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robrob
Contributeur débutant
France
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 Posté - 21 juin 2013 : 20:42:00
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Bonjour,
Nous avons un syndic assez particulier, et en tous cas sans scrupules. Ne prenez pas peur !
La dernière: il a changé la serrure du local commun interdisant au copros de s'y réunir en invoquant qu'il faut l'accord de l'AG. Sauf que le nettoyeur n'a jamais eu cet accord, pour stocker ses outils: un aspirateur, un balai, une serpillière.
Du coup le matériel du CS est bloqué et 2 membres du CS ont démissionné et donc plus de CS puisque diminué de plus d'un quart, depuis 3 mois.
Le 15/07/13 nous avons l'AG convoquée avec 3 semaine de retard sur le contrat précédent (21/06/12)
Nous avons l'ODJ pour l'élection d'un nouveau syndic. Les comptes courent du 1er janvier au 31 décembre.
1er cas
La réfection des façades se termine avec une demande de subvention en cours. Cette subvention nous a été niée par le syndic (par mail) depuis l'AG 2011 jusqu'au 14/05/2012 au soir. Nous étant inquiétés auprès de l'urbanisme, dans les alentours les immeubles étaient subventionnés, le lendemain nous apprenons qu'il vient juste de déposer la demande le matin même, et qu'il faut surtout arrêter le montage de l'échafaudage dare dare (travaux commencés le 15/04/12.)
Comme par hasard, à l'AG suivante du 21/06/12 nous découvrons une nouveauté sur son contrat : honoraires de 3 % pour les subventions ! A cette AG nous découvrirons à réception du PV qu'il avait manipulé le vote pour être reconduit.
La contestation eut la réponse suivante: "allez au TGI" Patience, nous apprenons le boulot de copro.
Cette année nous attendions la convoc pour le 20/06/2013: elle arrive. “durée 18 mois, et commencera le 15/7/13 pour se terminer lors de l'AG ayant à se prononcer sur le renouvellement du cabinet de gestion”.
Mais elle ne comporte aucun ODJ pour l'habilitation à percevoir la subvention. Or elle est valable 2 ans et devra être demandée avant le 24/04/2014.
Nous inquiétant à nouveau à l'urbanisme, la responsable explique être en possession d'un PV du 16/06/2011 qui à bien l'habilitation dans l'ODJ n°11, qui comporte, tenez vous bien, pas moins de 5 points à valider, dont un rien de moins que la désignation de l'architecte, sans devis, sans concurrence, dont il annonce lui même en son absence les honoraires de 9 %. Sauf que les PV distribué n'ont pas la mention relative à l'habilitation. Il s'agit d'un faux, et donc avec usage de faux !
Ayant rencontré le patron de l'urbanisme, il en a convenu et m'a remis copie du PV. Il nous conseille de faire noter ce problème sur le PV de l'AG. Nous savons aussi qu'en cas de changement de syndic il suffira de le mandater au cours de la même AG pour percevoir la subvention.
Nous pensons encore, que la subvention serait restée dans les comptes du syndic si nous n'avions pas interrogé l'urbanisme 2 fois. Il s'est vu découvert et s'est rabattu sur la subvention à 3%.
Nous pensons encore que le report de l'AG est un piège consistant à nous laisser sans syndic si les 2 en compétition n'auront pas les tantièmes à l'Art 25 ni 25-1, et donc re convocation qu'il ne peut plus faire, nous remettant au juge.
Rassurez vous, nous avons de bonnes chances cette fois de le battre, ayant écouté vos conseils l'an passé.
2 ème cas
En AG du 10/06/2009, il fit voter une dispense de compte séparé pour 3 ans. Elle prend donc fin avec le mandat de 2012 qui se termine le 21/06/2013. Or sa convoc pour AG du 15/07/2013 ne comporte pas d'ODJ pour une nouvelle dispense, rentrant ainsi tout droit dans le cas de l'Art 18 de la loi: mandat annulé au terme de 3 mois, si contestation.
Quelle conduite nous conseillez vous
1) Pour le hold-up du local commun
2) Pour le faux et usage de fauxInformer les copros avant l'AG, déballer en AG, un tête à tête lui conseillant de ne pas se présenter, porter plainte ?
3) Le “piège” pour se venger et nous laisser sans syndic en cas, vous parai-t-il plausible
4) L'opportunité de l'absence d'ODJ pour le compte séparé serai-elle à ajouter aux cas précédents pour le dissuader de se présenter, ou est-il mieux informer les copros ou la déballer aussi en AG ?
Merci pour votre aide
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sparte
Contributeur senior
803 message(s)
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1
Posté - 21 juin 2013 : 21:23:29
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Ce syndic est lamentable.
Si ce que vous dites exprime la réalité, c'est une honte pour la profession.
Sur les suites judiciaires, faites ce que vous voulez à la condition expresse que la copropriété n'ait subi aucun préjudice financier.Dans la négative, avocat et assignation.
L'idée du RDV est bonne.Qu'il se retire sinon vous balancez tout!
S'il réussit à se faire réélire, cela sera pour peu de de temps, vous avez les cartes en main pour faire annuler son mandat.
N'oubliez pas qu'il est très facile de faire nommer un administrateur provisoire, que cela n'est pas très coûteux et que cela vous sera remboursé par le syndicat.Certains syndics brandissent la menace de l'administrateur provisoire comme une chose monstrueuse pour un SDC.Pipeau.
Bref tuez ce syndic indigne qui jette l'opprobre sur une profession déjà malmenée.C'est grâce à des syndics comme cela qu'on a la ministre qu'on mérite. |
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GĂ©dehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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 2
Posté - 21 juin 2013 : 22:56:07
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1) Pour le hold-up du local commun
Qu'elle est la destination de ce local ? A t-il un usage "officiel" de prévu, soit par le RDC soit par décision d'AG ?
S'il n'en a pas et qu'il s'agissait d'un local commun servant aussi au CS (bureau, archives, docs) pas de pb : enfoncez la porte, changez-là si il faut, forcez/changez la serrure. Bref, récupérez ce local commun CS.
Sur la base de ce qui vous a été dit par l'irbanisme (il vous faut une copie de 'leur' PV), il faut déposer une requête en désignation d'un AJ pour "carence du syndic" comme il est précisé L.art.18 dernier alinéa.
Comme le précise sparte, rien de plus facile.
Sera présenté le faux PV fourni au Sce urbanisme pour appuyer la demande, et si vous avez un candidat syndic dans la manche, il sera proposé comme AJ.
De mon point de vue il ne faut pas attendre une AG. Dès demain il faut monter le dossier.
Accessoirement il faut en informer son assureur RCP, qui n'aime pas ce genre d'affaire, mais pas du tout.
Et même si cela ne sert pas à grand chose, la ou les organisations professionnelles dont il se réclame, qui par les temps qui courent ne vont pas apprécier beaucoup.
Bref, il faut agir sans tarder dans l'intéret du syndicat. Si suite judiciaire il devait y avoir, il sera temps d'y penser ensuite, une fois le calme revenu.
Et que ceux qui ont démissioné du CS reprennent leur démission, ce qui est toujours possible.
Et n'oubliez pas de faire de l'information auprès des copropriétaires.
Note neutre qui rapporte les faits, sans jugement ou commentaire. |
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robrob
Contributeur débutant
France
69 message(s)
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3
 Posté - 22 juin 2013 : 10:40:05
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Bonjour,
Tout est vrai, le syndic a au moins 10 RAR de ma part sur ces points et bien d'autres, la réponse: contestation au TGI car il sait que nous ne voulons pas y aller... jusqu'à présent, car aujourd'hui nous avons des biscuits en main depuis l'an passé.
Par exemple l'histoire des façades est emblématique:
En AG de juin 2011 il impose un archi Ă 9% d'honoraires, sans ODJ, ni offre
Le pv ne comportera pas ma contestation sur ce point, mais une résolution attrape tout qui contient 4 points à voter, appel d'offres non terminé:
Faire procéder aux travaux avec un budget de 190 000 selon descriptif
Ă©tabli par l'archi qu'il valide de ce fait
appel de fonds de 50% dans le courant de l'exercice le reste en exercice 2012
Délégation au CS pour arrêter le mieux disant avec l'archi
Il s'ajoutera le 15/05/2012 (modifiant le pv) l'habilitation de subvention
Le choix de l'entreprise sera de l'architecte en une AGE qu'il convoque en déc. 2011,
après avoir ignoré notre demande de convocation l'ignorance de l'AG et CS fera le reste.
L'archi choisit son entreprise préférée 25 000 € plus chère sans examiner l'offre du moins disant,
pas plus que l'avis du CS mandaté en AG précédente.
Le résultat est 49 000 € (sur 190 000) de surcout aux copros avec les honoraires.
Et aujourd'hui il rajoute 3% d'honoraires sur la subvention + la tva !
CE DERNIER POINT EST-IL REPREHENSIBLE ?
Le CS comportait encore 3 membres depuis la démission de son président l'an passé.
Il lui envoya l'huissier le jour de l'AG le menaçant de poursuites car il affichait des info aux copros
dans les allées, vu que le syndic refusait la liste des copros: 2 fois par RAR une fois par huissier.
Le second à démissionné il y a 3 mois à la suite de l'histoire du local, un 3ème ne s'occupe de rien
le 4ème est le faux jeton de service. L'AG étant dans 2 mois aucun intérêt à le reconstituer.
L'information des copros est faite au moyen de notes d'info dans les B Ă L et par mail Ă certains.
Il répond par "circulaires" tendancieuses et fausses bien entendu, mais nos estimations, compte tenu
des pétitions de l'an passé et les nouvelles "recrues" que nos chances de le changer sont bonnes.
Le local n'a pas de destination particulière et n'est pas cité au RDC. Laissons la porte et attendons le
vote du 15/07 Nous avons la copie du PV faussé par le syndic
Que signifie AJ dans le texte:
et si vous avez un candidat syndic dans la manche, il sera proposé comme AJ.
Le dossier est assez prĂŞt et copieux
Salutations
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Viviane
Pilier de forums
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Posté - 22 juin 2013 : 14:53:18
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citation: L'opportunité de l'absence d'ODJ pour le compte séparé serai-elle à ajouter aux cas précédents pour le dissuader de se présenter, ou est-il mieux informer les copros ou la déballer aussi en AG ?
Voilà au moins une chose qui, loin de vous affoler, devrait vous réjouir. La dispense précédente prenait fin, si j'ai bien compris, le 21 juin 2013.
Si la dispense n'est pas à l'ODJ de l'AG du 15/07/2013, ça signifie que vous ne pouvez pas la donner, ce qui est un excellente chose. Le syndic est alors obligé d'ouvrir un compte séparé dans les trois mois suivant la fin .... de la précédente dispense.
Sachant qu'il va sauter, son objectif est probablement de :
- vous obliger à payer+ cher le nouveau syndic, puisque généralement un compte séparé est plus cher que le compte unique..A l'AG de négocier avec le syndic qu'elle choisit. Mais quel que soit le prix de ce compte séparé, dans une situation comme la vôtre, il FAUT changer de syndic.
- Voire faire fuir les nouveaux syndics. Ce qui a moins de chance d'arriver aujourd'hui. Le compte séparé sera de toute façon très probablement bientôt une VRAI obligation, la dispense n'étant plus possible, et c'est HEUREUX. Et les syndics le savent. Alors préférer perdre un client que d'ouvrir un compte séparé n'est plus autant d'actualité.
Franchement, pour la porte du local, je me casserais pas la tête non plus. A moins qu'elle soit blindée et équipée d'une serrure compliquée: Un petit coup de perçeuse dans le canon de la serrure. (si besoin 10 à 20 euros pour une très bonne mêche). Un verrou à remplacer (20 à 50 euros) et en une heure de bricolage le problème est résolu.... Frais à se faire rembourser, bien sûr. |
Édité par - Viviane le 22 juin 2013 15:20:00 |
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Viviane
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5
Posté - 22 juin 2013 : 15:37:14
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Je reformule
- Le compte séparé est OBLIGATOIRE. Le syndic a obligation d'en ouvrir un.
Vu que c'est une obligation, l'AG n'a pas à approuver le compte séparé. Pas besoin, donc, de l'inscrire à l'ODJ, sauf si on veut en préciser certaines modalités (frais bancaires, compte épargne...). Dans votre cas, c'est pas une urgence.
C'est le mode de gestion "par défaut" si vous voulez
cf article 18 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 alinea 1 et 7
citation: Le syndic est chargé ............d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat
En revanche, si l'AG veut dispenser le syndic de cette obligation, cela doit être voté, donc inscrit à l'ODJ.
Pas de demande de dispense, dispense illégale, ou dispense caduque, ou refusée = obligation pour le syndic d'ouvrir un compte séparé. Pas besoin de l'accord de l'AG |
Édité par - Viviane le 22 juin 2013 15:38:25 |
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Viviane
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6
Posté - 22 juin 2013 : 17:10:10
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Ca y est, je crois que j'ai enfin compris ce que vous vouliez dire, mea culpa, j'avais mal lu (et c'était pas ultra clair non plus vu que vous parliez de "ODJ sur le compte séparé"
A mon avis, le moyen de pression sera faible. Il sait pertinemment que s'il est élu, il sera obligé d'ouvrir un compte séparé vu ce qu'il a mis LUI MEME à l'ODJ... Ce genre de syndic n'est pas incompétent...juste retors.
Donc soit il le fera, soit il espère que vous n'oserez pas la procédure d'annulation de son mandat , soit il s'en moque, il veut vous faire perdre votre énergie dans cette procédure.. ce qui vous empêchera de regarder d'autres choses...
Pour lui, vu qu'il était déjà élu, les 3 mois courent probablement à compter de la fin de la dispense... |
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Viviane
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7
Posté - 22 juin 2013 : 17:18:06
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Dernière précision: Un compte séparé, c'est pour lui pas pire qu'un changement des syndic :
Il rédige un chèque au successeur, ou verse un montant sur VOTRE compte, représentant le montant réel de votre trésorerie, et vous pouvez enfin commencer à compter pour de bon.
S'il est encore votre syndic, ce sera moins pire pour lui. Faire le mort à toutes vos demandes d'explications, et ne plus gérer vraiment le quotidien, aboutit assez facilement à ce que le CS et/ou l'AG lâchent le morceau... parce qu'attaquer le syndic en exercice est plus compliqué que d'attaquer l'ancien syndic... |
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robrob
Contributeur débutant
France
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8
Posté - 22 juin 2013 : 20:40:32
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Bonjour Viviane,
Tout d'abord nous pensons qu'il ne sera pas Ă©lu, au vu de nos simul. nous sommes Ă 6200/10000
L'ancien syndic à une offre seulement en compte unique, rien en compte séparé
Elle se monte à 6 400 €, alors que le nouveau est à 4 800 en compte séparé, et rien en compte unique.
Egalement sans ODJ, l'ancien ne peut pas prĂ©senter un nouveau prix, l'AG n'ayant pas Ă
décider sur un ODJ qui n'existe pas (la dispense) ODJ qu'il il avait présentée en 2009
Points confirmés par le nouveau syndic.
"La méconnaissance par le syndic de cette obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat
à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. "
Nous avons un autre point fort, le faux et usage de faux en ce qui concerne l'habilitation qu'il
s'est octroyée pour la subvention.
Si nous avons le dessus, il aura à répondre de toutes ses magagnes depuis 2011, et nous
envisageons de lui faire signer une transaction pour qu'il restitue les 49 000 € perdus avec ses combines,
solidairement avec l'architecte et le façadier.
Ce sera ça ou droit au pénal. Enfin, on n'en est pas encore là , mais ...
Tout vient Ă point Ă qui sait attendre !
Cordialités |
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Viviane
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Posté - 22 juin 2013 : 22:02:36
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Bon je vous réponds encore sur le compte séparé (pour l'instant, j'ai du mal à me pencher sur le reste, trop de choses que je connais pas)
citation: L'ancien syndic à une offre seulement en compte unique, rien en compte séparé
Elle se monte à 6 400 €, alors que le nouveau est à 4 800 en compte séparé, et rien en compte unique.
Egalement sans ODJ, l'ancien ne peut pas prĂ©senter un nouveau prix, l'AG n'ayant pas Ă
décider sur un ODJ qui n'existe pas (la dispense) ODJ qu'il il avait présentée en 2009
Points confirmés par le nouveau syndic.
"La méconnaissance par le syndic de cette obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat
à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. "
Je résume
- L'ODJ ne contient pas la proposition de dispense.
- l'ODJ ne mentionne pas le compte séparé
- Le contrat du syndic ne propose pas de tarif avec "compte séparé".
Vous pensez (dites moi si je comprends pas)
- demander la nullité de son mandat parce que il n'aura PAS ouvert de compte séparé, n'en ayant PAS LE DROIT, 3 mois après son élection.
Ou peut-être demander la nullité de son mandat pour n'avoir pas prévu un ODJ et/ou contrat qui lui permette d'ouvrir un compte séparé?
Si c'est ça, vous faites erreur
1) Ancienne dispense caduque et pas de nouvelle dispense = compte séparé. Le contrat du syndic n'a pas à le prévoir, et l'AG n'a pas à le voter, c'est obligatoire.
2) Le contrat proposé est comme un projet de résolution: tout à fait modifiable en AG, (avec accord des deux parties, bien sur, puisque c'est un contrat, que les deux doivent signer). L'ODJ n'a pas à indiquer tous les termes du contrat, donc pas à prévoir de résolution sur le compte séparé. Si votre nouveau syndic vous dit le contraire, il a tord.
3°) Si durant l'AG le syndic refuse de mentionner le compte séparé dans son contrat, ça ne change rien à son obligation d'ouvrir un compte séparé. Et vu que c'est une obligation, en tant que syndic élu, il POURRA le faire, sans accord de l'AG, sans mention au contrat.
4) Votre problème sera le prix. Il ne pourra pas, sauf accord EXPLICITE de l'AG, si elle est suicidaire, vous faire payer plus que le prix mentionné au contrat. S'il n'a pas prévu de supplément pour le compte séparé dans son contrat... et que l'AG refuse de lui en accorder un, c'est simple, y'en a pas.. (vérifiez bien, cela dit, les prestations hors forfait. Ce supplément pourrait très bien se nicher en tout petit au 2eme renvoi de bas de page du 4eme alinéa de la page 32...)
Note: faites mentionner au PV le PRIX du forfait annuel, et mentionner qu'il s'agit du forfait AVEC COMPTE SEPARE. Il pourrait modifier son contrat à postériori et manuellement, éventuellement avec l'accord du signataire. Vu qu'il a pas l'air à un faux près, tâchez de faire élire au moins des scrutateurs de confiance, qui exigeront de repartir avec une copie du PV signé. Munissez-vous d'un appareil photo, au besoin.
5) Si il n'ouvre pas un compte séparé dans les 3 mois, alors vous pourrez mettre en cause son mandat, mais s'il en ouvre un, vous ne pourrez rien faire. Sans dispense, il en a plus que le droit, avec ou sans accord de l'AG, avec ou sans prix spécifique : il en a l'obligation..
En fait, quand on prévoit le changement de syndic, pour éviter tous ces déboires, on ne nomme pas le syndic secrétaire. C'est un copro qui le fait. Chez nous, même aujourd'hui avec un syndic de confiance, nous assurons systématiquement le secrétariat, on a trop vécu de galères de ce genre.
Chez vous, si le nouveau syndic a peu de chances d'être élu, ça risque d'être plus dur.
Sauf que vous dites :
citation: Tout d'abord nous pensons qu'il ne sera pas Ă©lu, au vu de nos simul. nous sommes Ă 6200/10000
Avec plus de la moitié des voix, pourquoi le nouveau syndic ne serait-il pas élu? Ou alors vous nous donnez les voix pour l'ancien syndic?
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Édité par - Viviane le 22 juin 2013 22:08:04 |
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GĂ©dehem
Pilier de forums
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10
Posté - 22 juin 2013 : 22:02:51
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"..... alors que le nouveau est à 4 800 en compte séparé, et rien en compte unique."
Le critère "€" est le dernier à prendre en compte !
Si vous en voulez pour 50 €, vous en aurez pour (peut-être) 50 € !
Mais à 50 € il ne faut pas s'attendre à grand chose !
C'est le détail des prestations qu'il convient de vérifier !
Une telle différence induit par la force des chose un moins bon service de base, on ne le dira jamais assez !
C'est toute la différence qu'il y a en une Logan et une Laguna ou autre de ce type !
Vos n'aviez peut être pas une Rolls, mais pour ce prix là vous êtes certain d'avoir une Logan, et encore celle d'entrée de gamme !
"
Un changement de syndic (comme le changement d'un prestataire, d'une assurance, etc ...) ne s'improvise pas.
Le préalable obligé : trouver un candidat, un "bon", à qui il faut demander TOUS les renseignements possibles.
Il faut ici s'inscrire dans une démarche "Recrutement".
Il faut s’imaginer PDG d'une entreprise qui recherche son directeur financier, son DRH, fonctions qui nécessitent une relation de confiance privilégiée : Il faut "cuisiner" les candidats pour aller chercher au fond de leur fond ce qu'ils "valent", ce que l'ont peut exiger d'eux, et surtout la plus value qu'ils vont apporter à l’entreprise.
Recruter un syndic, c'est la même chose. On ne se limite pas à sa bonne mine, à la couleur de sa porte d'entrée, au nom de l'enseigne.
Qui est-il, a quel groupe appartient-il, ses filiales ou celles de son groupe, combien d'employés dans sa société/son agence, quelle structure (sce comptable, administratif, juridique...), quel assureur RCP, quel garant financier (pour quel montant), combien de syndicats en portefeuille, combien par gestionnaires et nombre de lots, coordonnées de quelques CS à contacter (attention ici aux CS 'complaisants')....
Cette démarche "recrutement" a lieu au moins 6 mois avant la date d'AG annuelle désignant le syndic.
Un changement de syndic (le recrutement d'un cadre sup) exclue la précipitation.
Bien entendu, la démarche doit être collective pour avoir quelque chance de réussite, par le CS ou à défaut par un groupe de copropriétaires."
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" Changement de syndic : propositions multiples
Lorsque la question de la désignation du syndic est inscrite à l'ODJ, c'est que le mandat du syndic sortant est censé se terminer à la date de cette AG.
Il ne s'agit pas pour le sortant d'un "renouvellement", le mandat de syndic étant obligatoirement à durée déterminée, mais de la désignation "à nouveau" de l'ancien syndic, pour un nouveau mandat.
Que ce soit le sortant ou un autre, les 2 propositions concourent à égalité sans qu'il y ait primauté de l'une sur l'autre à la question : "Désignation du syndic".
c'est à l'AG de déterminer quelle candidature elle va examiner en 1er.
Ceci sous entend que l'AG soit préparée avec rigueur par une équipe, un groupe qui sait de quoi il s'agit du déroulement d'une AG, ici particulière s'agissant éventuellement de changer de syndic.
IMPERATIF :
- trouver un Pdt de séance sachant diriger, présider une réunion et ayant quelques connaissance sur l'AG d'un syndicat.
- trouver un secrétaire de séance : c'est capital lorsqu'on change de syndic, le sortant ne devant avoir aucune fonction dans l’assemblée (changement de syndic = syndic JAMAIS secrétaire)
- trouver des scrutateurs (au moins 2) chargés de procéder aux décomptes des voix lors des votes.
Il faudra aux scrutateurs une liste des copropriétaires (ordre alpha) avec leurs tantièmes servant de "feuille de votes" : à préparer à l'avance (type tableau Excel avec x colonnes).
Si impossible, l'établir à partir de la "feuille de présence" (on prend le temps qu'il faut) ou on la complète s'il manque des informations à celle préparée à l'avance. (Un "bon" CS connaît la plupart des noms des copropriétaires, à commencer par ceux résidant sur place).
Ensuite, une fois élu, le président de séance se fait remettre la "feuille de présence" (émargement contrôlé par les présents et le CS). Il ne commence pas l'AG tant qu'il n'a pas vérifié et validé cette pièce indispensable et les mandats annexés.
Il conserve cette pièce pendant toute la durée de la réunion
Ceci fait, le pdt ouvre la séance et passe à l'ODJ.
La 1ère question à aborder est généralement l'approbation des comptes.
Ensuite c'est sans doute la question du "quitus". Chacun sait qu'il ne faut JAMAIS le donner afin de préserver les intérêts du syndicat...
Le quitus étant un acte juridique de décharge de responsabilité du mandataire, il n'est pas appréciation de la gestion de celui-ci.
Ensuite vient tout de suite l'élection du syndic, même si ce n'est pas cet ordre qui est prévu : ici, la pertinence des choses fait que c'est cette question qui doit s'imposer, au pdt de séance d'être ferme là dessus.
Pour l'Ă©lection du syndic, le pdt demande au "sortant", qui n'a pas de fonction dans l'AG si ce n'est celui de "conseil", ...de sortir !
(Il faut rappeler ici que la présence d'un syndic n'ayant aucune fonction officielle dans l'organisation et le déroulement de l'AG n'est pas indispensable à sa tenue ni à la validité des décisions prises.)
L'autre candidat (le nouveau), qui attend dans le couloir, entre pour se présenter et "se vendre" à l'assemblée. (Idem si plusieurs candidats)
Présentation faite il ressort pour papoter avec son "collègue" et l'AG, sous l'animation du PDT, débat et décide par QUI elle va commencer le vote, le candidat A ou le candidat B.
(On peut faire à pile ou face, mais c'est moins démocratique ).
Chacun comprend que le choix de l'ordre des candidatures et le débat sur ces candidatures doit se faire hors la présence des candidats concernés .. donc du "sortant".
C'est la pratique courante de tout jury : les délibérations ne sont jamais faites en présence des candidats.
ATTENTION : En présence de candidatures/propositions multiples (syndic mais aussi travaux), les personnes ayant procédé aux recherches et tractations commerciales (CS, commission ad hoc, ..) doivent donner leur avis, doivent préciser leur préférence en l'expliquant.
Il faut impérativement éviter la dispersion des voix.
C'est le point le plus important, et sans doute le plus difficile, en présence de candidatures multiples. C'est pourquoi l'avis et donc le choix de ceux qui ont fait les recherches est capital.
Le choix étant fait, le pdt de séance fait procéder au vote sur le candidat retenu majoritairement.
Les scrutateurs scrutent sur leurs feuille de vote, donnent le résultat au pdt, lequel l'annonce à l'assemblée, le secrétaire l'enregistre.
Si les choses sont bien faites, c'est ce candidat qui sera Ă©lu Ă la maj.art.25.
On fait un tour dans le couloir, on leur donne le résultat et on invite l'élu à rejoindre l'assemblée.
Eventuellement, on le conseille vivement, le secrétaire de séance démissionne et le pdt propose que le syndic élu assure la fonction de secrétaire.
Hormis les 3 questions qui précèdent (comptes, quitus, élection syndic) c'est lui qui établira le reste du PV et qui procédera plus tard, étant LE syndic, à la notification de ce PV à ceux concernés. "
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Édité par - Gédehem le 22 juin 2013 22:05:49 |
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Viviane
Pilier de forums
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Posté - 22 juin 2013 : 22:44:57
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citation: C'est le détail des prestations qu'il convient de vérifier !
Entièrement d'accord
citation: Une telle différence induit par la force des chose un moins bon service de base, on ne le dira jamais assez !
C'est toute la différence qu'il y a en une Logan et une Laguna ou autre de ce type !
Vos n'aviez peut être pas une Rolls, mais pour ce prix là vous êtes certain d'avoir une Logan, et encore celle d'entrée de gamme !
Le prix est fonction du nombre de lots et des prestations (gardien, ascenseur, jardins...). Impossible de dire sans connaitre tout ça s'il est sous évalué ou si l'autre est surévalué. Nous, 4000 c'est à peu près ce qu'on paye aujourd'hui.
Après y'a pas de règle genre cher= bon.
Je vous prends notre cas.
Jusqu'à 2010, très mauvais syndic (A).
2010, on change, après avoir longuement négocié le contrat du nouveau (B) en faisant inclure nombre de prestations Hors forfait dans le forfait, sans chercher à en discuter le prix. On a malgré tout un forfait moins cher que l'ancien, et des prestations hors forfait idem.
2012, B est plus que très mauvais, il est nul, malfaisant, bref pire que l'ancien, on change pour C
On négocie RIEN du contrat de C. Mais on a :
- forfait avec compte séparé moins cher que B sans compte séparé
- prestations hors forfait quasi inexistantes et presque toutes moins chères que B
Et il fait son taff. Il est pas parfait, (moi non plus...) mais BEAUCOUP mieux que A et que B. Déjà , il répond au téléphone et mails, il donne les grands livres et journaux... et il dépense rien d'abusif. Perso, (et encore plus vu tous les problèmes qu'on a dans notre copro), je trouve effectivement qu'il est mal payé. Il aurait demandé plus, j'aurais pas bronché, je l'aurais soutenu devant l'AG. Mais c'est un jeune qui débute, alors je suppose qu'il veut fidéliser une clientèle?
Mes critères à moi pour changer la deuxième fois ça a été:
- liste écrite de tous les problèmes de notre copro, qu'il vienne pas me dire qu'il savait pas
- on veut on compte séparé, c'est un problème?
- on demandera copie au CS des grands livres, contrats, factures..et tout ce qu'on estime nécessaire, c'est un problème?
- on est adhérents à l'ARC, c'est un problème?
- Longueur et complexité du contrat. Le sien fait deux pages, celui proposé par l'autre en 2012 en faisait entre 10 et 20 (je sais plus) pages de charabia incompréhensible.
Il a pas fui. Bien d'autres, oui. |
Édité par - Viviane le 22 juin 2013 23:22:56 |
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Viviane
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12
Posté - 22 juin 2013 : 22:59:59
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A part ça, TOUT ce que vous dit Gedehem sur comment changer de syndic est plus que pertinent, c'est INDISPENSABLE a lire.
Seul truc, moi je ferais le secrétariat jusqu'à la fin. Tant que vous savez pas vu votre nouveau syndic à l'oeuvre, vous savez pas vraiment qui il est, on l'a appris à nos dépens..
Technique pour une petite copro : Ordi + TV reliée à l'ordi + imprimante. Tout le monde peut lire le PV en construction, et ça évite les erreurs de rédaction du secrétaire stressé et/ou inexpérimenté.
Un doute: pour moi c'est le président d'AG (pas l'AG) qui décide de l'ordre des questions, donc l'ordre d'examen des candidatures des syndics. Me tromps-je? |
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Viviane
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13
Posté - 22 juin 2013 : 23:12:34
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Et encore un truc.
Par expérience, je confierais le fait de récupérer (ou s'assurer qu'il récupère) les pouvoirs feuilles de présence etc à quelqu'un d'autre que le président.
Au premier changement de syndic, c'était ma première AG de gros conflit comme présidente.Pas la dernière, cependant... J'avais tellement de choses nouvelles pour moi à penser que, même si je SAVAIS que je devais le faire, j'ai zappé. Heureusement, ma collègue du CS, elle, n'a pas zappé. Elle les a in extrémis rattrapés quand le syndic viré a essayé de sortir avec.
Conduire les débats dans ce genre de situation, c'est un gros stress, surtout la première fois, alors on oublie des choses qu'on sait.
Il faut pas hésiter à confier à ses voisins de confiance la tâche de vérifier que le président n'oublie rien d'important, ne se trompe pas, etc....
Nous, à quatre, on faisait :un qui assiste la présidente, un qui assiste la secrétaire... |
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robrob
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14
Posté - 30 juin 2013 : 08:59:40
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Bonjour,
Excusez le délai mais j'étais en déplacement.
Viviane a Ă©rit
citation: Je résume
- L'ODJ ne contient pas la proposition de dispense.
- l'ODJ ne mentionne pas le compte séparé
- Le contrat du syndic ne propose pas de tarif avec "compte séparé".
Vous pensez (dites moi si je comprends pas)
- demander la nullité de son mandat parce que il n'aura PAS ouvert de compte séparé, n'en ayant PAS LE DROIT, 3 mois après son élection.
Ou peut-être demander la nullité de son mandat pour n'avoir pas prévu un ODJ et/ou contrat qui lui permette d'ouvrir un compte séparé?
Si c'est ça, vous faites erreur
La loi me semble claire:
Art. 13 du décret : … L'Assemblée Générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l'ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I …
A priori il ne pourrait même pas envisager de "revenir" pour proposer une dispense, sauf à s'engager avec compte séparé
L'art 18 Loi 10.07.1965 impose de notifier un projet de résolution et vote en AG (art. 25) pour cette dispense.
... Le non respect de l'obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat 3 mois après la désignation.
Donc s'il n'y a pas cet ODJ pour la dispense et qu'il soit voté, la contestation au TGI dans les 2 mois requiert une nouvelle AG et vote. Sauf à s'engager avec un compte séparé modifiant son contrat. Si c'est le nouveaue syndic qui est voté, plus de problème, il va se faire voir.
Noter qu'en AG 2009, cette résolution pour la dispense a été votée pour 3 ans. Elle est arrivée à terme et donc nécessite un nouveau vote, mais il n'y a pas l'ODJ comme en 2009. L'AG peut bien voter ce quelle veut mais, s'il reste en compte unique, et si un copro va au TGI dans les délais le syndic est cuit. Me trope-je ?
Tout ceci se présente avec un contexte assez défavorable pour ce syndic, au fait que:
Depuis un an il niait qu'il y ait une subvention pour les façades et l'écrit par mail le 14/05/12, un mois après le début des travaux. Or le même jour il falsifie le PV d'AG de juin 2011 en y ajoutant l'habilitation à percevoir la subvention et présente la demande l'urbanisme !
Nous étant inquiétés par l'absence de cet ODJ dans la convoc de l'AG 2013, nous questionnons l'urbanisme le 4 juin 2013 et apprenons la manipulation. L'urbanisme nous conseille donc de faire noter cette manip en AG et nous remet le PV manipulé, qui comprend bien manuscrit: "conforme à l'original... daté du 14/05013.
Il y a un soupçon au fait que la demande est faite à l'insu de la copro, et donc il pourrait la percevoir et jamais la redistribuer. La garder sur son compte unique indéfiniment...
Autre particularité:
après qu'il nous ait écrit le 14/05/12 qu'il n'y avait pas de subvention, l'urbanisme contacté nous apprend le lendemain qu'il vient juste de recevoir la demande. Le syndic questionné prétend que la zone de subvention vient de changer récemment et qu'il à fait le nécessaire pour la demander. (autrement dit il apprit le changement dans la nuit) Sauf que nous apprenons par le patron de l'urbanisme qu'il n'y a jamais eu de modification de la zone subventionnable !
Nous avons alors le soupçon qu'il considèra "dangereux" continuer d'ignorer la subvention et se replie sur une autre possibilité : prévoir des honoraires sur subvention de 3% sur le contrat à venir en AG un mois après.
Peut-on demander de tels honoraires au lieu de, comme précédemment , prévoir une vacation ?
Montant de la subvention 20 000 €
Merci de vos appréciations
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robrob
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15
Posté - 30 juin 2013 : 09:17:04
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J'ai oublié une précision,
Le syndic pourrait ĂŞtre poursuivi pour faux et usage de faux.
Nous avions projeté de rencontrer le syndic entre 2 yeux et le dissuader de se présenter.
Nous ne l'avons pas fait, Pensez vous intéressant le lui demander en ouverture d'AG ?
Merci de l'attention.
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16
Posté - 30 juin 2013 : 11:11:04
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à mon avis, non mais il convient d'expliquer à l'AG ce qui s'est passé et cela dès le point : "bilan du conseil syndical". |
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Viviane
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17
Posté - 30 juin 2013 : 21:55:48
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Bon, j'ai supprimé mon précédent post, c'est moi qui vous avais mal compris, désolée Robrob
…
citation: A priori il ne pourrait même pas envisager de "revenir" pour proposer une dispense, sauf à s'engager avec compte séparé
Il ne peut pas faire voter une dispense à cette AG, ou ce serait illégal. Mais si personne ne conteste dans les temps, (2 mois) il est tranquille..
Il n'a même pas à "s'engager avec un compte séparé". Faute de dispense, c'est la règle.
citation: L'art 18 Loi 10.07.1965 impose de notifier un projet de résolution et vote en AG (art. 25) pour cette dispense.
La loi n'impose pas de mettre la dispense à l'ODJ DANS TOUS LES CAS. Elle impose qu'elle ait été mise à l'ODJ avant et SI elle est votée. Sinon, c'est inutile.
citation: Le non respect de l'obligation (d'ouvrir un compte séparé) emporte la nullité de plein droit de son mandat 3 mois après la désignation.
Oui. Mais il faut quand mĂŞme un juge pour le dire...
citation: Donc s'il n'y a pas cet ODJ pour la dispense et qu'il soit voté
C'est quoi "il" ? La dispense ? le syndic ? l'ODJ?
citation: la contestation au TGI dans les 2 mois requiert une nouvelle AG et vote.
Dans les deux mois, Vous n'avez pas à contester un l'ODJ complet. Juste la dispense qui serait accordée illégalement car pas inscrite à l'ODJ. Et pas la peine de faire une autre AG, par contre : dispense nulle = compte séparé obligatoire. Mais la contestation d'une résolution d'AG peut il me semble, prendre assez longtemps...
citation: Sauf à s'engager avec un compte séparé modifiant son contrat.
S'il modifie pas son contrat, ça change pas grand chose. Il est obligé d'ouvrir un compte séparé quand même... Il aura juste du mal à vous le faire payer plus cher, puisque c'est pas prévu.
citation: L'AG peut bien voter ce quelle veut mais, s'il reste en compte unique, et si un copro va au TGI dans les délais le syndic est cuit.
Exact. Mais attention, le copro devra ATTENDRE 3 mois avant de pouvoir le poursuivre pour ne pas avoir ouvert de compte unique.
Or, le délai de contestation de l'AG qui donnerait (illégalement) la dispense n'est que de deux mois.
Ce sont DEUX PROCEDURES DIFFERENTES
Donc s'il obtient la dispense, au bout de deux mois, si personne n'a contesté cette décision au tribunal, il est, en gros, pénard et n'est plus obligé d'ouvrir de compte séparé.. |
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Subvention occulte et absence de dispense compte s 
