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JPM
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 Posté - 28 mai 2013 : 11:34:57
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Chacun sait que sur la suppression de la dispense d'ouverture d'un compte séparé j'ai toujours été main dans la main avec l'ARC.
Mais aujourd'hui, alors qu'une solution semble se dessiner (il faut le dire prudemment car en 1985 on l'avait également pensé), l'ARC en veut plus encore avec la possibilité pour les syndicats de choisir leur banque.
En toute conscience, je pense que cette exigence est infondée et risque de de faire capoter l'opération.
Infondée parce que l'ARC a fait valoir à juste titre que la gestion par comptes séparés n'est pas plus astreignante et coûteuse pour les syndics que la gestion par compte unique.
Cela devient faux si pour 90 immeubles le syndic se retrouve avec 35 agences bancaires (hypothèse très basse). C'est techniquement ingérable et cela rend impossible l'utilisation de procédures communes spécifiques. On voit aussi mal le syndic courir déposer ses chèques dans toutes les agences.
Cela compliquerait également le travail des contrôleurs de garantie (dans le régime actuel).
Quel avantage pour les syndicats ? Aucun
On peut donc espérer que l'ARC abandonnera cette mauvais idée.
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Gédehem
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Posté - 28 mai 2013 : 11:58:29
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Bien d'accord : l'ARC n'en est pas à sa 1ère idée saugrenue !
Avec un petit bémol en lien avec D.art.39.
On sait les liens qui existent ici, certains groupes étant les filiales de banques !
Avec la difficulté que l'on sait pour cet art.39 : personne (dans les syndicats) ne va remonter à la source pour vérifier si telle banque est au faitage ou pas de l'organisation.
C'est peut être dans ce sens là qu'il faut voir la démarche de l'ARC, ...peut-être !
Non pour choisir la banque, mais pour s'opposer à celle que voudrait imposer le syndic.
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Posté - 28 mai 2013 : 12:06:19
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JPM : entièrement d'accord avec vous, cette idée est assez idiote !!
SI le compte séparé est le seul choix, quel est l'intéêrte du SDC de choisir sa banque ??
le syndic avec 35 banques va avoir plus de boulot, c'est certain ! pour l'ARC c'est una fausse bonne idée; un choix après un bon restaurant un peut arrosé ! 
Chaque copro va vouloir proposer sa propre banque, les débats dans les AG sur ce choix vont être croustillants !!
Les syndic les plus gros sont des filiales de groupes financiers, ET tout le monde le sait ! Ce n'est plus une surprise.
Interdisons donc les groupes financiers à posséder des cabinets immobiliers !!
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sparte
Contributeur senior
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Posté - 28 mai 2013 : 21:52:06
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Merci à vous tous pour ces opportunes observations.
Cela m'évite de le dire |
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Posté - 29 mai 2013 : 12:22:21
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Bonjour,
Il faut aller un peu plus loin dans l'analyse et donc lire un peu entre les lignes.
Demander à ce que les syndicats puissent choisir leur banque, ne veut pas dire que dans les faits chaque copropriété s'amusera à choisir une banque "au pif", et que le syndic se retrouvera avec 50 banques différentes pour 50 copropriétés.
Cela veut plutôt dire : que le syndic ne puisse IMPOSER sa banque, sans que le syndicat n'ait mot à dire.
Il y a une grande différence, un gouffre même...
Car chacun sait que quand on donne "un peu" aux syndics, certains profitent de la faille pour aller beaucoup plus loin. Il n'y a quà voir à propos de la dispense d'ouvrir un compte séparé : les 3/4 des copropriétés n'ont pas de compte séparé à cause de cela, car la majorité ont plongé là -dedans pour imposer le compte unique ou individualisé.
Donc l'ARC demande que les copropriétés puissent avoir le choix.
Dans les faits, je connais peu de copropriétés où l'AG s'amuserait à embêter le syndic pour lui dire "non non tu veux cette banque, nous par principe on en veut une autre !". Si le syndic explique correctement pourquoi ça l'aiderait que les copropriétés choisissent parmi un choix de par exemple 1 à 3 banques, la majorité des copropriétés accepteront.
Mais au moins, elles auront eu la possibilité de s'exprimer et de donner leur accord. Au moins on ne leur aura pas imposé.
Et ça, c'est une sacré différence qui a son importance dans le contexte actuel.
Nous sommes d'accord que POTENTIELLEMENT cela voudrait donc dire que pour 100 copropriétés, on pourait avoir 100 banques différentes.
Mais crier au scandale en prétendant cela serait relativement de la mauvaise foi. Les copropriétaires ne sont pas non plus des imbéciles et sauront accepter la demande du syndic, et apprécieront d'avoir eu la possibilité de s'exprimer. Et si finalement ponctuellement des copropriétés ont une exigence particulière, et bien il faudra faire avec.
Mais de là à prétendre que pour 100 copropriétés il pourrait y avoir "35" voire 90 banques différentes (comme on l'a lu dans un communiqué d'un Président de syndicat !), c'est tout de même assez limite... il faut aussi pouvoir ffaire un minimum confiance aux Copropriétaires... ! |
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Posté - 29 mai 2013 : 16:41:21
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ARC Languedoc :" Dans les faits, je connais peu de copropriétés où l'AG s'amuserait à embêter le syndic pour lui dire "non non tu veux cette banque, nous par principe on en veut une autre !". Si le syndic explique correctement pourquoi ça l'aiderait que les copropriétés choisissent parmi un choix de par exemple 1 à 3 banques, la majorité des copropriétés accepteront."
OUH !!! dans les faits ??? quels faits ?? une telle proposition va déchainer quelques copros lors des AG, cela commence déjà avec le choix des avocats sur des contentieux, sur le choix de l'entreprise de nettoyage, ..... chacun ayant le meilleur avocat, ou la meilleure entreprise, ..
"Les copropriétaires ne sont pas non plus des imbéciles et sauront accepter la demande du syndic, et apprécieront d'avoir eu la possibilité de s'exprimer. "
Arc langudeoc : comme il existe des millions de selectionneurs pour faire une équipe de foot !!! Etes vous sur que les français marchent comme vous le dites ? sur la cote d'azur peut-être ?
Vous soutenez l'ARC et cette proposition, mais vos arguments sont assez faibles !! |
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JPM
Modérateur
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6
Posté - 29 mai 2013 : 23:07:18
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Un principe non négociable est que tous les comptes séparés d'un syndic professionnel doivent se trouver dans une même banque.
Que le choix de cette banque fasse l'objet de dispositions diverses est une autre question.
Si un syndic a des liens privilégiés avec une banque, doit-on lui interdire d'ouvrir les comptes dans cette banque ? Ce n'est pas absolument évident. Il est possible d'interdire dans ce cas à la banque d'imposer certaines redevances.
Il est possible aussi de sanctionner rudement le syndic qui paierait tardivement les créanciers du syndicat pour gonfler le magot.
A noter sur ce point que les syndicats ne luttent pas assez contre cette pratique qui leur coute cher.
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Posté - 30 mai 2013 : 08:39:45
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a mon avis, le seul interet qu'une AG aurait à choisir telle banque Y serait parce que les frais sont moins importants que ceux de la banque X du syndic?
Là se trouve peut-etre un moyen de discussion/negociation avec le syndic et ce dès la négociation du contrat.
mais à mon avis, il y a plus important à faire dans une copro, pour un CS, que de vouloir imposer telle banque pour gagner 50 € par an.... |
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Louis92
Contributeur vétéran
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Posté - 30 mai 2013 : 08:46:50
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Le caractère évolutif de l'avis d'un syndic par rapport à sa banque a été oublié dans le débat. Les services d'une banque peuvent se dégrader. Les liens capitalistiques entre banque et grand groupe de syndic peuvent se casser et se renouer entre partenaires différents. Un syndic peut choisir de changer de banque. Le phénomène est loin d'être rare. Dans ce cas, le syndic voudra changer de banque dans la même période pour toutes ses copropriétés. Cela paraît normal.
De même, pour une copropriété avec compte séparé. Un des avantages de ce compte est d'avoir une certaine continuité au basculement de syndic. Si ce compte n'est pas dans la banque avec laquelle le nouveau syndic travaille, il est normal aussi que le nouveau syndic veuille repasser ce compte à sa banque.
La législation devrait encadrer les conditions de ces changements de banque.
Cdlt. Louis92. |
Édité par - Louis92 le 30 mai 2013 08:56:54 |
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JPM
Modérateur
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Posté - 30 mai 2013 : 09:25:28
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Si la généralisation du compte séparé reste à faire, il ne faudrait pas oublier qu'il y a déja beaucoup de syndicats dotés d'un compte séparé et beaucoup de syndics qui utilisent ce mécanisme.
On a donc une bonne expérience pratique. Dans le cadre d'une généralisation imposée la solution est simple. Le nouveau syndic ouvre un nouveau compte dans sa banque et l'ancien compte est fermé.
En ce qui concerne les frais de banque ? Un syndic ouvrant 60 à 150 comptes (voire plus) dans une agence doit être capable de se débrouiller pour obtenir des conditions satisfaisantes. Sur ce point la concurrence devenue libre jouera rapidement et je suis certain qu'en deux ans on pourra constater un effet sur le montant des honoraires de gestion courante.
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Posté - 30 mai 2013 : 10:42:05
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Bonjour,
Voici ci-après un article de l'ARC qui sera mis en ligne sur le site de l'UNARC, en réponse au débat initié par cette file.
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Voilà quinze ans que les syndics nous expliquent qu’il est très compliqué et très coûteux de gérer par compte séparé (rapprochement bancaire par copropriété ; gestion des chèques ; des paiements, etc.).
Ces arguments ayant été éventés, voilà qu’ils vont nous chanter une autre chanson : « Le choix du banquier doit rester au syndic, sans quoi comment voulez-vous que nous fassions si nous avons trente-cinq banquiers ? ». Baliverne.
1) D’une part il n’y a pas trente-cinq banquiers (ils confondent « agence » et « banquier ».
2) Ensuite un syndic peut fort bien avoir trois ou quatre banquiers sans réelles difficultés.
3) Enfin – et surtout - rien n’empêchera le syndic de proposer SON banquier et rien n’empêchera les copropriétaires de choisir CE banquier. Mais pour cela il faudra que CE banquier soit intéressant et compétitif (tarification ET produits bancaires) AUSSI pour les copropriétaires et pas seulement pour le syndic.
La PANIQUE qui semble prendre corps chez les syndics et leurs « amis » à l’idée que la copropriété puisse garder SON banquier est symptomatique.
Mais que les « bons » syndics se rassurent : le choix du banquier par la copropriété ne sera pas un problème si le banquier se met bien au service des copropriétés. Comme nous l’avons dit : il y aura une « bataille du banquier » et nous gagnerons AUSSI cette bataille.
Dans l’intérêt des copropriétaires.
Nous avons plein d’idées pour cela. |
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Gédehem
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Posté - 30 mai 2013 : 10:49:23
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Louis :
"La législation devrait encadrer les conditions de ces changements de banque."
JPM :
"Dans le cadre d'une généralisation imposée la solution est simple. Le nouveau syndic ouvre un nouveau compte dans sa banque et l'ancien compte est fermé."
Pardon de ne pas bien comprendre : hier comme aujourd'hui, lorsqu'il y a changement de syndic, il y a dans 90% des cas changement de banque, que le compte soit séparé ou pas, sans que cela ne fasse lever les boucliers ! !
En quoi la généralisation (l'obligation) demain du compte séparé viendrait modifier la chose ???
Il est évident, et c'est l'intéret de tous les syndicats, que ces comptes soient dans la même banque afin d'en réduir des frais ...
Car ce n'est pas vers les syndics qu'il faut se tourner mais vers les banques, qui, hier comme aujourd'hui et demain, analyseront l'affaire pour en tirer profit quelque part !
On peut leur faire 'confiance' ! |
Édité par - Gédehem le 30 mai 2013 10:51:20 |
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JPM
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Posté - 30 mai 2013 : 11:05:14
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J'ai donné mon avis personnel. Il n'est pas interdit à d'autres d'avoir un avis différent 
Pour le changement de syndic, il est exact que la généralisation est sans incidence. J'ai seulement voulu rappeler qu'en France on connait déja bien le fonctionnement de la gestion par comptes séparés. |
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Posté - 30 mai 2013 : 11:53:03
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Il est vrai que le débat ne concerne des frais qui vont dirons nous de la gratuité, à envion 120 € par an...
Le problème, c'est que 100 € par an pour une copropriété de 200 lots, "ça passe". Mais pour 10 lots, c'est une autre histoire.
Il y a des petits et gros cabinets locaux qui arrivent très bien à négocier la gratuité totale pour toutes leurs copropriétés (tenue de compte, virements, ...). Des cabinets de 2000 lots à peine y arrivent.
Puis en parallèle on va avoir les cabinets FONCIA où la BP facture 30 ou 35 € par trimestre de tenue de compte + chaque virement, etc...
Ou les comptes au CA qui sont également facturés assez cher, même si le syndic est une filiale... et alors que d'autres cabinets qui ne sont pas filiales auront su négocier la gratuité totale au sein même du CA... ! Incohérent...
Il n'empêche que ce débat doit exister, et si tout un tas de syndics arrivent à obtenir la gratuité pour leurs immeubles, cela veut dire que cela pourrait se faire au niveau national... Et que les copropriétaires ont leur mot à dire et doivent pouvoir décider eux-mêmes en connaissance de cause ! Evidemment la tarification sera l'enjeu majeur, charge aux syndics de bien négocier avec les banques avec qui ils veulent travailler. |
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Posté - 30 mai 2013 : 12:07:44
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Arc Languedoc :["blue] Le problème, c'est que 100 € par an pour une copropriété de 200 lots, "ça passe". Mais pour 10 lots, c'est une autre histoire.[/blue]"
Pensez vous que cela soit le centre du débat du compte séparé. 100 € de frais bancaires n'est pas important.
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Posté - 30 mai 2013 : 12:58:30
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citation: Initialement posté par philippe388
Arc Languedoc : Le problème, c'est que 100 € par an pour une copropriété de 200 lots, "ça passe". Mais pour 10 lots, c'est une autre histoire."
Pensez vous que cela soit le centre du débat du compte séparé. 100 € de frais bancaires n'est pas important.
Ce n'est pas le sujet des derniers échanges. On parle ici du choix de la banque, pas de l'obligation de disposer d'un compte séparé. |
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JPM
Modérateur
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Posté - 30 mai 2013 : 13:46:27
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Je suis tout à fait d'accord avec Arc Languedoc sur la question des frais de banque.
C'est d'ailleurs un argument supplémentaire en faveur du regroupement dans une même agence. Il y aura fatalement un volant relativement important de trésorerie positive en permanence. La banque en aura le profit et il faut l'admettre car il ne faudrait quand même espérer que les banques se transforment en institutions charitables.
Pour autant c'est un argument infime par rapport à l'exigence pratique évidente.
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Posté - 31 mai 2013 : 11:14:04
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citation: Initialement posté par JPM
Je suis tout à fait d'accord avec Arc Languedoc sur la question des frais de banque.
C'est d'ailleurs un argument supplémentaire en faveur du regroupement dans une même agence. Il y aura fatalement un volant relativement important de trésorerie positive en permanence. La banque en aura le profit et il faut l'admettre car il ne faudrait quand même espérer que les banques se transforment en institutions charitables.
Pour autant c'est un argument infime par rapport à l'exigence pratique évidente.
Je confirme que nous allons dans le même sens. En définitive, si le syndic affirme aux copropriétaires que le SDC peut disposer du compte bancaire sans aucun frais en regroupant ses clients chez la même banque ou au pire chez 2 ou 3, alors les copropriétaires accepteront facilement la proposition faite par le syndic. Et tout le monde sera content. Et les copropriétaires auront eu la capacité d'être décisionnaires. Et l'ARC sera contente.
Elle est pas belle la vie ? |
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Compte séparé : L'ARC et choix de la banque 
