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Jean92
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 Posté - 14 avr. 2013 : 22:04:57
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Bonjour,
Notre syndic applique des forfaits aux copropriétaires qui ne fournissent pas le relevé de leur compteur d'eau.
Problème : les forfaits appliqués ont été utilisés en plus des consommations privatives relevées, comme base de consommation globale et donc pour calculer le coût du m3 (au lieu de la consommation globale réelle, disponible évidemment avec la facture du service des eaux)
Je m'explique avec un exemple fictif avec des chiffres ronds :
- consommation globale de l'immeuble de 800 m3 pour 2000€ ( soit 2,5€ le m3 , prix réel donc)
- seuls 700m3 peuvent être répartis sur la base des relèves des compteurs individuels
- pour les compteurs non relevés le syndic impute une consommation supérieure aux 100 m3 manquants
mettons que le syndic impute 300m3, le prix du m3 est alors calculé par 2000/ (700+ 300), soit 2€ le m3.
Donc pendant des années nous avons payé l'eau moins chère jusqu'à ce qu'il y ait régularisation.
Problème : les forfaits appliqués sont démesurés ( plusieurs milliers de m3 forfaitaires à tort par an pour un lot)
Ainsi, un copropriétaire s'est vu imputer à tort 15 000 (!!!) euros cumulés sur les 7 dernières années
Pour régulariser la situation le syndic a donc inclus cette somme dans les comptes de cette année au titre d'une charge supplémentaire de consommation d'eau, ce qui fera augmenter de manière très significative le m3 d'eau.
Cette somme est à priori bien imputable à la copropriété ( = le prix du m3 d'eau des années précédentes ayant à contrario été diminué )
Ma question est la suivante : le montant démesuré des forfaits peut il être considéré comme une erreur du syndic ? Ces montants de forfaits n'ont pas été votés en AG.
Et peut-on faire jouer la responsabilité du syndic ?
En effet comment imputer retroactivement les sommes puisque chaque année la consommation de chaque copropriétaire était différente, et que de plus de nombreux copropriétaires ont changé sur ces 7 dernières années
Merci par avance pour vos suggestions
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JB22
Pilier de forums
France
4457 message(s)
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1
Posté - 14 avr. 2013 : 23:08:56
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"Ainsi, un copropriétaire s'est vu imputer à tort 15 000 (!!!) euros cumulés sur les 7 dernières années " ??????
Si on prends pour base votre prix au M3 cela fait:
15.000 / 2.50 = 6.000 M3 pour 7 ans
6.000 M3 / 7 = 857 M3 par an pour ce seul copropriétaire, plus que la consommation réelle annuelle de tous les copropriétaires: 800 M3 ???
Et il a attendu 7 ans pour réagir !!!!
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nefer
Modérateur
14628 message(s)
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 2
 Posté - 14 avr. 2013 : 23:19:08
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un forfait ne peut être appliqué à un copropriétaire dont le compteur divisionnaire n'est pas relevé UNIQUEMENT si une résolution d'AG a été votée de façon précise |
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Louis92
Contributeur vétéran
France
2795 message(s)
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3
Posté - 15 avr. 2013 : 14:29:58
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Le forfait dans votre cas, Jean92, est un forfait fortement incitatif c'est-à -dire pour convaincre ceux "sans relevé" de faire l'effort pour en avoir un l'année suivante. Le syndic est en droit d'appliquer ce forfait délibérément démesuré si une AG l'a voté. Le principe est, alors, de rendre le trop perçu quand les relevés (la consommation réelle) sont à nouveau connus.
Le résultat de forfaits incitatifs l'année N est un montant total payé par les copropriétaires supérieur à la facture du distributeur d'eau donc un bénéfice pour la copropriété pour l'année N. Si l'incitation a fonctionné, l'année N+1 suivante, les copropriétaires incités ont fait faire les relevés et leur consommation pour l'année N+1 devient négative : la copropriété leur rend l'argent qu'ils ont avancé.
Votre syndic n'a pas utilisé cette méthode et a considéré un prix du m3 d'eau qui ne correspond à aucune réalité. C'est très fâcheux : les copropriétaires qui ont vendu sont partis sans payer 100% de l'eau qu'ils (ou leurs locataires) ont consommé.
Le CS aurait dû réagir sur cette erreur de prix de m3. L'erreur de prix sur le m3 est plus grave de conséquences que l'application d'un forfait incitatif non voté.
Le syndic doit avoir dans un tableau les index et consommations sur plusieurs années. Il doit être possible de rectifier ... pour les copropriétaires qui n'ont pas vendu.
Les comptes 2012 ne sont peut-être pas bouclés. Réagissez vite auprès du CS et du syndic pour que l'erreur épargne l'exercice 2012 ou l'exercice qui vient de ou va se terminer.
Cdlt. Louis92. |
Édité par - Louis92 le 15 avr. 2013 14:40:35 |
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JB22
Pilier de forums
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4
Posté - 15 avr. 2013 : 18:44:33
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"Le syndic doit avoir dans un tableau les index et consommations sur plusieurs années. Il doit être possible de rectifier ... pour les copropriétaires qui n'ont pas vendu."
Les comptes, présentés par le syndic, ont été approuvés, si erreur il y a elle est de la responsabilité du syndic.
" Ces montants de forfaits n'ont pas été votés en AG."
Donc irréguliers.
"Le résultat de forfaits incitatifs l'année N est un montant total payé par les copropriétaires supérieur à la facture du distributeur d'eau donc un bénéfice pour la copropriété pour l'année N."
Non il n'y a pas de bénéfice pour le syndicat, le montant de la facture a bien été répartie pour sa totalité mais pour un monant de M3 supérieur à la consommation réelle, c'est donc les copropriétaires dont les relevés ont été faits qui sont bénéficiaires, les autres très largement pénalisés et d'une manière illégale, mais, ils sont, en grande partie responsables de cette pénalisation pendant sept ans !
Quand au Conseil syndical on peut se demander à quoi il sert. |
Édité par - JB22 le 15 avr. 2013 18:46:31 |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 15 avr. 2013 : 19:20:26
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A jouer à la belotte, té ! ..... |
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JB22
Pilier de forums
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6
Posté - 15 avr. 2013 : 19:42:05
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En dégustant un bon Bourbon,
Hélas, loin des paletuviers.... |
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Louis92
Contributeur vétéran
France
2795 message(s)
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7
Posté - 15 avr. 2013 : 20:14:54
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ah ! JB22, vous avez un bourbon qui vous permet de ne pas voir de bénéfice là où il n'y en a pas ... Merci de votre attention et de votre réaction.
Cdlt. Louis92. |
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JB22
Pilier de forums
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Posté - 18 avr. 2013 : 08:53:56
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Jean92 ne réponds pas, trop d' eau mais pas de Bourbon ! |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 18 avr. 2013 : 09:35:15
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Les glaçons ont fondu, il est noyé ...... |
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Répartition de l'eau - erreur syndic ? 
