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121
 Posté - 10 avr. 2013 : 13:09:33
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en fait au bout de la page 6, on ne sait plus trop ce que demande viviane   |
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JB22
Pilier de forums
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 122
Posté - 10 avr. 2013 : 13:09:56
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De nefer:
"je connais actuellement un cas semblable pour une copropriété de 40 copropriétaires...et la conclusion a été qu'il était plus simple et plus rapide de saisir à nouveau toutes les écritures comptables"
Qui va le faire, Gedehem nous dit:
"Le syndic actuel ne présentera rien lui-même, les comptes des années passées n'étant pas SES comptes !"
Le syndic actuel est dans l' obligation de présenter les comptes non approuvés des exercices antérieurs à l' approbation de l' A.G..
S'il présente des comptes modifiés cela n' engage que sa responsabilité pas celle des anciens syndics.
L'expert étant intervenu, les opérations litigieuses identifiées il pourra soumettre les comptes à l'approbation de l' A.G., informée des anomalies celle-ci pourra en connaissance de cause faire les réserves appropriées. Etant attendu que les réserves ne servent à rien si elles ne sont pas suivies d' une action. Nul ne pouvant se faire justice à lui-même, les réserves ne s' imposent pas aux syndics.
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Gédehem
Pilier de forums
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123
Posté - 10 avr. 2013 : 14:01:32
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"Le syndic actuel est dans l' obligation de présenter les comptes non approuvés des exercices antérieurs à l' approbation de l' A.G.."
OUi, puisque sans doute demandé par le CS, comme il est obligé d'inscrire toute question qui lui est demandée.
Mais contrairement à ce que vous indiquez, ce ne sont pas SES comptes à lui, ce sont "des comptes" qui sont établis par un prestataire extérieur sans le controle et les directives du mandataire du syndicat d'alors !
Il ne sera pas plus responsable de ces comptes s'ils sont approuvés qu'il ne sera responsable de l'autorisation de pose d'un store ! |
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JB22
Pilier de forums
France
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124
Posté - 10 avr. 2013 : 15:07:11
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Gedehem, vous avez mal lu ma réponse.
L'Expert ne modifie pas la comptabilité, il relève les anomalies.
Le nouveau syndic, lors de l' A.G., informe les copropriétaires, il revient à ceux-ci de prendre leur responsabilité et de faire les réserves éventuelles.
L' A.G. approuve les comptes avec réserves, la situation est débloquée en partie.
Mais comme je l' ai déjà préciser les modifications que pourrait faire le syndic ou l' Expert n'engagent pas les syndics, elles ne servent donc à rien tant qu'elles ne sont pas assorties d' une action. |
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Gédehem
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125
Posté - 10 avr. 2013 : 21:30:36
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Pardon d'y revenir, mais vous n'avez sans doute pas bien saisi le fond de la question !
Principe : la comptabilité du syndicat est établie par le syndic, qui en assume de ce fait la responsabilité. Il présente les comptes qu'il a tenu au nom du syndicat à l'assemblée, laquelle fait ...ce qu'elle doit faire.
En présentant SES comptes, ceux qu'il a établi, il engage sa responsabilité si des erreurs, qui ont une incidence financière, étaient relevées ....
Sauf à ce que je n'ai pas bien saisi le mécanisme présenté par Viviane, aucun syndic ne présente les compte qu'il aurait établi, de lui-même ou en sous traitance.
Ou pour le dire autrement, les comptes passés (2011, 2010 2009 ...)présentés à la prochaine AG par le syndic actuel en place depuis peu n'ont pas été établi et validés "conforme" par le syndic des exercices concernés (2011, 2010...etc ...), syndic d'alors qui a seul qualité pour établir les comptes du syndicat en 2011, 2010 ...etc ..).
Les comptes passés "rétablis" dans leurs écritures par un prestataire extérieur diligenté par le syndicat n'agit pas sous les directives du syndic 2011, 2010, etc .. chargé personnellement d'établir la comptabilité du syndicat ainsi que l'impose les textes.
Je n'avance pas que ce n'est pas bien, puisque c'est sans doute une des 2 solutions "pratique". (l'autre c'est la désignation d'un expert par le juge).
J'avance "simplement" que cette méthode est contestable (*) en cas de litige, les comptes passés soumis à appréciation de l'assemblée n'ayant pas été établis par le syndic concerné, qui de ce fait engage sa responsabilité sur l'exactitude des écritures et le solde des comptes qu'il présente.
On peut dire la même chose autrement :
Les comptes présentés aux copropriétaires ne sont pas établis par le mandataire du syndicat qui engage de ce fait sa responsabilité mais par un prestataire extérieur sollicité par le syndicat qui n'agissait pas sous les directives du syndic chargé des comptes..
Il y a de fait "substitution" pour cette tache, puisqu'il n'y a plus le syndic concerné.
Le "boulevard", il est là !
Le syndic actuel est totalement étranger à cette affaire de comptes passés, quand bien même il soumettrait à une AG "des comptes" qui lui parviendrons, par un CS ou un tiers ....
(*) 'Contestable' dans le sens "peut être contesté par un copropriétaire qui ne serait pas en accord avec le solde de son compte perso, les fonds qui lui seraient réclamés sur la base de ces comptes, qui ne sont pas établis par un syndic seul à même d'en certifier la conformité..."
Ajout : contestable aussi par le ou les ex syndics si des fonds leur étaient réclamés, ce qui semblerait être cas, ou du moins qui semble le souhait de certains dans ce syndicat. |
Édité par - Gédehem le 10 avr. 2013 21:58:48 |
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Viviane
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126
Posté - 10 avr. 2013 : 21:52:03
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bonsoir à tous
A RAMBOUILLET
citation: en fait au bout de la page 6, on ne sait plus trop ce que demande viviane
C'est ben vrai ça
En fait, moi ma question c'était : peut-on exiger que les copros paye les PROVISIONS (pour charges pour travaux) même si les comptes ne sont pas approuvés.
Ma réponse, je l'ai eue dès la première page , et c'était
OUI, les PROVISIONS sont rendues exigibles par le faite que l'assemblée générale les a votées.
En revanche, pour réclamer les REPARTITIONS découlant du vote de l'AG, il faut que les comptes sont approuvés.
Par contre j'ai l'impression que comme le cas de notre copropriété est un peu bizarre, ça a suscité deux débats parallèle que j'arrive plus tout à fait suivre
- comment récupérer les répartitions si un copro les conteste ?
- Une comptabilité externalisée est-elle contestable de par le fait même qu'elle est externalisée..
La je vais un peu avoir du mal à répondre à tout le monde.
Juste, nefer, j'ai pas compris la raison du lien que tu m'as donné ??
Je laisse de côté également cette idée que ce serait une mauvaise chose que les comptes soient repris non pas par le syndic mais par un prestataire extérieur. Je fais confiance à l'arc et j'ai pas l'énergie d'aller rechercher dans toutes les lois existantes sur la copropriété et/ou jurisprudences toutes les les arcanes qui ont pu les faire arriver à la conclusion que ça n'était pas un problème.
je réponds juste à Gedehem qui "synthétise" les arguments d'un peu tout le monde contre cette solution, tout en répondant à mes propres arguments.
citation: L'ARC propose une assistance du syndic non pro, dans le cadre d'une sous traitance de la comptabilité (et de taches administratives)
Notre syndic, avec l'assentiment de l'AG, a sous-traité la reprise comptable . Je ne vois pas la différence. Le faite que le syndic soit pro et pas bénévole ne change rien à l'affaire, à ma connaissance les droits et obligations sont les mêmes, hormis en ce qui concerne les honoraires et les diplômes nécessaires.
citation: Le tout sous les directives et responsabilité du syndic qui, au final, présentera lui-même la comptabilité, SES comptes aux copropriétaires. Dans votre situation, où est le syndic qui aurait lui-même sous traité la compta, son "redressement", qui viendra "rendre SES compte" à l'assemblée ???
Il s'agit d'une REPRISE, Gedehem. Pour 2010 et 2011, le seul qui serait en mesure de présenter SES comptes, c'est notre ancien syndic, sauf qu'on l'a viré.
Pour 2012, en revanche, c'est bien notre syndic actuel qui effectuera aussi bien la tâche de reprise du début de l'année (qui était sous mandat de l'ancien syndic) que le reste de l'année, qui était sous son propre mandat.
Globalement
L'impression que j'ai, C'est qu'il y a une espèce de gloubi-boulga sur le concept de reprise des comptes, qui n'est pas le même pour tout le monde. Si tout le monde est pas d'accord sur ce que c'est qu'une reprise, ça me semble être un peu impossible de débattre
Grosso merdo, de ce que je vois faire par l'expert-comptable, c'est quoi ?
A) il recopie les écritures passées par nos DEUX ancien syndic.
Notre cas est un peu particulier puisque il a à faire pour 2010 une "reprise de la reprise faite par truc bidule des comptes de Trucmuche
Il a donc fait le choix, parfaitement justifiable, je dirais même incontestable, d'enlever toutes les écritures identifiées comme des écritures de reprise passées par truc bidule, pour les remplacer par les écritures puisées à la source : le grand livre de Trucmuche.
Nous avons donc un grand livre ou figurent absolument toutes les écritures passées par Trucmuche plus toutes les écritures (sauf les écritures de reprise) passées par truc bidule . Jusque-là , du simple recopiage, très long et fastidieux mais c'est juste du recopiage. N'importe quel couillon qui sait se servir d'un clavier et d'un fichier Excel pourrait le faire. Absolument personne n'est responsable de quoi que ce soit si ce n'est:
Trucmuche des écritures qu'il a passées et que notre expert n'a fait que recopier
Truc bidule des écritures qu'il a passé et que notre expert ne fait que recopier.
C'est ensuite que ça se complique un peu.
B) il efface toutes les écritures de répartition de chacun des exercices. Pourquoi ? Parce qu'il a été constaté, et c'est parfaitement prouvable, en regardant attentivement les états individuels de répartition, et les relevés de la société de comptage, que les imputations d'eau individuelle étaient erronées
Donc, il efface. Quelqu'un conteste ? Il conteste quoi ? Il peut produire la preuve du caractère erroné de ces imputations d'eau individuelles, et il peut justifier la façon dont sont calculées les nouvelles imputations d'eau.
C)Il "accouple" les écritures, autrement dit, grâce aux dates et en faisant des additions, il rapproche les écritures vu que dans une comptabilité en partie double chaque écriture doit être compensées par une ou parfois plusieurs autre.
ça, c'est la grosse galère...ça peut absolument pas être fait par un novice.
D) il déplace des écritures
Attention, je dis bien "déplace". à aucun moment il ne les supprime ou modifie. Exemple fictif : les dépenses de chauffage sont dans le compte de charges " frais du CS". il les déplace, bien évidemment dans le compte de charges "chauffage". Grâce aux journaux, il est très aisé de retrouver chacune de ces écritures dans le grand livre initial. Quelqu'un qui expliquerait devant un juge que les dépenses de chauffage font partie des frais du conseil syndical aurais l'air un peu c... sans compter qu'il y a un décret comptable qui détermine de façon assez précise quel type de dépenses doit être dans quel compte. Au final ça permet par exemple , de voir tout de suite si une écriture à été passée deux fois, une dans le bon compte une dans un compte qui n'a rien à voir ou on ne serait pas allé la chercher...
E) il "rajoute" des écritures, qu'il identifie d'une façon ou d'une autre comme ayant été rajoutées par lui.
exemple : le copropriétaire DUPONT se voit rembourser via l'assurance des frais de sinistre, mais ça ne se voit qu'en compte sinistre et compte de banque. Sans le moins du monde rajouter une DEPENSE, le comptable va, si ce n'est pas le cas, faire en sorte qu'il y ait dans le compte du copropriétaire les deux écritures nécessaires pour qu'on lise " ce copropriétaire a été remboursé de tant pour tel sinistre".
à ce stade, le comptable ne se préoccupe absolument pas de savoir si c'est vrai (est-ce que DUPONT a bien été remboursé) ou justifié ou quoi que ce soit.
F) il rapproche les écritures des documents comptables qu'il a facture etc. et note ceux qu'il n'a pas
G) il isole les dépenses qui sont refusées par le conseil syndical. Ils ne se préoccupe pas non plus de savoir pourquoi, c'est pas ce qu'on lui demande
H) il répartit l'exercice et produit les pièces comptables dont les annexes, que le syndic joindra à la convocation d'AG.
et évidemment, il y a un certain nombre d'écritures qu'il ne touche pas, surtout pas pour les déplacer.
Les écritures du compte de banque.
les écritures indiquant sur le compte des copropriétaires les sommes qu'ils ont versé.
Bref, au final c'est l'ANCIEN syndic qui est responsable des écritures qu'il a passées.
c'est le comptable qui est responsable de la façon dont il les a reprises
c'est le nouveau syndic qui est responsable du fait de présenter ces comptes à l'assemblée et de faire éventuellement approuver les modifications.
Personnellement je ne vois pas de différence entre un comptable externe et par exemple, un avocat
C'est dans les tâches obligatoires du syndic de recouvrer les charges, lancer les procédures de recouvrement, etc.
Mais absolument personne ne s'attend à ce que le syndic rédige les conclusions dans une procédure ou plaide au tribunal. Pourtant, nombre de procédures n'exigent absolument pas la présence de l'avocat.
C'est juste qu'on a pris l'habitude que les syndics, comme c'est quand même le plus gros de leur boulot, fassent la comptabilité en interne, alors ça fait bizarre....
Mais au fond, en interne, c'est pareil : votre syndicat a signé un mandat avec un syndic entité juridique, pas avec Mlle Dumas comptable, qui rentre les opérations du lundi au mardi et Mlle Dupont qui les rentre du jeudi au vendredi.. En fait à partir du moment où il ne compte pas d'honoraires supplémentaires, je ne suis même pas sûre que le syndic a besoin de l'autorisation de l'AG pour externaliser sa comptabilité...
Tout comme il n'en a pas besoin pour externaliser ses archives.. |
Édité par - Viviane le 10 avr. 2013 22:25:37 |
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Gédehem
Pilier de forums
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127
Posté - 10 avr. 2013 : 23:01:30
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"Pour 2010 et 2011, le seul qui serait en mesure de présenter SES comptes, c'est notre ancien syndic, sauf qu'on l'a viré."
Et comme de plus ce n'est pas l'ancien syndic qui a établi les comptes soumis à approbation, ancien syndic qui de se fait s'engagerait sur ceux-ci, les sommes qui seraient imputées/réclamées aux copropriétaires sont 'contestables' de ce fait !
"C'est juste qu'on a pris l'habitude que les syndics, comme c'est quand même le plus gros de leur boulot, fassent la comptabilité en interne, alors ça fait bizarre...".
Pas du tout : personne ne regarde QUI va établir la comptabilité, le syndic lui-même, un service du cabinet "syndic", la copine du responsable Mme Dumas, un cabinet sous traitant !
Tout le monde s'en moque !
Ce qui importe, qui est incontornable juridiquement parlant, c'est que ce soit "LE SYNDIC" en tant que mandataire du syndicat qui préside sous son nom et sa responsabilité a la comptabilité du syndicat.
Peu importe QUI en pratique y a procédé !
Bref, au final c'est l'ANCIEN syndic qui est responsable des écritures qu'il a passées.
OUI, bien entendu, en tout et pour tout, ...donc du solde des comptes qui en résulte pour chacun ainsi qu'il l'a calculé.
c'est le comptable qui est responsable de la façon dont il les a reprises
OUI encore, en tant que "homme de l'art", mais uniquement pour ce qui concerne l'exactitude des écritures et calculs qu'il aurait repris dans le bon sens sans rien en changer par rapport aux comptes tels que remis par l'ex-syndic, ainsi qu'il ressort de son contrat.
Mais il ne peut être tenu pour responsable des soldes des comptes du syndicat cumul des comptes perso qui seraient différents de ceux établis par l'ex-syndic comme indiqué plus haut.
Si l'ex-syndic a indiqué solde du syndicat - 10.258 €, le comptable ne peut trouver + 8.532 €, sauf a ce qu'il y ait eu des erreurs de calcul identifiables ( type 3+2 =6 ou 8+4 = 6=)
c'est le nouveau syndic qui est responsable du fait de présenter ces comptes à l'assemblée et de faire éventuellement approuver les modifications.
Pas du tout !
Le syndic a obligation d'inscrire les questions qui lui sont demandées, sur lesquelles il n'a aucune responsabilité, pas plus qu'il n'en a sur l'approbation ou le rejet d'une proposition !
Surtout que vous n'ignorez pas que le syndic n'a aucun rôle dans une AG, sauf à être secrétaire de séance pour établir le PV (sans en avoir pour autant le monopole), et qu'il appartient au pdt de séance de mener les débats, deprésenter les résolutions soumises aux voix, de faire voter et de proclamer le résultat, pdt qui porte la responsabilité du bon déroulement de l'assemblée !
Mais cela, vous le saviez, n'est-ce pas ? .....
Que vient faire ici votre comparaison "syndic/avocat" ???
"C'est dans les tâches obligatoires du syndic de recouvrer les charges, lancer les procédures de recouvrement, etc. (et d'établir la compta. ndlr)
Mais absolument personne ne s'attend à ce que le syndic rédige les conclusions dans une procédure ou plaide au tribunal.
Oui, puisque ce second point ne relève pas d'une obligation qui découlerait des textes !!!
Le syndic ne peut en aucun cas s'affranchir de recouvrer les fonds (par lui même, un tiers, un huissier etc ...) puisque c'est une obligation légale.
Il n'a aucune obligation d'établir des conclusions dans une affaire qui concerne le syndicat, aucun texte ne le lui imposant.
Il monte le dossier, liste les données, copie les pièces, et donne le tout aux spécialistes en charge de la procédure.
Mais il peut aussi, parce que "tel est son bon plaisir", présenter lui-même ses conclusions au nom du syndicat dans une affaire qui ne nécessite pas l'intervention d'un avocat.
Que voulez-vous dire ou démontrer par là ???
(Met avis qu'il vous faudrait parfaire vos connaissances juridiques pour ce qui concerne certains principes qui s'appliquent en copropriété) |
Édité par - Gédehem le 10 avr. 2013 23:48:03 |
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Viviane
Pilier de forums
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128
Posté - 10 avr. 2013 : 23:47:39
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citation: (Met avis qu'il vous faudrait parfaire vos connaissances juridiques pour ce qui concerne certains principes qui s'appliquent en copropriété)
Vous voyez Gedehem la condescendance, c'est ça. Je vois pas l'intérêt de ce genre de phrase, sauf si quelqu'un que je ne nommerai pas vous en envoie 13 à la douzaine et qu'au bout d'un moment vous avez quand même envie d'en renvoyer quelques-unes... En plus c'est prétentieux parce que ça sous-entend que vous savez tout, ce qui n'est le cas de personne.
citation: Pas du tout : personne ne regarde QUI va établir la comptabilité, le syndic lui-même, un service du cabinet "syndic", la copine du responsable Mme Dumas, un cabinet sous traitant !
Tout le monde s'en moque !
c'est le contraire de ce que vous me dites depuis trois pages mais on est enfin d'accord... le syndicat a signé avec le syndic qui lui, a signé avec le comptable où est le problème????
citation: c'est le nouveau syndic qui est responsable du fait de présenter ces comptes à l'assemblée et de faire éventuellement approuver les modifications.
Pas du tout !
Le syndic a obligation d'inscrire les questions qui lui sont demandées, sur lesquelles il n'a aucune responsabilité, pas plus qu'il n'en a sur l'approbation ou le rejet d'une proposition !
Il a pas seulement obligation d'inscrire les questions qui lui sont demandées. En ce qui concerne les comptes qui n'ont pas encore été approuvés, il est obligé de s'assurer qu'ils sont refaits (ou faits : rien ne l'empêche de re-présenter exactement les documents qu'avait présentés l'ancien syndic), et de les présenter à approbation même si c'est pas les siens. et ce jusqu'à ce qu'ils soient approuvés.
Sinon, c'est la ***** (je suis bien placée pour le savoir): impossible de faire les répartitions, impossible d'appeler les charges d'eau, impossible pour les bailleurs d'appeler les charges, impossible de connaître le solde de qui que ce soit puisqu'on ne connaît pas le solde précédent etc. etc. sans compter des comptes de charges qui, au bout de plusieurs années (puisqu'on ne peut pas les remettre à zéro grâce aux répartitions) démarrent au 1er janvier avec des soldes qui font que plus personne n'est capable de calculer ce qui a été dépensé dans l'année..
citation: Surtout que vous n'ignorez pas que le syndic n'a aucun rôle dans une AG, sauf à être secrétaire de séance pour établir le PV (sans en avoir pour autant le monopole), et qu'il appartient au pdt de séance de mener les débats, deprésenter les résolutions soumises aux voix, de faire voter et de proclamer le résultat, pdt qui porte la responsabilité du bon déroulement de l'assemblée !
Mais cela, vous le saviez, n'est-ce pas ? .....
et c'est là que personnellement j'ai envie de hurler. Pourquoi vous prenez du temps à m'expliquer comme si j'étais totalement novice un truc dont vous devez quand même vous douter que je le sais depuis longtemps ?
Y'a déjà Philippe pour faire ça (désolée Philippe, mais 80 % de vos posts consistent à faire ça...) |
Édité par - Viviane le 10 avr. 2013 23:48:35 |
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nefer
Modérateur
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129
Posté - 11 avr. 2013 : 00:05:43
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citation: Initialement posté par Viviane
Juste, nefer, j'ai pas compris la raison du lien que tu m'as donné ??
Je ne vous ai pas autorisé à me tutoyer!
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Gédehem
Pilier de forums
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130
Posté - 11 avr. 2013 : 00:05:51
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Il est évident que comme certains vous n'acceptez pas un avis contraire à l'idée que vous vous faites d'un point particulier !
Il ne s'agit pas de condescendence, de suffisance, réponse classique lorsqu'on n'est pas conforté. Il s'agit de pointer du doigts les idées fausses que vous avez sur certains points !
Si cela ne vous convient pas, il ne faut pas venir poser des questions, demander un avis, pour aussitot le contrer parce qu'il ne va pas dans le sens de vos idées, de vos propres réponses !
Exemple :
"En ce qui concerne les comptes qui n'ont pas encore été approuvés, il est obligé de s'assurer qu'ils sont refaits (pas du tout. ndlr)(ou faits : rien ne l'empêche de re-présenter exactement les documents qu'avait présentés l'ancien syndic OUI, et uniquement cela. ndlr)), et de les présenter à approbation même si c'est pas les siens. et ce jusqu'à ce qu'ils soient approuvés.
OUI ! Comme il est obligé d'inscrire toutes les questions qui lui sont demandées.
Mais il n'a aucune responsabilité sur les comptes passés eux-mêmes, sur l'exactitude des comptes passés établis ou rectifiés par d'autre(s).
Il ne pourra être tenu pour responsable en quoi que ce soit de ce que déciderait l'AG, pas plus qu'il ne peut être tenu pour responsable de l'acceptation ou du refus de la pose d'un store : aucune différence ici !
Votre syndic actuel peut sous traiter SA propre comptabilité sous sa seule et unique responsabilité. Il ne peut sous traiter la comptabilité établie par un autre, par votre ex-syndic.
Dans votre affaire, c'est ce que vous avez précisé, c'est le syndicat qui a confié le "rétablissement" de la compta passée à un comptable, ce qui n'est pas un acte de sous traitance. !
Viviane peut sous traiter la compta de viviane dont elle est chargée !
Mme Michu voisine de Viviane ne peut pas décider de sous traiter la compta dont Viviane est chargée. Ce n'est plus alors de la sous traitance !
Le syndic étant chargé de la compta du syndicat (L.art.18) lui seul peut sous traiter SA compta sous sa responsabilité ! PAS UN AUTRE !
Si c'est un autre ce n'est plus de la sous traitance : c'est de la substitution, interdite pour le syndic (même L.art.18).
Vous n'acceptez pas cela, libre à vous !
Sauf qu'en cas de litige, il est là le "boulevard" ! |
Édité par - Gédehem le 11 avr. 2013 00:30:10 |
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Viviane
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131
 Posté - 11 avr. 2013 : 00:28:40
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"Il est évident que comme certains vous n'acceptez pas un avis contraire à l'idée que vous vous faites d'un point particulier !"
Et encore un peu de condescendance. Quand vous n'êtes pas d'accord avec moi, c'est parce que vous savez. Si je ne suis pas d'accord avec vous, c'est que je ne supporte pas la contradiction...
Bon, désolée, j'abandonne, ça tourne en rond, ça sert à rien de ressasser indéfiniment les mêmes arguments, au final je sais même plus quel est l'objet du débat.
Bonne nuit et merci pour les premières réponses qui, en revanche, m'ont beaucoup servi.
Bonne nuit à tous les autres aussi..
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Viviane
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132
Posté - 11 avr. 2013 : 00:30:58
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Et Nefer, désolée, j'ai oublié pour le tutoiement.
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Gédehem
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133
Posté - 11 avr. 2013 : 00:39:40
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"au final je sais même plus quel est l'objet du débat."
Quel débat ???,
Il n'y en a pas puisque les réponses ou avis portant sur des points particuliers qui ne conforteraient pas l'opinion que vous en avez sont aussitot taxés de "condescendants".
Que voulez-vous que l'on vous dise d'autre que ce qui est fondé juridiquement parlant ??
Uniquement des choses qui vous confortent seraient-elles fausses ?
Restez avec vos idées toutes faites, sur certains points sans fondement, et dormez en paix !
PS . Post n°18 du 7.04 :
"Nefer, JB22, Gedehem, en fait, dans notre cas précis, il me semble que vous avez tous raison."
Merci de ce jugement sur nos réponses ou avis, puisqu'ils semblaient (alors) correspondre à l'opinion que vous aviez sur votre cas précis. |
Édité par - Gédehem le 11 avr. 2013 00:49:14 |
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Viviane
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134
Posté - 11 avr. 2013 : 02:09:22
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citation: Votre syndic actuel peut sous traiter SA propre comptabilité sous sa seule et unique responsabilité. Il ne peut sous traiter la comptabilité établie par un autre, par votre ex-syndic.
Ca c'est un avis sur un sujet. Je suis pas d'accord (le nouveau syndic ne sous traite pas la comptabilité de mon ex syndic, qui est faite, mais la tâche de reprise et rétablissement). Mais ça m'énerve pas
citation: Met avis qu'il vous faudrait parfaire vos connaissances juridiques pour ce qui concerne certains principes qui s'appliquent en copropriété
citation: Il est évident que comme certains vous n'acceptez pas un avis contraire à l'idée que vous vous faites d'un point particulier !
Ca c'est des jugements de vous sur moi et ça m'énerve
citation: Et encore un peu de condescendance.
Ca c'est un jugement de moi sur vous, et visiblement, ça vous énerve.
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Édité par - Viviane le 11 avr. 2013 02:14:34 |
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Posté - 11 avr. 2013 : 08:54:45
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je vais essayer de répondre à vos 2 questions très simples :
citation: - comment récupérer les répartitions si un copro les conteste ?
Si les comptes ont été approuvés, la répartition est envoyée au copro qui peut la contester :
* soit, il la conteste à l'amiable avec le syndic et tous les deux se mettent d'accord et l'affaire est classée
* soit, il les conteste et ne paie , car il n'a pu se mettre d'accord avec le syndic et dans ce cas, il doit payer ce que le syndic lui demande et c'est le tribunal saisi par le syndic qui tranchera ; en attendant son "compteur" s'additionnera des MeD et huissier qui vont s'accumuler. Si le copro a tort il devra tout payer.
* soit, il les conteste au tribunal , car il n'a pu se mettre d'accord avec le syndic et dans ce cas, il doit payer ce que le syndic lui demande et c'est le tribunal qui tranchera ; le copro ne peut se faire justice lui-même
citation: Une comptabilité externalisée est-elle contestable de par le fait même qu'elle est externalisée..
si l'externalisation a été décidée par une AG, cette externalisation n'est pas contestable. Par contre les chiffres de cette comptabilité externe, même faite par un "expert comptable" peuvent être contestés par tout un chacun, comme si c'était la compta du syndic.
pas besoin de se faire une entorse au cerveau sur ces 2 points |
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JB22
Pilier de forums
France
4457 message(s)
Statut:
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136
Posté - 11 avr. 2013 : 09:32:25
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De Gedehem:
"Votre syndic actuel peut sous traiter SA propre comptabilité sous sa seule et unique responsabilité. Il ne peut sous traiter la comptabilité établie par un autre, par votre ex-syndic."
Oui, l'article 18 de la loi dit que le syndic doit établir "les comptes du syndicat", il ne dit pas que le syndic doit réaliser lui-même les comptes, mais il en est le responsable.
L' A.g. peut très bien confier à un Expert-comptable " une tâche de reconstitution et d' analyse des comptes.
Le rapport que cet Expert peut établir ne s'impose pas au syndic actuel ni aux anciens syndics.
Mais en A.G. les copropriétaires pourront accepter les comptes avec ou sans réserves, en tenant compte du "rapport" de l' Expert.
Etant précisé que les réserves éventuelles ne s'imposent pas aux anciens syndics. Le syndicat est donc dans l' obligation d' intenter une action s'il veut obtenir satisfaction. A défaut les réserves resteront en "compte d' attente" sans solution. C'est malheureusement souvent le cas. |
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
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137
Posté - 11 avr. 2013 : 09:56:17
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Dans un autre domaine sans rapport avec celui dont il est question ici (in 'les syndics pro'), Trendy31 expose la conduite adoptée par son syndicat dans une situation similaire à celle de Viviane, conduite à tenir qui est incontestable et dont le résultat ne peut être en aucun cas contesté par qui que ce soit :
"Je sollicite les UInautes à propos d'un litige qui nous oppose à notre ancien syndic dont nous nous sommes débarrassés après un passage sous administration provisoire. Le nouveau syndic a mis à jour après sa désignation un certain nombre d'irrégularités de gestion pour lesquelles nous avons entamé une procédure auprès du TGI. En première instance, le TGI a statué en ordonnant la réalisation d'une expertise judiciaire portant sur les comptes des exercices 2009-2010 et 2010-2011, comptes que nous n'avions de toute façon pas approuvés.
(.....)"
Si l'on veut bien, au calme, remonter plus haut dans le présent sujet, on découvrira peut être que c'est la solution incontournable et incontestable qui avait été préconisée pour répondre à la difficulté rencontrée.
Tout le reste relève du saut dans l'inconnu (*), avec les risques que l'on sait lorsqu'il y a des €€€ en jeu qu'il faudra récupérer auprès de l'ex-syndic, de copropriétaires débiteurs, des 2, litiges qui devront en passer par le juge avec les expertises incontournables qui seront demandées par l'une des parties.
Bonjour le temps perdu, lequel est de l'argent comme chacun sait !
Sortez couvert et soyez heureux ! 
(*) d'autant plus ici avec un nouveau syndic qui ne semble pas être un foudre de guerre s'il n'a engagé aucune action en recouvrement de provisions qui trainent depuis plus d'un an ...., action qui commence par la MED. |
Édité par - Gédehem le 11 avr. 2013 10:22:41 |
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nefer
Modérateur
14628 message(s)
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138
Posté - 11 avr. 2013 : 11:53:33
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GEDEHEM:
je vous remercie de reprendre le lien que j'avais donné dans le message , en page 6, numéro 117....pour lequel VIVIANE ne comprenait pas l'interet de sa lecture... |
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Viviane
Pilier de forums
4551 message(s)
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139
Posté - 11 avr. 2013 : 12:00:12
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A nefer
Effectivement, j'ai pas compris le pourquoi du lien, tant pis pour moi, donc
A rambouillet
Vos réponses me semblent claires et simples. Je vais donc effectivement arrêter de me faire des noeuds au cerveau.. merci |
Édité par - Viviane le 11 avr. 2013 12:04:53 |
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Posté - 11 avr. 2013 : 14:44:42
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merci aussi pour nous
vite un bourbon : gedehem sus aux chaises longues et aux palmiers !!!!!! |
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refus Approb. comptes / exigibilité des charges 
