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Mike54
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 Posté - 06 juin 2013 : 23:09:56
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Bonjour à tous.
Tout d'abord je me présente vite fait comme je suis nouveau sur ce forum.
Donc je m'appelle Mikaël, je vis en Lorraine et avec ma compagne nous avons acheté le 3 décembre 2012 deux studios meublés et une place de parking dans une résidence pour étudiants.
Comme c'est notre premier investissement, je découvre un peu au fur et à mesure, et j'ai notamment découvert il y a 15 jours de quelle manière je devais déclarer cette activité aux impôts (pas vraiment en avance le gars...).
Bon après contact avec les impôts on m'a expliqué que ce n'était pas trop grave et que comme c'était ma première fois on ne devrait pas trop m'en tenir rigueur.
Bref j'ai déposé ma P0i le 18 mai (j'ai reçu une copie de celle-ci en début de semaine elle a été enregistrée le 30 mai) et j'attends mon SIRET mais je vais quand même déposer mes 2033 et 2031 parce que je ne voudrais pas trop abuser de la patience des impôts.
Donc pour ça je fouille depuis 15 jours sur plein de forum et il y a quelques jours j'ai découvert ce forum et notamment les topics de fluo, bailleurx et dlyz qui je l'avoue m'ont été d'une très grande utilité (je les remercie du fond du coeur) pour réaliser mon plan d'amortissement, remplir la 2033 et l'annexe 4 du BO 4 D-2-08.
Si je poste aujourd'hui sur le forum c'est pour demander aux bonnes volontés un avis sur ma 2033B et mon annexe 4 afin de voir si j'ai bien compris l'histoire des limites imposées par le fisc aux LMNP sur les dotations aux amortissements.
Donc voici ma 2033B : http://img822.imageshack.us/img822/3384/2033c.jpg
Et voici la décomposition des sommes :
[218] : Prorata des loyers perçus par l'ancien proprio en décembre.
[232] = [218]
[242] : Prorata de la TF de l'ancien proprio + cotisation assurance proprio non-occupant
[244] : Prorata des charges de copro
[254] : amortissement (je me suis basé sur les fichiers du topic de fluo pour réaliser mon tableau d'amortissement)
[264] : somme de [242] + [244] + [254]
[270] : [232] - [264]
[294] : intérêts d'emprunts + assurance de prêt + crédit logement
[310] : [270] - [294]
[314] = [310]
[330] = amortissement reportable
[370] = [354] = [314] - [330]
Maintenant le détail de [330] en reprenant les abréviations de fluo et dlyz :
Loyer acquis : La = 842 [232=218]
Dotation aux amortis : D = 322 [254]
Le total des charges d’exploitation hors dotation aux amortissements :
C = 646 [264] + 403 [294] – 322 [254] = 727
Autres charges afférentes aux biens :
Cb = 261 [242Imm] + 63 [244Imm] + 403 [294Imm] = 727
Je considère que toutes les sommes indiquées dans [242], [244] et [294] sont des charges liées à l'immeuble (est-ce correct ?).
Charges liées à l’activité de location : Ca = C – Cb = 727 – 727 = 0
La limite du montant de l’amortissement respectant le 39C est calculé comme : L39c = La – Cb = 842 - 727 = 115
On se trouve ainsi dans le cas 0<L39c<=D, car D = 322 et L39C = 115
"Loyer net" disponible est insuffisant pour déduire tout le montant des amortis, on déduit à la hauteur de L39C, soit : Mi = L39c = 115.
Mi est le montant des amortissements imputable et à imputer à présent, du résultat imposable de l’exercice.
La fraction écartée est alors : ARD = D – Mi = 322 - 115 = 207
Ce chiffre à reporter en 330 sera récupérable ultérieurement.
Et du coup je remplis mon annexe 4 de la manière suivante :
3è colonne et 4è colonne :
A = 100
B = 0 (pas d'amortissement antérieurs)
C = 207 (fraction écartée)
D = 322 (total amortissement)
F = 115 (amortissement réellement imputés)
G = 0 (pas d'amortissement antérieurs)
H = 207 (amortissement reportable, sera reporté dans la case B l'année prochaine)
Voilà , je ne pense pas m'être trompé (enfin j'espère) et si quelqu'un a quelques minutes à consacrer à l'étude de mon cas, je l'en remercie grandement par avance 
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dlyz
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 Posté - 07 juin 2013 : 21:06:16
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Bravo Mike,
J'ai lu avec plaisir votre post, et je vois que vous avez lu les posts existants avec l'application suffisante.
Votre compréhension ma parait farfaite, avec la 2033-B et l'annaxe 4 remplis sans faute.
Pour 2012, vous avez une activité de moins d'un mois, si j'ai bien compris,
est-ce nécessaire de déposer une déclaration fiscale pour cet exercice vraiment très court ?
Et vous aurez à payer la CFE tout de suite l'année prochaine !
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| Un jugement dans lequel juge et partie n'en font qu'un est contesté et contestable...Vive le droit de l'Homme. |
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Édité par - dlyz le 07 juin 2013 21:09:25 |
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bailleurx
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 2
Posté - 07 juin 2013 : 21:39:27
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je vous ai mis mes observations en vert j'ai barré ce qui est faux
voous avez bien fait de poster ici il restait qq details a regler
[218] : Prorata des loyers perçus par l'ancien proprio en décembre.vous devez declarer vous les loyers que vous avez perçu personnellement charges comprises
[232] = [218]= total de tous ce que vous avez encaissé
[242] : Prorata de la TF de l'ancien proprio + idem celle que vous avez payé + cotisation assurance proprio non-occupant
[244] : Prorata des charges de copro cotisation assurance proprio non-occupant
[254] : amortissement
[264] : somme de [242] + [244] + [254] = total de tous ce que vous avez dépensé (hors crédit)
[270] : [232] - [264]
[294] : intérêts d'emprunts + assurance de prêt + crédit logement
[310] : [270] - [294]
[314] = [310] ecrire en () si valeur negative pas de -
[330] = calcul du 39C + annexe 4
354 = rien (vide) vous vous en servirez quand vous reprendrez des amortissement encartés
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Édité par - bailleurx le 07 juin 2013 21:42:17 |
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Mike54
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3
Posté - 08 juin 2013 : 02:07:47
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Quand je dis prorata de l'ancien proprio ce sont les sommes que l'ancien proprio m'a versé au prorata des jours.
Nous avons acheté le 3 décembre, l'ancien proprio nous a donc versé 29/31è du loyer qu'il a perçu en décembre.
Par contre je lui ai remboursé 29/365è de la TF qu'il avait payé.
Par contre merci pour l'info concernant les () Ã mettre au lieu du -, c'est une chose que j'ignorais. |
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bailleurx
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4
Posté - 08 juin 2013 : 09:49:19
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ha ok
alors c'est donc bon comme ca
il n'y a que l'assurance a changer de case
et a effacer le montant en case 354 |
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Mike54
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5
Posté - 08 juin 2013 : 12:26:15
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Merci pour l'info sur la 354.
Par contre je ne saisis pas le pourquoi du déplacement de l'assurance.
Quand j'ai lu le topic de fluo j'y ai trouvé :
ligne 242 (autres charges externes) Cette ligne regroupe les achats non stockés: sous traitante, location, entretient et réparation, primes d’assurance, études et recherche, Personnel extérieur à l’entreprise rémunérations d’intermédiaires et honoraires, frais de comptabilité, publicité, déplacements, frais postaux, services bancaires.
ligne 244 (impôts, taxes et versements assimilés) tous les impôts et taxes supportés par l'établissement , la contribution sociale, taxe foncièreLe montant de la taxe professionnelle acquittée par l'établissement doit être individualisé dans la case 243. |
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Mike54
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6
Posté - 08 juin 2013 : 12:28:25
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citation: Initialement posté par dlyz
Bravo Mike,
J'ai lu avec plaisir votre post, et je vois que vous avez lu les posts existants avec l'application suffisante.
Votre compréhension ma parait farfaite, avec la 2033-B et l'annaxe 4 remplis sans faute.
Pour 2012, vous avez une activité de moins d'un mois, si j'ai bien compris,
est-ce nécessaire de déposer une déclaration fiscale pour cet exercice vraiment très court ?
Et vous aurez à payer la CFE tout de suite l'année prochaine !
Oui quand j'ai contacté les impôts ils m'ont dit qu'il fallait que je déclare (vous me direz si je ne les avais pas contacté ils n'en auraient surement rien su lol).
Je profite de cette réponse pour vous remercier pour vos topics traitant du sujet qui m'ont rendu un énorme service après 15 jours de recherches sur le net pour réussir à remplir toutes les déclarations convenablement. |
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bailleurx
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7
Posté - 08 juin 2013 : 17:15:10
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heu oui pardon dans ma réponse j'ai inversé 242 et 244
il faut lire l'inverse
[242] : Prorata des charges de copro +cotisation assurance proprio non-occupant
[244] : Prorata de la TF |
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dlyz
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8
Posté - 08 juin 2013 : 21:14:56
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Mike54
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Posté - 09 juin 2013 : 21:20:09
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citation: Initialement posté par bailleurx
heu oui pardon dans ma réponse j'ai inversé 242 et 244
il faut lire l'inverse
[242] : Prorata des charges de copro +cotisation assurance proprio non-occupant
[244] : Prorata de la TF
Ah oui.
Par contre c'est moi qui me suis gouré dans mes explications j'avais bien mis les bons chiffres aux bons endroits ;) |
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Mike54
Contributeur actif
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Posté - 09 juin 2013 : 21:21:29
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citation: Initialement posté par dlyz
Quand je parlais de "nécessaire....", je penssais à inclure les quelques jours d'activité de 2012 dans le résultat de 2013, c'étais pas pour tricher !
Apparamment que c'est non, il faut les déclarer quand même.
Puisque vous savez tout maintenant, vous serez plus à laise le mois d'avril prochain.
On verra quand il s'agira de faire des nouvelles immo, d'en sortir d'autres, etc.
Mais grâce à vous, fluo et bailleurx j'ai de bonnes armes  |
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bailleurx
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Posté - 10 juin 2013 : 21:34:47
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tant mieux si ca sert... |
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Posté - 11 avr. 2014 : 08:52:26
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Après le post général qui est fabuleux pour la théorie et les explications, voici le post le plus intéressant qui m'ait été donné de lire!
Merci énormément pour cette aide particulièrement précieuse qui m'a permis de remplir ma première déclaration, en ayant l'impression que tout est limpide. (J'espère que ca le sera aussi l'année prochaine à la même époque pour la prochaine déclaration ;) ) |
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Mike54
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Posté - 14 avr. 2014 : 19:33:59
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Ravi que ça puisse servir, j'ai pas mal galéré l'année dernière...
Je viens de finir ma déclaration de cette année, je vais peut-être la mettre sur le forum pour ceux qui voudraient un autre exemple.
Je précise toutefois que je ne bosse pas aux impôts et que je fais ma déclaration telle que je l'estime être correcte maintenant peut-être que je me goure totalement lol |
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dlyz
Contributeur senior
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14
Posté - 15 avr. 2014 : 00:16:47
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Mike54
Contributeur actif
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15
Posté - 18 avr. 2014 : 10:34:44
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J'ai eu ma réponse de la part des impôts concernant la dernière interrogation que j'avais et voici donc ma déclaration 2033-B pour 2014 :
Case 218 (Total des loyers) : 5075
Case 232 (Total des produits) : 5075
Case 242 : 3856
dont :
- 2553€ afférents aux biens : charges de copropriété, assurances, remplacement de matériels (<500€)
- 1303€ non-afférents aux biens : honoraires de gestion locative, honoraires de mise en location.
Case 244 : 0
Taxes foncières 2013 payées en février 2014 donc à imputer l’année prochaine.
Pas de CFE, soit ils m'ont oublié soit j'en suis exonéré compte-tenu de mon C.A. ?
Case 254 (Dotation aux amortissements) : 4066
Case 264 (Total des charges : [242] + [244] + [254] ) : 7922
Case 270 (Résultat d’exploitation) : (2847) Entre parenthèses car chiffre négatif
Case 294 : 3435
dont :
- 3435€ afférents aux biens : intérêts de crédits, assurance sur le crédit.
- 0€ non-afférents aux biens
Case 310 (Perte) : (6282) Entre parenthèses car chiffre négatif
Case 318 (Amortissements reportables) : 4066
Case 354 (déficit) : 2216
Case 370 (déficit) : 2216
Je reporte le chiffre de la case 370 dans la case 7b (déficit) du formulaire 2031-K.
Également reporté dans la case « déficit - Locations meublées » du cadre « Régime du bénéfice réel » rubrique « REVENUS INDUSTRIELS ET COMMERCIAUX PROFESSIONNELS » de la 2042-C.
J'ai donc cette année un déficit de 2216€ reportable pendant 10 ans via la déclaration 2042-C.
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Détail sur le report d’amortissement en respectant l'Article 39C du CGI :
Loyer acquis :
La = 5075 [232] ou [218]
Dotation aux amortis :
D = 4066 [254]
Le total des charges d’exploitation hors dotation aux amortissements :
C = 3856 [242] + 0 [244] + 3435 [294] = 7291
Charges afférentes aux biens :
Cb = 2553 [242] + 0 [244] + 3435 [294] = 5988
Charges liées à l’activité de location :
Ca = C – Cb = 7291 – 5988 = 1303
La limite du montant de l’amortissement respectant le 39C :
L39c = La – Cb = 5075 – 5988 = - 913
L39c < 0 : aucun loyer net dégagé
Pas de droit de déduction à titre d’amortis.
L’intégralité de la dotation est reporté en case 318 (confirmation de cette case de la part d'un inspecteur du SIE de ma ville et d'un inspecteur des impôts contacté via le 0810 467 687 qui m'a aussi dit que si je l'avais mis en 330 ça n'aurait pas été un drame).
Mon stock d'ARD de l'exercice = 4066
Ce montant sera néanmoins déductible ultérieurement (via la case 350 de la 2033-B) quand mon résultat le permettra.
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Voici ce que j’obtiens sur l’annexe 4 (colonnes 3 et 4) :
- ligne A : 100 %
- ligne B : 207 (mon report de l’exercice 2012)
- ligne C : 4066 (report de l'exercice 2013)
- ligne D : 4066 (montant total de la dotation aux amortis de l'exercice)
- ligne F : - 913 (L39c)
- ligne G : 0 (pas de bénéfice)
- ligne H : 4273 (B+C-G)
Mon stock d'ARD total est donc de 4273 que je pourrais utiliser à ma guise les années ultérieures quand mon résultat le permettra.
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Voilà tout cela découle de tout ce que j'ai lu sur ce forum, dans les notices fiscales et des réponses que j'ai obtenues des impôts.
Mon gros souci maintenant c’est de remplir correctement le volet 2033-C... mais il me reste quelques semaines, je vais essayer de demander à des connaissances qui bossent dans la compta... et quand je l'aurai je le mettrai à la suite. |
Édité par - Mike54 le 18 avr. 2014 10:37:11 |
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Posté - 18 avr. 2014 : 13:47:06
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Pas de CFE, soit ils m'ont oublié soit j'en suis exonéré compte-tenu de mon C.A. ? <== On est exonéré la première année (qui est en général partielle puisqu'on commence rarement un premier janvier).
Sinon aucune exonération en fonction du CA mais au contraire une valeur minimale dépendant de la commune et qui peut aller jusqu'a plus de 1200 euros. Attention!
Case 318 (Amortissements reportables) : 4066 <= En effet je vois que vous avez fait tout le calcul tout bien :-)
En case 316 devrait apparaitre un chiffre au cas ou vous avez compté en charges des repas pris sur place si vos biens sont éloignés de votre domicile. En ce cas le montant des repas déductible ne comprend que la valeur comprise entre 4,40 euros et 17,60 euros (les valeurs changent tous les ans).
Ainsi, si vous aviez déduit un repas a 12 euros, vous auriez du inscrire en 316: 4,40 euros.
Pour un repas à 20 euros, 6,80 (4,40 plus 20-17,60)
Ligne D <== A mon avis c'est 4066+207 = 4273
Mais je me demande si nous avons la même version de l'annexe 4. J'utilise celle de la 4D-2-08 de 2008 |
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Mike54
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Posté - 18 avr. 2014 : 14:19:52
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Merci pour vos éclaircissements.
Bon ben ça veut dire CFE à partir de cette année alors (j'ai commencé en décembre 2012).
Le montant c'est 550€ (montant mini) d'après mon SIE quand je leur avais posé la question l'année dernière.
On utilise bien la même annexe A.
Pourquoi mettriez-vous 4273 ?
Vous pensez que D = B + C ?
Moi je pensais que D représentait le total des amortissements de l'exercice (4066 pour mon cas).
En 316 je n'ai rien à mettre, mes biens sont éloignés mais je n'assure pas leur gestion.
J'ai une agence qui fait tout pour moi (d'où les frais de gestion en case 242). Je n'y vais que pour les AG de copro.
A la limite les seules sommes que j'aurai à déduire pour des dépenses perso seraient éventuellement les frais de route (180km AR) pour me rendre à ces AG.
Mais j'en fais cadeau à l'Etat je suis bon prince (et puis ça m'arrange, pas besoin de m'embêter à calculer et à trouver la bonne case pour imputer  ). Vous pensez que je ne devrais pas ? |
Édité par - Mike54 le 18 avr. 2014 14:20:32 |
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Posté - 18 avr. 2014 : 14:29:37
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citation: Vous pensez que je ne devrais pas ? Je ne pense rien.
On cherche 50 milliards, si deja vous faites économiser un milliard on pourra vous serrer la main....
citation: Vous pensez que D = B + C ? C'est écrit
A pourcentage
B amortissments antérieurs non déduits
C amortissements de l'année non déduits
D total avant imputation
E = limite a 3 fois le loyer
F = limite loyer-charges
G = imputation de l'année
H = Amortissements restant à déduire
Il me parait normal que si D est un total il soit la somme de B+C
faisant abstraction de E et F, on déduit ensuite G le cas échéant si on est une année ou on puise dans le stock, et le résultat final est en H
H = B+C-G
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Mike54
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Posté - 18 avr. 2014 : 15:07:29
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D peut aussi être le total des amortissements de l'exercice considéré.
Pour moi :
B = report de H de l'exercice précédent.
C = [318]
D = [254]
En relisant les différents topics sur le sujet j'ai vu que c'était un point sur lequel tout le monde n'était pas d'accord.
Et apparemment il n'y a rien qui dit clairement ce qu'on doit mettre en D. |
Édité par - Mike54 le 18 avr. 2014 15:08:01 |
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Mike54
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Posté - 22 avr. 2014 : 20:17:37
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On finit la déclaration avec le remplissage de la 2033-C que je sens bien comme ça :
I - Immobilisations :
Terrains
[420] = [426] N-1
[422] = 0
[424] = 0
[426] = [420]
Constructions
[430] = [436] N-1
[432] = 0
[434] = 0
[436] = [430]
Installation techniques
[440] = [446] N-1
[442] = 0
[444] = 0
[446] = [440]
Installations générales
[450] = [456] N-1
[452] = 0
[454] = 0
[456] = [450]
Total
[490] = [420] + [430] + [440] + [450] = [496] N-1
[492] = 0
[494] = 0
[496] = [490]
II - Amortissements :
Terrains
[510] = 0
[512] = 0
[514] = 0
[516] = 0
Constructions
[520] = [526] N-1
[522] = Dotation N
[524] = 0
[526] = [520] + [522]
Installation techniques
[530] = [536] N-1
[532] = Dotation N
[534] = 0
[536] = [530] + [532]
Installations générales
[540] = [546] N-1
[542] = Dotation N
[544] = 0
[546] = [540] + [542]
Total
[570] = [510] + [520] + [530]+ [540] = [576] N-1
[572] = [512] + [522] + [532] + [542] = Total dotation N
[574] = 0
[576] = [516] + [526] + [536] + [546] = [570] + [572] |
Édité par - Mike54 le 22 avr. 2014 20:20:11 |
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Sujet |
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LMNP régime réel, demande d'avis sur déclaration 
