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sgnu
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 Posté - 12 juin 2013 : 16:46:10
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immolmp,
je suis LMP depuis 2008, en entreprise individuelle, j'ai fait ce choix pour continuer Ă cotiser pour la retraite.
mon ratio est bien inférieur à celui que vous donnez en exemple, il est même inférieur aux prélèvements sociaux des LMNP !
tout dépend de votre plan d'amortissement, auquel il faut apporter une importance extrême, comme celà a déjà été discuté dans l'ancien forum.
personnellement je l'ai tablé sur mon départ en retraite (mais on ne peut que se tromper aujourd'hui entre réformes des retraites, fiscales, ... qui n'arrêtent pas de pleuvoir).
une autre mauvaise surprise peu connue et récente à laquelle il faut faire attention lorsqu'on est LMP : les plus values court terme (amortissements) sont soumises à charges sociales !
je vous recommande les commentaires de ce fil de discussion :
http://avocats.fr/space/paul.duvaux...A7ECDF1707A5 |
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erci7527
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Posté - 12 juin 2013 : 16:53:09
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oui, je suis d accord avec vos calculs d'optimisation; que je trouve un peu optimiste en disant 30%; de fait j'avais dit au début: citation: globalement comme tout indépendant c'est entre 38 et 45% du bénéfice
en fait suivant votre gestion et la distance de vos bien, vous pouvez intégrer en frais, pas mal de choses(justifiables) telle que les déplacement sur place, le crayon pour écrire, l encre, le papier, le repas ,(dans la limite fiscal) pris proche du lmp, mais loin de chez vous... on arrive a 38%, 40%
juste une remarque, pour montrer l'évolution des taxes, charges et autres, jusqu'il ya quelques années, les années 1 et 2 d'exploitation étaient non seulement forfaitaires , mais aussi "non récupérables"; aujour dhui il faut faire attention a bien garder en trésorerie de quoi payer le RSi lors de la régularisation( donc attention en année 3, on a non seulement les appels de l'année 3 calculés sur la base de la réalité de l année 2, mais aussi le rappele du non payé de l année 1 etd e l année 2... attention l addition, pour ma part, j avais stocké en trésorerie 50% de mon Ca( pas du bénéfice) ceci me permettant de ne pas avoir de surprise pour payer le RSI et les impots... |
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Édité par - erci7527 le 12 juin 2013 17:06:21 |
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erci7527
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Posté - 12 juin 2013 : 17:05:15
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Bonjour Sgnu
ma remarque va peut être vous paraître celle d'un néophyte, mais je comprends mal
citation: tout dépend de votre plan d'amortissement, auquel il faut apporter une importance extrême, comme celà a déjà été discuté dans l'ancien forum.
personnellement je l'ai tablé sur mon départ en retraite
les durée d'amortissement par composants ne sont pas libres et laissées à l'appréciation de chacun , en fonction de sa dat de future retraite, à moins de comprendre le mot "citation: UTILISATION du cgi, comme étant le temps de l'utilisation qu on va avoir soi-même du bien;
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Édité par - erci7527 le 12 juin 2013 17:09:00 |
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sgnu
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24
Posté - 12 juin 2013 : 19:18:01
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C'est sûr que je n'ai pas calé la durée du composant gros oeuvre sur mon départ à la retraite 
Je me suis référé au tableau des composants du bulletin des impôts 4 A-13-05, lui-même inspiré du Lefebvre.
On y trouve 4 composants, avec des fourchettes de durée et de quote part. J'ai juste un peu "joué" avec et mes valeurs sont réalistes (je n'ai d'ailleurs pas été contrôlé à ce jour, mais je savais quand je me suis lancé qu'un autre client LMP de mon comptable l'avait été et que c'était passé).
Ca reste forcément pifométrique, comme tous les plans d'amortissement que j'ai vus : est-ce que cela a un sens de prédire la durée du gros oeuvre, n'est-ce pas quasi indestructible comme le terrain ?! qui peut prédire la durée du composant IGT (installations générales et techniques) préconisée entre 15 et 30 ans ? ce sont censés être des durées réelles et non d'usage et je ne parle pas des quote parts ...
Quand au calcul d'immolmp, je maintiens que je fais beaucoup mieux, avec une rentabilité brute légèrement supérieure à 7% et un peu plus de 4% d'amortissement par an. Avec ce que paient les LMNP de CSG, moi ça me paie les cotisations sociales !
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Édité par - sgnu le 12 juin 2013 19:20:33 |
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immolmp
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Posté - 12 juin 2013 : 19:39:09
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Merci Ă vous 2 pour vos commentaires.
Voici les taux que j'utilise, fourni par le RSI de Paris, rue de Saussure:
Maladie 7.20%
Retraite 23.85%
Invalidité 1.00%
Décès 0.10%
CSG/CRDS 8.00%
Alloc Fam 5.40%
CFP 91€
Conjoint 3079€
Mon taux d'amortissement est de 3.5% (rapport des amortissements sur les immos)
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erci7527
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Posté - 12 juin 2013 : 19:53:43
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citation: Initialement posté par sgnu
Quand au calcul d'immolmp, je maintiens que je fais beaucoup mieux, avec une rentabilité brute légèrement supérieure à 7% et un peu plus de 4% d'amortissement par an. Avec ce que paient les LMNP de CSG, moi ça me paie les cotisations sociales !
bonsoir, je suppose que vous avez des crédits?
par ailleurs je ne comprends pas votre raisonnement: le calcul du résultats est quasi le meme pour un lmp et un lmnp, ( à part justement la déductibilité d'un partie csg pour lmp, mais c est marginal) donc en reprenant vos chiffres et en prenant grosso modo un exemple;
bien 100 000 loyer 7% : 7000 ; charges déductibles hors emprunt car achété cash: 2000; amortissement de 80% donc amortissement de 80 000 à 4% (cela me parait difficilement justifiable, je prendrais plutôt 3,5%) mais 4% donc 3200;
donc compta lmp ou lmnp 7000-2000-3200= 1800 de résultat fiscal
si c est lmp 45%= 810 euros de cotisations; si c'est lmnp 15,5%= 275 euros
je me trompe quelque part?????? |
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Édité par - erci7527 le 12 juin 2013 19:54:59 |
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sgnu
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Posté - 12 juin 2013 : 20:58:23
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je n'ai pas de crédit, car mon but est de cotiser à la retraite avec cette activité.
j'ai juste calculé le ratio de immolmp cotisations sociales / (résultat - amortissement - csg) et dans mon cas j'obtiens environ 15%
en effet, je ne suis pas un spécialiste du lmnp, je ne savais pas que la csg était assise sur le résultat fiscal
pour l'amortissement vous avez les réflexes de l'ancienne méthode ("j'amortis l'ensemble du bien sur x années")
avec la méthode par composants, si l'on suit la préconisation des impôts, le taux d'amortissement démarre entre 2.32% à 6.84%, mais il décroît ensuite au fil de l'amortissement des composants
donc 4% au départ n'a rien d'extraordinaire, tout dépend du bien.
c'est un intérêt à l'amortissement par composants que j'ai trouvé |
Édité par - sgnu le 12 juin 2013 20:59:31 |
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immolmp
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Posté - 12 juin 2013 : 21:12:55
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Incluez vous le montant des cotisations sociales dans vos charges pour déterminer votre résultat? |
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immolmp
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Posté - 12 juin 2013 : 21:26:39
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Oubliez ma question: j'ai lu trop vite
Désolé |
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immolmp
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 Posté - 13 juin 2013 : 13:19:41
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sgnu,
J'ai parcouru le lien sur les plus-value, c'est très instructif.
Je cherche a comprendre ce qu'est une plus-value court terme et long terme.
Je pense avoir compris grâce à votre lien et celui-ci
http://www.alsaeco.com/publicmedia/...ONNELLES.pdf
Si je comprends bien:
1. Si les recettes LMP sont inférieures à 90000€ et activité exercée depuis plus de 5 ans:
- la plus value court terme est soumise Ă cotisations sociales MAIS pas d'impĂ´t
- la plus value long terme n'est pas soumise Ă cotisations sociales ni d'impĂ´t
2. si les recettes LMP sont supérieures à 90000€:
- la plus value courte terme est Ă la fois soumise Ă l'impĂ´t ET aux cotisations sociales,
- la plus value long terme est soumise Ă l'impĂ´t.
Est-ce correct?
Merci |
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sgnu
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Posté - 13 juin 2013 : 15:53:56
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C'est ce que j'ai compris aussi, à ceci près qu'un intervenant (bernard) laisse entendre dans le lien que j'ai fourni que, si les recettes LMP sont supérieures à 90000€, la plus value long terme est soumise à l'impôt et aux charges sociales (je ne suis pas concerné).
D'où vient votre interprétation ? |
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immolmp
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Posté - 13 juin 2013 : 18:02:44
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Le post de Bernard est - pour moi évidemment - confus et contradictoire avec ce que dit Paul Duvaux: "Il n'y a pas de cotisations sociales sur les plus-values à long terme mais il y en a sur les plus-values à court terme exonérées d'impôt".
J'ai le sentiment que Bernard dit que si les recettes sont supérieures à 90000€ alors imposition ET cotisations sociales sont dues sur les AMORTISSEMETNS donc je pense qu'il fait uniquement référence à la plus value COURT terme sans le mentionner.
Cela me permettait de réconcilier les points de vue de Bernard et Paul Duvaux.
Mais je peux me tromper. |
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Passage LMP 
