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Viviane
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 Posté - 19 mai 2013 : 17:22:09
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Bonjour,
Nous sommes en train de finaliser la comptabilité 2010 (et oui...) pour approbation prochaine.
Nous ne pourrons pas approuver 2011 ni 2012, la comptabilité de l'ancien syndic est une vrai galère à refaire, ce ne sera pas prêt.
Nous devrons néanmoins approuver des travaux terminés en 2010 et pour lesquels nous avons un reliquat de 24000€ environ.
Or pas un centime de cet argent n'est sur notre compte (très longue histoire, il a été dépensé surtout en 2011 et 2012 par notre ancien syndic)
Si nous créditons ce reliquat aux copros, plus personne ne payera pendant presque un an(notre budget annuel est d'environ 30000 euros) donc impossible de payer les fournisseurs
Comment s'en sortir comptablement?
- un crédit sur les 45 au 31/12/2010 compensé par un appel exceptionnel décidé en AG sur l'exercice 2013?
- un crédit sur les 45 compensé par crédit du 491 /débit du 68? Où écrire ça? Sur l'exercice 2010 ou sur l'exercice 2013? Doit-on le voter?
Autre solution?
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Viviane
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Posté - 19 mai 2013 : 17:45:38
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Je viens juste de penser à une autre solution, qui permettrait d'attendre d'y voir plus clair sur à quoi cet argent a servi. En effet, une fois faite la compta, on aura passé en compte 68 (et donc imputé aux copros) la totalité des dépenses abusives, ligne à ligne. C'est ce qu'on a fait pour 2010
Mais je ne sais pas si cette solution est légale:
Voter en AG le report des appels de répartition au moins jusqu'à ce que la compta 2011 et 2012 soit terminée.
Exemple de résolution:
Travaux TRUCMUCHE
A) Approbation
L'assemblée générale approuve les travaux trucmuche pour lesquels XXX euros ont été appelés et XXX euros dépensés. Soit un reliquat de 24000€.
B) Appels de répartition
En raison de la situation de trésorerie du syndicat, et de l'impossibilité d'approuver à ce jour les comptes 2011 et 2012, la comptabilité du syndic YYYY n'étant pas encore entièrement rétablie, l'assemblée générale décide de reporter la date d'exigibilité de cette répartition au............ Les comptes copropriétaires seront donc crédités à cette date.
Sachant que notre AG aura lieu fin juin ou debut juillet (approbation 2010)
Et qu'on prévoit une AG supplémentaire à l'automne 2013
- pour approuver 2011 et 2012 et sortir de l'ornière
- pour des histoires de travaux urgents sur la structure qui ne peuvent techniquement pas être budgétés avant l'AG
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Édité par - Viviane le 19 mai 2013 18:11:41 |
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Viviane
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Posté - 19 mai 2013 : 22:29:56
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Je réfléchis ... 4eme solution
Exemple de résolution:
B) Affectation du reliquat des provisions pour TVX YYYY
En raison de la situation de trésorerie du syndicat à ce jour, et conformément aux articles 3 alinéa 2 et 4 alinéa 6 du décret n°2005-240 du 14 mars 2005, l'assemblée générale décide d'affecter à la trésorerie du syndicat le reliquat des provisions préalablement versées par les copropriétaires pour ces travaux, et ce jusqu'à la prochaine assemblée qui décidera de la pertinence du maintien de cette affectation.
en compta:
Avant approbation? Au 31/12/2010? Ca me semble plus logique, c'est la compta soumise à approbation.
débit compte 120 solde en attente sur travaux/crédit 472(au lieu de crédits 45)
Ou après approbation, en date de 2013
Débit comptes copros qui auront été crédités par la répart au 31/12/2010) crédit 472
puis, Ã l'AG suivante
débit 68 (factures abusives) réparti = débit copros
Débit 472 / crédit copros = le compte 472 est soldé
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Édité par - Viviane le 19 mai 2013 22:32:45 |
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JB22
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Posté - 20 mai 2013 : 09:54:54
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Une 5 e solution: Attendre la prochaine AG de l' automne 2013, au point où vous en êtes, deux ou trois mois de plus...
Vous dites: la totalité des dépenses abusives, ligne à ligne. C'est ce qu'on a fait pour 2010
Rien ne sert de refuser des dépenses faites par le syndic sans son accord si aucune action n'est entreprise à son encontre. |
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Viviane
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Posté - 20 mai 2013 : 20:49:56
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Bonjour,
Attendre pour approuver ces comptes, j'y ai pensé aussi.
Mais on a un copro qui paye pas. Et c'est de grosses sommes pour notre copro (environ 10000€, soit1/3 de notre budget annuel). D'après ce qui m'a été dit ici même, moins on aura d'exercices approuvés, moins on a de chances de gagner contre lui devant un tribunal. Alors ne pas approuver des travaux susceptibles de le rendre moins débiteur me semble moins clair que de carrément voter (si c'est possible) qu'on ne rendra pas les sommes tout de suite.
Savoir si on poursuivra l'ancien syndic ou pas, c'est impossible à dire aujourd'hui, il faut faire le bilan des sommes, puis consulter un avocat . Ce qui est sur, c'est qu'on gagnera pas si on a approuvé les dépenses. D'où l'intérêt, il me semble, du compte 68.
PS : on a changé de syndic, on ne peut donc pas avoir son accord sur le refus des dépenses (et de toute façon, pour celles qu'on avait repérées et dont a réclamé le remboursement avant de le quitter, c'était comme pisser dans un violon si je puis dire...) |
Édité par - Viviane le 21 mai 2013 01:29:05 |
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Posté - 21 mai 2013 : 10:06:59
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viviane : "Mais on a un copro qui paye pas. Et c'est de grosses sommes pour notre copro (environ 10000€, soit1/3 de notre budget annuel"
Il ne s'agit pas de simple ventilations comptables et de report éventuem de remboursement d'un solde de charegs trvaux, mais d'un SDC en grande difficulté.
lire la loi de 1965, article 29-1-A: Lorsqu'à la clôture des comptes les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles en vertu des articles 14-1 et 14-2, le syndic en informe le conseil syndical et saisit sur requête le président du tribunal de grande instance d'une demande de désignation d'un mandataire ad hoc.
En l'absence d'action du syndic dans un délai d'un mois à compter de la clôture des comptes, le président du tribunal de grande instance peut être saisi en référé d'une même demande par des copropriétaires représentant ensemble au moins 15 % des voix du syndicat.
Le président du tribunal de grande instance peut être saisi en référé de la même demande par un créancier lorsque les factures d'abonnement et de fourniture d'eau ou d'énergie ou les factures de travaux, votés par l'assemblée générale et exécutés, restent impayées depuis six mois et si le créancier a adressé au syndic un commandement de payer resté infructueux.
Dans les cas visés aux trois alinéas précédents, le représentant de l'Etat dans le département, le maire de la commune où est implanté l'immeuble et, le cas échéant, le président de l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat sont informés de la saisine par le ou les demandeurs. [/brown]
et article 29.2 : [maroon]Le président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé peut, pour les nécessités de l'accomplissement de la mission confiée à l'administrateur provisoire et à la demande de celui-ci, suspendre ou interdire, pour une période d'au plus six mois renouvelable une fois, toute action en justice de la part des créanciers dont la créance contractuelle a son origine antérieurement à cette décision et tendant :
- à la condamnation du syndicat débiteur au paiement d'une somme d'argent ;
- à la résolution d'un contrat de fourniture d'eau, de gaz, d'électricité ou de chaleur pour défaut de paiement d'une somme d'argent.
La décision de suspension ou d'interdiction provisoire des poursuites arrête toute voie d'exécution à l'encontre du syndicat et suspend les délais impartis à peine de déchéance ou de résolution des droits.[/maroon]
Ce reliquat de 24 000 # n'est plus dans les caisses, et vous n'avez aucun moyen pour le moment de récupérer un seul Euros auprès de votre ancien syndic, sauf à l'assigner en justice, mais vous ne l'avez jamais fait par le passé depuis 2010.
Le nouveau syndic a obligation de demander au TGI la nomination de ce mandataire adhoc ! les impayés représentant plus des 25% du montnat du budget.
Vous ne pourrez jamais rembourser ces 24 000 €.
Le syndic DOIT appeler d'urgence un fond de solidarité pour boucher le trou de trésorerie, et éviter cet administrateur. La préoccupation n'est pas le remboursement des 24 000 € , mais de combler le trou de trésorerie.
Comment votre syndic paie t'il les factures avec un tel montant d'impayés ? 
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Viviane
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Posté - 21 mai 2013 : 13:44:01
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Bonjour,
Merci de votre réponse, mais je n'ai pas écrit pour parler des impayés, je ne les ai mentionnés que pour expliquer pourquoi ça ne me semblait pas judicieux de ne pas soumettre ces comptes travaux à approbation (ou ne pas les approuver) . Ces impayés ont déjà fait l'objet d'un long débat ici
http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=15183
Je ne souhaite pas revenir sur ce débat.
Si ce copro n'a pas payé avant l'AG, nous appellerons effectivement la somme manquante. Pour l'instant les fournisseurs ont été payés, avec des fonds travaux. Travaux qui ne seront à régler qu'après l'AG, après donc que nous ayons comblé le trou des impayés.
Nous n'avons pas poursuivi l'ancien syndic en 2010 car il était alors notre nouveau syndic depuis avril 2010 et n'avions pas les compétences comptables nécessaires pour réaliser qu'il avait dépensé des sommes qui n'apparaissaient pas sur son relevé de dépenses.
Nous l'avons quitté en juin 2012 (cf détail dans le sujet précédemment cité). |
Édité par - Viviane le 21 mai 2013 14:18:32 |
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Posté - 21 mai 2013 : 14:42:12
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viviane : mais le problème de votre SDC c'est le montant des impayés de charges !!! et non la saisie comptable d'un simple solde de travaux créditeur, qui a de plus servi " illégalement à payer des dépenses antérieures approuvées ou non, cela ne change rien au fait que vous n'avez plus en ciasse ces 24 000 €, et que vous n'avez aucune chance de les récupérer sans une action judiciaire que vous n'avez jamais engagée depuis 2010 !!
Votre syndic commet une faute professionnelle en ne respectant pas l'article 29.1-A.
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Viviane
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Posté - 21 mai 2013 : 14:43:06
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Philippe,
Vu comment sont répartis les appels impayés (une partie en 2013) Nous n'atteignons pas les "25% d'impayés après la clôture des comptes" qui obligeraient le syndic à faire désigner un mandataire ad Hoc. Nous ne les atteindrons qu'après la clôture des comptes 2013, si alors le copro n'a toujours pas payé. Voire pas, car si je comprends bien l'esprit de la loi, il s'agit de 25% sur un seul exercice.
edit: je rajoute que si les impayés sur deux exercices représentent bien 25% des appels de charges courantes sur UN exercice, ils ne représenteront pas, même fin 2013 25% des appels Charges courantes + travaux. Ce propriétaire représentant 15% des tantièmes, les impayés sont de15% des sommes appelées.
Ici se clôt le débat sur les impayés sur lequel je ne souhaite pas revenir ainsi que le débat sur "peut-on -et comment ,récupérer ces 24000€" qui n'est pas d'actualité pour l'instant..
La question posée est donc:
Peut-on (légalement) approuver ces comptes travaux (afin d'être en meilleure position devant le juge quand nous poursuivrons le copropriétaire défaillant)sans créditer le reliquat aux copros?
Si oui
- comment le traduire en termes de résolution d'AG?
- comment le traduire comptablement? |
Édité par - Viviane le 21 mai 2013 15:24:17 |
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Posté - 21 mai 2013 : 15:34:45
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viviane :" Peut-on (légalement) approuver ces comptes travaux (afin d'être en meilleure position devant le juge quand nous poursuivrons le copropriétaire défaillant)sans créditer le reliquat aux copros?"
Mais l'AG doit approuver les comptes travaux, comme les compte de dépenses. Vous n'avez rien approuver depuis 2010, le syndic ne peut don rien apurer ET relancer les mauvais payeurs !!
Ces 24 000 € de solde créditeur ont été dépensés par le syndic sans accord de l'AG. Il est illégal de payer des factures de dépenses courantes avec un solde de travaux!
Aucune action n'a été lancée contre ces dépenses et l'utilisation de ces 24 000€.
Maintenant l'AG SEULE peut décider de l'affectation de soldes créditeurs; et comme ce solde fut dépensé, l'AG doit donc constater, suite aux vérifications antérieures des comptes du SDC et des rapports financiers du CS fait devant l'AG et joint à l'OdJ sur les agissements du syndic et des réserves qu'il a émises (?) , que ce solde ne pourra être remboursé aux copros.
Ces 24 000 € ne seront jamais récupérables, sans action contre l'ancien syndic, et pour cela il faut fournir au TGI un dossier sérieux et complet sur les sommes " détournées", dépensés sans accord de l'AG,.... !!! SI vous récuprérez quelques euros dans quelques années, l'AG adoptera l'affectation des sommes récupérées après ce proçès en remboursement aux copros.
L'AG doit également donner mandat au nouveau syndic de lancer une action en justice. Sinon, rien ne va bouger.
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Viviane
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Posté - 21 mai 2013 : 15:42:38
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citation: Maintenant l'AG SEULE peut décider de l'affectation de soldes créditeurs;
Je suis d'accord.
Mais techniquement, que proposez-vous comme résolution d'AG?
Comment "affecter " de l'argent qui n'existe plus en banque? |
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Posté - 21 mai 2013 : 15:53:33
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viviane : Comment "affecter " de l'argent qui n'existe plus en banque?
Vous ne parlez que de nomenclature comptable pour régler vos problèmes. Il ne s'agit ici que d'écritures comptables et pas d'autres choses. Peu importe si ces 24 000€ n'existent plus " physisquement".
Vous savez ou ils sont passés.
Comment le syndic a pu payer ces 24 000 € de dépenses non votées ? le syndic a bien passé des écritures entre les crédits (appels de fonds travaux) et le ou les comptes de dépenses des années antérieures.
Avez vous vérifier les balances des années 2010,2011 et 2012 ??
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Viviane
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Posté - 21 mai 2013 : 15:55:02
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Proposition:
Au vu de la trésorerie de l'immeuble, qui ne permet pas de restituer cette somme aux copropriétaires, et dans l'attente que les comptes 2011 et 2012 soient terminés, permettant de connaître exactement la nature et le montant des charges de ces exercices, l'assemblée générale décide de surseoir à ce remboursement. Le solde créditeur de ces travaux ne sera donc pas porté au crédit des comptes copropriétaires ni exigible par lesdits copropriétaires, et ce jusqu'à l'assemblée générale qui approuvera les comptes 2012 et décidera de l'affectation définitive de ce solde créditeur.
Ce solde créditeur est donc provisoirement porté au débit du compte 120 (solde en attente sur travaux) et au crédit du compte 472XXX (compte en attente d'imputation créditeur intitulé "Reliquat travaux fondations").
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Édité par - Viviane le 21 mai 2013 16:03:50 |
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Viviane
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Posté - 21 mai 2013 : 16:18:03
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Philippe: j'avais pas vu votre réponse précédente. Oui, je sais où c'est passé, précisément pour 2010, et les dépenses abusives ont été imputées aux copros. En gros pour 2011 et 2012. Je le saurai précisément pour 2011 et 2012 quand la compta sera refaite.
La nomenclature comptable est le reflet des décisions de l'AG.
Une imputation en 471, c'est : on sait pas si on rembourse
Une imputation en 45 c'est: on vous rembourse
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Édité par - Viviane le 21 mai 2013 16:19:45 |
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Viviane
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Posté - 13 juin 2013 : 22:50:02
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Bonjour à tous,
Pour info
Au final, l'expert comptable a suggéré d'affecter les reliquats à une avance de trésorerie.
C'est donc ainsi que la convocation a été rédigée |
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Reliquat impossible à rendre aux copros 
