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jojo76
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 Posté - 27 avr. 2013 : 08:41:05
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Bonjour,
Président du conseil syndical d'une petite copro (5 propriétaires), j'ai besoin de conseils et d'aide pour gérer au mieux différents problèmes avec notre actuel syndic:
en premier, les comptes 2010,2011 et bientot 2012 ne sont pas approuvés et le quitus n'est pas accordé au syndic. Nous avons changé de syndic en 2010 afin de résoudre les différents sur une consommation d'eau excessive (plusieurs milliers de m3!!!) et d'autres problèmes de facturation. Ce nouveau syndic s'était engagé à résoudre au mieux la situation mais ca n'a fait qu'empirer, a savoir, une transmission des comptes trés floue et des nouveaux comptes totalement opaques et truffées d'erreurs, des AG baclées et aucun acte concret. Jusqu'à lors on m'a refusé l'accés aux factures et aux livres de comptes.
il nous apparait impossible de changer à nouveau de syndic, et c'est pourquoi nous pensions faire évoluer les choses positivement en refusant les comptes. Mais absolument rien n'est fait puisque l'odre du jour de la prochaine assemblée présente des comptes identiques à ceux des années précédentes.
De plus un autre probléme ne parvient pas à être réglé: une SCI propriétaire de deux petits lots a changé un local commercial en logement et installé une arrivée d'eau sans aucune autorisation et paiement de charge.
Que peut faire le conseil syndical ? une action en justice mais le coût d'un avocat serait impossible à assumer ou demander un administrateur provisoire (demarches à suivre?)
Le syndic dans un récent courrier me propose ceci :
"Nous ne pouvons pas resté une année supplémentaire sans que les comptes soient approuvés
1- Approuver les comptes avec réserve sur la facture contestée
2- Mettre en place suite à l’AG (cela sera notifié dans le PV) les actions à mettre en place pour solder ce litige et mettre en place une procédure contre l’ancien syndic
3- Bien informer les copropriétaires qu’en cas de vente , c’est le propriétaire à a date de l’AG qui approuvera les comptes qui sera responsable des soldes des exercices approuvés (l’information sera mis dans le PV)"
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JPM
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Posté - 27 avr. 2013 : 09:22:56
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Cher Jojo, il ne faut pas tenter de créer une loi propre à votre immeuble mais, au contraire, vous en tenir à l'application de la loi et du statut de la copropriété.
Vous parlez d'une consommation d'eau excessive : plusieurs milliers de mètres cubes. C'est le genre de problème qui peut se traiter en trois ans !!! Qu'entendez vous par cette expression ?
Le compteur général donne des résultats aberrants ?
Il y a une différence aberrante entre les relevés et ce qui est réparti dans les comptes ?
En suite des comptes truffés d'erreurs ! dans une copropriété de 5 copropriétaires ! On vous refuse l'accès aux documents comptables ?
Vous devez avoir une assemblée chaque année avec l'approbation des comptes. Le syndic ne peut pas vous refuser l'accès à la comptabilité puisque vous être président du CS.
Comme le syndic présente-t-il ses comptes ? Avec les annexes officielles ?
Donnez nous un exemple d'erreur flagrante ?
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jojo76
Nouveau Membre
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 2
Posté - 27 avr. 2013 : 14:10:32
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Merci JPM de vous intéresser à notre problème.
Tout d'abord, je ne cherche qu'à ce que la loi soit justement appliquée dans notre petite copropriété.
Concernant la grosse facture d'eau, elle date de l'ancien syndic qui parlait alors d'une fuite. Je suis arrivé dans cette coproprièté à ce moment du changement de syndic et l'ancien propriétaire du lot que j'ai acheté s'était acquité du montant correspondant à sa dette au moment de la vente. Le nouveau syndic nous a alors dit que la transmission des archives etait trés difficile (voire impossible pour une facture de ravalement) et nous à ré-introduit une partie de cette facture d'eau excessive dans les comptes 2009/10 sans justificatifs, puis une nouvelle facture importante est apparue dans les comptes 2011/12. Nous n'avons pas pu avoir accés à aucune facture depuis 3 ans. La conclusion (orale mais non écrite dans le pV) du syndic lors de l'AG précédente était "le solde du compte transmis était positif, la ligne de facture d'eau doit donc disparaitre)
Nous disposons de compteurs individuels mais malgré notre demande à chaque AG, ils ne sont pas relevés.
De toutes façons, à chaque fois que nous demandons clairement à mettre à l'ordre du jour ces problèmes de compteurs, la SCI qui installe l'eau sans payer, ou d'autres points litigieux, rien n'est inscrit sur la convocation ou sur le PV.
Quant aux documents comptables que j'ai qualifié "truffés d'erreurs", les documents fournis semblent bien être les modèles officiels mais souvent avec des lignes "blancottées", des sommes barrées ou corrigées manuellement, ou des dates erronées
La convocation à la prochaine assemblée fait même état d'un montant des comptes 2009/10 supérieur au sommes indiquées lors des précédentes assemblées. (reponse du syndic: concernant les comptes il s’agit bien d’une erreur de frappe les comptes n’ont pas été changés et ne le seront pas)
Vous me dites que "Le syndic ne peut pas vous refuser l'accès à la comptabilité puisque vous être président du CS."
Maintenant la situation est complexe puisque deux syndic peuvent être concernés,
mais ma question est simple: comment faire en sorte que nous puissions vérifier les comptes avec un syndic qui ne nous donne pas l'accès nécéssaire aux différents documents
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nefer
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 Posté - 27 avr. 2013 : 16:15:23
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le contrôle des comptes est une mission essentielle du conseil syndical: le syndic ne peut pas rester au conseil syndical un rendez vous pour effectuer ce controle
comment les comptes n'ont ils pas pu être vérifié avec un syndicat compose de 5 membres?
de plus chaque copropriétaire a le droit AUSSI d'effectuer le contrôle des comptes
s'il y a refus du syndic actuel, le président du CS doit envoyer un courrier en RAR au syndic pour lui indiquer que malgré les demandes de rendez vous , aucune proposition n'a été faite par le syndic , et que vous proposez un rendez vous le....à ..heures.
il eput être précisé qu'en cas de refus du syndic, la juridiction compétente sera saisie |
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JB22
Pilier de forums
France
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4
Posté - 27 avr. 2013 : 16:53:15
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"de plus chaque copropriétaire a le droit AUSSI d'effectuer le contrôle des comptes"
Non les copropriétaires ne peuvent pas, de droit, vérifier "les comptes", voir ci-dessous:
Article 18-1 de la loi du i0 juillet 1965:
"Pendant le délai s'écoulant entre la convocation de l'assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, les pièces justificatives des charges de copropriété, notamment les factures, les contrats de fourniture et d'exploitation en cours et leurs avenants ainsi que la quantité consommée et le prix unitaire ou forfaitaire de chacune des catégories de charges, sont tenues à la disposition de tous les copropriétaires par le syndic au moins un jour ouvré, selon des modalités définies par l'assemblée générale. Celle-ci peut décider que la consultation aura lieu un jour où le syndic reçoit le conseil syndical pour examiner les pièces mentionnées ci-dessus, tout copropriétaire pouvant alors se joindre au conseil syndical ; toutefois, tout copropriétaire ayant manifesté son opposition à cette procédure lors de l'assemblée générale pourra consulter individuellement les pièces le même jour" |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 29 avr. 2013 : 16:41:27
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"...à chaque fois que nous demandons clairement à mettre à l'ordre du jour ces problèmes de compteurs, ....ou d'autres points litigieux ....."
Comment est formalisée cette demande "claire" ????
La seule opposable est celle prévue D.art.10 : demande en LRAR avec rédaction précise de la ou des questions demandées.
Par ailleurs vous indiquez être "pdt du CS".
Même si ce CS d'un syndicat de 5 membres est régulièrement formé, quid de la réunion commune avec le syndic pour l'éléboration de l'ODJ ?
Concernant la rédaction du PV d'AG, qui semble également vous poser problème, pourquoi l'un des copropriétaires n'est-il pas candidat au secrétariat de séance ?
Même si aucun texte ne précise que l'établissement du PV d'AG soit une prérogative du secrétaire (le pdt de séance peut y procéder lui-même), c'est là aussi une façon de maitriser les choses.
Ce qui "transpire" de vos propos, c'est, pardon de le dire ainsi, la passivité des 5 membres de ce syndicat, au moins de ses 3 principaux membres '(SCI exclue).
Il est évident qu'un changement de syndic (c'est comme un divorce) n'apporte rien de mieux si les copropriétaires ne prennent pas conscience de leur pouvoir et de la responsabilité qui en découle dans la situation qui leur arrive !
Ce n'est pas que "la faute" des autres !!!
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jojo76
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Posté - 29 avr. 2013 : 21:58:07
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Merci pour vos différentes réponses.
Je crois qu'effectivement Gédehem soulève un point important du problème, à savoir la "passivité" des copropriétaire. Il est clair que je m'inscrit aussi "en faute", mais il faut savoir tout de même remettre certaines choses à leur place
-les deux autres "principaux" propriétaires se trouvent à 8/900 km et seul l'un deux se préoccupe vraiment de son bien
-nous sommes tous aussi très loin professionellement d'avoir les compétences comptables et juridiques pour savoir ce qu'il faut exactement faire au bon moment. Nous avons aussi tous pensé de fà çon naive qu'un syndic était payé pour s'occuper de la gestion de notre coproprièté en toute transparence.
-je suis moi même arrivé dans cette copro aprés les différents concernant la très grosse fuite d'eau, donc pas au courant de tout ce qui s'est réellement passé
- nous avons eu avec ce syndic actuel, 4 responsables différents en 3 ans
- je n'ai commencé à essayer de m'occuper des problèmes qu'à partir de l'année dernière et les entretiens avec l'actuel syndic laissaient à priori entrevoir une issue positive (nous sommes décidément trop naifs...)
la dernière péripétie est l'annulation par le syndic ce lundi de l'AG convoquée demain mardi soir (par courriel!). Je vais donc comme vous l'avez indiqué, envoyé un courier en LRAR (qui doit payer???) signifiant ma demande de réunion pour vérifier les comptes et factures, et aussi clairement énoncer les ordres du jour de cette future AG
De plus, nos comptes sont clos au 30/09/2012: qu'en est il de la validité de la date de l'AG au 30/04/13, et qui, venant d'être annulée va se trouver reportée d'au moins un mois |
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nefer
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7
Posté - 29 avr. 2013 : 22:34:24
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citation: Initialement posté par jojo76
Merci pour vos différentes réponses.
Je crois qu'effectivement Gédehem soulève un point important du problème, à savoir la "passivité" des copropriétaire. Il est clair que je m'inscrit aussi "en faute", mais il faut savoir tout de même remettre certaines choses à leur place
-les deux autres "principaux" propriétaires se trouvent à 8/900 km et seul l'un deux se préoccupe vraiment de son bien
-nous sommes tous aussi très loin professionellement d'avoir les compétences comptables et juridiques pour savoir ce qu'il faut exactement faire au bon moment. Nous avons aussi tous pensé de fà çon naive qu'un syndic était payé pour s'occuper de la gestion de notre coproprièté en toute transparence.
-je suis moi même arrivé dans cette copro aprés les différents concernant la très grosse fuite d'eau, donc pas au courant de tout ce qui s'est réellement passé
- nous avons eu avec ce syndic actuel, 4 responsables différents en 3 ans
- je n'ai commencé à essayer de m'occuper des problèmes qu'à partir de l'année dernière et les entretiens avec l'actuel syndic laissaient à priori entrevoir une issue positive (nous sommes décidément trop naifs...)
la dernière péripétie est l'annulation par le syndic ce lundi de l'AG convoquée demain mardi soir (par courriel!). Je vais donc comme vous l'avez indiqué, envoyé un courier en LRAR (qui doit payer???) signifiant ma demande de réunion pour vérifier les comptes et factures, et aussi clairement énoncer les ordres du jour de cette future AG
De plus, nos comptes sont clos au 30/09/2012: qu'en est il de la validité de la date de l'AG au 30/04/13, et qui, venant d'être annulée va se trouver reportée d'au moins un mois
voulez vous dire que ce syndic professionnel a convoqué l'AG par mail?
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jojo76
Nouveau Membre
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Posté - 29 avr. 2013 : 23:04:21
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citation: Initialement posté par nefer
voulez vous dire que ce syndic professionnel a convoqué l'AG par mail?
Non tout de même pas. La convocation a bien été envoyé par le syndic par LRAR mais l'annulation (la veille) a été envoyé par mail aujourd'hui (cela pose aussi la question des conditions d'annulation d'une AG par le syndic....) |
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nefer
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Posté - 30 avr. 2013 : 08:49:44
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citation: Initialement posté par jojo76citation: Initialement posté par nefer
voulez vous dire que ce syndic professionnel a convoqué l'AG par mail?
Non tout de même pas. La convocation a bien été envoyé par le syndic par LRAR mais l'annulation (la veille) a été envoyé par mail aujourd'hui (cela pose aussi la question des conditions d'annulation d'une AG par le syndic....)
une AG ne peut pas être annulée la veille
pour tenir une AG il suffit de 2 personnes présentes.....
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jojo76
Nouveau Membre
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Posté - 30 avr. 2013 : 15:46:22
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eh bien si notre syndic a été capable d'annuler une ag la veille
copie du message envoyé hier par ce syndic
"Bonjour,
L’assemblée qui devait avoir lieu demain est annulée le temps de cloturer le dossier
Cordialement,"
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Comptes non approuvés et actions contre le syndic 
