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trendy31
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 Posté - 10 avr. 2013 : 01:36:33
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Bonjour,
Je sollicite les UInautes à propos d'un litige qui nous oppose à notre ancien syndic dont nous nous sommes débarrassés après un passage sous administration provisoire. Le nouveau syndic a mis à jour après sa désignation un certain nombre d'irrégularités de gestion pour lesquelles nous avons entamé une procédure auprès du TGI. En première instance, le TGI a statué en ordonnant la réalisation d'une expertise judiciaire portant sur les comptes des exercices 2009-2010 et 2010-2011, comptes que nous n'avions de toute façon pas approuvés.
Le point sur lequel je souhaite avoir votre avis concerne le défaut de souscription d'assurances dommages ouvrage par notre ancien syndic :
- en 2007, le ravalement de la résidence a été voté. Le chantier incluait non seulement la mise en peinture des façades, mais aussi des travaux de maçonnerie (réfection de murets, pose de béton désactivé en remplacement de pavés autobloquants dans les cours...). Au moment du vote des travaux eux-mêmes, nous avons également voté la souscription de l'assurance dommages ouvrage proposée. Les fonds nécessaires à cette souscription ont bien été appelés, mais depuis, notre nouveau syndic découvre qu'elle n'avait pas été faite.
- en 2009, un autre gros chantier a été décidé, concernant la réfection d'un balcon montrant des signes d'affaissement progressif. Là aussi, nous avons voté la souscription d'une assurance dommages ouvrage et les fonds nécessaires ont bien été appelés. Mais comme dans le cas précédent, le nouveau syndic s'est rendu compte en reprenant la comptabilité fin 2011 que le compte travaux correspondant n'avait pas été soldé alors que les travaux étaient terminés depuis plusieurs mois, et que le solde créditeur correspondait plus ou moins au montant de l'assurance dommages ouvrage non souscrite.
Je souhaiterais savoir quel recours nous pouvons exercer. Notre ancien syndic a cédé son activité et sa société n'existe plus. Nous avons engagé une procédure contre lui à titre personnel et contre son assurance, mais cette procédure se focalise sur les exercices comptables non approuvés et risque de ne pa prendre en compte au moins le premier des deux problèmes cités. Y a-t-il autre chose que nous puissions faire ? Quel est le délai pendant lequel un recours est possible ?
Merci d'avance pour votre aide.
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Trendy31
Conseiller syndical dans la tourmente... |
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Édité par - trendy31 le 10 avr. 2013 01:39:30 |
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Gédehem
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15985 message(s)
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Posté - 11 avr. 2013 : 01:34:36
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Un syndic est responsable de ses actes pendant 10 ans, qu'il soit renouvelé ou pas. Même chose pour son assureur RCP s'il n'existe plus.
10 ans = durée de la DO, qui assure le syndicat et permet de mettre en œuvre ou de se substituer à la décenale qui couvre l'entreprise..
Le problème ici est uniquement la responsabilité contractuelle pour ne pas avoir exécuté une décision d'AG, puisque les fonds nécessaires à la DO sont toujours "dans les caisses".
A mon avis (il en faudrait d'autres !), vous seriez fondé à engager la responsabilité de l'ex-syndic (son assureur) afin d'être indemnisé si un préjudice pour le syndicat devait survenir en raison de désordres sur les ouvrages réalisés.
Autrement dit si vous étiez contraint d'ici 2017 et 2019 selon le cas de faire jouer la DO ...si elle avait été souscrite.
Si d'ici ces échéances rien ne se passe, il n'y a pas de préjudice pour le syndicat. Vous pourriez tout de même engager sa responsabilité pour non exécution d'une décision d'AG, mais sans préjudice, que voudriez vous obtenir compte tenu des fonds à engager pour ces actions ???
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trendy31
Contributeur actif
458 message(s)
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 2
Posté - 11 avr. 2013 : 12:08:51
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Merci Gedehem pour votre réponse.
La situation n'est pas la même pour les deux opérations :
- dans le cas du ravalement, nous constatons aujourd'hui des défauts (peinture imperméabilisante appliquée sur du crépi mais qui ne "tient pas" et cloque dès qu'il y a présence d'eau infiltrante, présence de béton durci dans le réseau d'évacuation des eaux pluviales des cours suite au lavage du sol après la pose de béton désactivé).
Il y a bien pour nous un préjudice ou plutôt plusieurs, avec éventuellement des durées de garantie différentes (je ne pense pas que la peinture soit garantie aussi longtemps que le travail du maçon lui même qui par sa bêtise a bouché le réseau d'évacuation). Je ne sais donc pas si la DO aurait vocation à prendre en compte ces différents problèmes.
- dans le cas de la réfection du balcon, aucun défaut n'a été signalé à ce jour, mais vu la complexité technique du chantier (perçage à l'horizontale dans la dalle pour referrailler le balcon et consolider sa fixation au bâtiment), nous préfèrerions être couverts.
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Trendy31
Conseiller syndical dans la tourmente... |
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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3
Posté - 11 avr. 2013 : 16:03:49
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Désolé de ne pas avoir bien lu votre exposé !
S'agissant du ravalement, il n'y a pas "ouvrage".
S'il y a une garantie décennale sur les peintures/produits d'étanchéité utilisés, il faut une DO (du moins il en a été jugé ainsi, aucun texte ne le précisant.).
Voyez ce qu'il en est, la DO ne pouvant remplacer une assurance garantie décennale qui n'existerait pas !
Pour le balcon, même chose. |
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Défaut de souscription assurance DO 
