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Emmanuel Wormser
Modérateur



14237 message(s)
Statut: Emmanuel Wormser est déconnecté

 21 PostĂ© - 02 sept. 2013 :  11:30:58  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par JPM

Oui ! Je partage les doutes de Majik.
mais quels doutes, palsembleu ? on le sait avec certitude : statuts pas à jour et pas publiés vaut incapacité à ester... et rien de plus ...
citation:
Et qu'on se retrouve devant une évidence qui vient d'être rappelée dans son rapport annuel par Dominique Baudis Défenseur des droits : incapacité chronique de l'État français à établir des textes législatifs clairs.(...)Voilà un travail plus utile que le registre des syndicats de copropriétaires du projet de loi Duflot.
bien obligé d'être d'accord !!!
Signature de Emmanuel Wormser 
cordialement
Emmanuel Wormser

Un souci juridique ? Pensez Ă  relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-ĂŞtre incluse dans votre contrat !

Édité par - Emmanuel Wormser le 02 sept. 2013 11:32:27


JPM
Modérateur

6671 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 22 PostĂ© - 02 sept. 2013 :  11:50:32  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM


Le doute est clair : on ne voit pas du tout en quoi un membre de l'ASL serait recevable à poursuivre un autre membre débiteur de cotisation.

L'impossibilité d'agir en Justice est une sanction pour l'ASL.

Le Juge ne saurait accueillir une demande très contestable en droit courant mais qui, en outre, se présenterait comme une voie de contournement de la sanction.

Signature de JPM 
La copropriété sereine

Emmanuel Wormser
Modérateur



14237 message(s)
Statut: Emmanuel Wormser est déconnecté

Revenir en haut de la page 23 PostĂ© - 03 sept. 2013 :  06:52:44  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
sans effectuer aucune confusion entre copro et lotissement, dès lors que le fondement de l'ASL est de nature contractuelle, je ne vois pas pourquoi un coloti ne pourrait pas agir partan du principe retenu par la Cour de cassation que « chaque copropriétaire a le droit d'exiger le respect du règlement de copropriété ou la cessation d'une atteinte aux parties communes par un autre copropriétaire, sans être astreint à qu'il subit un préjudice personnel et distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat » (Civ. 3e, 17 nov. et 14 déc. 2004, no 03-19.142; Civ. 3e, 5 juill. 2006, no 05-14.579).
Signature de Emmanuel Wormser 
cordialement
Emmanuel Wormser

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Édité par - Emmanuel Wormser le 03 sept. 2013 06:54:35

majik
Contributeur senior

808 message(s)
Statut: majik est déconnecté

Revenir en haut de la page 24 PostĂ© - 03 sept. 2013 :  09:33:12  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Continuons la comparaison qui n’est pas raison…

Le règlement de copropriété prend effet lorsqu’il est publié.

Les statuts d’une association syndicale de propriétaires ( ASA ou ASL ou autre) prennent effet lorsqu’ils sont publiés.


Le fonctionnement de la copropriété est régi par la loi et par son règlement.

Les dispositions des règlements de copropriété qui ne sont pas conformes à la loi du 10 juillet 1965 sont réputées non écrites.


Les ASP sont régies par la loi et par leurs statuts.

Les dispositions des statuts d’ASP qui ne sont pas conformes à la loi sont réputées non écrites.


Pas de comparaison possible :

- la loi organise nécessairement l’indivision d’un immeuble bâti dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes.

- la loi prévoit la faculté de regrouper des immeubles de propriété privée : « peuvent faire l'objet d'une association syndicale de propriétaires la construction, l'entretien ou la gestion d'ouvrages ou la réalisation de travaux, ainsi que les actions d'intérêt commun, en vue :
a) De prévenir les risques naturels ou sanitaires, les pollutions et les nuisances ;
b) De préserver, de restaurer ou d'exploiter des ressources naturelles ;
c) D'aménager ou d'entretenir des cours d'eau, lacs ou plans d'eau, voies et réseaux divers ;
d) De mettre en valeur des propriétés. »


Emmanuel Wormser
Modérateur



14237 message(s)
Statut: Emmanuel Wormser est déconnecté

Revenir en haut de la page 25 PostĂ© - 03 sept. 2013 :  09:39:22  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
incompréhensible... pour une petite tête mal faite comme la mienne !
Signature de Emmanuel Wormser 
cordialement
Emmanuel Wormser

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JPM
Modérateur

6671 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 26 PostĂ© - 03 sept. 2013 :  10:11:53  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM


Il y a une différence fondamentale :

La loi du 10 juillet 1965 s'applique de plein droit à tout immeuble dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes.

Elle s'applique sans nécessité d'une manifestation de volonté des propriétaires concernés, et donc sans nécessité de l'établissement du moindre document juridique : pas de règlement de copropriété et pas d'état descriptif.

Si vous allez en Corse, malgré de nombreuses régularisations depuis 1950 vous trouverez encore des " copropriétés virtuelles " en 5 à 10 lots dont les propriétaires peuvent coexister sans avoir le moindre sentiment d'être copropriétaires. Il n'existe aucune organisation sociale de l'immeuble.

Quid en ce qui concerne les associations syndicales de propriétaires ?

Depuis des siècles, il est possible qu'il y ait sur la tête d'une personne des droits (sur le bois d'une foret ou le pâturage sur un herbage commun) ou des obligations (contribuer à l'entretien de la foret) à la seule raison de sa qualité d'occupant (propriétaire ou autre) d'une maison ( comptée comme " feu ") d'une village déterminé.

Il subsiste de nos jours des situations de ce type.

Les associations syndicales forcées de propriétaires sont issues de cette institution mais elles sont constituées par une décision administrative en vertu d'une loi.

Les associations syndicales libres ne peuvent être constituées que par la volonté des propriétaires concernés. Il peut s'agit du concert initial d'un certain nombre de propriétaires. Par la suite les acquéreurs d'un bien doivent être informés que le bien comporte l'appartenance de plein droit à l'association.

Il peut s'agir aussi d'une organisation créée par un lotisseur. De la même manière les acquéreurs de lots doivent être informés que du fait de l'acquisition ils seront membres de l'ASL.

L'appartenance à une ASL implique donc une manifestation de volonté.


Signature de JPM 
La copropriété sereine

GĂ©dehem
Pilier de forums

14441 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 27 PostĂ© - 03 sept. 2013 :  11:59:31  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Il en est de même pour la copropriété !

On devient membre du syndicat (RDC/EDD ou pas) par la volonté d'acquérir un lot, comme on devient membre d'une ASL par la volonté d'acquérir une parcelle.

Que ce soit pour la loi de 65 ou ce qui découle du décret 2006, l'appartenance au groupement procède de la volonté d'acquisition d'un lot, pas de la volonté d'adhésion au groupement lui-même.

Cette adhésion au groupement est forcée, obligatoire, dépassant la volonté ou non du postulant. Sa seule volonté objective est l'acquisition d'un lot, d'une parcelle.
Son attachement au groupement n'en est que la conséquence, certainement pas l'expression d'un volonté.

(accessoireement, on peut noter chez certains, nombreux, une volonté affichée de quitter le 'groupement' tout en gardant la propriété de leur foncier ......)

Édité par - Gédehem le 03 sept. 2013 12:10:39

Emmanuel Wormser
Modérateur



14237 message(s)
Statut: Emmanuel Wormser est déconnecté

Revenir en haut de la page 28 PostĂ© - 03 sept. 2013 :  12:35:32  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
eh oui, il s'agit d'un contrat réel, attaché au fonds et pas à la personne.
Signature de Emmanuel Wormser 
cordialement
Emmanuel Wormser

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Ankou
Contributeur vétéran

1014 message(s)
Statut: Ankou est déconnecté

Revenir en haut de la page 29 PostĂ© - 03 sept. 2013 :  13:03:38  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
En résumé, la plainte individuelle d'un membre d'une ASL à l'encontre d'un autre membre pour un problème lié directement à l'association est-elle recevable oui ou non?

quelboulot
Modérateur

3447 message(s)
Statut: quelboulot est déconnecté

Revenir en haut de la page 30 PostĂ© - 03 sept. 2013 :  13:11:39  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Ankou,

citation:
Ankou Posté - 03 sept. 2013 : 13:03:38
--------------------------------------------------------------------------------
En résumé, la plainte individuelle d'un membre d'une ASL à l'encontre d'un autre membre pour un problème lié directement à l'association est-elle recevable oui ou non?


je suis ce sujet depuis son origine et ... je n'ai, à ce stade, comme élément de réponse que :

"p't'ĂŞtre ben qu'oui, p't'ĂŞtre ben qu'non"

Signature de quelboulot 
Christophe

Location - Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 - Décret n° 87-713 du 26 août 1987 - Décret n°87-712 du 26 août 1987 - Copropriété - Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 - Décret n°67-223 du 17 mars 1967

JPM
Modérateur

6671 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 31 PostĂ© - 03 sept. 2013 :  14:05:59  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM


Laissons de côté la plainte, qui est pénale.

Parlons d'une action d'un syndicataire contre un autre syndicataire ?

Une telle action est en principe recevable bien entendu. Encore faut-il connaître la nature et le contenu de la demande.

Une demande d'un syndicataire tendant à ce qu'un autre syndicataire paie la cotisation qu'il n'a pas payée en temps utile ne sera pas admise parce qu'un syndicataire ne représente pas l'association qui est seule créancière.

Mais une plainte tendant au retrait d'un panneau publicitaire implanté sur l'une des parcelles peut aboutir dès lors qu'une clause des statuts interdit les implantations de ce type.


Quant aux observations de Gedehem ? Bien sur que dans 97 % des cas on est copropriétaire parce qu'on l'a voulu.

Mais dans 3 % des cas on ne l'a pas voulu. Preuve en est que dans certains procès c'est un tiers qui a intérêt à faire constater que l'immeuble est en copropriété alors que tous les copropriétaires plaident le contraire.

Cela n'est pas possible dans une ASL. Certains acquéreurs un peu légers n'ont pas été attentifs lors de la signature de l'acte d'acquisition mais cet acte fait bien mention de l'adhésion à une ASL.


Et vous ne trouverez dans aucun acte d'acquisition d'un lot de copropriété la moindre mention d'une adhésion au syndicat des copropriétaires ni même aux dispositions du règlement de copropriété.




Signature de JPM 
La copropriété sereine

Emmanuel Wormser
Modérateur



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Statut: Emmanuel Wormser est déconnecté

Revenir en haut de la page 32 PostĂ© - 03 sept. 2013 :  14:10:29  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par JPM


Une demande d'un syndicataire tendant à ce qu'un autre syndicataire paie la cotisation qu'il n'a pas payée en temps utile ne sera pas admise parce qu'un syndicataire ne représente pas l'association qui est seule créancière.
sauf si ladite cotisation conditionne la réalisation de travaux/entretien sur équipements communs nécessaire au demandeur...
Signature de Emmanuel Wormser 
cordialement
Emmanuel Wormser

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JPM
Modérateur

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Revenir en haut de la page 33 PostĂ© - 03 sept. 2013 :  14:53:13  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

La demande est irrecevable, en tout cas mal fondée, même si ladite cotisation conditionne la réalisation de travaux/entretien sur équipements communs nécessaire au demandeur

La demande du syndicataire victime d'une inondation venant d'un fossé mal entretenu ne peut agir que contre l'ASL.

Et si l'ASL n'a pas d'argent on revient au fond du problème évoqué.

L'ASL est en tort de n'avoir pas mis à jour les statuts. Si on peut rattraper l'erreur comme indiqué plus haut, tant mieux. Elle peut à nouveau faire de recouvrements judiciaires.

Si, pour une raison quelconque, on ne peut pas rattraper le coup, il faut Ă©crire Ă  Mme Taubira, Garde des Sceaux, Place VendĂ´me Paris.

Moi je continue Ă  mettre des majuscules Ă  Garde des Sceaux mais, en haut lieu, ce n'est plus Ă  la mode.

Il y a même des voyoux que je réprouve, à écrire garde des sots

Signature de JPM 
La copropriété sereine

Emmanuel Wormser
Modérateur



14237 message(s)
Statut: Emmanuel Wormser est déconnecté

Revenir en haut de la page 34 PostĂ© - 03 sept. 2013 :  15:06:50  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par JPM


La demande est irrecevable, en tout cas mal fondée, même si ladite cotisation conditionne la réalisation de travaux/entretien sur équipements communs nécessaire au demandeur
pourquoi ?
(je sais, je suis lourd, mais là, vraiment, je ne vois pas quelle règle de procédure civile s'y oppose....)
et ok pour le reste Ă©videmment !
Signature de Emmanuel Wormser 
cordialement
Emmanuel Wormser

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JPM
Modérateur

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Revenir en haut de la page 35 PostĂ© - 03 sept. 2013 :  15:33:30  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM


Ce n'est pas vraiment une question de procédure civile.

Si l'ASL n'a pas respecté son obligation d'entretien, vous pouvez l'assigner.

Si elle n'a pas pu agir en raison de son impécuniosité, elle peut se retourner contre les propriétaires débiteurs pour être garantie par eux des indemnités qu'elle sera condamnée à vous payer.

Mais vous ne disposez d'aucune action directe contre les débiteurs. A l'extreme rigueur vous pouvez tenter d'intervenir dans l'instance en garantie contre les débiteurs mis c'est en général déconseillé.


Signature de JPM 
La copropriété sereine

Emmanuel Wormser
Modérateur



14237 message(s)
Statut: Emmanuel Wormser est déconnecté

Revenir en haut de la page 36 PostĂ© - 03 sept. 2013 :  15:38:30  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
et bien c'est là que je suis pas d'accord puisqu'on ne contracte pas seulement avec l'ASL mais aussi entre colotis adhérents...
et la question relève bien de la qualité pour agir donc de la procédure civile...
Signature de Emmanuel Wormser 
cordialement
Emmanuel Wormser

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hes
Contributeur actif

318 message(s)
Statut: hes est déconnecté

Revenir en haut de la page 37 PostĂ© - 03 sept. 2013 :  15:54:57  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de hes
Bonjour

Que de points soulevés dans cette discussion.

Une précision: la manifestation de la volonté d'adhésion des propriétaires d'un fonds immobilier inclus dans le périmètre d'une ASL
on s'en passe, sauf pour le premier propriétaires adhérant.

Si le bien immobilier a été régulièrement inclus dans le périmètre, il y reste et point final, sauf sortie dans les conditions
fixées par les statuts.

La clause de style que l'on trouve partout:
"le consentement écrit requis par l'article 5 de la loi de 1865 ( ou article 7 de l'Ordonnance) résulte de l'acte d'acquisition"
me parait un non sens juridique.

Les obligations envers une ASL sont des droits réels, comme E. Wormser l'a très justement précisé.
Par définition, ils se passent des consentements personnels, sauf pour leur constitution.

Si l'on achète un terrain en ASL ,sans le savoir, on est membre quand même.
Lorsque l'on hérite d'un bien en ASL, on est membre sans le vouloir
Si l'on refuse la succession, l'Etat, la Commune seront tenus des obligations sans l'avoir voulu.

En ce qui concerne l'action directe d'un membres contre un autre pour défaut de cotisation:

Le membre n'est pas créancier, il ne peut donc agir en recouvrement, d'accord avec JPM.

Proposition: Le coloti agit contre la mauvais payeur en réparation du dommage personnel subi en raison de l'inaction de l'ASL,
inaction provoquée par le refus du mauvais payeur de régler sa cotisation.

Autre proposition: si la contribution aux charges de l'ASL est inscrite au cahier des charges liant les co lotis entre eux:
demande d'astreinte jusqu'au paiement de la cotisation.

Cela ma parait théoriquement justifié, en pratique......

Ensuite:

La procédure de redressement judiciaire d'une ASL, j'en ai personnellement menée une une, ça marche et c'est pas une notion abstraite.

Si un coloti ne veut/peut pas payer, c'est l'exécution judiciaire à la fin du compte, redressement judiciaire ou pas.

Evidemment, l'action judiciaire suppose la mise en conformité, même tardive.
Personnellement je n'ai jamais compris cette peur concernant l'existence même de l'ASL dans l'hypothèse d'un retard de mise en conformité,
alors que l'on peut déclarer, sans menace sur son existence, une ASL plus de 75 ans après le délai d'un mois prévu par le texte !

HES

Édité par - hes le 03 sept. 2013 17:12:53

Emmanuel Wormser
Modérateur



14237 message(s)
Statut: Emmanuel Wormser est déconnecté

Revenir en haut de la page 38 PostĂ© - 03 sept. 2013 :  16:14:04  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par hes


Proposition: Le coloti agit contre la mauvais payeur en réparation du dommage personnel subi en raison de l'inaction de l'ASL,
inaction provoquée par le refus du mauvais payeur de régler sa cotisation.

Autre proposition: si la contribution aux charges de l'ASL est inscrite au cahier des charges liant les co lotis entre eux:
demande d'astreinte jusqu'au paiement de la cotisation.
ha, ouf... j'ai chancelé un instant sur mes bases
citation:

Cela ma parait théoriquement justifié, en pratique......
en pratique, ça se tente au moins car en théorie c'est possible.
Signature de Emmanuel Wormser 
cordialement
Emmanuel Wormser

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Édité par - Emmanuel Wormser le 03 sept. 2013 16:14:29

majik
Contributeur senior

808 message(s)
Statut: majik est déconnecté

Revenir en haut de la page 39 PostĂ© - 03 sept. 2013 :  16:26:19  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Théoriser des erreurs de droit, c'est pratique, ça!

Est-ce que ça volatilise les erreurs de droit?

Je doute, à lire les décisions de justice.

Et puis, la loi prescrit des dispositions, sans prévoir qu'on puisse s'y soustraire!

Ankou
Contributeur vétéran

1014 message(s)
Statut: Ankou est déconnecté

Revenir en haut de la page 40 PostĂ© - 03 sept. 2013 :  16:52:18  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par hes

Evidemment, l'action judiciaire suppose la mise en conformité, même tardive.



Donc si les statuts ne sont pas conformes, pas de possibilités ni par l'ASL, ni par un membre lésé d'ester en justice.
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