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aurelieln
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 Posté - 10 juin 2013 : 17:12:27
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Bonjour,
Bailleur débutant, je suis propriétaire d'un studio que je loue à des étudiants. De gros travaux de ravalement vont avoir lieu dans la copropriété, ma côte part devrait être de l'ordre de 8000€. Dans l'objectif de créer du déficit foncier avec ces travaux, j'ai commencé a déclarer mes revenus fonciers au réel l'année dernière.
Mes questions sont les suivantes:
- Alors que je possède les fonds pour payer ces travaux sans emprunt bancaire, n'aurais-je pas intérêt tout de même à en prendre un? Cela m'éviterais de toucher à mon épargne et je pourrais déduire les intérêts d'emprunt. Mais est-ce vraiment intéressant de fonctionner ainsi? Est-ce la solution que retiendrait un investisseur aguerri?
- Si je ne fais pas d'emprunt, je déduirais les travaux d'un coup de mes revenus fonciers 2013, mais si je fais un emprunt pourrais-je aussi déduire la totalité des travaux d'un coup ou devrais-je "proratiser" en fonction de la durée du prêt et de ce que je rembourserais par an de capital?
- Enfin dans l'hypothèse ou je retiendrai la solution du prêt, ai-je intérêt à prendre un prêt sur une longue ou courte durée (plus c'est long, plus on paie cher d'intérêts, plus on en a à déduire des revenus fonciers)?
Merci d'avance pour vos avis aux uns et autres car j'avoue que je suis un peu paumée et il va falloir que je prenne un décision d'ici à la fin du moi de juin. Vos expériences sont donc les bienvenues pour "m'inspirer".
A bientôt
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bailleurx
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Posté - 10 juin 2013 : 21:33:33
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citation: - Alors que je possède les fonds pour payer ces travaux sans emprunt bancaire, n'aurais-je pas intérêt tout de même à en prendre un? Cela m'éviterais de toucher à mon épargne et je pourrais déduire les intérêts d'emprunt. Mais est-ce vraiment intéressant de fonctionner ainsi? Est-ce la solution que retiendrait un investisseur aguerri? en investissement immobilier il est souvent conseillé des faire des emprunts plutôt que d'apporte ses fond propres
ca permet au moins de garder un "oreiller" confortable en cas d'autres coup dur...
citation: - Si je ne fais pas d'emprunt, je déduirais les travaux d'un coup de mes revenus fonciers 2013, mais si je fais un emprunt pourrais-je aussi déduire la totalité des travaux d'un coup ou devrais-je "proratiser" en fonction de la durée du prêt et de ce que je rembourserais par an de capital?
oui vous pourrez déduire les travaux quand vous les aurez payé (d'un coup ou plusieurs si payement sur fin d'année et année suivante)
et vous pourrez aussi déduire les intérêts des emprunts
citation: - Enfin dans l'hypothèse ou je retiendrai la solution du prêt, ai-je intérêt à prendre un prêt sur une longue ou courte durée (plus c'est long, plus on paie cher d'intérêts, plus on en a à déduire des revenus fonciers)? ca c'est a vous de voir ca depend du montant de ce que ca vous laisse comme résultat
perso j'evite que cet emprunt me mette en déficit, car je n'y ai pas d'intérêt , et ca réduirait mes revenus qui sont uniquement sur mon immobilier, et pas assez important pour rêver de defiscalisation...
mais c'est selon ce que vous recherchez vous que vous devez raisonner, si c'est de la defiscalisation une durée de 4 ou 5 ans et une revente dans qq années peut être intéressant car plus d'intérêt sur un court terme...
apres c'est a vous de voir
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aurelieln
Nouveau Membre
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Posté - 19 juin 2013 : 17:12:16
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Merci Bailleurx et désolée pour mon retour tardif.
Si je comprends bien, que je prenne un prêt ou pas, si tous les appels de charges se font sur 2013, je pourrai en 2014 déduire ces travaux de mes revenus fonciers (même si finalement avec un prêt, je n'aurai vraiment payer en 2012 qu'une petite partie des travaux et des intérêts à déduire sur la durée du prêt).
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bailleurx
Contributeur vétéran
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Posté - 19 juin 2013 : 18:50:04
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si tous les appels de charges se font sur 2013, il faudra le declarer sur 2013 Ã moins que vous ne les payez qu'en 2014
et les interrets des pret se deduiront en + sur les années ou vous les aurez payer ceux de 2012 en 2012 ceux de 2013 en 2013 et ceux de 2014 en 2014 |
Édité par - bailleurx le 19 juin 2013 18:51:47 |
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sgnu
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Posté - 19 juin 2013 : 21:14:12
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citation: Initialement posté par bailleurxcitation: - Alors que je possède les fonds pour payer ces travaux sans emprunt bancaire, n'aurais-je pas intérêt tout de même à en prendre un? Cela m'éviterais de toucher à mon épargne et je pourrais déduire les intérêts d'emprunt. Mais est-ce vraiment intéressant de fonctionner ainsi? Est-ce la solution que retiendrait un investisseur aguerri? en investissement immobilier il est souvent conseillé des faire des emprunts plutôt que d'apporte ses fond propres ca permet au moins de garder un "oreiller" confortable en cas d'autres coup dur...
L'encouragement à emprunter nous vient de nos banquiers ...
Mon banquier m'a affirmé en 2006 que l'emprunt est intéressant tant que le taux d'emprunt ne dépasse pas 1.5% le taux de placement.
C'est complètement faux lorsqu'on a les fonds, même en pur investissement immobilier car il faut tenir compte du taux d'imposition.
Je lui ai prouvé avec un tableur mais, peu importe, en 2012 son remplaçant est revenu à la charge cette fois-ci avec un logiciel de la banque et toujours la même propagande, il faut emprunter même si vous avez les fonds et quel que soit votre taux d'imposition !
Je vous suggère de faire des simulations financières, c'est très instructif. |
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philippe30
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Posté - 20 juin 2013 : 11:24:08
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Il faut emprunter en faisant un apport partiel de 30 % sinon vous ne créer pas de patrimoine....
Votre patrimoine se constitue par le règlement des loyers.
Ne pas emprunter vous place en position de risquer une perte de votre apport en cas de baisse de l'immobilier , ne pas emprunter en plaçant tous vos fonds dans un même bien est pénalisant pour d'autres investissement.
Philippe |
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Investisseur immobilier
"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
Dorothy Parker
Si l'on veut gagner sa vie, il faut travailler. Si l'on veut devenir riche, il faut trouver autre chose.
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sgnu
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Posté - 20 juin 2013 : 12:25:05
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citation: Initialement posté par philippe30
Il faut emprunter en faisant un apport partiel de 30 % sinon vous ne créer pas de patrimoine....
Votre patrimoine se constitue par le règlement des loyers.
Pas quand vous avez les fonds, toute la différence est là , j'ai parlé de calcul financier, vous placez l'équivalent des mensualités du prêt tous les mois si vous pouvez et que voulez vous enrichir.
Dans les 2 cas vous augmentez votre patrimoine, sans prêt les loyers vous donnent des revenus que vous pouvez aussi placer ailleurs.
Pour les 30%, tout dépend de la situation de chacun, en particulier fiscale, du taux d'emprunt, ... il faut aussi faire un calcul financier, certains empruntent sans aucun apport !
citation: Initialement posté par philippe30
Ne pas emprunter vous place en position de risquer une perte de votre apport en cas de baisse de l'immobilier , ne pas emprunter en plaçant tous vos fonds dans un même bien est pénalisant pour d'autres investissement.
Si votre bien perd de la valeur, c'est la même perte patrimoniale avec ou sans emprunt !
Quant à la poire pour la soif, aurelieln n'a pas dit qu'elle n'avait que 8000€ d'épargne |
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erci7527
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Posté - 20 juin 2013 : 15:19:17
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emprunt ?cash?
ca se discute et ca se calcule
oublions les travaux: en compta fiscal foncier pour 2013 allez vous être en revenu foncier? ou déficit? idem poour 2014 et 2015?
etes vous imposables? dans quelle tranche? tous ces param^tres sont a prendre en compte pour vous faire une idée..
pareil avec les travaux: interroger le syndic pour savoir si l appel des 8000 euros se fera sur une année civile , ou a cheval sur 2 années civiles; refaite le calcul des revenus fonciers sur les 3 ou 4 prochaines années;
n'oubliez pas que les interets d'emprunt(cumulé entre achat et travaux ne peuvent creer le déficit par rapport au max du loyer
alors vous verrez si dans les prochaines années vous avez interet a avoir des interets reportable, ou un deficit imputabe.. |
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bailleurx
Contributeur vétéran
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Posté - 20 juin 2013 : 16:15:49
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citation: n'oubliez pas que les interets d'emprunt(cumulé entre achat et travaux ne peuvent creer le déficit par rapport au max du loyer
?? vous pouvez vous expliquer
je ne vois pas ce que vous voulez dire
en FONCIER (puisque pour l'instant il à parlé de faire du deficit foncier et n'a jamais parlé de louer en meublé BIC ce qui aurait totalement changé nos réponses)
si la premiere année il y a 0 de loyer 200 d'intérêt et 8000 de travaux
par exemple
on sera bien en deficit de 8200 au moins + TF et assurances
qui seront (pour 10700€) directement imputables sur les autres revenus de l'année non?
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Édité par - bailleurx le 20 juin 2013 16:18:15 |
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erci7527
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Posté - 21 juin 2013 : 09:55:15
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citation: Initialement posté par bailleurx
......
en FONCIER
si la premiere année il y a 0 de loyer 200 d'intérêt et 8000 de travaux
par exemple
on sera bien en deficit de 8200 au moins + TF et assurances
qui seront (pour 10700€) directement imputables sur les autres revenus de l'année non?
bonjour non , dans ce cas on sera à 8000+tf déductible sur le revenu(10700 max) et un report de 200 d'interets imputable lsur les loyers quand il y en aura;
(report 10 ans)
je vais retrouver le texte sur la notice de la 2044; mais de toute façon la 2044 ne vous donne pas le choix..
edit: texte de la notice 2044:
citation: 434 à 441 Répartition du déficit
La répartition s'effectue en déterminant l'origine du déficit.
Les déficits fonciers qui résultent de dépenses autres que les intérêts d'emprunts sont déductibles du revenu global, dans la limite annuelle de 10700 €.
La fraction du déficit qui est supérieure à 10700€ ou qui provient des intérêts d'emprunt est uniquement imputable sur vos revenus fonciers des dix années suivantes.
Si le montant des intérêts d'emprunt est supérieur au total des revenus bruts, ces intérêts sont en partie à l'origine du déficit. Dans ce cas, reportez ligne 435 les autres frais et charges dans la limite de 10700 €, et le surplus à la ligne 436. Les montants des lignes 435 et 438 sont à reporter respectivement cases BC (pour la ligne 435) et BB (pour la ligne 438) de votre déclaration des revenus n° 2042.
Si le montant des intérêts d'emprunt est inférieur ou égal au total des revenus bruts, le déficit n'est pas dû aux intérêts d'emprunt. Dans ce cas, reportez à la ligne 440 le montant du déficit dans la limite de 10700 €, puis reportez le surplus ligne 441. Ces montants sont à reporter respectivement cases BC (pour la ligne 440) et BB (pour la ligne 441) de votre déclaration des revenus n°2042. |
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Édité par - erci7527 le 21 juin 2013 10:14:26 |
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bailleurx
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Posté - 21 juin 2013 : 14:29:04
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ha ok merci
je savais pas ça
moi j'ai tout deduit... ils ne m'ont rien dit...
dommage ca m'aurait bien arrangé j'avais à peine plus de revenus que de deficit |
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erci7527
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 Posté - 21 juin 2013 : 17:48:58
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citation: Initialement posté par bailleurxh moi j'ai tout deduit... ils ne m'ont rien dit...
pas grave, d abord ils ne contrôlent pas TOUT (big brother) et en plus le savent-ils eux mêmes?? |
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bailleurx
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Posté - 21 juin 2013 : 21:05:57
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citation: et en plus le savent-ils eux mêmes??
ha ca c'est une excellente question
j'ai discuté une heure aujourd'hui avec un employé du fics chargé d'apporter une réponse à une question ecrite que j'ai posé sur la CFE en novembre 2012
(j'appelais aujourd'hui pour autre chose)
et je peux vous dire que ses explications provisoires sur la réponse qu'il était en cours d'essayer de me donner (enfin)... valait son pesant de... (explications vaseuses).. heu cacahouètes
le plus marrant c'est qu'après avoir passé des jours mois à maintenir que je voulais déclarer car je ne voulais pas être accusée de ne pas avoir declaré (alors qu'on me prétendais que je ne devais pas le faire) .. cette personne m'explicait en gros que oui.. mais... il ne savait toujours pas exactement comment me répondre...
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Travaux: cash ou prêt bancaire ? 
