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Gédehem
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 Posté - 12 avr. 2013 : 14:26:57
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En attendant la réponse de la Rédac d'UI, à qui vous posez la question :
Si le syndicat décide de rejeter 15.000 € de dépenses engagées par les ex-syndic (ou l'un d'eux) et qu'en même temps il décide d'appeler une provision de 15.000 € qui sera baptisée comme il l'entend, l'affaire est réglée, du moins comptablement parlant.
Sauf que les choses ne peuvent réduites au seul plan comptable dans des registres !
Il reste l'aspect juridique !
La question à se poser : les copropriétaires sont-ils prets à accepter cette augmentation de 1/2 du budget annuel (30.000 + 15.000) uniquement pour mettre les comptes à jour, sans même envisager la récuparation de ces 15.000 € "avancés"..... 
Si vous entendez les récupérer, en tout ou partie, c'est l'expertise judiciaire incontournable. |
Édité par - Gédehem le 12 avr. 2013 14:31:19 |
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Posté - 12 avr. 2013 : 14:53:16
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viviane : vous contestez 15000 € de dépenses douteuses, OK !!! ET vous n'approuvez pas les comptes !! OK. MAIS ses dépenses douteuses ne sont pas sorties de la comptabilité !!! Ce ne sont pas les réserves émises sur un PV qui font disparaitre des écritures.
La contrepartie d'une dépenses est un paiement du SDC ou un avoir du fournisseur !!!
ces dépenses rejettées ne sont pas réparties tant que les comptes ne seront pas approuvés et enfin apurés !!
MAIS cela n'a aucun rapport avec des créances douteuses !!
L'AG vote une "dotation" pour créances douteuses pour 15 000 € : impayes de charges, acompte perdu d'une entreprise qui a déposé son bilan,.. ????
Cela veut dire que le montant des impayés de charges ou de créances sur des tiers est de 15 000 € ?? vous n'avez jamais évoqué un tel montant .
Viviane :" En cas de contestation des charges, ça nous rendra service.
Les 15000€ de dotation aux provisions etc... sont incontestables également, comme toute provision décidée par l'AG.
Autrement dit, même s'il n'y a pas ensuite de procédure pour récupérer ces 15000 euros, ce sera une bonne chose de ne pas avoir approuvé ces dépenses."
Ces provisions pour créances douteuses est le fond de solidarité déjà évoqué.
Pour parler de créances douteuses il faut que le syndic ai engagé toutes les actions pour récupérer les fonds !! hors ce n'est pas le cas dans votre SDC !!!
ces provions sont remboursables en cas de vente ou de la récupération de tout ou partie des dettes.
Les créances douteuses définitivement irrécupérables, c'est à dire après la vente du lot de copropriété devront être réparties en charges de copropriétés au titre de perte sur créances ! elles viendront donc en déduction des provisions !!
Et vous en êtes même pas à la première MED !!!
Mélanger des dépenses rejettées par l'AG, qui font partie du budget et des travaux votés par l'AG dont les fonds ont été appelés par le syndic et réglés par les copros, ET des créances douteuses n'a aucun sens !!
viviane : vous rêvez encore que personne ne contestera les comptes et cette gestion, ! un débiteur avec un bon avocat va se régaler avec une telle gestion !
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Édité par - philippe388 le 12 avr. 2013 14:55:31 |
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Gédehem
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Posté - 12 avr. 2013 : 17:59:32
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Philippe, si j'ai bien suivi  ... les "créances douteuses" pour un montant de 15.000 € que l'AG n'approuverait pas proviendraient d'une mauvaise gestion, d'engagements abusifs des syndics passés ....
Ce n'est pas une MED qui leur fera "rendre les sous", ni même la vente d'un lot !  |
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Posté - 12 avr. 2013 : 18:33:52
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gedehem :" si j'ai bien suivi ... "
Pas sur !! comme nous tous d'ailleurs !
Il y a les dépenses douteuses mais que personne n'a contesté les comptes devant le TGI ( si l'on a bien suivi !!), et des créances douteuses qui sont des impayés de charges ou des créances sur des tiers.
Le fait de contester pendant l'AG et de porter des réserves au PV ne veut pas dire que ces dépenses sont douteuses sans un rapport d'expert !!!  . On tourne en rond depuis 9 pages 
Ce qui est sur apparement, c'est que le syndic a appelé des fonds de solidarité suit à l'adoption d'une résolution à l'AG.
Les copropriétaires qui votent un tel appel de fonds pour boucher un trou de trésorerie, espèrent toujours récupérer leur fonds !! IL va y avoir du sport si ces 15 000 € pour 20 copros, soit 750 € en moyenne par copro, 6 mois de charges ne sont jamais récupérés suite à tel bourbier, et des syndics qui n'ont rien fait pour cela !!!!!
gedehem : gedehem :" Ce n'est pas une MED qui leur fera "rendre les sous", ni même la vente d'un lot !"
ah Bon !!! mais comment faites vous pour les mauvais payeurs !!!! il est vrai que 2 ou 3 " gros bras" peuvent être efficaces !!! |
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Gédehem
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Posté - 12 avr. 2013 : 19:56:26
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Nous ne savons pas d'où sortent ces 15.000 € indiquées comme "créances douteuses".
En revanche il était exposé (c'est au début je ne sais où ...) :
"En fait, même si nos deux anciens syndics (Trucmuche et Trucbidule) nous doivent un paquet d'argent, nous arrivions encore à nous en sortir grâce à un reste de reliquats sur travaux."
Et encore :
"En décembre 2012, nous compilons tous les documents que nous avons du syndic Trucmuche, demandons à tous les copropriétaires de nous envoyer leurs appels et leurs relevés bancaires de l'époque, et en arrivons à la conclusion qu'il n'y a pas eu d'erreur sur les comptes copropriétaires ....." (je suppose ici "sur leurs provisions pour charges/travaux")
Mis à part 1 copropriétaires qui devrait (?) 5.000 €, manque 10.000 pour arriver au total des 15.000 € qui sont précisés, d'où la déduction que ces 10.000 € au moins seraient à recouvrer auprès des ex-syndics.
Pour les 5.000 qui sont des provisions, c'est facile, pas besoin d'approbation des comptes. Mais pour les 10.000 auprès des ex-syndics ?????
(PS : 9 pages c'est pas facile, mais j'ai suivi .... ) |
Édité par - Gédehem le 12 avr. 2013 19:58:21 |
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Posté - 12 avr. 2013 : 20:10:09
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gedehem : j'ai " compris" la même chose, sauf que les 10 000 € des syndics restent à prouver, car viviane ne parle que de soldes créditeurs de travaux votés par l'AG qui " auraient disparus" ; 10 000 € de solde créditeurs est ENORME !!!
Retour à cet expert judiciaire, car les suppositions et les accusations d'escroquerie ne font pas une comptabilité juste.
Il est facile de reconstituer une compta de 20 lots !!!
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Viviane
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 Posté - 12 avr. 2013 : 20:54:23
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Je vous ai dit 15000 euros"à la louche". Et tant que l'expert aura pas fini, ce sera à la louche.
Les retards de paiement de Mr Michu n'ont rien à voir dans ces 15000 euros, ils viennent "en plus" creuser la trésorerie.
Les "dépenses" contestées sont, en grande majorité, des honoraires de syndic abusifs pour des prestations qui vont de totalement surévaluées à hors contrat, voire carrément inexistantes. Disons (toujours à la TRES GROSSE louche) 10000 euros. Le reste se partage entre des factures payées plusieurs fois (ex: deux copies de la même facture, avec des dates de paiement différentes), et des dépenses injustifiées sans accord du CS genre diagnostics à la noix.
Cet argent a été au moins en partie demandé au syndic par le CS, avant qu'on les vire. Ils ont pas rendu un centime. Mieux, ils encore rajouté des dépenses après avoir été virés.
Donc la créance est douteuse. Pas encore irrécupérable, mais douteuse. Elle ne "disparaît " pas des comptes. Elle change de place.
Je simplifie mais jusqu'à present, on a pu "supporter" ce trou parce que le syndic n'avait jamais soumis à approbation des travaux pour lesquels nous avons un gros reliquat (supérieur à 15000€) . (En même temps, sans ce reliquat, le syndic aurait eu du mal à creuser autant...) . Ces travaux seront approuvés en juin, et le reliquat porté au crédit des comptes copros.
Crédit qui devra être balancé par une dotation aux créances douteuses (ou perte irrécouvrable si l'AG ne veut pas poursuivre) au débit... ou nous ferons "faillite". Et ce sera, si je me trompe pas, l'administration judiciaire . Ce qui coûterait pas moins cher me semble-t-il.
Quant à savoir si on poursuit ou pas l'ancien syndic, on va commencer par mesurer exactement les dégâts, puis consulter un avocat, et ensuite on posera la question à l'AG |
Édité par - Viviane le 12 avr. 2013 21:16:27 |
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Posté - 12 avr. 2013 : 21:23:49
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citation: Initialement posté par Viviane
A redaction universimmo:
Bonjour,
J'aimerais que vous me disiez si j'ai bien compris votre intervention.
Nos comptes sont désormais (depuis décembre 2012) approuvés jusqu'au 31-12-2009.
Nous avons refusé d'approuver 2010 et 2011.
2012 n'a pas encore été soumis à approbation.
2010,2011 et 2012 devraient être soumis à approbation (et approuvés) en juin.
Ce que vous dites c'est que:
D'ici le mois de juin le syndic peut exiger les provisions non réglées et exigibles en 2012 et 2013. Mais s'il y a des dettes relatives aux exercices antérieurs, il ne peut pas les réclamer, rajout QUAND BIEN MEME CE SERAIT DES PROVISIONS.
Après l'AG de juin:
Soit les comptes 2010, 2011 et 2012 sont approuvés. Il a alors un solde exigible pour démarrer 2013, et peut donc réclamer toutes les sommes dues.
Soit les comptes ne sont pas approuvés et il ne pourra plus réclamer que les provisions exigibles en 2013,
Est-ce que j'ai bien compris?
Pour 2010 et 2011, vous pouvez poursuivre pour les provisions. Mais 2 exercices non approuvés peuvent faire très mauvais effet auprès d'un juge qui n'a pas trop envie d'entrée dans les détails et qui risque de botter en touche. Il aurait évidemment tort mais c'est possible. Il faut aussi savoir que les avocats n'aiment pas défendre ce type de dossiers, ils ont peur de donner l'impression de défendre un syndicat "foireux" et de perdre leur crédibilité s'ils reviennent devant le même juge, même pour un autre client...
NB. Désolé pour le retard mis à répondre : nous réagissions à la la boutade de philippe388 ; pour le reste de la discussion, nous ne nous sentons pas de taille à intervenir dans ce débat, n'étant pas sûrs d'avoir tout compris dans ces 9 pages... . Nous fermons donc la parenthèse... |
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Gédehem
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169
Posté - 12 avr. 2013 : 21:34:23
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Sur ce que vous exposez de l'origine des 15.000 € (à la louche) le jeu en vaudrait la chandelle, même si au final, tous frais et honoraires déduits, vous n'en récupérez que la moitie.
C'est là qu'il faudra justifier ces 15.000, que l'adversaire va bien entendu contester, ce qui entrainera une expertise judiciaire pour permettre au juge de trancher entre le vrai et le faux.
Il est certain que la copie rendue par votre expert comptable pèsera, mais elle n'empechera pas l'exprise !
A moins que ce ne soit lui qui soit désigné ! 
(peu probable, bien entendu ...)
Bon, au final vous avez tout de même fait du bon boulot, même si cela ne vous sort pas du pétrin et qu'une action directe avec expertise aurait permis d'aller plus vite ou mieux !
Mais peut-être y voyez vous plus clair pour, demain, expliquer à vos "collègues" ce qu'il en est, la ou les actions à engager, et (c'est mon avis) la necessité de ne pas baisser les bras en engageant une pricédure contre l'ex-syndic (les 2 ?), au moins pour espérer récupérer quelques billes des 15.000 € .... dont une partie n'a pas été perdue pour tout le monde..... |
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Viviane
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Posté - 12 avr. 2013 : 23:06:39
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A redaction universimmo
merci de votre réponse. Et je comprends que vous ayez pas envie de lire les 9 pages..
A gedehem. Il fallait faire des choix... Une action directe avec une expertise aurait peut être couté bien plus cher que ce que les syndics nous doivent.En tout cas beaucoup plus qu'on paye l'expert actuellement (on avait fait faire des devis) , et pris peut-être des mois voire des années de procédure (on sait jamais ce que va durer une procédure...)... pendant lesquels on ne pouvait pas approuver les comptes, et donc récupérer efficacement les impayés...
voili voilou
A tous : bon week-end je vous dirai si Mr Michu ou l'ancien syndic ouvrent les cordons de la bourse.. |
Édité par - Viviane le 12 avr. 2013 23:13:06 |
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Viviane
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Posté - 13 juin 2013 : 22:52:26
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Pour info
Le copro doit normalement signer un échéancier le 24 juin.
Fera? Fera pas? On verra. Si non, ben c'est la procédure... |
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Viviane
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Posté - 24 juin 2013 : 15:05:11
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Pour info,
Le mauvais payeur a décommandé le rendez-vous.
Son dossier a été transmis ce jour à l'avocat, qui confirme que ce serait nettement mieux si les comptes étaient approuvés.
D'ici l'assignation, ils le seront. |
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Viviane
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Posté - 26 juin 2013 : 18:20:01
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Mr Michu a du avoir peur du procès, il a trouvé le temps de se déplacer pour verser 4000 euros hier, et signer un échéancier. L'assignation est annulée, mais on le surveille de près. |
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Gédehem
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Posté - 27 juin 2013 : 09:56:10
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Comme quoi, et selon le cas, en faisant les gros yeux, en haussant le ton, voire en sortant le bâton s'il le faut, on arrive à régler les problèmes ...
Et dire qu'il y en a qui veulent interdire la fessée ..... |
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Viviane
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Posté - 27 juin 2013 : 23:27:21
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Notre "chance", c'est qu'il est plein aux as....
Pour la fessée, si on était encore dans la cour de récré, à nous tous je crois qu'on lui aurait carrément rejoué la guerre des boutons..
J'attends voir s'il va régler les frais de transmission à l'avocat..
Et aussi les charges à venir après la prochaine Ag, le 4 juillet.. ce qui va faire augmenter sa dette de quelques milliers d'euros.. |
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Viviane
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Posté - 24 juil. 2014 : 00:32:32
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Le dit copro n'a pas respecté son échéancier jusqu'au bout. Il a fait des chèques en bois.
Tous les comptes (il manquait 2011, 2012, 2013, et des travaux votés en 2006, appelés en janvier 2007 et finis en.... 2013) ont enfin été refaits et approuvés début juillet 2014
L'AG a provisionné de quoi poursuivre ce monsieur qui nous doit un paquet.
Elle a aussi autorisé le syndic actuel à poursuivre un des anciens syndic (celui qui nous doit le plus, environ 15000 € de dépenses abusives + les frais divers et variés pour refaire et approuver la compta en retard) et provisionné la somme nécessaire. |
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Édité par - Viviane le 24 juil. 2014 00:36:20 |
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Viviane
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Posté - 20 juin 2015 : 11:27:23
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Suite...
Le mauvais payeur
Le jugement a été rendu en mars. Le copro, qui n'était pas représenté à l'audience, a été condamné, (y compris dépens et article 700) sauf pour un montant (reprise de solde) pour lequel l'avocat n'avait pas (contre l'avis du CS) fourni de justificatif, au motif que ceux-ci n'étaient pas des appels de charges. Les appels de charge de l'ex syndic étant erronés, incluant des répartitions d'exercices non approuvés, on avait fait un récap des règlements et décisions d'AG, que l'avocat n'a même pas essayé de faire valoir.
Perso, j'étais vraiment en rogne contre lui. Il a de plus rédigé une assignation incompréhensible, a refusé de la corriger malgré la demande du CS, et a ensuite expliqué que le juge était un idiot. Alors que le juge a, au contraire, très bien analysé les docs qu'on lui a donnés. Le jugement est exécutoire. Nous ne lui avons pas encore signifié.
La mise en vente du lot était à l'ODJ de l'AG d'il y a 2 jours. Le mauvais payeur s'est pointé à l'AG avec l'espoir de nous convaincre de ne pas la voter et deux chèques soldant la totalité de sa dette, qu'il a remis au syndic avant le vote.
Ce monsieur étant un habitué des chèques en bois, nous avons tout de même voté la mise en vente du lot. Et lui avons indiqué que la prochaine étape était, quand bien même les chèques seraient provisionnés, si les provisions à venir de juillet et octobre n'étaient pas réglées, de le faire condamner à payer 2016 en avance. Il a quitté l'AG furieux.
Le mauvais syndic
L'audience devait avoir lieu en mai. L'avocat du syndic (en fait celui de son assureur, compagnie anglaise bien connue pour ne pas payer) n'avait pas conclu et a demandé un report pour septembre. Donc l'audience est reportée à septembre avec injonction faite au syndic et à son assureur de conclure.
Nous avons provisionné des frais d'avocats pour le cas où.. |
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Édité par - Viviane le 20 juin 2015 11:52:54 |
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Viviane
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Posté - 15 déc. 2016 : 23:22:50
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Suite de l'histoire
Le jugement (1ere instance) dans la procédure contre notre syndic et son assurance a été rendu à l'automne.
On a gagné le remboursement de quasi toutes les dépenses abusives faites sauf
- deux paiements en double. Notre faute. Vu la configuration des comptes, on était tellement surs que le fournisseur (l'un d'eux était l'ARC) n'avait pas été payé en double et que le syndic s'était mis l'argent dans la poche qu'on a même pas pensé à leur demander...
- une dépense sur laquelle la cour a carrément oublié de statuer (mais bon, y'en avait une trentaine au total)
- une qu'on n'espérait pas vraiment gagner (ouverture par huissier des boîtes d'archives scellées par huissier remises au successeur. Mais bon, la dépense n'était pas inutile à mon avis, ça nous a évité qu'ils prétendent qu'on avait fabriqué nous mêmes leurs pièces comptables. (ils avaient bizarrement deux types de pièces comptables, avec des logos légèrement différents)
On a gagné aussi le remboursement complet de l'expert comptable ayant refait les comptes du syndic viré
Et 4000€ d'article 700
Et les dépens
La décision était exécutoire. On a pas fait appel de ce qui était pas gagné. On l'a signifiée. Le délai d'appel est passé et pas de nouvelles.
Voilà , on a bossé des dizaines d'heures pour dépatouiller cette compta où les dépenses n'apparaissaient pas en compte 6, et où le syndic, malgré des milliers d'euros d'honoraires abusifs, avait un solde débiteur... (selon lui, donc, on lui devait de l'argent) et monter le dossier, ce qui était loin d'être simple pour le rendre compréhensible au juge sans compte séparé. On est contents.
On le sera encore plus quand on sera payés (environ 21000€ au total), avec eux je m'attends à tout...
Il aurait fallu aller au pénal, pour les empêcher définitivement d'exercer, ais on avait ni le temps ni les moyens.
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Édité par - Viviane le 15 déc. 2016 23:34:09 |
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Posté - 16 déc. 2016 : 07:52:24
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Bonjour Viviane
citation: - une dépense sur laquelle la cour a carrément oublié de statuer (mais bon, y'en avait une trentaine au total) Il doit être possible de demander au Juge de se prononcer sur cette demande qu'il n'a pas traitée.
Le souci c'est qu'il doit être possible aussi a votre avocat de demander... gloups.... un peu plus ... pur demander au JUge de.... et que du coup ce n'est sans doute financièrement pas positif.
citation: a gagné aussi le remboursement complet de l'expert comptable ayant refait les comptes du syndic viré
Et 4000€ d'article 700
Et les dépens Juste pour nos informations, et si ca ne vous demande pas trop de calcul, a vu de nez, combien de remboursement selon article 700 vis a vis des frais engagés (presque tout, 50%?) |
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Jean13
Contributeur senior
France
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Posté - 16 déc. 2016 : 10:30:58
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Bravo Viviane
Faut leur faire mordre la poussière à ces *******.......question de principe......
Est-ce-que je peux avoir en message privé les coordonnées de cet expert comptable car un jour cela pourrait m'être utile.
Merci |
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Sujet |
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refus Approb. comptes / exigibilité des charges 
