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cmoulin
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 Posté - 23 juil. 2009 : 16:59:09
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Bonjour, je me permets de vous contacter pour résoudre un problème auquel je suis confronté.
Ayant fait construire une extension de ma maison, ,j'ai pris la liberté de faire deux ouvertures de 180 cm x 60 cm ,non présentes sur le permis de construire que j'ai obtenu, dans un mur situé à 6m de la limite séparative et orienté parallèlement à celle-ci . Selon le plan local d'urbanisme de la ville, La longueur de vue directe, à réserver par rapport aux limites de propriété, est d'au moins 8 mètres, sauf convention résultant d'un contrat de "cour commune".
Ma question est la suivante : n'ayant pas rendu l'attestation de fin de travaux, et ayant la possibité de signer avec le voisin un contrat de cour commune, est-il possible par la suite, afin de régulariser le permis de construire, de déposer un permis modificatif accompagné de ce contrat ?
Autre question : que vaut-il mieux dans ce cas : un contrat de cour commune, ou une servitude de vue ?
Autre question : la règle des 1,90m s'applique-t-elle dans ce cas?
Je dois aussi vous précisez que l'extension est située au rez de chaussée sans étage avec une hauteur au niveau de ce mur de 2,20 m. la maison du voisin n'est pas située face à ce mur, mais en retrait et perpendiculairement à notre maison. Des haies de 2m sont situées le long de la limite séparative.
Merci de me répondre.
Cordialement
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 Posté - 23 juil. 2009 : 17:27:21
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si le plu le prévoit (analyse je crois d'un juriste spécialiste o)))) , la servitude de cour commune (notariée) semble solutionner votre problême en déposant un PCM......sous réserve d'autres critères architecturaux que pourraient soulever les services instructeurs |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Posté - 23 juil. 2009 : 17:31:21
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encore un PLU qui règlemente des points qui ne le regarde pas...
je sais, je suis un méchant, mais qu'est ce qui dans le L123-1 autorise la commune à règlementer les fenêtres ?
et si on écartait la règle ? |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez Ă relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-ĂŞtre incluse dans votre contrat ! |
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Posté - 23 juil. 2009 : 17:53:11
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Vous n'avez pas peur Emmanuel que la commune refuse le pcm .....et qu'il faille attaquer le PLU ........ou s'y plier! |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Posté - 23 juil. 2009 : 18:07:57
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admettons une servitude de cour commune, notariée, prévoyant explicitement qu'elle s'éteindra dès suppression de la règle dans le PLU, et faites un PCM avant DAACT. la servitude de cour commune n'est pas la création d'un espace partagé entre les deux voisins, mais simplement une servitude de non aedificandi grévant ensemble les 2 propriétés (celle du voisin uniquement sur la largeur manquante).
si il y a le moindre problème et que le PCM est refusé, je n'attaquerais pas le PLU mais le refus de PCM fondé sur une règle illégale que la commune devait écarter pour instruire le PCM... (JP Alitalia et 16-1 de la loi de 2000, etc...) |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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larocaille
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Posté - 23 juil. 2009 : 21:18:04
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La servitude de cour commune, c'est à mon avis disproportionné au regard du problème.
Etant donné que ce PLU (aburde et illégal) fait référence à une distance de vue directe, je déposerais un PCM ^pour les deux fenêtres et un mur situé par exemple à 4m des fenêtres et coupant la vue directe.
A noter que la règle en question n'est pas opposable au pétitionnaire qui a déjà construit un mur de clôture puisque depuis ses fenêtres il ne peut plus voir la limite séparative. |
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Posté - 23 juil. 2009 : 22:01:26
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............pourtant pour une fois qu'un PLU prévoyait la servitude cour commune........cela aurait fait plaisir à un éminent juriste "GG"........mais pour les fen^tres...ça manque de clarté ! |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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cmoulin
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Posté - 24 juil. 2009 : 09:18:11
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bonjour et merci pour ces réponses, mais comme n'étant pas un éminent spécialiste j'ai du mal à interpréter vos réponses. je vous livre tel quel la partie de l'article du PLU s'appliquant à ma zone :
"ARTICLE UE 7 : IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX LIMITES SEPARATIVES.
I°) - REGLES GENERALES
3) Retrait :
Dans tous les cas, le retrait devra ĂŞtre au moins Ă©gal :
- à la hauteur de la façade du bâtiment, si la façade comporte des baies, à l’exclusion des jours de souffrances.
- à la moitié de cette hauteur avec un minimum de 2,50 m dans le cas contraire. La longueur de vue directe, à réserver par rapport aux limites de propriété, est d'au moins 8 mètres, sauf convention résultant d'un contrat de "cour commune".
Des exceptions pourront être autorisées pour les vues ne respectant pas la distance requise, lorsque celles-ci s’exercent sur des murs, des pignons ou des toitures dépourvus d’ouverture situés à moins de 2,50 m de la limite séparative, ou sur des espaces publics.
II°) REGLES PARTICULIERES
Des dispositions différentes pourront être autorisées ou imposées pour des raisons d'harmonie notamment pour tenir compte de l'implantation des constructions existantes sur le parcellaire voisin, pour permettre l'amélioration des constructions existantes ou l'implantation d'équipements publics ou d'intérêt collectif, dans la limite d'une modulation de 30 % des distances résultant de l'application stricte des présentes règles.
Dans le secteur à plan de masse n°6 les constructions pourront être édifiées dans les emprises constructibles maximales définies au plan. Cependant la longueur de vue directe à réserver par rapport aux limites de propriété demeurera dans tous les cas d’au moins 8 m sauf convention résultant d’un contrat de cour commune."
qu'impose la servitude de cour commune ? une servitude de vue, si elle est possible, ne serait-elle pas plus appropriée ? qu'impose-t-elle ? serait-elle suffisante au regard du PLU ?
d'ailleurs une servitude de vue avait été signée dans les années 60, avec l'ancien propriétaire et le voisin actuel, au profit de la parcelle du voisin vers notre parcelle (pour une fenêtre qui donne sur notre jardin).
quelle est donc la solution la plus adaptée et surtout la moins contraignante en terme de contrat ?
merci de me consacrer un peu de votre temps pour vos réponses.
Christophe
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Posté - 24 juil. 2009 : 09:25:25
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cette règle du PLU est illégale et devrait donc être écartée.
si cependant vous ne souhaitez pas partir en guerre avec la commune, il faut effectivement signer une convention de cour commune, puisque c'est ce qui est exigé, qui a à peu près les même effets qu'une servitude de vue -rendre inconstructible chez le voisin la partie asservie- à deux limites près :
*elle s'éteint quand la règle n'est plus imposée par le PLU
*elle rend également inconstructible la bande située sur votre propre propriété, ce que ne fait pas une servitude de vue qui n'asservit que le voisin.
est-ce plus clair ? |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Posté - 24 juil. 2009 : 09:42:45
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et rend également inconstructible (dans le cas présent) une bande de 2 mètres dans la propriété voisine.....non? |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Posté - 24 juil. 2009 : 10:05:13
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Posté - 24 juil. 2009 : 10:33:25
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hum......c'est la faute à .....la souris ! les piles sont fatiguées ! Et donc l'échelle verticale est dure à manoeuvrer.
Et juste la ligne....."en question"......était cachée.....!!!!
Et.................................ok, j'arrĂŞte......je vais changer MES piles. |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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cmoulin
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Posté - 24 juil. 2009 : 11:17:48
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je me permets de rajouter un paramètre au débat. mon garage est situé le long de cette limite séparative, et je comptais dans avenir proche le rallonger, ce qui le placerait devant ces fameuses ouvertures (avec entre l'extension et le futur garage une distance de 3 mètres). si un contrat de cour commune est signé, il apparait au vue de ce que vous dites, qu'il me sera impossible de rallonger le garage puisque le contrat prévoit la zone non constructible. |
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Posté - 24 juil. 2009 : 11:41:41
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cmoulin
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Posté - 24 juil. 2009 : 13:13:12
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la visite des services de l'urbanisme pour un contrôle est-elle systématique suite au dépôt de la DAACT ? |
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Posté - 24 juil. 2009 : 13:18:14
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Emmanuel développera surement………non juridiquement !
Mais en tant que praticien approchant régulièrement les services instructeurs, je peux vous dire que consignes sont données de tout faire pour éviter des daact tacites
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Posté - 24 juil. 2009 : 13:26:05
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juridiquement, la DAACT frauduleuse parce que mensongère est réputée ne pas exister... la commune, alertée par un voisin mécontent -parce que votre gamin a cassé un carreau ou que la fumée du barbecue l'a dérangé une fois...- , a donc trois ans pour engager des poursuites pénales...
Ă vous de voir ! |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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cmoulin
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Posté - 21 août 2009 : 13:53:13
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bonjour et désolé pour la création d'un nouveau sujet,
je me permets donc de vous poser la question suivante:
la pose d'un film de vitrage style "verre dépoli" permet-elle de passer outre la nécessité d'une longueur de vue directe d'au moins 8 mètres, à réserver par rapport aux limites de propriété, selon le plan local d'urbanisme de la ville ?
je vous copie donc le règlement de PLU de ma commune
voila je vous le fourni tel quel:
ARTICLE UE 7 : IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX LIMITES SEPARATIVES.
L'implantation des constructions devra tenir compte de l'orientation, de la topographie des lieux et de l'implantation des constructions voisines.
I°) - REGLES GENERALES :
1) Dans une bande de 20 m, comptée à partir de la marge de reculement imposée (article UE 6), les constructions sont autorisées dans les conditions suivantes :
- Si la largeur du terrain au droit de la construction est inférieure à 12 m, on pourra construire de limite à limite ou réserver une marge latérale.
- Si la largeur du terrain au droit de la construction est égale à 12 m, ou est comprise entre 12 et 16 m, une marge latérale est obligatoire.
- Si la largeur du terrain au droit de la construction fait 16m et plus, deux marges latérales sont obligatoires.
Dans un souci d'harmonie, les constructions édifiées en limite séparative en application des règles précédentes devront, si possible, s'accoler aux constructions voisines si celles-ci sont déjà implantées en limite.
La longueur des pignons en limite séparative ou en retrait inférieur à 2,50 m ne pourra excéder un linéaire total de 12 mètres.
Sur la limite formant le fond de parcelle, les constructions seront implantées en retrait, sauf cas particuliers mentionnés au paragraphe 2 ci-après.
2) Au-delà de cette bande, les constructions devront être implantées en retrait par rapport aux deux limites séparatives à l’exclusion des locaux annexes, à condition que leur hauteur maximum en limite séparative ne dépasse pas 2,50 m.
3) Retrait :
Dans tous les cas, le retrait devra ĂŞtre au moins Ă©gal :
- à la hauteur de la façade du bâtiment, si la façade comporte des baies, à l’exclusion des jours de souffrances.
- à la moitié de cette hauteur avec un minimum de 2,50 m dans le cas contraire. La longueur de vue directe, à réserver par rapport aux limites de propriété, est d'au moins 8 mètres, sauf convention résultant d'un contrat de "cour commune".
Des exceptions pourront être autorisées pour les vues ne respectant pas la distance requise, lorsque celles-ci s’exercent sur des murs, des pignons ou des toitures dépourvus d’ouverture situés à moins de 2,50 m de la limite séparative, ou sur des espaces publics.
merci d'avance pour votre réponse ?
cordialement |
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Posté - 21 août 2009 : 15:38:00
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citation: la pose d'un film de vitrage style "verre dépoli" permet-elle de passer outre la nécessité d'une longueur de vue directe d'au moins 8 mètres, à réserver par rapport aux limites de propriété, selon le plan local d'urbanisme de la ville ?
S'il s'agit d'un chassis "fixe" pourquoi pas, quoi que la mise en place d'un vitrage "dépoli" soit peut-être plus efficace dans la durée et guère plus coûteuse !
S'il s'agit d'un chassis "ouvrant", vous ne résolvez que la moitié ou le 1/4 ou les 3/4 du pb, selon son utilisation 
Mais, comme il vous l'a été déjà signalé précédemment, cette règle alors que le CC ne prévoit qu'1,90 mètre me semble parfaitement absconne...
Vous résidez dans un lieu ou le prix du m2 de terrain est "donné" ou quoi ... |
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Édité par - quelboulot le 21 août 2009 20:57:26 |
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cmoulin
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Posté - 21 août 2009 : 15:47:03
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je me suis quand même décidé à appeler le service de l'urbanisme de ma commune. je leur ai exposé la situation et si le fait d'avoir un vitrage dépoli sur un châssis fixe permettait d'éviter la clause sur la vue directe. la réponse est oui, sachant qu'il faut quand même respecter un retrait de la hauteur du pignon avec un minimum de 2,50 m. je vais donc faire une demande de permis modificatif concernant les deux ouvertures.
merci pour votre aide
cordialement |
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