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 Posté - 20 avr. 2013 : 16:32:14
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Assigné au fond devant le TGI pour exercice hors mandat depuis sa première élection en raison d'une infraction à l'art.18 de la loi de 1965, notre syndic produit comme il le lui était demandé ce qui veut être sa "convention d'ouverture de compte".
Le document est bizarre:
1° il ne comporte que 2 feuillets en 2 pages.
2° il est intitulé "Ouverture d'un compte professionnel" et en dessous: "conditions particulières"
3° les pages sont numérotées 2/3 pour l'une et 3/illisible pour l'autre.
4° dans la case intitulée "1° Titulaire" il est écrit le nom de la SARL de notre syndic !!!!!
5° dans les 2 autres cases affectées au 2° et au 3° Titulaire: rien d'écrit.
Qu'en pensez vous ?
Rambouillet avait déjà émis un avis sur ce même sujet et pour ce même compte; je crois que mon post était intitulé "Que pensez vous de ce R.I.B."
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| Signature de kikiladoucette |
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Posté - 20 avr. 2013 : 17:38:14
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kikiladoucette : le titulaire d'un compte séparé est : le syndicat MACHIN !!
pas le nom de la société du syndic !!  |
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JB22
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 2
Posté - 20 avr. 2013 : 23:39:30
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""Ouverture d'un compte professionnel"
Normalement ce n' est pas un compte professionnel qui doit être ouvert.
Vérifier le code d' immatriculation A.P.E.:
6832A = Activité d 'Administrateur de Biens
8110Z = Syndicat de Copropriétaires.
et comme le dit philippe388
"le titulaire d'un compte séparé est : le syndicat MACHIN !!" |
Édité par - JB22 le 20 avr. 2013 23:40:56 |
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Posté - 21 avr. 2013 : 11:20:07
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Vous savez, tous les comptes ouverts par CITYA à ARKEA à Tours le sont sur la base de conventions d'ouverture de compte où il n'apparait nullement "syndicat de copropriétaires" mais uniquement "société"... |
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Posté - 23 avr. 2013 : 07:48:23
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Posté - 23 avr. 2013 : 08:39:18
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kikiladoucette : les seules mentions - le compte professionnel et le non de la société du syndic - montrent que ce compte n'est PAS un compte séparé ! |
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JB22
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6
Posté - 23 avr. 2013 : 09:44:11
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" les pages sont numérotées 2/3 pour l'une et 3/illisible pour l'autre"
La convention de compte comporte trois pages il vous manque la première.
Vous n' avez pas de compte séparé.
Le syndic a dans sa banque un compte à son nom comportant un sous-compte "individualisé" portant vos références. |
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JPM
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Posté - 25 avr. 2013 : 09:08:55
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Pour ARC Languedoc :
Dans le cas de Cytia quelle est la mention de titularité figurant sur la formule de chèque ? C'est cette mention qui compte prioritairement puisqu'elle est portée à la connaissance du public et des partenaires du syndicat.
Si la mention de titularité est conforme à l'exigence de la loi telle qu'elle a été explicitée par la Cour de cassation, le syndicat bénéficie d'une présomption irréfragable d'existence d'un compte séparé et les mentions qui figurent dans la convention d'ouverture de compte sont dépourvues d'intérêt
1) Elles sont inopposables au syndicat
2) Dans certains cas elle ne sont pas frauduleuses. Sic quand la banque mentionne un compte d'association ou un compte professionnel. Il en est ainsi parce que l'on n'a prévu aucun régime propre aux syndicats de copropriétaires. Donc on les fourre là où l'on peut.
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JB22
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Posté - 25 avr. 2013 : 10:20:19
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" le syndicat bénéficie d'une présomption irréfragable d'existence d'un compte séparé et les mentions qui figurent dans la convention d'ouverture de compte sont dépourvues d'intérêt"
Une "présomption" : Jugement fondé non sur des preuves mais sur des indices .
Pourquoi conclure des conventions de comptes si elles sont dépourvues d' intérêt.
Ainsi donc, selon JPM, un compte peut être un "compte séparé" qui en fait sera un compte individualisé dans le compte du syndic, puisque seules comptent les mentions sur le carnet de chèques. |
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JPM
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Posté - 25 avr. 2013 : 11:08:17
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Il ne faut pas confondre le Larousse avec le Code civil.
L'article 1349 énonce que les présomptions sont les conséquences que la loi ou le magistrat tire d'un fait connu à un fait inconnu
Exemple dans l'article 312 du Code civil " l'enfant conçu pendant le mariage a pour père le mari ".
Il est exact que la Cour de cassation déclare inopposables au syndicat des copropriétaires des clauses figurant dans la convention d'ouverture de compte et qui sont en contradiction avec l'existence d'un compte séparé.
Sur cela voyez
http://www.jpm-copro.com/Etude%207-2-2.htm
et notamment Cass civ 17/01/2006 cité dans l'étude avec lien vers l'arrêt
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Édité par - JPM le 25 avr. 2013 11:14:28 |
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Posté - 30 avr. 2013 : 09:56:55
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JPM
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Posté - 30 avr. 2013 : 10:17:11
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Obstination inutile !
Il s'agit de savoir si le compte est ouvert au nom de syndicat.
Il faut donc savoir si la syndic dispose d'un carnet de chèque avec des formules sur lesquelles la titularité est établie comme suit
Syndicat des copropriétaires 36 rue des fleurs
chez Cabinet Machin 35 rue du Trone 75023 Paris
ce qui correspond à un compte ouvert au nom du syndicat
ou comme suit :
Cabinet Machin Copro 36 rue des fleurs
35 rue du Trone 75023 Paris
ce qui ne correspond pas à un compte ouvert au nom du syndicat.
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Posté - 01 mai 2013 : 12:52:47
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citation: Initialement posté par JPM
Pour ARC Languedoc :
Dans le cas de Cytia quelle est la mention de titularité figurant sur la formule de chèque ? C'est cette mention qui compte prioritairement puisqu'elle est portée à la connaissance du public et des partenaires du syndicat.
Si la mention de titularité est conforme à l'exigence de la loi telle qu'elle a été explicitée par la Cour de cassation, le syndicat bénéficie d'une présomption irréfragable d'existence d'un compte séparé et les mentions qui figurent dans la convention d'ouverture de compte sont dépourvues d'intérêt
1) Elles sont inopposables au syndicat
2) Dans certains cas elle ne sont pas frauduleuses. Sic quand la banque mentionne un compte d'association ou un compte professionnel. Il en est ainsi parce que l'on n'a prévu aucun régime propre aux syndicats de copropriétaires. Donc on les fourre là où l'on peut.
Bonjour,
Nulle présomption qu'il s'agirait de faux compte séparé. Le titulaire du compte est bien "syndicat des copropriétaires X" donc (à priori) pas de soucis.
Par contre, on sait aujourd'hui qu'il n'y a plus de carnets de chèques associés à ces comptes : les règlements passent par un compte "pivot" ! de tels libellés apparaissent en nombre sur les relevés bancaires des comptes de SDC (même séparés).
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JPM
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Posté - 02 mai 2013 : 09:01:42
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Le compte pivot est interdit puisque les fonds du syndicat ne peuvent quitter le compte séparé que pour aller vers un destinataire légitime.
La responsabilité du banquier peut être engagée. Il est présumé connaître la réglementation applicable aux syndics (Statut de la copropriété + régime Hoguet).
Celle du syndic aussi.
Mais on ne peut pas demander la résiliation de son mandat : le ompte séparé existe.
C'est par contre un motif de révocation.
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Gédehem
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Posté - 02 mai 2013 : 15:12:54
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Tout ceci est très joli, mais ne montre qu'une chose : les syndicats sont démunis !
La convention d'ouverture de compte ne prouve rien, il n'y a plus de carnet de chèques montrant quoi que ce soit, il ne devrait pas exister de compte pivot mais les syndicats ne peuvent controler le banquier ...qui ne répond qu'au syndic .... bref, encore une usine à gaz destinée à noyer ne "pigeon" à défaut de poisson ....
"Obstination inutile !
Il s'agit de savoir si le compte est ouvert au nom de syndicat.
Parfait :
pas de convention, pas de chèque, pas de controle du banquier : comment faire en pratique pour savoir (controler/vérifier) la réalité de l'ouverture d'un vrai compte séparé au nom du syndicat  |
Édité par - Gédehem le 02 mai 2013 15:15:14 |
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Louis92
Contributeur vétéran
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Posté - 02 mai 2013 : 17:40:04
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Des comptes séparés qui n'en seraient pas, c'est alarmant !
.Je suis inquiet d'avoir vu un syndic d'un grand groupe ne pas se bagarrer pour maintenir la dispense.
Le compte séparé ne serait qu'une ruse pour avoir des honoraires un peu plus élevés ?
N'existerait-il pas des transactions-tests qui permettraient de démontrer la réalité d'un compte séparé, par exemple, des opérations (virements, débits, crédites) sur un très court laps de temps observables sur le relevé de compte bancaire ? ... opérations qui ne seraient possibles dans le délai imparti qu'avec un vrai compte séparé.
Cdlt. Louis |
Édité par - Louis92 le 02 mai 2013 17:56:09 |
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Posté - 02 mai 2013 : 17:56:19
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gedehem : "pas de convention, pas de chèque, pas de controle du banquier : comment faire en pratique pour savoir (controler/vérifier) la réalité de l'ouverture d'un vrai compte séparé au nom du syndicat "
Que de bonnes raisons pour que le compte séparé reste obligatoire, SANS possibilité de voter la dérogation.
Mais que fait la Ministre ! |
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ALH14U
Contributeur senior
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Posté - 02 mai 2013 : 20:16:48
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J'ai testé :
SDC Syndicat chez Agence JJK
=
Agence JJK
Donc
SDC Syndicat Chez Agence JJK = Agence JJK pour SDC Syndicat = Agence
Dans tous les cas ont se fait avoir
Il est notoriété qu'avec la complicité de professionnels des banques certains professionnels des agences immobilières détournent en masse la volonté des copropriétaires et des copropriétés.
Il est tant effectivement que la Ministre agisse ...
Ainsi que les Procureurs car il s'agit d(une fraude pénal au code bancaire !
Dans cette attente.
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Gédehem
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Posté - 03 mai 2013 : 00:25:42
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"Le compte séparé ne serait qu'une ruse pour avoir des honoraires un peu plus élevés ?"
Oui et non : la rémunération supplémentaire est destinée à compenser la perte de revenus et/ou d'avantages généré par les comptes "globaux" (peu importe les appellations incontrolées).
Il reste que dans la pratique, il est IMPOSSIBLE aux syndicats d'avoir la certitude que le compte dont ils disposent est réellement séparé des comptes du syndic.
Qui plus est en refusant de donner ce moyen par la convention d'ouverture de compte. C'est pourtant une "convention" entre parties, comme l'est le RDC : vision à géométrie variable ! 
Cette histoire de "compte séparé" est sur le fond un leurre, puisqu'on sait bien que "la profession", ou certains d'entre ses membres, a tôt fait de contourner l'obstacle ......
Confortés par les banques (ou certaines agences) qui ne voient pas non plus d'un bon oeil débarquer des "syndicats de copropriétaires" dont l'activité n'est pas commerciale, classés bien souvent dans la rubrique "Association". Avec parfois des demandes d'attestation de déclaration en préfecture ou au JO au syndic non pro .. ! |
Édité par - Gédehem le 03 mai 2013 00:28:33 |
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JPM
Modérateur
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Posté - 03 mai 2013 : 11:22:58
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Ce qui est palpable avec la présomption irréfragable d'existence d'un compte séparé résultant de la titularité c'est qu'en cas de changement de syndic le nouveau syndic ayant convenablement préparé son dossier peut se présenter à la banque et effectuer les formalités de reprise en main du compte ou celles de virement des fonds à un nouveau compte séparé ouvert par lui.
Est-ce qu'il peut se heurter à quelques difficultés ? Dans certains cas, oui, parce que le personnel des banques n'est pas toujours très informé sur ce genre de compte.
Mais, si lui-même a ouvert ses comptes séparés dans une banque qui connait la chanson, il aura une assistance immédiate et un règlement rapide du problème.
Il a aussi la solution de faire intervenir son huissier. La réaction de la banque incriminée est très rapide et l'huissier qui signifie un certain nombre de mises en demeure pour le sydnic pourra faire grâce aux copropriétaires d'une note de frais.
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Gédehem
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Posté - 03 mai 2013 : 14:51:25
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C'est parfait !
Mais il n'est pas précisé comment le syndicat, son CS, peut faire en pratique pour savoir la réalité de l'ouverture d'un vrai compte séparé au nom du syndicat , sans convention, sans chéquier, sans possibilité de recours inquisitorial chez le banquier (l'agence) ???
Ceci sans avoir besoin de changer de syndic pour connaitre de la titularité du compte ! |
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Sujet |
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Convention d'ouverture de compte séparé ???? 
