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bertignac
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 Posté - 23 juil. 2009 : 18:10:16
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Bonjour,
J'ai acheté un appartement il y a trois ans. Il est sur trois étages: rdc, une pièce au 1iere, et un sous-sol. Dans le sous sol il y avait des caves qui était aménagés en dégagement, bureau et salle de bains par le vendeur, et dans le certificat du notaire c'est écrit "que ces aménagements ont été autorisés par le syndic de la copropriété."
Les millièmes des lots qui correspondent aux caves sont également déclaré dans le certificat du notaire.
Maintenant il y a des copropriétaires qui m'ont dit que les millièmes chez moi sont incorrects parce-que ils prennaient pas en compte l'aménagement des caves.
Est-ce que c'est possible, considerant ce qui est déclaré dans le certificat du notaire? Est-ce que le millième d'une cave, ou d'une salle de bains sont differents, ou est-ce que c'est simplement une question de superficie?
Et, si ces co-proproprietaires ont raison, est-ce qu'est moi qui est responsable? Ou est-ce que c'est le notaire et le vendeur?
Qu'est-ce que je dois faire?
Merci.
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Posté - 23 juil. 2009 : 22:28:01
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seul l'AG peut autoriser qq chose et certainement pas le syndic.
Si une cave a été aménagé en habitable, l'EDD n'est plus d'actualité et doit être révisé.
Est ce qu'une AG a autorisé cette aménagement ? vraisemblablement, vous ne le savez pas.
Que dit le diagnostic carrez qui vous a été remis avant la vente ?
Si l'AG n'a rien voté, les copros ont raison et celui qui a tort c'est le vendeur et son notaire.
Le vendeur car il a fait cela de son propre chef. Le notaire, s'il n'a pas joint à l'acte notarié une autorisation écrite du syndic à votre acte d'achat. |
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bertignac
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 2
Posté - 23 juil. 2009 : 23:10:48
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merci Rambouillet,
je fait quoi alors?
C'est quoi l'EDD? |
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Lnsacorh
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 Posté - 24 juil. 2009 : 09:18:12
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j'ai le même problème je pense , mais cela a du avoir lieu en 1972 . Il y a donc plus de 30 ans Y aurait-il prescription ?
le diagnostique Carrez prend bien la totalité des lieux. |
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Posté - 24 juil. 2009 : 10:26:21
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EDD : état decriptif de la division ; c'est un document qui dit que tel lot est une cave et représente x tantièmes, tel autre un appartment situé à gauche comportant une cuisine, un salon, etc...
En général il est inclus en début de RdC.
Donc c'est ce EDD qu'il faudrait modifier à l'unanimité  .... si la copro n'est pas trop importante et si vous proposez d'augmenter les tantièmes de cette partie, cela devrait être possible. Mais bon courage....
Quant à la prescription de 30 ans je ne sais pas. |
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LD47
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Posté - 28 juil. 2009 : 07:38:08
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Bonjour,
Je ne partage pas du tout l'avis de rambouillet. L'EDD n'a pas à être réactualisé quand une partie privative est modifiée, si cette modification n'a pas crée d'emprise nouvelle sur les parties communes. L'article 5 de la loi de 65 est très clair là -dessus. Voici cet article :
"Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation."
Tout d'abord, cet article, le seul de la loi à définir un rapport entre la valeur relative des parties privatives et les tantièmes de copropriété, ne s'applique qu'en cas de "silence ou contradiction des titres", ce qui n'est pas du tout le cas ici.
En second lieu, même si c'était le cas ici, cet article dit clairement que les modifications intervenues sur les parties privatives depuis la création de la copropriété ne doivent pas être prises en compte dans le calcul des millièmes. En effet, l'article stipule : "la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété. Si l'article stipule ceci c'est bien pour éviter que d'autres valeurs postérieures à l'établissement de la copropriété ne soient prises en compte. |
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Posté - 28 juil. 2009 : 08:26:30
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ld47, cet article que vous citez permet (à mon avis) de prendre en compte les modifications des tantièmes, dès lors que les transformations de ce qui est décrit dans l'EDD intervient après l'établissement de la copropriété.
Les tantièmes d'une cave n'ont pas la même valeur que les tantièmes d'un salon, d'une cuisine, d'une salle de bains, d'une habitation en général.
De plus, la transformation d'une cave en une partie d'habitation même partielle, posera certainement (à mon avis) de gros problêmes en cas de sinistre surtout si celui ci provient de cette "cave". L'assurance se réfèrera au descriptif EDD tel qu'il existe OFFICIELLEMENT au jour du sinistre. |
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LD47
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Posté - 28 juil. 2009 : 10:10:19
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Bonjour rambouillet,
Justement, l'article ne le permet pas, puisqu'il stipule qu'il faut se référer à la valeur existante au moment de l'établissement de la copropriété.
Cet article sert de référence à tous ceux qui voudraient que les millièmes correspondent à la nouvelle valeur, à la valeur du lot modifié. Quand vous estimez qu'un lot privatif ayant augmenté sa valeur relative, doit voir ses tantièmes augmentés, ce ne peut être qu'en vous référant à cet article qui dit que les tantièmes doivent correspondre à la valeur relative des lots. L'erreur consiste à penser que si cette valeur relative vient à changer, les tantièmes doivent suivre le changement. L'article fixe délibérément la date d'appréciation de cette valeur relative à celle de l'établissement de la copropriété. Si des changements interviennent ultérieurement sur les parties privatives, ils interviennent en vertu du droit de chacun des propriétaires des parties privatives de faire ce qu'il veulent de leur partie privative (article 8 et 9 de la loi).
Je ne comprend pas ce que vous voulez dire par "Les tantièmes d'une cave n'ont pas la même valeur que les tantièmes d'un salon, d'une cuisine, d'une salle de bains, d'une habitation en général." Les tantièmes n'ont pas de valeur. Ils sont déterminés par la valeur au moment de l'établissement de la copropriété, mais ils n'ont pas de valeur par eux-mêmes. Ils représentent le pouvoir de décision de chacun dans la gestion des parties communes. Ils déterminent une partie des charges, les charges générales. Et un tantième est un tantième et équivaut à un autre tantième que ce soit en matière de pouvoir de décision que dans les charges.
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kerso4
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Posté - 28 juil. 2009 : 11:58:16
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LD47, Rambouillet a raison. Je m'explique:
une copro possède 4 appartements de 90m2 chacun + 4 caves de 10 m2 chacune + 4 terrases de 10 m2 chacune
Au moment de l'etablissement des tantièmes (à la création de la copro), un mêtreur vient est mesure tout:
4 appart de 90m2
4 caves de 10m2
4 terrasses de 10 m2
Puis, il applique un coefficient selon l'utilisation de chaque surfaces:
appartement : coeff 1 --> 100 tantièmes chacun
cave : coeff 0,7 --> 70 tantièmes chacune
terrasses : coeff 0,3 --> 30 tantièmes chacune
les terrasses sont généralement attachés au lot de l'appartement, donc la copro possède 8 lots :
4 lots d'appart (qui inclus la terressase) : 130 tantièmes chacun
4 lots de cave : 70 tantièmes chacun
Total tantièmes : 800
Si on ramène tout cela sur 1000, ca fait:
Lot appart : 130/4*5 = 162,5 millièmes chacun
Lot cave : 70/4*5 = 87,5 millièmes
En fait, le m2 d'appartement compte plus en tant que tantièmes que le m2 de cave ou de terrasses. Cela est déterminé à la création des tantièmes. Maintenant, si vous transformez votre cave en chambre par ex, il est normal que le m2 de cave (qui est devenu chambre) passe de 0,7 à 1 en coefficient.
Mais tout cela necessite de refaire passer un mettreur, à la charge de toute la copro, pour recalculer les tantièles par appartement. Est ce que cela vaut le cout? non.
Pour contrer vos voisins, vous pouvez aussi vérifier quel est le coeff qui a été pris en compte pour votre cave. Faites le ratio tantièmes / surface de la cave et meme chose pour l'appart. Si c'est identique, cela ne sert a rien de se faire des noeud au cerveau... Que la cave soit une cave ou une pièce supplémentaire, vous aurez les mêmes tantièmes au final.
Par contre, si vous aviez acheté uen partie commune et si vous l'aviez annexé à votre lot appart, cela aurait ete différent. Mais au moment de l'annexion, l'AG vous aurez autorisé de le faire moyennant l'augmentation du niombre de tantièmes de votre lot. Si ca a été oublié, et bien, tant pis pour la copro!! (ernfin je crois).
Les contributerus actifs me corrigeront si j'ai dit des bétises....
Cordialement |
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LD47
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Posté - 28 juil. 2009 : 12:58:24
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Bonjour kerso4,
Je regrette, mais, premièrement, votre explication ne correspond pas à la réalité de la manière de calculer les tantièmes en copropriété. La manière de calculer est définie dans l'article 5 que j'ai cité.
Quand une copropriété est créée, on détermine la valeur de chaque lot, puis on fait le total. Le total représente la totalité des tantièmes et la valeur de chaque lot divisée par la valeur totale représente les tantièmes de chaque lot. Exemple 4 appartements de valeur 225 000 euros et 4 caves de valeur 25 000 euros. Valeur totale de l'immeuble : (4 x 225 000) + (4 x 25 000) = 1 000 000 euros. 1 000 000 d'euros donnent 1000 / 1000 èmes et chaque appartement 225 000 / 1 000 000 donne 225/1000èmes et chaque cave 25 000 / 1 000 000 = 25 / 1000èmes. Ce n'est pas plus compliqué que cela.
Deuxièmement, la manière dont on calcule les tantièmes au départ ne change rien au fait que la loi dit qu'on ne doit pas changer les tantièmes après l'établissement de la copropriété. C'est à ce moment-là et pas un autre que sont calculé les tantièmes.
Quand on achète un lot de copropriété, on achète deux choses : une partie privative dont on est propriétaire et non copropriétaire et un certain nombre de tantièmes de la propriété des parties dont on devient donc copropriétaire.
Le syndicat des copropriétaires n'a pour objet que de gérer les parties communes et n'a pas à se mêler de ce que font les propriétaires des parties privatives sur ce qui leur appartient en propre. Et je ne vois pas du tout pourquoi quelqu'un qui a fait prendre de la valeur à sa partie privative deviendrait tout à coup propriétaire de davantage de tantièmes des parties communes. Il en a acheté tant et pour que ça change, il faudrait qu'il ait acquis davantage de parties communes. Comme par exemple, en obtenant un droit d'usage exclusif sur une portion des parties communes, les tantièmes attachés au lot privatif qui vient d'augmenter ses droits sur les parties communes doivent augmenter. Rien de ce qui se fait sur les parties privatives ne pourrait justifier une augmentation de la propriété des parties communes. |
Édité par - LD47 le 28 juil. 2009 13:00:31 |
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kerso4
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Posté - 28 juil. 2009 : 13:14:41
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LD47, je ne suis pas d'accord avec vous. Ce n'est pas la valeur des lots qui détermine la nombre de tantièmes... Meme aujourd'hui, pour un immeuble livré le 27 juillet 2009, tout le monde sait bienq ue chaque lot, même si ils ont tus la même surface, auront une velur différentes (selon l'étage, la configuration, l'exposition,...). Qd on a 4 lots de 100 m2 a usage d'habitation dans un immeuble, peut importe qu'ils aient une valeur différentes, ils auront le même nombre de tantièmes!
Détermination des tantièmes de copropriété (déterminant les droits et obligations)
(appliqués, sauf cas particuliers, aux charges de conservation, entretien et administration de l'immeuble - Cass. civ. 19/11/1986 - Bull. cass. n° 163)
L'art. 5 de la loi de 1965 laisse toute latitude au rédacteurs du règlement de copropriété pour répartir les tantièmes à leur convenance ; en effet, la référence à "la consistance, la superficie et la situation des lots" laisse aux rédacteurs une grande marge de manoeuvre.
Loi SRU Article 76
L'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée est complété par un alinéa ainsi rédigé :
« Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. »
- La consistance : Cette notion recouvre les aménagements intérieurs (logement, bureau, atelier, cave...), la qualité des matériaux et le degré de confort (balcon, ascenseur...).
- La situation : Sont désignés l'étage (éclairement), l'orientation (ensoleillement), le côté (rue, cour, jardin : l'estimation porte sur le niveau de bruit), la vue.
- La superficie : La loi Carrez n'étant pas obligatoire pour ce calcul, l'estimation peut se faire sur plans selon les dimensions externes et sans tenir compte des cloisons intérieures (qui sont de toute manière susceptibles de modification).
PS : Je n'ai jamais vu dans aucune copro que la situation avait influencée le nombre de tantièmes...
Mais pour revenir à la question initiale, je pense qu'il faut l'unanimité pour modifier les tantièmes de chaque lot... |
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Posté - 28 juil. 2009 : 14:17:35
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je reprends moi aussi les dispositions que cite kerso4 : citation: L article 5 de la loi du 10 juillet 1965 établit une proportion nécessaire entre le nombre de millièmes affecté au lot et la valeur de la partie privative considérée par rapport à l ensemble des parties privatives.
Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
1.La consistance : cette notion recouvre les aménagements intérieurs (logement, bureau, atelier, cave...), la qualité des matériaux et le degré de confort (balcon, ascenseur...).
2.La situation : sont désignés l'étage (éclairement), l'orientation (ensoleillement), le côté (rue, cour, jardin : l'estimation porte sur le niveau de bruit), la vue.
3.La superficie : la loi Carrez n'étant pas obligatoire pour ce calcul, l'estimation peut se faire sur plans selon les dimensions externes et sans tenir compte des cloisons intérieures (qui sont de toute manière susceptibles de modification).
Les tantièmes se déclinent sous plusieurs formes :
1.Tantièmes de charges d'équipement et de services.
2.Tantièmes de charges générales.
3.Tantièmes de charges de travaux d'amélioration.
4.Tantièmes des charges d'ascenseur.
donc vous voyez qu'en changent la "consistance" d'un lot vous en changez obligatoirement le coefficient de calcul des tantièmes.
Donc s'il y a changement de consistance avec accord de l'AG, il faut en changer les tantièmes ce qui semble logique.
Je prends un exemple (peut-être batard) qui exemple ce pour quoi :
un lot "cave" desservi par un ascenseur représente X tantièmes. Ceci est vrai car sa nature ou sa consistance vont faire que je vais l'utiliser, par ex, une fois par mois.
je transforme cette cave en un cabinet médical (par ex). Il est sur que les charges d'ascenseur, d'éclairage des couloirs, voir de nettoyage des communs va considérablemebt augmenté. Il ne serait pas normal que le reste des copropriétaires paient ces charges au proprata des tantièmes d'origine.
C'est pourquoi, je persiste (et je signe  ) pour dire que modification de cave en logement génère une modification de l'EDD donc des tantièmes.
Aucun texte ne dit que l'on a pas le droit de modifier par AG ces tantièmes |
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kerso4
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Posté - 28 juil. 2009 : 16:46:22
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C'est ce que je disais.... La consistance modifie les tantièmes d'un lot. Mais le trux, c'est que chaucn est libre de definir le coeff affecté à chaque surface. Et pour savoir quel est le coeff, il suffit de prendre la surface de son appartement (en espérant qu'il n'y ait pas de balcon ou loggia ou terrasse), et de faire le ratio tantieme appart / surface appart.
On fait la meme chose avec sa cave.
Si le ratio est identique, cela veut dire que la consistance du lot n'a pas été pris en compte (ou bien qu'a la création de la copro, il ne se sont pas pris la tête et n'ont tenu compte que des surfaces)...
Finalement, Rambouillet, on dit la même chose mais par des chemin différents... |
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LD47
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Posté - 28 juil. 2009 : 21:32:20
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rambouillet et kerso4,
Je pense que la discussion dévie un peu. Effectivement, le calcul des tantièmes se fait suivant les critères qui servent à déterminer la valeur des lots privatifs et donc leur valeur relative. Ce que vous dites est vrai et ce que je dis est vrai aussi. Nous n'avons pas de litige particulier sur ce sujet. Là où nous avons un désaccord c'est sur la suite.
Quand un copropriétaire aménage la partie privative de son lot, il en modifie la valeur relative si les autres ne l'ont pas fait également. Parce que si tous les autres lots ont été aménagés de la même façon, la valeur relative ne change en rien. Mais, ce cas n'est que théorique et ne se passe jamais. Ce qui se passe fréquemment est que l'un des copropriétaires aménage sa partie privative à lui indépendamment des autres. Nous sommes tous les 3 d'accord sur le fait que cela change les valeurs relatives et sur le fait que si on devait établir les tantièmes à ce moment-là , cette répartition se ferait différemment.
Là où nos avis divergent, c'est que vous pensez que si la valeur relative a changé, il faut recalculer les tantièmes, alors que moi je dis que même si la valeur relative a changé il ne faut pas changer les tantièmes. C'est là toute la différence. Et j'appuie mon opinion sur l'article 5 de la loi qui fixe une date pour la détermination des tantièmes.
En effet, imaginons la situation suivante : la copropriété a été établie et les tantièmes déterminés. Suite à cela un copropriétaire aménage son lot et modifie ainsi la valeur relative de celui-ci par rapport aux autres. L'assemblée, à l'unanimité, ayant un avis conforme au vôtre, décide que la valeur relative ayant changé, ils vont procéder à un nouveau calcul des tantièmes. Sur la base de l'article 5, ils font donc le calcul, mais non pas sur la base de la valeur du lot modifié, mais sur celle du lot non modifié, puisque les valeurs doivent être celles qui résultent lors de l'établissement de la copropriété, c'est à dire avant la modification. Le calcul donne donc les mêmes chiffres et aucune modification n'a à être faite. |
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Posté - 29 juil. 2009 : 00:00:03
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ld47, Ã mon avis, vous ne faites pas une bonne lecture de l'article 5,
en effet, dans une copropriété il existe les tantièmes qui sont là pour exprimer la part de chacun sur la copropriété suivant la consistance, etc...
mais dans une copropriété, il faut payer des charges telles que l'eau, l'EDF, le syndic pro ou non pro, les assurances, etc... OUI, mais comment payer ces charges.
Et bien, l'article 5 est là pour dire que la quote part des charges (sauf avis contraire : Dans le silence ou la contradiction des titres ) est payée de la même proportion que les tantièmes qui ont été élaborées lors du début de la copro.
Donc l'article 5 sert à expliquer comment sont réparties les charges.
Ensuite, une AG peut modifier ces tantièmes au vu de la nouvelle consisitance, etc.... et donc la quote part de chacun pour payer les charges évoluera en fonction de ces nouveaux tantièmes. |
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LD47
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Posté - 29 juil. 2009 : 02:27:50
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rambouillet,
Effectivement, nous n'avons pas la même lecture de cet article. Ma lecture est la suivante : l'article 5 n'est pas un article qui sert à expliquer comment on a fait, il sert plutôt à définir comment on doit faire dans les deux cas suivants : le silence ou la contradiction des titres.
S'il y a silence ou contradiction des titres , cela implique qu'il y a déjà des titres et que la copropriété a donc déjà été établie. L'article 5 a donc pour objet de régler un problème ultérieur à l'établissement de la copropriété. Cela est évident également du fait de la définition de la date à laquelle la valeur relative doit être estimée. Si l'article 5 n'avait pour objet que d'expliquer ce qui s'est passé au moment de l'établissement de la copropriété, il serait parfaitement inutile de dire que cette valeur doit être celle à ce moment-là . Si cet article spécifie que la valeur doit être celle à ce moment-là , ce ne peut être que pour que ne soit pas utilisée pour le calcul des tantièmes une valeur autre que celle en vigueur à ce moment-là .
Puisque, avant l'établissement de la copropriété il n'y avait pas de parties privatives et donc pas de valeur à ce qui n'existait pas, ces parties privatives n'ont eu de valeur qu'au moment de l'établissement de la copropriété et ont gardé une valeur après cet établissement. L'article dit bien qu'il faut utiliser les valeurs au moment de l'établissement de la copropriété et donc pas les valeurs après.
D'autre part, si ces valeurs étaient considérées comme étant les mêmes, il serait parfaitement inutile de spécifier laquelle de deux valeurs égales utiliser. Si l'article le précise, c'est bien pour répondre au cas où les valeurs avant et après sont différentes, c'est à dire au cas où elles ont changé, c'est à dire encore quand un copropriétaire a amélioré son lot ou quand un autre a dégradé ou laissé se dégrader le sien .
L'article 5 est inapplicable à la situation actuelle, puisqu'il n'y ni silence ni contradiction des titres. En fait aucun article de la loi n'est applicable à un ajustement des tantièmes aux nouvelles valeurs relatives des lots quand celle-ci ont changé. Aucun article ne dit qu'il faut ajuster et aucun article ne dit quelles règles appliquer si on voulait le faire. L'article 5, cependant éclaire totalement sur la volonté du législateur en réponse à deux cas où il faut définir des tantièmes après un ou des changements de valeur des lots privatifs. Il ne pourrait pas y avoir une règle qui dise le contraire dans un autre cas impliquant le calcul des tantièmes ultérieurement à l'établissement de la copropriété et suite à un changement de valeur des lots privatifs. La loi serait contradictoire.
D'autre part encore, s'il paraissait naturel au législateur que les tantièmes soient revus en cas de changement de la valeur des lots privatifs, il semble évident qu'il aurait défini une majorité qui, au moins, permette cette révision. L'unanimité prévue par la loi revient simplement à dire que les tantièmes ne doivent pas changer, puisque, à moins d'être atteint d'une maladie encore inconnue de nos jours, aucun copropriétaire ne peut souhaiter voir ses charges augmenter. Encore moins que cela découle de travaux faits à ses frais dans ses parties privatives et qui ne concernent certainement pas les autres copropriétaires des parties communes. |
Édité par - LD47 le 29 juil. 2009 04:22:26 |
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kerso4
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Posté - 29 juil. 2009 : 14:45:55
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LD47, au final, peu importe si il faut modifier ou pas les tantièmes apres que vous ayiez aménagé votre cave. Il faut que cela soit décidé à la majorité abosule (modification de l'EDD). Et surtout, il faut voir le cout que cela représente.
Donc, vos voisins ralent, et bien tant pis, c'est de la jalouise. Vous n'avez pas non plus aménagé un atelier de couture clandestins qui consomme 100 m3 d'eau par mois.
Donc expliquez à vos voisins votre position, puis apres, si ils tiennent absolument à faire modifier l'EDD, dites leur de l'inscrire à l'ordre du jour de la prochaine AG et qu'un vote sera organisé. Que vous voterez contre et puis tout le mond e sera content. |
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LD47
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Posté - 29 juil. 2009 : 22:46:31
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kerso4,
Voilà une bonne conclusion. |
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