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Pennylove
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 Posté - 25 août 2013 : 23:09:51
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Bonsoir,
Syndic bénévole d'une petite copro (4 lots dont 3 appartements et 1 commerce en gérance), je me trouve confrontée à un "dilemme" :
J'occupe l'appartement au dernier étage, et subit depuis plusieurs mois des dégâts des eaux liés à la vétusté du toit.
A la dernière AG en avril dernier, j'ai fait voter à l'unanimité une provision pour travaux en vue d'une réparation sur 2014. Mais, en juin dernier, il y a eu aggravation des fuites et j'ai du faire intervenir un couvreur en urgence pour bâcher le toit. Gros dégâts sur un de mes plafonds, le couvreur me dit que si ça continue il y a risque d'effondrement... mon assurance habitation a dépêché un expert et assigné le syndic... donc moi. Entre temps, j'ai donc convoqué une AG extraordinaire qui aura lieu mercredi 28 août afin de faire modifier le budget prévisionnel 2013 et d'y intégrer la réparation du toit. J'ai joint à la convocation un devis et une nouvelle proposition de budget. J'en ai fait part à mon assureur, j'attends son retour quand à la prise en charge des travaux de réfection qui ne peuvent de toutes façons pas être effectués avant réparation du toit. A préciser que je ne dispose pas des fonds pour payer les travaux sans appel du complément.
Je sollicite donc vos avis / conseils : que peut il se passer si mes copropriétaires refusent les travaux ? Quelle serait la procédure à enclencher ?
Merci d'avance
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Posté - 26 août 2013 : 08:58:44
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dans ce cas à titre de copro individuel et non de syndic, vous devrez assigner le syndicat, pour abus de majorité....
je ne suis pas sur que dans ce cas le rôle de syndic non pro et de copro individuel attaquant le syndicat soit tenable ... en effet, le syndic, donc vous, devra défendre le syndicat contre ce copro, donc vous .... 
n'oubliez pas cet argument dans votre AG : si le syndicat refuse ces travaux vous serait contraint de démissionner de votre rôle de syndic . Qui dit démission dit frais supplémentaires : désignation d'un administrateur provisoire, puis peut-être syndic pro, etc.... cela peut faire basculer ...
Attention également, les travaux payés par le syndicat ne concernent que la réfection du toit et non vos travaux de remise en état intérieur. |
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Pennylove
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 2
Posté - 26 août 2013 : 13:07:46
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Merci pour cette réponse !
J'ai pensé à évoquer ma démission, cela dit puis-je démissionner à l'issue d'un éventuel vote contre alors qu'une nouvelle désignation de syndic n'est pas à l'ordre du jour de l'AG extraordinaire ?
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mespres
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3
Posté - 26 août 2013 : 13:58:13
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Il n'y a aucun dilemme ! la toiture fait partie du gros oeuvre, donc les frais sont à répartir entre copros N'importe quel copro tant soit peu réfléchi comprend que réparer la toiture n'est pas un caprice de l'occupant du dernier étage, mais procède de la sauvegarde de son patrimoine.
Il vous faut organiser une réunion informelle, afin que les 3 autres copropriétaires comprennent la démarche. Argument choc : si rien n'est fait le désordre va augmenter, finir par atteindre les murs extérieurs et tout le monde sera perdant. Si incompréhension persistante, relisez ensemble le règlement de copro pour les convaincre qu'un juge impose la répartition de la réparation de la toiture. N'attendez pas l'AG pour tout déballer : les 3 copros se sentiront piégés, alors qu'avec une bonne explication, ils comprendront. |
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nefer
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4
 Posté - 26 août 2013 : 13:59:16
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si ce toit est vétuste pourquoi avez vous attendu pour mettre à l'ordre du jour la réfection de ce toit ,
pour info, il ne s'agit pas d'entretien courant mais de travaux exceptionnels à faire voter dans une résolution à part.
Il ne s'agit pas de modifier le budget prévisionnel
Avez vous prévu des devis pour la réfection complète du toit ? |
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Gédehem
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Posté - 26 août 2013 : 14:14:18
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Ces travaux ne relèvent pas du budget prévisionnel des dépenses courantes (L.art.14-1) mais des travaux d'entretien hors budget (ravalement façades, réfection toiture, etc ...L.art.14-2).
Il n'y a pas lieu de modifier le BP.
"....il y a risque d'effondrement... mon assurance habitation a dépêché un expert et assigné le syndic... donc moi."
Pas vous personnellement, mais certainement le "syndicat" dont le syndic n'est que le "porte voix".
Dans le cas d'une assignation du syndicat pour ce refus des travaux, il vous faudra démissionner. Informatipn sera faites lors de l'AG mais uniquement en cas de refus de vos "collègues". Pas de chantage.
Si démission il y a, préavis de 3 mois notifié aux copropriétaires, avec au bout convocation d'une AG pour désigner le futur syndic un pro ou non, qui vous sera proposé ou que vous chercherez).
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Pennylove
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Posté - 26 août 2013 : 14:34:45
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Merci pour toutes vos interventions.
Le travail d'information et d'explication a été fait lors de la dernière AG, après avoir été prévu à l'ordre du jour. Seuls 2 copros (dont moi) y avaient assisté. Il avait alors été décidé de budgéter cette réparation du toit sur 2013 et 2014, pour des raisons financières (petite copro, pas beaucoup de trésorerie, ni de "finances personnelles"). A savoir que l'un des copro a mis en gérance son lot (local commercial), il vit à l'autre bout de la France et ne se déplace jamais lors des AG (il envoie parfois une procuration, parfois non, cette fois je n'ai rien reçu). Ce même copro était il y a 5 ans propriétaire de l'ensemble de l'immeuble, et il avait fait réparer seulement un versant du toit...
Les intempéries de mai/juin/juillet ont accéléré la dégradation du toit, d'où l'urgence actuelle.
Je dois donc faire voter une résolution à part, "hors budget", puis l'inclure dans le bilan 2013 ?
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mespres
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Posté - 26 août 2013 : 15:30:23
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citation: j'ai fait voter à l'unanimité une provision pour travaux en vue d'une réparation sur 2014
Le procédé est effectivement très criticable. Les textes différentient les travaux courants, financés par les charges courantes des travaux exceptionnels, financés par les charges travaux. Ces dernièrs nécessitent une résolution à part, avec le ou les devis afférents (si mise en concurrence).
Dans le cas présent, il faut convoquer une AG spéciale pour faire voter la réfection de la toiture. la convocation comprendra le ou les devis, l'AG statuera sur l'échéancier de versement des provisions. |
Édité par - mespres le 26 août 2013 15:57:02 |
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Pennylove
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Posté - 26 août 2013 : 16:10:42
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Comme déjà dit, nous sommes une petite copro de petits appartements, donc pas les moyens de sortir d'un seul coup la somme demandée... La décision avait été prise à l'unanimité après discussion : provisionner sur deux ans des travaux qu'il faudra payer en 3 fois : 30% à l'acceptation du devis, 30% au commencement des travaux, le solde à 30j après la fin du chantier. Soit, si le vote est positif mercredi : 30% le 28 août, 30% le 15 septembre, 30% en novembre.
C'est d'ailleurs l'origine du problème actuel, avancer les travaux de plus ou moins 1 an risque d'être financièrement compliqué pour au moins deux des copro, et si le 3e ne se prononce pas je risque d'obtenir un refus pour effectuer les travaux cette année. Or c'est indispensable de ne plus traîner, pour éviter que le toit ne continue à se détériorer - et à détremper le plafond de la chambre de mon fils au moindre orage un peu costaud.
NB : J'ai fait intervenir un couvreur en urgence début juillet, pour qu'il bâche le toit, et il m'a ensuite communiqué un devis que j'ai joint à la convocation. |
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nefer
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Posté - 26 août 2013 : 16:26:28
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citation: Initialement posté par Pennylove
Comme déjà dit, nous sommes une petite copro de petits appartements, donc pas les moyens de sortir d'un seul coup la somme demandée... La décision avait été prise à l'unanimité après discussion : provisionner sur deux ans des travaux qu'il faudra payer en 3 fois : 30% à l'acceptation du devis, 30% au commencement des travaux, le solde à 30j après la fin du chantier. Soit, si le vote est positif mercredi : 30% le 28 août, 30% le 15 septembre, 30% en novembre.
C'est d'ailleurs l'origine du problème actuel, avancer les travaux de plus ou moins 1 an risque d'être financièrement compliqué pour au moins deux des copro, et si le 3e ne se prononce pas je risque d'obtenir un refus pour effectuer les travaux cette année. Or c'est indispensable de ne plus traîner, pour éviter que le toit ne continue à se détériorer - et à détremper le plafond de la chambre de mon fils au moindre orage un peu costaud.
NB : J'ai fait intervenir un couvreur en urgence début juillet, pour qu'il bâche le toit, et il m'a ensuite communiqué un devis que j'ai joint à la convocation.
suivant le montant des travaux, vous auriez du prévoir 2 ou 3 devis
il faut aussi vérifier que le descriptif des travaux est le même pour toutes les entreprises
il semblerait que ces travaux se votent à l'article 24....il n'y a donc pas besoin de la présence de tous les copropriétaires
vous pouviez aussi prévoir à l'ordre du jour un prêt copropriété si nécessaire
s'il s'agit d'une réfection complète de la toiture, il est impératif de demander aux entreprises leur attestation de garantie décennale et , dans ce cas, le syndic a l'obligation de souscrire une assurance dommages-ouvrage |
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Pennylove
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Posté - 26 août 2013 : 16:50:20
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Je n'ai trouvé qu'un seul couvreur acceptant de venir faire les travaux dans le quartier piéton dans lequel l'immeuble est situé, à cette époque de l'année, et pour un montant compétitif. Il a une garantie décennale. Il ne s'agit pas d'une réfection complète de la toiture, juste d'une partie.
Concernant le prêt copro : je m'étais renseignée avant la dernière AG, mais la procédure m'avait semblée compliquée en cas de syndic bénévole, nous en avions discuté en AG et conclu à un provisionnement (art. 18). |
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mespres
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Posté - 26 août 2013 : 17:05:32
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l'AG a lieu dans 48 h, donc impossible d'avoir plusieurs devis. Il ne vous reste plus qu'à convaincre les copropriétaires qu'il n'y a pas de plan B. Essayez d'obtenir un délai de paiement de la part de l'artisan (impact psychologique fort pour les copros de payer le solde en 2014, même s'il n'est que de 10 ou 25%). L'artisan peut accepter, cela ne décale que de 60 jours ...
En ce qui concerne, cela peut se régler au niveau personnel : chaque copro va voir son banquier ...
Il faut vraiment faire comprendre aux copros que refuser les travaux, c'est se précariser collectivement.
Pour la suite, vous auriez bénéfice à vous rapprocher d'une association qui vous permettra d'améliorer votre tâche de syndic bénévole. |
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nefer
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Posté - 26 août 2013 : 17:11:46
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attention: changement du taux de TVA en 2014
on ne connait pas encore les modalités pratiques ... |
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Pennylove
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Posté - 26 août 2013 : 17:16:53
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Merci mespres.
Je suis adhérente à l'AGRC, je les ai appelés quand mon assureur a assigné le syndic, mais tout le monde était en vacances et il fallait que je convoque pour ne pas me retrouver obligée de différer l'AG à fin septembre...
J'envisage toutes les alternatives pour savoir quoi dire mercredi si ça ne se passe pas très bien, mais j'espère que le vote sera positif...! |
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nefer
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Posté - 26 août 2013 : 17:45:04
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il faut leur expliquer que si les travaux ne sont pas effectués, c'est l'assurance qui assigne le syndicat...et cela aura un coût bien supérieur pour les copropriétaires. |
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Pennylove
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Posté - 26 août 2013 : 17:58:19
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Je n'avais pas pensé au coût de l'assignation... Merci ! |
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mespres
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Posté - 26 août 2013 : 19:27:02
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Concernant le paiement en 2014 : il suffit de verser un acompte en 2013 pour geler la TVA à 7%. A lire pennylove, il suffit de raconter un drame crédible si refus pour convaincre  |
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Pennylove
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Posté - 26 août 2013 : 19:39:05
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haha c'est un peu ça ;)
le proprio du local commercial se fout complètement des contingences de l'immeuble, dont il a délégué l'administration au gérant (?) de sa SCI, il a voté contre la révocation du syndic pro... et chacun des autres propriétaires des appartements est un néo-proprio, habitué à faire appel au syndic pour des problèmes de locataire... du genre clé de boîte aux lettres cassée... c'est un peu laborieux, il faut régulièrement faire de la pédagogie, et je ne suis pas experte en syndic...
merci en tous cas, je vous raconterai... |
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nefer
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Posté - 27 août 2013 : 08:00:13
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un syndic ne s'occupe pas des problèmes de locataires
il faut leur rappeler que le syndic n'a des liens de droit qu'avec les copropriétaires
concernant le local commercial, si le propriétaire est une SCI , le syndic doit s'adresser uniquement à cette SCI représentée par son gérant...
si vous êtes adhérente à une association, vous avez pu leur poser toutes les questions que vous souhaitez...et obtenir les réponses |
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Pennylove
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Posté - 29 août 2013 : 16:48:27
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Bonjour,
Le vote a eu lieu, seul deux copro présents dont moi... les travaux sont donc adoptés à la majorité simple, en espérant que la suite se passe sans accrocs...
Merci de votre soutien en tous cas ! |
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mespres
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Posté - 29 août 2013 : 17:39:02
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les deux absents doivent être notifiés par recommandé, c'est imposé par la loi. Bon courage pour la suite. |
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Conflit d'intérêt syndic bénévole / propriétaire 
