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BIBI
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 Posté - 07 oct. 2013 : 21:58:49
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Je reviens avec mes questions à propos de la" fameuse copro" de 230 lots .. avec syndic non pro .. ( je ne suis pas personnellement concerné .. n'étant pas copropriétaire ds cette résidence .. )
* Quel votre avis sur le sort d'une assignation d'un ex syndic non professionnel qui a eu le quitus pour un exercice .. ?
IL a ponctionné des fonds du plan pluriannuel (qu'il appliquait à sa façon .. sans avoir ouvert de compte spécifique ..) pour payer des malfaçons +des nouveaux travaux de réfection /toiture .. sans avoir actionné la garantie décennale , sans avoir pris de D. O.
Il refusait de délivrer copies des pièces comptables: au C.S...
Les préjudices sont estimés à 80 000 € ..
Le collectif qui veut assigner a réussi à obtenir toutes les factures et preuves ..
Sachant que cet ex syndic a pris la précaution de "virer le comptable pro .." pour signer un contrat de prestataire/Comptable à une copropriétaire .. qui a fermé les yeux ..
Elle est ensuite devenue syndic non pro .. et Ă son tour n'a pas pris de D.O. ..
Leur avocat a écrit : il n'est pas envisageable de mettre en jeu la responsabilité d'un syndic : si quitus lui a été donné ..
Merci pour vos remarques et appréciations .
Bibi
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mespres
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Posté - 08 oct. 2013 : 06:46:09
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L'avocat a raison, voter le quitus interdit toute poursuite ultérieure. |
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Posté - 08 oct. 2013 : 07:29:57
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pas tout à fait, si le syndicat n'avait pas connaissance de ces faits au moment de voter le quitus, soit parce que cela lui a été caché, soit parce que cela lui été trop difficile de l'appréhender.
de plus le quitus voté peut permettre à l'assurance pro de ne pas se substituer, mais n'interdit pas à un juge de "juger" autrement.
mais tout cela, il faut le prouver ... tout cela pour dire qu'il n'y a pas automaticité. |
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GĂ©dehem
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Posté - 08 oct. 2013 : 09:04:44
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Dans le même sens que Rambouillet ! La réponse de cet avocat est incomplete.
Ce qui met en évidence un point : que couvre le vote du "quitus" ? Quels sont les actes pour lesquels une décharge de responsabilité a été votée ?
Dans la mesure où il peut être démontré (preuves par tout moyen) que les faits dont il s'agit étaient ignorés des copropriétaires au moment de donner quitus, on peut poursuivre.
Ajout : On comprend ici toute la difficulté, dans un sens comme dans u autre.
Quels sont les actes connus, couverts par le quitus, quels sont ceux inconnus qui ne le sont pas ?
Raison pour laquelle on ne donne jamais quitus |
Édité par - Gédehem le 08 oct. 2013 09:18:11 |
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BIBI
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Posté - 08 oct. 2013 : 09:26:19
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Rambouillet : vous me remontez le moral .. car j'aide ces copains à tenter de se sortir de ce panier de crabes .. Ils sont une quinzaine , face à 200 .. mais depuis 01/2013 : ils ont pris la décision de ne plus baisser les bras et de faire bouger les choses ..
* Ils avaient obtenu la désignation d'un syndic pro provisoire ..( le mandat de l'ex syndic étant hors délai ..) suite à cette action , nouvelle A.G.. EH!bien :
* les autres ont "re"voté pour un non pro ( à nouveau sans aucune compétence .. )
Suite à cette A G ( durant laquelle les C.S. ont été de bons chauffeurs de salle !!) mais toujours aussi nuls pour le reste .. ils ont à nouveau fait du grand n'importe quoi et accumulé les fautes, les carences (en dépit de la présence de leurs 2 avocats et d'un huissier !!)
* Le collectif a assigné le syndicat :
- pour annuler cette dernière A G et résolutions ( résultats des votes non transcrits à propos des membres du bureau de séance .. - PV : non signé en A.G.- Article 42 non reproduit ..lieu d'A G : non conforme aux précisions du R C - Candidature du syndic : sans contrat .. )
Ils tentent de prouver qu'on ne peut s'improviser syndic non pro (avec 230 LOTS ), sans en avoir les compétences ..
Je reviens sur le sujet :
Effectivement le quitus porte ( me semble t'il) sur des actes dont l'A G a eu connaissance .. et dont elle a pu en apprécier les conséquences ..
Or l'ex syndic leur a menti à propos de la garantie décennale .. il a payé la 1ère réfection des malfaçons : sans rien dire à personne .. refusant l'accès aux pièces ..
* Pour le 2ème mandat d'1 an , je viens d'avoir connaissance que les
15 mousquetaires du collectif avaient refusé le quitus .. (OUF !)
puisqu'ils réclamaient la copie de l'Ass-DO .. en vain ..
Voici quelques précisions .. cette procédure est donc très certainement envisageable ..
Bonne journée à tous .
BIBI
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GĂ©dehem
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Posté - 08 oct. 2013 : 16:07:51
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Effectivement le quitus porte ( me semble t'il) sur des actes dont l'A G a eu connaissance .. et dont elle a pu en apprécier les conséquences ..
Dans ce cas toute action est vouée à l'échec.
Quitus sans doute renforcé par l'approbation des dépenses "frauduleuses" pour les 80.000 € que vous indiquez. |
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mespres
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Posté - 08 oct. 2013 : 17:27:25
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Gedehem, il faudrait savoir ! BIBI expose un cas concret, vous dites d'abord qu'il y a un espoir, puis le contraire ensuite.
L'affaire me semble mal emmanchée, reste tout de même une piste à regarder : les pièces comptables fournies aux dernières AG. Le décret comptable a-t-il été respecté ?
-Les préjudices sont identifiables via les annexes : dans la mesure où les comptes ont été approuvés, le quitus donné, je ne vois pas sur quelle base le syndic pourrait être attaqué.
-Les comptes ne sont pas clairs : Ă voir ... |
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GĂ©dehem
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7
Posté - 08 oct. 2013 : 18:23:58
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Mespres, sauf à voulir polémiquer inutilement, il faut avant toute chose bien lire les posts !
Dans l'exposé initial, il est question de "ponction sur des fonds du plan plurianuel" pour un préjudice estimé total de 80.000 € ....
1ère réponse : quand bien même quitus aurait été donné, il faut vérifier si les faits dont il s'agit étaient couverts par le quitus.
Ce à quoi Bibi précise (élément manquant de son exposé initial ):
"Effectivement le quitus porte ( me semble t'il) sur des actes dont l'A G a eu connaissance .. et dont elle a pu en apprécier les conséquences .."
D'où 2ème réponse : Quitus ayant été donné sur des faits connus, on ne peut maintenant les contester. .
Pas de quoi fouetter un chat, l'affaire étant très classique : toutes les données ne sont pas exposées dans la question.
Ce qui entraine des correctifs voire des inversions pour le sens de la réponse. |
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BIBI
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 Posté - 16 oct. 2013 : 14:28:40
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Je reviens sur ce sujet :
les copropriétaires qui ont refusé le quitus .. l'approbation des comptes .. peuvent ils (eux) mettre en cause la responsabilité du syndic ...
même si la majorité des autres a accordé quitus etc ..
Ne serait ce : que pour les factures émises et payées (sans concertation .. ni approbation à postériori .. sans aucun rapport .. )
pour des malfaçons ( suite à Gtie décennale non actionnée .. et pas de D.O. ..: ce dont ils n'avaient pas connaissance au moment de l'AG )
** Ils rencontrent leur avocat demain matin ...
Merci pour vos remarques ..
Bonne journée .
BIBI |
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GĂ©dehem
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Posté - 16 oct. 2013 : 15:35:42
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La réponse est "à priori non", ...... sauf s'ils peuvent mettre en avant un préjudice personnel distinct de celui du syndicat.
Les comptes étant approuvés à la majorité requise, dont ces 80.000 € contestés par certains, que quitus ayanty été donné à la majorité requise, dont l'acte en question ayant entrainé les 80.000 €, décisions qui n'ont fait l'objet d'aucune contestation devant le juge (les 2 mois), l'affaire est close.
Les opposants n'ont que leurs yeux pour pleurer, ce qui est la position constante et générale des opposants minoritaires qui n'ont pas obtenu satisfaction, où que ce soit ... |
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BIBI
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Posté - 16 oct. 2013 : 18:05:01
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GĂ©dehem et Rambouillet :
vous émettiez l'hypothèse (précédemment ) que cela était possible : si l'A G n'avait pas eu connaissance des faits .. et que l'on puisse le prouver ..
L'article 42 ne figurait pas sur les PV .. cela peut il jouer .. (prolongeant les délais de contestation .. ) ??
A défaut .. à quoi sert cet article .. Quand peut il être utilisé ...
Néanmoins : Merci pour vos réponses .. et celles à venir .. sur ce dernier point ..
BIBI |
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Posté - 16 oct. 2013 : 18:58:16
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cet article ne peut entacher de nullité l'AG, mais supprime de fait le délai de 2 mois pour les assignations, puisque vous n'etes pas censé avoir été averti de ce délai. Donc si vous réclamez après 3 mois, le juge peut tout à fait déclarer recevable votre demande sous le prétexte de l'absence de cet article 42 |
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BIBI
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Posté - 16 oct. 2013 : 20:12:07
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Merci Rambouillet de développer le principe d'application de l'art 42 , en cas d'omission ..
Je tente de trouver des arguments,pour que le syndicat puisse enfin réaliser que l'on ne peut s'improviser syndic dans une une copro de 235 lots .. sans en assumer les conséquences un jour ou l'autre ..
L'assignation en responsabilité du syndic ( en dernier recours ) est le seul moyen de faire comprendre au syndicat , qu'il y a un code , des règles .. et que pro ou non pro , un syndic ne peut s'en affranchir impunément .
Je vais essayer de trouver des jurisprudences .. car j'accompagne le collectif chez l'avocat demain ..
et combien j'aimerais soutenir ces copropriétaires , courageux .. face à 215 "fous furieux " ..
à suivre, merci et bonne soirée .
bibi.
PS : Ă la limite le syndicat est aussi responsable et coupable de donner quitus ..
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vazy
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Posté - 16 oct. 2013 : 20:17:31
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citation: l'ex syndic leur a menti
Si il y a des preuves de cela alors on ne peut pas prétendre que l'AG a donné quitus en connaissance de cause...
Reste Ă prouver le mensonge, la dissimulation etc... |
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BIBI
Contributeur vétéran
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14
Posté - 16 oct. 2013 : 22:56:07
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LES preuves :Il a payé les réparations des malfaçons .. puis la 2ème commande de nouvelle réfection en ponctionnant sur les fonds prévus au titre du plan pluriannuel .il n'a jamais ouvert de compte spécifique.. n'a jamais produit le décompte réel :TOTAL ADF , par rapport au Total dépensés pour les travaux votés et réellement effectués ..
* Il n'a jamais tenu compte des sommes non utilisées revenant aux copropriétaires vendeurs ..
Il refusait l"accès aux pièces ( personne n'a jamais eu copie des devis .. et mm des factures .
Sur le compte courant des sommes forfaitaires voyagent vers un compte livret sur lequel il virait en début de trimestre tous les excédents ( ADF /charges courantes et ADF / Plan pluriannuel , votés forfaitairement .. sans référence à des devis estimatifs .. )
Certains tvx votés n'ont jamais été effectués .. certains ( seulement) partiellement ..
Pour pouvoir effectuer toutes ces manoeuvres, il avait pris la sage précaution de "virer le comptable professionnel " et a signé un contrat de prestataire à une copropriétaire ( soit disant comptable ..) qui est actuellement dans la ligne de mire de l'ordre des experts comptables .. Elle ne pouvait établir les bilans .. faitre toutes les opérations en facturant ses prestations en nom propre .. sans faire avaliser la compta par un expert ou commissaire aux comptes !!
Le sac de noeuds !!
Quand cet ex syndic a réalisé qu'il allait être "épingle" il a pris du recul .. et n'était mm plus au C.S ..
Mais la cop /comptable a repris le "flambeau" !!!!
Cette comptable prétendait sur son CV avoir le : BSEC ( selon elle = Brevet supérieur d'études comptables .. )
or BSEC = Brevet supérieur d'études commerciales !!! )
Affaires Ă suivre ..
Bonne soirée .
BIBI |
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BIBI
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15
Posté - 17 oct. 2013 : 19:55:22
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Pour information :
Suite au RDV avec l'avocate :
Il ressort que l'article 42 ne figurant pas sur le PV : en dépit du quitus donné par une grande majorité du syndicat ..:
- les opposants et absents pourront solliciter l'annulation des AG précédentes et assigner les ex syndics ( 2009 à 2013 )
* L'absence de reproduction de l'ART 42 sur le PV , fait partie des exceptions au délai de 2 mois .. comme, plus généralement pour le non respect des formalités substantielles ..
Bien que les juges tendent à limiter au maximum les hypothèses permettant de contester les décisions d'A G au delà des 2 mois .
Bonne soirée .
BIBI
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andre78fr
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16
Posté - 17 oct. 2013 : 21:19:59
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BIBI
Contributeur vétéran
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17
Posté - 18 oct. 2013 : 06:50:24
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Certes, andré78fr, nous avions déjà étudié cet arrêt à propos de l'absence partielle ( des 2 dernières lignes ..)de l'article 42 ..
Au final, c'est un arrêt plus récent qui sera invoqué ( Cass-civ , 3ème ch , du 7.09.2011,n°10 18312 )
bien entendu : ne concernera que les opposants ou défaillants ..
Les exceptions au délai de 2 mois , demeurent : comme pour l'absence de reproduction de l'art.42 et plus généralement le non respect des formalités substantielles ..
Dans notre cas = en plus de l'absence de l'art.42 , nous avions constaté :
- pas de résultats des votes pour l'élection du bureau de séance ..
Il y aura demande d'annulation des AG :2010 et 2011 , et en parallèle l'implication/ responsabilité des 2 ex syndics (préjudices : 80 000 e ( travaux payés 2 fois - faute d'avoir actionner décennale et pas de D.O. )avec des factures payées avec les fonds du plan pluriannuel ( prévus,votés et payés pour d'autres chantiers .. )
Merci aux contributeurs .
Bibi |
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JPM
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Posté - 18 oct. 2013 : 14:34:53
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Il est indiqué que le collectif a assigné le syndicat.
Il n'y a pas de collectif en copropriété. Cette action ne peut prospérer que si les quinze copropriétaires constituant ce collect ont assigné le syndicat à titre individuel et distinctement.
Par ailleurs, si l'on s'en tient Ă vos indications, il conviendrait sans aucun doute d'assigner les membres du conseil syndical ou certains d'entre eux.
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Posté - 18 oct. 2013 : 17:05:36
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jpm, pourquoi assigner le CS ou certains d'entre eux ?  |
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JPM
Modérateur
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Posté - 18 oct. 2013 : 18:53:01
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citation: jpm, pourquoi assigner le CS ou certains d'entre eux ?
Je n'ai écrit " assigner le CS " qui ne peut pas être assigné.
J'ai Ă©crit " les membres du CS ou certains d'entre eux ".
Pourquoi ? Parce que dans cette affaire, comme dans bien d'autres, il semble que le CS ne s'est pas beaucoup occupé de la sauvegarde des intérêts du syndicat.
La mode est à renforcer les pouvoirs de gestion du CS, plutôt qu'à assurer la formation des membres du CS et organiser sérieusement le contrôle des affaires du syndicat.
La logique est donc de renforcer aussi la possibilité de sanctionner les attitudes abusivement laxistes.
Il est vrai que les conseillers syndicaux ne sont pas des spécialistes de la copropriété mais il y a des affaires qui relèvent seulement de la compétence du père de famille avisé .
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ASSIGNATION EX SYNDIC 
