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immolmp
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 Posté - 29 mai 2013 : 11:02:31
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Bonjour,
Je devrais être licensié économiquement. A ce titre je vais percevoir des allocations chomage même si j'espère retrouver très rapidement un emploi ou le créer.
Je me pose une question: dois-je passer en LMP alors que je suis en LMNP réel simplifié?
Je remplis bien les conditions de chiffre d'affaires et serai à plus de 50% de mes revenus provenant de la location meublée.
Les questions:
1. Suis-je obligé de basculer en LMP?
2. Est-ce automatique?
4. Quels sont les nouvelles dépenses? J'ai cru comprendre que je devrais payer des cotisations sociales. Avez vous une idée grosso modo du pourcentage par rapport au chiffre d'affaires?
Merci pour votre aide
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immolmp
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1
Posté - 30 mai 2013 : 19:58:49
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Bonsoir,
Je précise ce que j'ai pu comprendre. Le LMP est assimilé à un travailleur indépendant et est soumis à des cotisations obligatoires même si déficitaire:
- d’allocations familiales,
- d’assurance maladie,
- de retraite,
- de CSG et de CRDS
Savez vous ce que représentent la somme de ces taux par rapport à la somme des loyers (je pense que CSG et CRDS ne changent pas par rapport à LMNP)?
Merci
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erci7527
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Posté - 31 mai 2013 : 11:50:15
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citation: Initialement posté par immolmp
Bonjour,
Je devrais être licensié économiquement. A ce titre je vais percevoir des allocations chomage même si j'espère retrouver très rapidement un emploi ou le créer.
Je me pose une question: dois-je passer en LMP alors que je suis en LMNP réel simplifié?
Je remplis bien les conditions de chiffre d'affaires et serai à plus de 50% de mes revenus provenant de la location meublée.
Les questions:
1. Suis-je obligé de basculer en LMP?
2. Est-ce automatique?
4. Quels sont les nouvelles dépenses? J'ai cru comprendre que je devrais payer des cotisations sociales. Avez vous une idée grosso modo du pourcentage par rapport au chiffre d'affaires?
Merci pour votre aide
on n'est jamais "obligé" de passer lmp
les conditions(50% etc....) doivent être durablement remplies c 'est à dire que si un an vous répondez aux conditions, puis l année suivante non, ceci n amènera que des désagréments;
pour demander a être LMP il faut avoir 7 à 15 ans devant soi ou l'on répondra aux conditions;(ces chiffres 7,15ans sont un ordre de grandeur très subjectif)
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immolmp
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3
Posté - 04 juin 2013 : 15:31:26
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Merci beaucoup.
Je vais en tenir compte.
Avez vous une idée pour les cotisation sociales?
Cela me permettrait de valider des trimestres de retraite mais je ne connais pas le cout.
Cordialement |
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erci7527
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4
Posté - 04 juin 2013 : 18:05:03
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Bonjour, si vous êtes LMP, c est le rsi qui va appeler les cotisations; globalement comme tout indépendant c'est entre 38 et 45% du bénéfice;(surtout avec le déplafonnement depuis cette année de certaines cotisations)
Si vous avez une activité a plein temps salarié par ailleurs, vous pouvez demander a être exonéré d'une partie (les cotisations sécu proprement dite, en faisant un dossier auprès du RSi pour multi activité; il y a un minimum de salaire a avoir par ailleurs( je crois autour de 20 000 euros) et un minimum d heures annuels ( je crois a peu près tiers temps); |
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immolmp
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5
Posté - 04 juin 2013 : 20:18:23
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Merci beaucoup Eric.
Je vais me renseigner au RSI. |
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erci7527
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Posté - 05 juin 2013 : 00:27:23
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citation: Initialement posté par immolmp
Je vais me renseigner au RSI.
Bon courage!!!!!!!!!!! |
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immolmp
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7
Posté - 06 juin 2013 : 15:25:31
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Bonjour,
J'ai commencé à me renseigner.
Voici ce que j'ai obtenu auprès de l'URSAFF et du RSI
1. Taux de cotisations
Allocations familiales 5.4%
Maladie 6.5%
Vieillesse 16.85% limité à 37032
CSG/CRDS 8%
Ces charges sont déductibles sauf CSG/CRDS
http://www.rsi.fr/baremes/cotisations.html
2. Points d'attention
2 années de régime intérimaire et ajustement des cotisations en fonction du montant déclaré en 2042
http://www.rsi.fr/cotisations/artis...ctivite.html
Je vous tiens au courant si j'ai du nouveau
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erci7527
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8
Posté - 06 juin 2013 : 19:45:49
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Bonjour, si vous précisez ici un peu votre projet , vous aurez peut-etre des réponses plus utilisable; |
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immolmp
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Posté - 07 juin 2013 : 12:05:27
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Bonjour,
En fait je me pose la question du passage ou non en LMP.
Il y a une documentation foisonnante sur les avantages Ă ĂŞtre LMP.
En revanche moins de détails sur les inconvénients et notamment les cotisations sociales à payer.
Je cherche à savoir à combien s'élèveront les cotisations sociales si je passe en LMP. C'est pourquoi suivant vos conseils je me suis renseigné auprès du RSI (qui m'a dit ne pas pouvoir m'aider) puis auprès de l'URSSAF pour connaitre les taux de cotisations, sachant que
Grâce à ces taux, je tente d'estimer:
- le montantdes cotisations sociales,
- la part des cotisations sociales déductibles de mon résultat à reporter sur la 2042.
La difficulté est que le montant des cotisations sociales dépend du résultat à reporter en 2042 qui lui même dépend des cotisations sociales que l'on peut passer en charge s
Merci |
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erci7527
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Posté - 08 juin 2013 : 13:19:54
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citation: Initialement posté par immolmp
Bonjour,
En fait je me pose la question du passage ou non en LMP.
Il y a une documentation foisonnante sur les avantages Ă ĂŞtre LMP.
En revanche moins de détails sur les inconvénients et notamment les cotisations sociales à payer.
merci pour votre réponse, oui car il y a eu a un moment, avant la loi 2009 sur le fameux et/ou des 23000 et 50% un afflux de CGP vendant du lmp avec de forts crédits, et fais d'ingéniérie et une rentabilité plutot faible, qui amènaient la majorité des lpm a être en déficit (but recherché) alors qu il y a peu de littérature consacrée au LPM Bénéficiare;
en effet lorsque vous êtes en déficit (et que vous aviez les conditions LMP de l'époque, les cotisations RSI étaient forfaitaires et réduites)
il n ya pas grand monde pour voir et étudier si la formule LMP est une bonne formule de palcements financiers lorque le LMP dégage du bénéfice;
pour ma part j en suis arrivé a la conclusion( avec mes conditions et objectifs) qu il vaut mieux rester lmnp et par ailleurs rachté des trimestre de retraite salarié en continuité de ma carrière salariée.. |
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immolmp
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11
Posté - 09 juin 2013 : 10:58:11
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Merci Erci7527.
C'est exactement le problème: peu de documentation en cas de LMP bénéficiaire.
Après discussion avec RSI et Ursaff, il me semble que l'arbitrage en terme de cout récurrent (hors validation trimestre, plus values...), il faut choisir entre payer:
- les cotisation sociales sur le résultat en cas de LMP
- l'ISF si le patrimoine net dépasse 1.3M€ en cas de LMNP
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erci7527
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 Posté - 09 juin 2013 : 14:13:11
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citation: Initialement posté par immolmp
, il me semble que l'arbitrage en terme de cout récurrent (hors validation trimestre, plus values...), il faut choisir entre payer:
- les cotisation sociales sur le résultat en cas de LMP
- l'ISF si le patrimoine net dépasse 1.3M€ en cas de LMNP
dans le cas lmp, il n y a plus a payer les 15,5% de PS; concernant l'ISF, il faut être lmp+ une condition un peu différente de la condition lmp puisque là on prend en compte les bénéfices et non pas les loyers(recettes) donc pour être exonérés de l assiette de l isf, il faut lmp+ le fait que l 'on fasse +23000 de bénéfice (résultat fiscal imposable du lmp) et que ces bénéfices (minimum de 23000) représentent plus de 50% des revenus a cractère de salaires etc...
pour bénéficier de cette mesure c'est une évaluation chaque année, c est a dire que si vous êtes dans la bonne case une année, les biens du lmp seront a l extérieur de l assiette de l isf, et puis crac, l'année suivante vous avez eu une augmentation de salaire et quelsques loyers impayés et quelques travaux, vous êtes toujours lmp, mais les bénéfices ne sont pas supérieursà vos autres revenus salariés et assimilés , hop cetet année là le lmp sera bien dans l 'isf;
alors que concernant la plus value, il faut bien 5 années de suite de lmp et être dans une limite de ca (je crois que c 'est 231 000 euros, mais comme je ne crois pas y être pour l'instant, je ne suis pas sur du chiffre) |
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Édité par - erci7527 le 09 juin 2013 14:16:42 |
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angelle
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Posté - 09 juin 2013 : 14:55:46
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citation:
dans le cas lmp, il n y a plus a payer les 15,5% de PS; concernant l'ISF, il faut être lmp+ une condition un peu différente de la condition lmp puisque là on prend en compte les bénéfices et non pas les loyers(recettes) donc pour être exonérés de l assiette de l isf, il faut lmp+ le fait que l 'on fasse +23000 de bénéfice (résultat fiscal imposable du lmp) et que ces bénéfices (minimum de 23000) représentent plus de 50% des revenus a cractère de salaires etc...
pour bénéficier de cette mesure c'est une évaluation chaque année, c est a dire que si vous êtes dans la bonne case une année, les biens du lmp seront a l extérieur de l assiette de l isf, et puis crac, l'année suivante vous avez eu une augmentation de salaire et quelsques loyers impayés et quelques travaux, vous êtes toujours lmp, mais les bénéfices ne sont pas supérieursà vos autres revenus salariés et assimilés , hop cetet année là le lmp sera bien dans l 'isf;
alors que concernant la plus value, il faut bien 5 années de suite de lmp et être dans une limite de ca (je crois que c 'est 231 000 euros, mais comme je ne crois pas y être pour l'instant, je ne suis pas sur du chiffre)
http://www.pap.fr/argent/impots/com...es-bic-a6967
citation: Plus-values professionnelles. Les plus-values dégagées lors de la cession du logement loué sont imposées selon le régime des plus-values professionnelles, et non des plus-values immobilières. Le régime des plus-values professionnelles est beaucoup plus avantageux. Ainsi, l'exonération est totale lorsque le bien est loué depuis au moins 5 ans et si la moyenne des recettes tirées de la location au cours des deux années civiles précédant la date de réalisation de la plus-value ne dépassent pas 90.000 €. Une exonération partielle est prévue lorsqu'elles sont comprises entre 90.000 € et 126.000 €. A défaut, elles sont soumises au statut des plus et moins-values professionnelles à court ou long terme.
Le plafond a baissé il y a quelques années, je pense que c'est en 2009 lors de la réforme |
Édité par - angelle le 09 juin 2013 14:56:25 |
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immolmp
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Posté - 09 juin 2013 : 18:03:59
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Merci à vous 2 pour ces précisions.
Je ne savais pas que le passage en LMP exonère des 15.5% de prélèvement sociaux. Merci pour la précision.
Ni le RSI, ni l'Ursaff ne me l'ont dit bien que j'ai souligné qu'il y avait 2 paiements de CSG-CRDS:
- lors du calcul des cotisations sociales
- lors de la déclaration du résultat sur la 2042
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erci7527
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Posté - 09 juin 2013 : 19:45:41
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citation: Initialement posté par immolmp
Merci à vous 2 pour ces précisions.
Je ne savais pas que le passage en LMP exonère des 15.5% de prélèvement sociaux. Merci pour la précision.
Ni le RSI, ni l'Ursaff ne me l'ont dit bien que j'ai souligné qu'il y avait 2 paiements de CSG-CRDS:
- lors du calcul des cotisations sociales
- lors de la déclaration du résultat sur la 2042
ce ne sont pas leurs préocupations, même si cela vient les nourrir;
en lmnp vous êtes un non pro, donc vos revenus sont soumis aux PRELEVEMENTS sociaux; en lmp vous êtes en revenus bic PRO, soumis aux COTISATIONS sociales; dans la déclration 2042 en LMP vous remplissez la case 5HA; et vous n avez pas a remplir la case spécifique a soumettre aux prélèvements sociaux:
notice 2042citation: Indiquez le montant net des revenus agricoles, revenus industriels et commerciaux, revenus non commerciaux non soumis aux contributions sociales par les organismes sociaux (URSSAF, MSA…), notamment revenus d'activités non professionnelles |
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immolmp
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Posté - 09 juin 2013 : 20:02:39
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bailleurx
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Posté - 10 juin 2013 : 21:36:55
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citation: Je ne savais pas que le passage en LMP exonère des 15.5% de prélèvement sociaux. Merci pour la précision.
moi non plus je savais pas ?
et alors comparé au RSI ?
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immolmp
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Posté - 11 juin 2013 : 22:46:57
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Bonsoir,
Le RSI confirme. Il en es de meme avec le simulateur d'impot sur le revenu.
En qqs mots:
1. Les cotisations sociales sont forfaitaires en années 1 et 2
2. Les cotisations sociales sont payées avec 2 ans décalage et les années 3 et 4 s'operent une régulation sur les années 1 et 2
3. la somme des taux de cotisations sociales s'elevent à 45.5% et ont pour base le montant déclaré en 2042, sauf pour les 8% de CSG/ CRDS dont la base est ce meme montant + les cotisations sociales déductibles
4. il est possible de valider des trimestres de retraite pour le conjoint en payant 3079€ par an pour le conjoint (deductible)
A votre disposition pour toute question. |
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bailleurx
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Posté - 12 juin 2013 : 07:48:28
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citation: la somme des taux de cotisations sociales s'elevent Ă 45.5%
45,5% ca fait quand mĂŞme
a ce taux là je me demande si une assurance vie avec rente serait pas plus intéressante si on est bénéficiaire? |
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immolmp
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Posté - 12 juin 2013 : 09:59:08
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Bonjour,
Si la question m'est adressée, je ne saurais y répondre en comparant les taux de rente servis et le rendement des investissements immobiliers.
Le système LMP me parait assez intéressant pour ma part car les amortissements constituent une charge mais pas un flux de trésorerie pour la détermination du résultat de la 2042. Les cotisations sociales hors CSG/CRDS sont également déductibles.
Cela revient à avoir une base supportant les 45.5% de cotisations moins grande grâce aux amortissements et en même temps un bénéfice "réel" calculé en réintégrant ces amortissements plus important que la base supportant les cotisations sociales. In fine, le ratio cotisations sociales sur bénéfice réel est bien meilleur.
Exemple:
- Résultat 2042: 50 calculé avec 22.75 de cotisations sociales déductibles
- Amortissements: 30
- CSG/CRDGS: 5.8
Cotisations sociales:
50*45.5%=22.75
sauf pour CSG/CRDS ou la base est 72.25*8%=(50+22.75)*8%
Bénéfice "réel": 50+30-5.8=74.2
Ratio: 22.75/74.2=30,6% |
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Sujet |
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Passage LMP 
