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MICHAEL
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 Posté - 18 avr. 2013 : 01:08:18
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dlyz vous etes tenant du fait qu'il est possible, à partir du moment ou on interprete le L39C a la lettre sur la différenciation charges liées à l'activité de location (charges syndic entre autres hors travaux+....) et charges liées à l'immeuble (travaux, ass prop, pret,...) d'avoir un déficit au final sur la 2033B?
Ou vous etes tenant du "on ne peut etre déficitaire en LMNP a cause des amortissements" et on doit minorer la limite L39C a concurrence d'un résultat nul avec à l'arrivée 0 en 354?
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zlead
Nouveau Membre
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 Posté - 18 avr. 2013 : 10:14:05
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bailleurx
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Posté - 18 avr. 2013 : 10:43:58
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michael
je peux répondre que nous avons eu de tres longues discussion houleuses l'an dernier avec dliz
qui parti du principe de fluo n'a pas voulu entendre d'autre arguments
même si dans ses "explications"tres complexes... il apparaissait finalement que son raisonnement n'était pas exactement le même que celui de fluo
fluo quand à lui est désormais mitigé (mais il a fait ses précédentes déclarations comme ça et ne peut pas changer de méthode en cour de route)
comme vous l'avez justement noté le fait de "différencier" les charges (et d'ainsi augmenter la part de charges à ne pas prendre en compte dans le calcul de la dotation admise) crée davantage de déficit (reportables sur 10 ans ou imputables sur des activité similaires LMNP ) au lieu de donner des amortissements reportables indéfiniment
bien entendu chacun peut voir alors selon son cas une opportunité de différencier les charges selon son ou ses activités...
comme je l'ai dejà indiqué je pense ce choix dangereux du fait qu'il génère plus de deficit ( alors que justement l'objet du 39 C est de les limiter)
je pense aussi qu'il est inutile dans le cas ou le LMNP n'a pas d'autres activité LMNP sur les quelles il pourrait les imputer (vu que ce soit des amortissements écarté puis repris ou des déficits engrangés puis repris) le résultat revient au même
je pense enfin qu'il serait bête d'attirer le contrôleur fiscal en créant du déficit (les contrôleur n'aiment pas trop ca) alors que de simples amortissements ecratés auront le même effet comptable. Il sera en plus difficile d'invoquer la bonne foie et la méconnaissance....en faisant des opération aussi complexes
et le risque principal serait que non seulement les deficits ainsi comptabilisés soient refusés par le controleur..., mais en plus que ces montants ne puissent plus être enregistrés en amortissements puisque s'ils n'ont pas été enregistrés (dans le tableau des amortissement écartés) ils ne pourront plus l'être (texte du CGI)
maintenant comme dit dans le sujet principal à chacun de se faire son idée.....
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bailleurx
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3
Posté - 18 avr. 2013 : 10:58:13
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zlead
c'est exactement le mêmme sujet
que celui abordé ci dessus
selon fluo par exemple une partie des charges locatives (celles qui sont genérées directement par la présence d'un locataire dans les lieux) sont a écarter du calcul du de la dotation admise
il pense (il pensait...) que celles ci étaient des charges liées purement à l’activité de location mais non au bien donné en location
et donc dans son compte de charges il attibue aux charges une part qu'il considére liée ou non à l'activité MAIS pas au bien
ce qui fait que seule une partie des charges constatées sont prises en compte dans la part de dotation admise (l'autre part générera du déficit)
pour précision
personnellement je pense que la phrase
les charges liées purement à l’activité de location mais non au bien donné en location concerne les charges liées purement au fonctionnement de l'entreprise
soit comme précisée dans le texte
citation: des frais de comptabilité, des honoraires juridiques liés aux assemblées générales d’approbation des comptes, de la taxe professionnelle dès lors qu’elle est liée à l’activité de location ou des frais de domiciliation. Il en va de même de la rémunération versée au gérant de la société. (qui eu pourront effectivement générer du déficit)
si on regarde bien ces frais ils sont incompressibles (qu'il y ai ou non des locataires) il concernent bien l'activité pure (mais pas l'immeuble ou les locataire)
et c'est comme ca que je comprend la phrase
liées purement à l’activité de location mais non au bien donné en location
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Édité par - bailleurx le 18 avr. 2013 11:03:04 |
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dlyz
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Posté - 18 avr. 2013 : 13:47:50
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citation: Initialement posté par MICHAEL
dlyz vous etes tenant du fait qu'il est possible, à partir du moment ou on interprete le L39C a la lettre sur la différenciation charges liées à l'activité de location (charges syndic entre autres hors travaux+....) et charges liées à l'immeuble (travaux, ass prop, pret,...) d'avoir un déficit au final sur la 2033B?
Ou vous etes tenant du "on ne peut etre déficitaire en LMNP a cause des amortissements" et on doit minorer la limite L39C a concurrence d'un résultat nul avec à l'arrivée 0 en 354?
MICHEAL, LÃ vous posez une question pertinente, je vous en remercie.
En effet, il y a, dans la déduction du résultat de l'exercice, une incertitude, que je n'ai pas levée, c'est la priorité d'imputation des charges selon leur nature.
Pour l'instant, ma position se penche sur la première option que vous évoquez.
Non pas parce qu'elle est plus rigoureuse, mais parce que la 2e fait perdre toute utilité du 39C.
Tout le monde comprend et accepte facilement le fait suivant.
Le problème ne se pose pas tant que le résultat comptable est positif. On se limite donc au cas déficitaire.
Parmi les charges liées à l'activité de location (Ca), charges afférentes au bien (Cb), et dotation aux amortissement (D), tant que le produit (P) n'est pas suffisant pour en déduire toutes, il faut les classer dans l'ordre de priorité de déduction.
Si D devait toujours venir en dernier, cas de votre 2e option, il ne serait plus utile d'introduire la notion de loyer acquis en distinguant Ca et Cb avec le 39C, et toute complication qui en découle.
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| Un jugement dans lequel juge et partie n'en font qu'un est contesté et contestable...Vive le droit de l'Homme. |
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dlyz
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Posté - 18 avr. 2013 : 13:59:59
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bailleurx
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Posté - 19 avr. 2013 : 21:03:33
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Dliz NON
vous continuez à générer de mauvaise informations
et j'aimerais bien pour une fois que vous admettiez la vérité
(de plus inutile d'écrire en énorme pour dire des bêtises)
s'il y a plus de charges que vous excluez pour le calcul des amortissement admis par le 39C ça génère davantage de déficit (et ça vous ne pouvez pas le nier)
donc + la part des charges liées purement à l’activité de location mais non au bien donné en location est importante
=> + la part des deficits est importante (reportables sur 10 ans)
selon la definition pure donnée par le bulletin officiel des impots
seuls sont à ne pas considérer comme des charges pour le calcul du 39-C les frais de comptabilité, les honoraires juridiques liés aux assemblées générales d’approbation des comptes, d la taxe professionnelle, la rémunération versée au gérant de la société
donc à moins que le LMNP aient comptabilisé ce type de charges (ce qui en tous cas représente peu des charges et qui est généralement absent pour un LMNP qui fait lui même sa compta la première année car pas de CFE CTE la première année et donc pas de frais de compta) la majeur partie, pour ne pas dire LA TOTALITE , des charges comptabilisées par le LMNP se trouvent à prendre en compte pour le calcul du 39C
je vous invite si vous n'êtes pas OK a reprendre ce débat sur votre tres tres long post... pour que tout le monde puisse suivre les méandre de vos élucubrations... avec vos Cb CA et et tout le reste...
et de ne pas continuer à embrouiller les choses
j'ai pour ma part la confirmation de mon point de vu par mon CGA et je m'y tiens
donc en clair
du fait du 39-C la part des amortissements pouvant générer des deficits autorisés pour le LMNP ne peut exceder le montant des charges liées purement à l’activité de location mais non au bien donné en location (=les frais de comptabilité +les honoraires juridiques liés aux assemblées générales d’approbation des comptes + la taxe professionnelle (CFE CTE) + la rémunération versée au gérant de la société)
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Édité par - bailleurx le 19 avr. 2013 23:32:02 |
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dlyz
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7
Posté - 20 avr. 2013 : 01:56:14
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citation: Initialement posté par bailleurx
Dliz NON
vous continuez à générer de mauvaise informations
et j'aimerais bien pour une fois que vous admettiez la vérité
(de plus inutile d'écrire en énorme pour dire des bêtises)
s'il y a plus de charges que vous excluez pour le calcul des amortissement admis par le 39C ça génère davantage de déficit (et ça vous ne pouvez pas le nier)
donc + la part des charges liées purement à l’activité de location mais non au bien donné en location est importante
=> + la part des deficits est importante (reportables sur 10 ans)
selon la definition pure donnée par le bulletin officiel des impots
seuls sont à ne pas considérer comme des charges pour le calcul du 39-C les frais de comptabilité, les honoraires juridiques liés aux assemblées générales d’approbation des comptes, d la taxe professionnelle, la rémunération versée au gérant de la société
donc à moins que le LMNP aient comptabilisé ce type de charges (ce qui en tous cas représente peu des charges et qui est généralement absent pour un LMNP qui fait lui même sa compta la première année car pas de CFE CTE la première année et donc pas de frais de compta) la majeur partie, pour ne pas dire LA TOTALITE , des charges comptabilisées par le LMNP se trouvent à prendre en compte pour le calcul du 39C
je vous invite si vous n'êtes pas OK a reprendre ce débat sur votre tres tres long post... pour que tout le monde puisse suivre les méandre de vos élucubrations... avec vos Cb CA et et tout le reste...
et de ne pas continuer à embrouiller les choses
j'ai pour ma part la confirmation de mon point de vu par mon CGA et je m'y tiens
donc en clair
du fait du 39-C la part des amortissements pouvant générer des deficits autorisés pour le LMNP ne peut exceder le montant des charges liées purement à l’activité de location mais non au bien donné en location (=les frais de comptabilité +les honoraires juridiques liés aux assemblées générales d’approbation des comptes + la taxe professionnelle (CFE CTE) + la rémunération versée au gérant de la société)
bailleurx,
Je pense que vous avez vraiment compris à l'envers de ce que je dis.
1) Sans revenir sur le débat du passée, est-ce que dans ma réponse à MICHAEL, j'ai dit quelles charges font partie de Cb et quelles autres partie de Ca ?
NON, donc vous imaginez des choses fictives.
2) C'est vous qui dites "s'il y a plus de charges que vous excluez pour le calcul des amortissement admis par le 39C ça génère davantage de déficit,"
Moi je n'ai jamais dit cela.
Au contraire, je dit, selon le A39C, plus qu'on a des charges Cb, plus qu'on a des ARD, donc moins on a du déficit reportable sur 10 ans.
Où est le problème ???
Qui génère de mauvaises informations ???
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| Un jugement dans lequel juge et partie n'en font qu'un est contesté et contestable...Vive le droit de l'Homme. |
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bailleurx
Contributeur vétéran
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Posté - 20 avr. 2013 : 12:47:35
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dliz vous me répondez
citation: 2) C'est vous qui dites "s'il y a plus de charges que vous excluez pour le calcul des amortissement admis par le 39C ça génère davantage de déficit,"
Moi je n'ai jamais dit cela.
Au contraire, je dit, selon le A39C, plus qu'on a des charges Cb, plus qu'on a des ARD, donc moins on a du déficit reportable sur 10 ans.
selon vos propres definitions
vous appelez Cb
citation: Cb : dépenses au bénéfice direct du propriétaire (via ses biens), mais seulement indirectement aux locataires (via le logement).
http://www.universimmo.com/forum_un...LY_ID=117222
vous avez vous même défini sur une liste de charges supposées
de ce que vous appellez cb
http://www.universimmo.com/forum_un...LY_ID=117264
soit selon vous
citation: achat de petits meubles et équipements (vétustes)
petites réparations (vétusté)
(travaux, ...) : je nuancerais les GROS travaux
charges financières (emprunts)
taxe foncière
assurance PNO (des murs)
frais financier (pénalité de retard)
charges de copropriété: liée à l'entretien/réparation de l’immeuble
et vous disiez aussi
http://www.universimmo.com/forum_un...LY_ID=117165
citation: La limite du montant de l’amortissement respectant le 39C est calculé comme (L39c) = Loyer aquis (La) - Cb
L39c=La–Cb
donc selon vous la part d'amortissment admise au cour d'une année se limiterait
au
montant de loyers acquis
diminué
dépenses au bénéfice direct du propriétaire (via ses biens), mais seulement indirectement aux locataires (via le logement)
soit selon vous seulement ce que vous aviez mis en bleu dans la liste de charges extraite ci dessus
même si je n'ai toujours rien compris a votre raisonnement (qui ne correspond d'ailleurs ni à celui de fluo ni au mien)
il ya au moins un point sur le quel nous somme ok
c'est que plus cette liste est importante par rapport à l'ensemble des frais engagés par le LMNP - le déficit potentiel sera grand
mais je maintiens que votre manière de différencier les charges est mauvaise (inutile, sans intérêt, fausse trompeuse...)
pour démonstration
sur la liste que je vous avais proposé
voici ce que moi je considère comme à déduire des loyers acquis
eau,
electricité,
fuel,
nettoyage,
fourniture de linge,
amonage cheminée,
bois pour la cheminée,
produits nettoyages
menage
forfait internet, (et hors forfait)
forfait téléphonne (et hors forfait)
abonnement france telecom (sans consommation)
abonnement compteur eau
abonnement compteur electricité
taxe d'ordure ménagère TEOM (faisant parti de la taxe foncière pour la plus part mais pas pour tous, certain la reçoivent a part)
taxe de séjour
assurance habitation (du logement)
mobilier ou équipements détériorés
réparations (détérioration par le locataire)
assurance loyers impayés
diagnostic obligatoire (performance éngetique, plomb amiante)
carburant
location de véhicule (transport, travaux...)
publicité annonces
timbres postaux,
enveloppes,
fournitures de bureau (encre parier stylos..)
frais remise chèques vacances
achat de petits meubles et équipements (vétustes)
petites réparations (vétusté)
location de machine ou outil (travaux, menage..)
charges financières (emprunts)
taxe foncière (et TEOM)
assurance PNO (des murs)
frais financier (pénalité de retard)
charges de copropriété
....
et seuls sont à ne pas prendre en compte parmi le charges a déduire des loyers acquis pour connaitre la dotation ADMISE du fait du 39-C (et donc celle à écarter case 330)
- les frais de comptabilité
- CFE CTE (ancienne taxe professionnelle)
CE QUI FAIT DONC UNE ENORME DIFFERENCE entre nos raisonnements
et qui fait donc que mon interprétation génère moins de déficit possibles que la votre
c'était donc là le sens de ma réponse
car parmis la longue liste de charges que je vous avais présenté vous n'avez pas pris en compte beaucoup de ces charges (c'est ce que je voulais dire par exclure)
s'il y a plus de charges que vous excluez pour le calcul des amortissement admis par le 39C ça génère davantage de déficit |
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dlyz
Contributeur senior
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Posté - 20 avr. 2013 : 13:07:10
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Arrêtez, bailleurx, je vous en prie.
Je ne souhaite pas relancer le débat sur Ca et Cb dans ce fil,
Si vous y tenez, allons-y dans le mien.
Je vous réponds ici simplement à vos propos qui sont les vôtres et vous me les prêtez à moi indument.
citation: Initialement posté par bailleurx
...
même si je n'ai toujours rien compris a votre raisonnement (qui ne correspond d'ailleurs ni à celui de fluo ni au mien)
il ya au moins un point sur le quel nous somme ok
c'est que plus cette liste est importante par rapport à l'ensemble des frais engagés par le LMNP - le déficit potentiel sera grand
mais je maintiens que votre manière de différencier les charges est mauvaise (inutile, sans intérêt, fausse trompeuse...)
1) Si comme vous le dites, différencier les charges est inutile, alors vous pensez que le 39C est inutile ?
Dans ce cas, je n'ai plus rien à vous répondre, je me sauve.
2) Avec le différenciation, j'ai obtenu, pour un résultat comptable négatif de 3000 (case 314), un déficit reportable sur 10 ans de 500 (case 354) et un ARD de 2500 (case 330).
Sans, les 3000 sont à inscrire en 354, et rien à 330.
Est-ce que vous comprenez mieux mes propos ?
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bailleurx
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10
Posté - 20 avr. 2013 : 13:52:27
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je n'ai jamais dit que differencier les charges est innutile
j'ai dit
votre manière de differencier les charges est mauvaise
et je clos ce debat
je vais demander a ce que cette partie de la discussion soit déplacée ou transférée vers votre ancien post |
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dlyz
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11
Posté - 20 avr. 2013 : 16:35:07
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bailleurx
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Posté - 20 avr. 2013 : 16:40:35
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citation: ma façon de différencier les charges est tout bêtement conforme au 39C;
 selon VOTRE interprétation (et je démonterais le contraire, ou pas quand ces post seront transférés la demande est faite merci de patienter)
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Édité par - bailleurx le 20 avr. 2013 16:43:50 |
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bailleurx
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Posté - 22 avr. 2013 : 19:22:26
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bien alors maintennat que nous ne poluons pas le sujet de qq d'autre nous alons pouvoir reprendre nos vielles querelles 
Dliz
faisons simple et partons d'un exemple concret
le votre
vous dites
citation: Avec le différenciation, j'ai obtenu, ......un déficit reportable sur 10 ans de 500 (case 354)
il ya a donc 500€ de charges que vous n'avez pas pris en compte pour déterminer les amortissements admis ?
on est bien ok jusque là ?
si oui (si non pas la peine de continuer... c'est que vous jouez sur les mots et on s'en sortira jamais)
c'est bien ces charges là que vous appellez Ca ?
donc ... pourriez vous nous dire quelles sont exactement ses charges que vous avez donc déduite de l'ensemble de vos charges pour le calcul de la part d'amortissement admis (ceux qui n'ont pas à être ecarté et reporté sur les années suivantes)
si vous pouviez répondre simplement sous forme de liste de ces charges et uniquement celles ci
sans autres commentaires pour que je puisse ensuite vous répondre... ce serait gentil (merci d'avance)
apres je vous dirais mon raisonnement
et c'est promis, je me ferais une obligation de chercher à comprendre le votre qui suivra certainement...
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Édité par - bailleurx le 22 avr. 2013 19:24:52 |
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dlyz
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Posté - 23 avr. 2013 : 00:21:33
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bailleurx
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Posté - 23 avr. 2013 : 14:37:52
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heu pardon
mais mêmme si vos discours m'y font souvent penser je ne lis pas le chinois
votre lien mène vers une page en chinois
http://bbs.xineurope.com/forum.php?...#pid31265276
ca m'aurais étonné que vous répondiez simplement à une question simple.... |
Édité par - bailleurx le 23 avr. 2013 14:39:20 |
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dlyz
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16
Posté - 24 avr. 2013 : 13:20:57
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bailleurx
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Posté - 24 avr. 2013 : 13:37:02
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cliquez directement sur votre lien vous verrez bien
moi j'obtiens ca
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dlyz
Contributeur senior
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18
Posté - 24 avr. 2013 : 20:34:57
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bailleurx
Contributeur vétéran
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19
Posté - 24 avr. 2013 : 21:10:33
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copiez les (controle +maj+ 4) et mettez le sur le site en faisant
depuis ce site
http://imageshack.us/
browse (choisir votre image copiée dans votre ordi)
puis "héberger maintenant"
puis mettre le texte face à "code forum" entre les coches
[img] ici [/ img] (petit carré jaune de ce forum en haut du message que vous ecrivez)
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Édité par - bailleurx le 24 avr. 2013 21:13:19 |
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bailleurx
Contributeur vétéran
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20
Posté - 24 avr. 2013 : 22:22:39
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bien j'ai enfin une partie de la réponse via une autre discussion
je vais donc pouvoir vous répondre ici
sans poluer tout le forum de cette discussion qui commence à être ... pfff
citation: Initialement posté par dlyz
Sur ce point precis, ma position est claire et nette.
Sans distinction de l abonnement et de la consommation,
EDF fait partie des charges liees a l activite et non au bien,
Sans presence des locataires, rien ne vous oblige a avoir d EDF !
que comprenez vous quand il est ecrit
les charges qui ont été supportées en vue de l’acquisition ou de la conservation du revenu locatif
sont :
-"les dépenses de gestion (sauf...) ,
- les dépenses d’entretien, de réparation et d’assurance y compris celles incombant aux locataires"
-.....
je voudrais bien comprendre alors pk selon vous les dépenses qui sont normalement à la charges du locataire (notées comme tel au contrat dans une location de longue durée comme l'eau l'electricité.... ou incluse de fait dans le prix d'une location saisonnière... ) ne ferait pas parti des dépenses d’entretien, de réparation et d’assurance incombant aux locataires" ????
et
j'aimerais savoir ce que vous comprenez vous quand on vous parle de charges qui ont été supportées en vue de de la conservation du revenu locatif SVP
en clair ca veut dire quoi pour vous la conservation du revenu locatif ?
en quoi par exemple la réparation d'un robinet contribuerait davantage à là conservation du revenu locatif que la facture d'eau ?
(s'il n'y avait pas de locataire il n'y aurait pas besoin de le réparer puisqu'il ne serait forcement pas cassé... hein?)
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Édité par - bailleurx le 24 avr. 2013 22:25:31 |
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Sujet |
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DEBAT : différenciation des charges selon 39-C ? 
