| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
141
 Posté - 11 avr. 2013 : 14:51:53
|
Je prépare les glaçons et mets le homard sur le grill .... ! (ce ne sont pas des palmiers mais des palétuviers .... )
Viviane n'avait,hélas, pas bien compris le lien indiqué par Nefer ...
Pourtant clair, s'appliquant en tout à la situation de son syndicat :
"Le nouveau syndic a mis à jour après sa désignation un certain nombre d'irrégularités de gestion pour lesquelles nous avons entamé une procédure auprès du TGI. En première instance, le TGI a statué en ordonnant la réalisation d'une expertise judiciaire portant sur les comptes des exercices 2009-2010 et 2010-2011, comptes que nous n'avions de toute façon pas approuvés."
Lorsque c'est le bourbier, pas d'autre procédure sécurisée que celle-là , qui fait table rase de tout litige éventuel à venir.
Il faudra en passer par cette expertise judiciaire demain si le syndicat de Viviane réclame des fonds aux ex-syndic, à un débiteur qui conteste le solde de son compte.
D'où des fonds engagés inutilement pour ce comptable, procédure "privée" qui ouvre un boulevard à toutes les contestations possibles lorsque c'est un "bourbier" indécrotable .....
(2 glaçons pour moi, merci .........) |
Édité par - Gédehem le 11 avr. 2013 15:10:51 |
|
|
|
Viviane
Pilier de forums
4551 message(s)
Statut:
|
|
 142
Posté - 11 avr. 2013 : 15:11:32
|
Ben, non, j'ai pas compris parce que
- ce lien n'est pas dans le cadre d'une contestation de charges d'un copro
- quand et SI nous arrivons au tribunal,les comptes seront approuvés.
A la vôtre à tous, là j'ai passé la matinée à me pouiller la tête avec le syndic, j'ai besoin d'autre chose..
PS: Au bout de 10 pages, je comprends que tout le monde se soit un peu noyé dans notre histoire.. |
Édité par - Viviane le 11 avr. 2013 15:16:07 |
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
143
Posté - 11 avr. 2013 : 15:18:14
|
Effectivement, au bout de 8 pages et xxx posts vous n'avez manifestement toujours rien compris à tourner en rond sur vos propres idées !
Demandez à Rambouillet : un W ou un bourbon bien tassé donne parfois des idées claires, ou du moins fait voir autre chose !
PS : personnellement je ne vois qu'une noyée, qui plus est dans un verre d'eau !!!!
Sur le lien : désolé d'y revenir alors que ce n'est pas une critique ou un jugement, mais vous êtes obnubilée par vos propres idées fixes ce qui ne vous permet pas de voir et surtout comprendre certains principes incontournables qui s'appliquent en copropriété dans un syndicat dans votre situation.
Tout est dans le lien : "Si c'est le bourbier il n'y a qu'un auxiliaire de justice, un expert désigné par un juge qui peut nous en sortir par le haut, de façon incontestable."
Il y a un "oui mais...." ??? |
Édité par - Gédehem le 11 avr. 2013 15:27:25 |
|
|
|
Viviane
Pilier de forums
4551 message(s)
Statut:
|
|
144
 Posté - 11 avr. 2013 : 15:24:16
|
"Effectivement, au bout de 8 pages et xxx posts vous n'avez manifestement toujours rien compris à tourner en rond sur vos propres idées !"
Soupir.... |
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
145
Posté - 11 avr. 2013 : 15:34:32
|
Ben, non, j'ai pas compris parce que
- ce lien n'est pas dans le cadre d'une contestation de charges d'un copro"
Bien sur que OUI : il en est dans le droit fil puisque la méthode adoptée (c'est la seule) annule toute contestation possible des charges, du solde des comptes, des sommes réclamées aux débiteurs, aux ex-syndics !
Ce lien indique le "principe" qui s'applique lorsque c'est le bourbier dans les comptes au point qu'ils ne peuvent être approuvés : le recours au juge pour faire une expertise juriciaire des comptes.
Expertise qui sera de toute façon incontournable s'il y a contestation de copropriétaire et/ou recours contre les ex-syndics.
Difficile à comprendre ce "principe" ????
"- quand et SI nous arrivons au tribunal, les comptes seront approuvés"
Et alors 
Parce qu'ils auraient été approuvés par une AG personne ne pourrait les contester, contester les sommes qui lui sont imputées et/ou réclamées ??????
Finalement, je me demande si c'est bien un verre d'eau ......  |
Édité par - Gédehem le 11 avr. 2013 15:49:26 |
|
|
|
146
Posté - 11 avr. 2013 : 15:49:14
|
viviane : il ne faut pas que je rate cette 8ème page !!!
viviane :" quand et SI nous arrivons au tribunal,les comptes seront approuvés."
Etes vous si sur que les comptes seront approuvés alors qu'ils ne le sont pas depuis 2007 !!!! un miracle est toujours possible.
Une nouvelle fois :" l'approbation des comptes du SDC ne vaut pas approbation des comptes de charges personnels ! "
Ce M. MICHU peut contester ces comptes persos pendant 10 ans, et la résolution de l'approbation des comptes pendant les 2 mois après réception du PV si il fut opposant ou défaillant !!! ET peu importe si la copropriétaire viviane n'est pas d'accord !! 
Les comptes proposés sont contestables, vous le dites depuis 8 pages et plus de 130 réponses ( fausses factures, détournements de soldes travaux, ....)
Que les grands livres soient revus par un comptable extérieur ne change rien aux droits de M.MICHU de contester les comptes du SDC et son compte de charge !!!
Le TGI nommeraa certainement un expert, et vous êtes parti pour des années, avec TOUS les frais d'expertise et d'avocats !
Les dettes n'ont pas l'air très importantes, et SI votre nouveau syndic se reveille rapidement pour lancer TOUTES les actions pour les recouvrir, et au moins les appels de charges incontestables.
viviane : votre syndic vous a t'il evoyé la copie de la première MED ( à encadrer !! ) |
|
|
|
nefer
Modérateur
14628 message(s)
Statut:
|
|
147
Posté - 11 avr. 2013 : 16:14:42
|
|
citation: Initialement posté par GédehemEffectivement, au bout de 8 pages et xxx posts vous n'avez manifestement toujours rien compris à tourner en rond sur vos propres idées ! Demandez à Rambouillet : un W ou un bourbon bien tassé donne parfois des idées claires, ou du moins fait voir autre chose ! PS : personnellement je ne vois qu'une noyée, qui plus est dans un verre d'eau !!!! Sur le lien : désolé d'y revenir alors que ce n'est pas une critique ou un jugement, mais vous êtes obnubilée par vos propres idées fixes ce qui ne vous permet pas de voir et surtout comprendre certains principes incontournables qui s'appliquent en copropriété dans un syndicat dans votre situation. Tout est dans le lien : " Si c'est le bourbier il n'y a qu'un auxiliaire de justice, un expert désigné par un juge qui peut nous en sortir par le haut, de façon incontestable."Il y a un "oui mais...." ???
Tout à fait d'accord.
GEDEHEM: je vous laisse les glaçons, le W..., le B...mais je prends le homard à forte dose...
|
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
148
Posté - 11 avr. 2013 : 16:24:23
|
|
.... en piquouse, je ne fais pas ! |
|
|
|
Viviane
Pilier de forums
4551 message(s)
Statut:
|
|
149
Posté - 11 avr. 2013 : 16:37:53
|
Nom d'une pipe..
Je n'ai absolument jamais nié qu'un juge pouvait ordonner une expertise! Si c'est ça que vous vouliez dire, Nefer, très bien. Simplement au moment où vous avez envoyé ce lien, ça me semblait établi depuis longtemps, j'ai donc supposé qu'il y avait autre chose à lire dans ce lien, et je voyais pas quoi?? J'ai sans doute mal posé ma question, juste parce que ça me semblait évident, tout comme le message que vous vouliez faire passer vous semblait évident au point de n'accompagner le lien d'aucune explication.
Pour le reste, d je vous laisse. Absolument TOUT ce qui a pu déraper dans cette discussion ne peut être que de la faute de la dernière arrivée, c'est un classique, et j'ai assez l'habitude des groupes pour savoir qu'aucun argument rationnel ne peut changer ça. |
|
|
|
JB22
Pilier de forums
France
4457 message(s)
Statut:
|
|
150
Posté - 11 avr. 2013 : 17:13:55
|
De nefer:
"Le TGI nommeraa certainement un expert, et vous êtes parti pour des années, avec TOUS les frais d'expertise et d'avocats ! "
Pour l' instant rien d' autre n'est proposé à Vibiane que la désignation d' un "expert judiciaire", donc des frais, et pas de solution avant des années...selon vos dires.
Une approbation des comptes avec des réserves permettra au moins au syndicat de fonctionner dans l' immédiat car il n'est pas certain que le mauvais payeur intentera une action en justice.
Je garde le W.....pas le B......à défaut un P..... |
|
|
|
151
Posté - 11 avr. 2013 : 18:03:40
|
JB22 :" Une approbation des comptes avec des réserves permettra au moins au syndicat de fonctionner dans l' immédiat "
Mais le syndicat n'a pas besoin d'approbation des comptes depuis 2007 !!! pour fonctionner !! Il fonctionne !!!
Le syndic PEUT exécuter TOUTES les décisions de l'AG, appeler les fonds du budget adopté par l'AG, peut appeler els fonds travaux adopté par l'AG, ET aussi poursuivre TOUS les mauvais payeurs n'ayant pas payés ces appels de fonds ce que n'a pas fait encore le syndic ! Les copropriétaires dont le solde "serait " créditeur ne peuvent pas être rémboursés et le syndic ne peut pas réclamer les soldes débiteurs !!
Il y a un nouveau syndicqui présentera ses comptes de l'année n pour adoption !!
Ce qui ne poura être fait n'est que l'apurement des budgets et des travaux non adoptés !!
La nomination d'un expert par le TGI pourrait être demandé par ce MMICHU ou tout autre copropriétaire débiteurs OU créditeurs, ET aussi par le nouveau syndic contre les syndics précédents !!
Si personne ne poursuit, pas d'expert, pas d'avocats, pas de jugements, pas de frais pour le SDC, .... MAIS viviane n'aura JAMAIS les soldes des copropriétaires !! |
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
152
Posté - 11 avr. 2013 : 19:01:43
|
Il faut revenir sur terre !
Le problème du syndicat de V, ce sont des comptes en bazar ne permettant pas leur adoption, et ce sur plusieurs années.
Le second c'est la présence d'impayés, ici pour des provisions sur charges et/ou travaux.
Avec LE point noir qui en résulte : "..Mais en attendant les caisses sont vides", par la faute du syndic, sa mauvaise gestion (?), des impayés, peu importe : c'est le "caca".
Comme il ne fait pas de doute qu'un recours au juge sera sans doute nécessaire, ne serait-ce que pour récupérer des fonds si certains trainent des pieds, il est évident qu'un appel de détresse au juge pour qu'il désigne un expert (comptable) judiciaire pour tenter de mettre les choses dans l'ordre était un préalable obligé.
L'expert désigné aurait pu être celui choisi par le syndicat.
Sauf que désigné par le juge, le rendu de sa copie n'était pas contestable.
Ceci, afin de rendre possible
- les actions nécessaires pour recouvrer les fonds suite à l'approbation des comptes rendus par l'expert judiciaire
- les actions possibles contre le ou les ex-syndics.
En résumé, les fonds engagés pour payer le comptable (expert) auraient du l'être directement pour faire désigner et rémunérer l'expert judiciaire.
En n'ayant pas adopté cette procédure incontournable en pareil cas, le syndicat de V. sera contraint de "repasser à la caisse" pour faire désigner un expert judiciaire s'il y a contestation de la copie rendue par le comptable externe suite aux actions qui seraient engagées.
Pour le recouvrement des provisions, tout a été dit ...(MED ...)
En conclusion : les comptes "remontés" qui seront présentés pour approbation seront très contestables par tous ceux que le syndicat voudrait "poursuivre" afin de remplir les caisses actuellement vides.
S'il ya litige, il faudra tout recommencer : TGI, désignation d'un expert, reprise des comptes, approbation AG .....
Qu'elle est la question ?
JB : "Une approbation des comptes avec des réserves permettra au moins au syndicat de fonctionner dans l' immédiat...."
Avec ou sans réserve, l'approbation de comptes ne lève pas l'impossibilité de poursuivre s'il y a contestation d'un colde débiteur qui en résulterait !
"Approbation "avec réserve"" : c'est un coup d'épée dans l'eau qu'une "réserve" sans en préciser les modalités, les conditions de sa levée ! Faire "réserve" sans préciser comment y mettre fin, cela ne sert à rien du tout !
Surtout ici : s'il y a u oute sur une ou des factures imputées par l'ex-syndic, qui donc pourrait lever l'incertitude ???
Et dans le solde des comptes exigibles, il y a ou pas les "réserves" ???
Il ne faut pas se boucher les yeux : dans un syndicat de copropriétaires se retrouvant dans une situation telle qu'exposée ici par Viviane, ailleurs par Trendy31, la SEULE porte de sortie c'est le recours au juge pour la désignation d'un expert chargé de revoir tout le bazar.
C'est d'ailleurs la seule possible aussi lorsque la situation est telle que le syndicat est en quasi cessation de paiement. |
Édité par - Gédehem le 11 avr. 2013 19:19:58 |
|
|
|
nefer
Modérateur
14628 message(s)
Statut:
|
|
153
Posté - 11 avr. 2013 : 19:15:10
|
|
citation: Initialement posté par JB22
De nefer:
"Le TGI nommeraa certainement un expert, et vous êtes parti pour des années, avec TOUS les frais d'expertise et d'avocats ! "
je crois que vous avez déjà abusé du W...., ou du B.....
je n'ai pas écrit celà ..
 |
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
154
Posté - 11 avr. 2013 : 19:17:46
|
|
Ben non, puisque c'est Philippe ..... |
|
|
|
155
Posté - 11 avr. 2013 : 19:25:31
|
gedehem : vous semblez également perdu , mais nous sommes revenus sur la question initiale de viviane :
Un gros propriétaire (plus de 15% des charges communes à lui seul) n'a réglé aucun appel depuis à peu près un an, voire plus.
Le nouveau syndic dit qu'il ne peut rien faire tant que les comptes ne sont pas approuvés.
Ca me semble curieux.
Ca voudrait dire qu'il est purement et simplement impossible au syndicat de fonctionner en cas de non-approbation, et que, du coup, refuser l'approbation des comptes n'est tout simplement plus possible sauf à prendre le risque de mettre le syndicat en faillite.
|
|
|
|
JB22
Pilier de forums
France
4457 message(s)
Statut:
|
|
156
Posté - 11 avr. 2013 : 20:02:03
|
Effectivement j' ai du abuser du W... sans m' en rendre compte...c'est grave.
Mes excuses.
Rendons à "César ce qui est à César" |
|
|
|
157
Posté - 12 avr. 2013 : 06:57:07
|
|
citation: Initialement posté par philippe388gedehem : vous semblez également perdu , mais nous sommes revenus sur la question initiale de viviane : Un gros propriétaire (plus de 15% des charges communes à lui seul) n'a réglé aucun appel depuis à peu près un an, voire plus.
Le nouveau syndic dit qu'il ne peut rien faire tant que les comptes ne sont pas approuvés.
Ca me semble curieux.
Ca voudrait dire qu'il est purement et simplement impossible au syndicat de fonctionner en cas de non-approbation, et que, du coup, refuser l'approbation des comptes n'est tout simplement plus possible sauf à prendre le risque de mettre le syndicat en faillite.
Mais c'est la stricte réalité : la non-approbation des comptes pour un exercice fait que le syndicat des copropriétaires n'a pas de comptes pour cet exercice. Soit la difficulté qui motive la non approbation est levée rapidement et le syndic doit convoquer l'assemblée pour approuver au plus tôt les comptes rectifiés si nécessaire, soit il faut faire démarrer l'exercice suivant avec des comptes à zéro, et bien entendu renoncer à faire le moindre recouvrement sur les exercices précédents. Si recouvrement il y a, il ne peut être fait que sur la base des comptes des exercices antérieurs approuvés et le budget voté pour l'exercice non approuvé !
C'est aussi simple que cela ! Si la faute en incombe à l'ancien syndic, la part des débits qui ne peuvent être recouvrés du fait que les comptes n'ont pas été approuvés doit lui être réclamée au titre de sa RCP, et dans ce cas on va droit à l'expertise judiciaire qui fera la lumière sur le caractère approuvable des comptes et qui déterminera les rectifications éventuelles à y apporter... |
|
|
|
Viviane
Pilier de forums
4551 message(s)
Statut:
|
|
158
Posté - 12 avr. 2013 : 11:33:38
|
A redaction universimmo:
Bonjour,
J'aimerais que vous me disiez si j'ai bien compris votre intervention.
Nos comptes sont désormais (depuis décembre 2012) approuvés jusqu'au 31-12-2009.
Nous avons refusé d'approuver 2010 et 2011.
2012 n'a pas encore été soumis à approbation.
2010,2011 et 2012 devraient être soumis à approbation (et approuvés) en juin.
Ce que vous dites c'est que:
D'ici le mois de juin le syndic peut exiger les provisions non réglées et exigibles en 2012 et 2013. Mais s'il y a des dettes relatives aux exercices antérieurs, il ne peut pas les réclamer, rajout QUAND BIEN MEME CE SERAIT DES PROVISIONS.
Après l'AG de juin:
Soit les comptes 2010, 2011 et 2012 sont approuvés. Il a alors un solde exigible pour démarrer 2013, et peut donc réclamer toutes les sommes dues.
Soit les comptes ne sont pas approuvés et il ne pourra plus réclamer que les provisions exigibles en 2013,
Est-ce que j'ai bien compris?
|
Édité par - Viviane le 12 avr. 2013 12:48:33 |
|
|
|
159
Posté - 12 avr. 2013 : 11:47:23
|
viviane : c'est ce que l'on vous a dit depuis 8 pages !!! rien de nouveau.
Mais, approuvez les comptes 2010, 2011 et 2012 ne vaudra pas approbation des comptes de charges persos, ET ce M.MICHU de contester les soldes demandés, ET votre nouveau syndic d'engager des actions contre les anciens syndics pour récupérer les fonds détournés ( vous aviez parlé de soldes trvaux !!)
Cela n'empêche et n'empechera pas non plus votre nouveau syndic de réclamer les dettes dues - appels de charges et de trvaux - depuis 2010, ce qui n'a pas été fait.
L'approbation des comptes se fera par année et l'AG adoptera les comptes 2010 présentés par le syndic XXXXX, les comptes 2011 présentés par le syndic YYYYY et ceux de 2012 présentés par votre nouveau syndic !
Votre nouveau syndic n'a pas raison quand il affirme qu'il ne peut rien faire ( votre premier post) Il pouvait réclamer les appels de charges trimestrielles et les fonds travaux non payés.
Cela ne change rien non plus sur la nomination d'un expert judiciaire en cas de contestation.
comme l'a dit gedehem : approuver avec des réserves n'est utile que si il y des poursuites !! sinon ce n'est que quelques ligne sur un PV pour se faire plaisir !!
|
|
|
|
Viviane
Pilier de forums
4551 message(s)
Statut:
|
|
160
Posté - 12 avr. 2013 : 12:11:53
|
|
citation: approuver avec des réserves n'est utile que si il y des poursuites !! sinon ce n'est que quelques ligne sur un PV pour se faire plaisir !!
De mon point de vue, pas tout à fait.Je prends notre exemple.
Nous avons (à la louche) plus de 15000 euros de dépenses contestées (soit plus de 50% de notre budget annuel....) .
Durant l'AG, nous les contestons, elles sont donc sorties des exercices 2010, 2011 et 2012, et non réparties.
Puis nous votons une dotation aux provisions sur créances douteuses de 15000 euros.
Résultat: dans les comptes des exercices 2010, 2011 et 2012, il n'y a plus QUE les dépenses incontestables qui soient réparties. En cas de contestation des charges, ça nous rendra service.
Les 15000€ de dotation aux provisions etc... sont incontestables également, comme toute provision décidée par l'AG.
Autrement dit, même s'il n'y a pas ensuite de procédure pour récupérer ces 15000 euros, ce sera une bonne chose de ne pas avoir approuvé ces dépenses.
Pour le reste, j'ai pas envie de rentrer dans la polémique de ce qu'on me dit (ou pas) depuis 8 pages. Juste que "rédaction universimmo" me confirme si j'ai bien compris ou pas ? |
Édité par - Viviane le 12 avr. 2013 12:12:55 |
|
|
|
|
Sujet |
|
|
refus Approb. comptes / exigibilité des charges 
