|
|
Tous les utilisateurs peuvent poster de NOUVEAUX sujets dans ce forum
Tous les utilisateurs peuvent répondre aux sujets dans ce forum |
Page précédente |
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
Pennylove
Nouveau Membre
19 message(s)
Statut:
|
|
41
 Posté - 30 août 2013 : 17:26:13
|
|
Oui, à la base les travaux étaient prévus pour 2014 donc à la dernière AG en avril nous avions voté un provisionnement pour étaler le financement sur deux ans... seulement il a beaucoup plu en juin et encore pire en juillet, avec orages, grêle, vent etc. alors aujourd'hui il y a urgence, et les travaux devraient être réalisés avant la fin de l'automne pour éviter une aggravation (sans évoquer le fait que trouver un couvreur qui accepte d'intervenir entre novembre et mars relève de la science-fiction...) |
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
 42
 Posté - 30 août 2013 : 17:31:55
|
Merci à Viviane d'avoir rappelé un point souvent oublié. Le délai d'attente ne concerne en rien les gros travaux d'entretien, type réfection toiture, réfection des façades et autre de ce type.
Ne sont concernés que les travaux listés adt.25 (généralement ceux imposés par l'administration ou la réglementation) et ceux d'amélioration ou de construction.
En revanche, le syndic doit attendre de disposer des fonds nécessaire au réglement des travaux avant de passer le marché.
Ce qui est bien trop souvent oublié, et qui pose ensuite de gros problèmes en présence de mauvais payeurs, de retards ou d'absence de paiements de toutes les provisions.
Dans les (petits) syndicats où il n'y a pas de problème de cet ordre, le syndic peut engager le syndicat s'il dispose au moins des 2/3 ou des 3/4 des fonds.
Mais il est pruident de ne pas être trop confiant. |
|
|
|
Viviane
Pilier de forums
4551 message(s)
Statut:
|
|
43
Posté - 30 août 2013 : 18:34:32
|
|
intervention effacée car inutile |
Édité par - Viviane le 30 août 2013 19:31:47 |
|
|
|
44
Posté - 30 août 2013 : 18:41:03
|
|
citation: Merci à Viviane d'avoir rappelé un point souvent oublié. Le délai d'attente ne concerne en rien les gros travaux d'entretien, type réfection toiture, réfection des façades et autre de ce type.
Ne sont concernés que les travaux listés adt.25 (généralement ceux imposés par l'administration ou la réglementation) et ceux d'amélioration ou de construction.
certes viviane a raison : le syndic peut et n'est pas obligé d'attendre ce délai et c'est la loi qui le dit, mais ensuite il y a la pratique et l'inverse : que se passe-t-il si se font en parallèle les travaux et l'assignation sur la légalité de la résolution prise. C'est pourquoi et je le conçois très bien, les syndics préfèrent attendre ces deux mois avant de lancer des travaux votés à l'article 24. Car si le tribunal annule la résolution concernant des travaux réalisés, vous pouvez compter sur le copro qui aura assigner pour demander le remboursement des fonds qu'il a versé ; et dans ce cas, c'est la panade... 
la loi ne dit pas expressément que les travaux votés à la majorité 24 peuvent être lancés avant les deux mois !!!! c'est une interprétation !  |
|
|
|
Viviane
Pilier de forums
4551 message(s)
Statut:
|
|
45
Posté - 30 août 2013 : 19:00:26
|
|
citation: la loi ne dit pas expressément que les travaux votés à la majorité 24 peuvent être lancés avant les deux mois !!!! c'est une interprétation !
Ca, c'est de la pure mauvaise foi...
La loi ne dit pas que vous avez le droit de choisir vos rideaux: vous en avez le droit tant que le RDC ne dit pas le contraire
La loi ne dit pas que vous pouvez convoquer l'AG avec 30 jours de délai, elle dit qu'il faut minimum 21 jours (sauf urgence).
La loi ne dit pas expressément que vous pouvez fumer chez vous, elle vous interdit de fumer dans certains endroits..
Bref, ce qui n'est pas interdit est autorisé, si la loi devait expressément autoriser tout ce qui est permis, on serait pas sortis de l'auberge...
Pour le reste, je comprends votre raisonnement, mais en même temps, pour des travaux de l'article 24, qui ne concernent, en gros, que l'entretien et la bonne conservation de l'immeuble, en dehors des problèmes de forme non respectée (pas assez de devis par ex), un copro qui contesterait la décision d'AG serait quasi sur de perdre.
|
|
|
|
Viviane
Pilier de forums
4551 message(s)
Statut:
|
|
46
Posté - 30 août 2013 : 19:30:47
|
|
Méa culpa, Pennylove, après re-relecture si je comprends bien vous avez refait une AG le 28,j'ai donc effacé mon intervention précédente pour pas compliquer le sujet.. |
|
|
|
Pennylove
Nouveau Membre
19 message(s)
Statut:
|
|
47
Posté - 30 août 2013 : 19:38:18
|
|
citation: Initialement posté par Viviane
J'ai pas tout compris. Vous parlez plus haut de travaux à faire en septembre-Octobre. C'est donc pas l'AG qui l'a décidé ?
Nous savions qu'une partie du toit devait être refaite, il y a eu sur 2011 / 2012 diverses petites interventions (changements de quelques tuiles, réparations de fuites...). A la dernière AG en avril, j'avais donc prévu à l'ODJ une discussion autour de la réfection de la toiture. Nous avions conclu d'attendre 2014, et de voter une provision pour financer les travaux sur deux ans.
En juin, puis juillet, orages etc, énorme dégât des eaux chez moi, couvreur en urgence, bâchage, rebachage après le second orage, mon assureur qui tique (3 dégats des eaux en moins de 18 mois), qui envoie un expert et assigne le syndic... Urgence, donc j'ai appelé les copros que j'ai réussi à joindre, fait réaliser un devis par le couvreur qui était déjà intervenu (les deux autres contactés ont refusé de se déplacer), rédigé un convocation envoyée le 26 juillet pour une AG le 28 août ou j'ai fait voté la réparation sur 2013, le devis + l'appel de fonds supplémentaire en 3 fois.
J'envoie donc demain avec le PV un récap de la répartition des travaux selon les millièmes, et l'appel de fonds sept. / oct. / nov. (pour oct., j'ai inclus l'appel du T4 du budget provisionnel, en distinguant les 2).
J'attends des nouvelles du couvreur pour la date de début de chantier, sachant que si rien ne se fait avant le 31 octobre il m'avait prévenu qu'il faudrait surement repousser au printemps 2014, ce qui serait potentiellement ennuyeux s'il pleut / neige / gèle etc. cet hiver... |
|
|
|
48
Posté - 30 août 2013 : 20:46:38
|
viviane ce n'est pas de la mauvaise foi, c'est la réalité....
citation: Pour le reste, je comprends votre raisonnement, mais en même temps, pour des travaux de l'article 24, qui ne concernent, en gros, que l'entretien et la bonne conservation de l'immeuble, en dehors des problèmes de forme non respectée (pas assez de devis par ex), un copro qui contesterait la décision d'AG serait quasi sur de perdre. c'est votre interprétation  (je plaisante viviane....
mais sur le fond, je ne suis pas sur ... car en effet, le tribunal ne va pas juger s'il est raisonnable ou non de faire ces travaux, mais si la résolution a été légalement prise : tout dépendra de la raison évoquée par l'assignateur : mauvaise convocation, AG non légale, mauvaise majorité, etc...
et donc le "sur de perdre" me semble pas sur du tout ...
il faut rester prudent dans ces problèmes de délai... mais dans le cas précis de Pennylove, on est tranquille puisqu'il n'aura pas les fonds avant 2 mois... (dernier appel :novembre ) |
|
|
|
Viviane
Pilier de forums
4551 message(s)
Statut:
|
|
49
Posté - 30 août 2013 : 21:19:37
|
|
citation: en dehors des problèmes de forme non respectée (pas assez de devis par ex), un copro qui contesterait la décision d'AG serait quasi sur de perdre.
On était donc d'accord, Rambouillet...
citation: si rien ne se fait avant le 31 octobre il m'avait prévenu qu'il faudrait surement repousser au printemps 2014, ce qui serait potentiellement ennuyeux s'il pleut / neige / gèle etc. cet hiver...
Là ,vous avez un problème, Pennylove. Avec le dernier appel prévu en novembre,vous n'aurez pas TOUT assez tôt pour finir les travaux avant le 31 octobre.
C'est donc à vous de voir: vous êtes que 4, si vous êtes CERTAINE que tout le monde payera, et à temps, vous pouvez engager les travaux dès réception des sommes correspondant au 1er appel. Si vous en êtes pas CERTAINE, mieux vaut peut-être attendre les deux mois...
En effet, avec un seul devis, (c'est en fait le seul problème) la contestation est effectivement possible... même si vous n'avez pas PU en avoir d'autres..
A moins d'avoir:
- la preuve que vous en avez cherché d'autres
- les courriers des assurances et experts vous enjoignant de faire les travaux au plus vite.
Auquel cas un mauvais coucheur hésiterait sans doute à contester la décision.. car il aurait beaucoup de chances de perdre....
En même temps, s'il gagnait, que gagnerait-il?
Le juge annule la décision d'AG, OK.
Une procédure en annulation est elle "fusionnable" avec une procédure en demande de remboursement de la quote-part? Je suis pas sûre. Renseignez-vous.
Je suppose que le juge annule point : au syndicat d'en tirer ensuite les conséquences. Rembourser tout le monde? Bref, ça renvoie tout le monde à la case départ, soit devant l'AG...
Le grincheux aurait donc peut-être besoin d'une autre procédure pour récupérer sa quote-part... ? A vérifier.
Mais entre temps, l'AG peut sans doute valablement "ratifier " les travaux déjà exécutés...
Bref, réfléchissez en fonction de l'urgence et de ce que vous connaissez de vos voisins.. |
Édité par - Viviane le 30 août 2013 21:23:44 |
|
|
|
Viviane
Pilier de forums
4551 message(s)
Statut:
|
|
50
Posté - 30 août 2013 : 21:22:35
|
Je rajoute:
Si tout le monde paye le 1er appel, le risque de contestation s'amoindrit énormément : |
Édité par - Viviane le 30 août 2013 21:25:17 |
|
|
|
JPM
Modérateur
8599 message(s)
Statut:
|
|
51
Posté - 31 août 2013 : 10:43:21
|
Sur la réflexion de Rambouillet :
L'article 42 exprime très clairement que l'exécution par le syndic des travaux décidés n'est suspendue que lorsqu'il s'agit de travaux décidés en vertu des articles 25 et 26. C'est clair.
La suspension ne concerne que l'exécution des travaux, et non pas l'exécution de la décision. Le syndic peut donc effectuer les appel de fonds décidés par l'assemblée.
|
|
|
|
|
|
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2012 AEDev |
|
|
|
|
Conflit d'intérêt syndic bénévole / propriétaire 
