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 Posté - 31 oct. 2013 : 12:50:22
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andre78fr :" Pour JPM (et vous) ça se répartit entre les copropriétaires à la date de l'AG qui a décidé, pour moi ou JB22 c'est la date de la vente qui compte..."
andre78fr : JB22 n'a jamais écrit cela !!
Vous ne comprenez pas l'article de loi qui est TRES clair sur l'affectation des fonds immédiat aux copros suivant l'EDD au moment du vote de l'AG ET non à celui postérieur à la vente. Ce qui signifie que ce sont bien les copros à la date de l'AG qui devront recevoir le produit de la vente. |
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andre78fr
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 42
 Posté - 31 oct. 2013 : 13:13:03
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Vous mélangez tout, évidemment qu'on utilise l'EDD et les tantièmes antérieurs à la vente ; l'acheteur ne va pas toucher une quote-part de cette vente !
Je maintiens mon propos : l'imparfait dans cette phrase de l'article 16 se justifie par le fait que les parties communes n'existent plus une fois vendues.
L'esprit des textes c'est que le questionnaire notaire fonctionne comme un solde de tout compte et le syndic ne court pas après les vendeurs.
Relisez donc les propos de JB22 ou de Ribouldingue dans la discussion citée un peu plus haut.
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pastis32
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43
Posté - 31 oct. 2013 : 15:17:08
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bonjour messieurs , je suis un peu perdu , je ne veux absolument pas envenimer les choses , mais , vos propos sont legerement differents les uns des autres , quel est celui que je peux prendre pour etre sûr d'etre credible aupres de mon syndic , si j'ai bien compris le montant de la vente doit etre reparti par le syndic des qu'il est en sa possession tout le reste peut interesser d'autres intervenants sur le forum sur ce sujet , mais c'est dans l'immediat une reponse sûre dont j'ai besoin , j'espère que vous comprendrez que mon raisonnement n'est en rien agressif
cordialement |
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andre78fr
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44
Posté - 31 oct. 2013 : 15:25:58
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En fait la discussion porte sur un cas particulier où certains copropriétaires auraient vendu leur lot entre la date de l''AG qui a décidé cette vente et le moment où elle est effective...
Nous sommes à peu près unanimes pour rappeler les termes de l'article 16 et dire que le syndic doit répartir immédiatement le produit de la vente :
citation: Article 16-1
Les sommes représentant le prix des parties communes cédées se divisent de plein droit entre les copropriétaires dans les lots desquels figuraient ces parties communes et proportionnellement à la quotité de ces parties afférentes à chaque lot.
La part du prix revenant à chaque copropriétaire lui est remise directement par le syndic et ce, nonobstant l’existence de toute sûreté grevant son lot.
(...)
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Posté - 31 oct. 2013 : 16:41:20
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pastis32 : c'est simple, le syndic doit répartir le produit de la vente en créditant les copros suivant leur quote-part.
Si les copros actuels sont les mêmes que la jour de l'AG qui a décidé de cette vente, tout va bien pour vous.  |
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Posté - 31 oct. 2013 : 17:37:04
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pastis on le redit donc : le produit de la vente doit être rétrocédé (en espèces sonnantes et trèbuchantes) dès la vente, aux copros à la date de la dite vente et ce en fonction des tantièmes généraux; débiteur y compris |
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JB22
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47
Posté - 31 oct. 2013 : 20:30:24
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Rambouillet confirme ce qu'il a toujours dit, et que j' ai toujours dit n' en déplaise à Monsieur JPM.
Une A.G. décide de la vente d' une partie commune, les copropriétaires ayant décidé de cette vente sont toujours copropriétaires de parties communes, s'ils vendent avant la réalisation de la vente ils ne n'ont plus de parties privatives ni de quote-part de parties communes au moment de la vente, ils ne peuvent donc rien "céder", au sens de l' article 16, puisqu'ils ne possèdent plus rien.
Une A.G. décide de travaux, ce sont les copropriétaires au moment de la réalisation qui seront redevables de leur quote-part des dits travaux. C'est une des raisons d' être de l' état daté.
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Gédehem
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Posté - 31 oct. 2013 : 21:42:47
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Pardon de ne pas partager cet avis mais celui de JPM.
L'acte par lequel le syndicat décide de vendre une partie commune ou privative est pris par une décision d'AG.
C'est cette décision, à la date où elle a été prise, qui s'impose à ceux qui sont alors membre du syndicat.
Comme pour la modification du RDC, l'enregistrement par acte authentique quelques semaines ou mois plus tard est dans effet sur l'opposabilité de l'acte pris par l'AG, sur la liste des copropriétaires à qui il est opposable.
L'affaire des travaux n'a rien à voir ici : un texte spécifique organise la chose.
Pas dans le cas de la perte la qualité de membre (vente, mutation), pas dans une modification RDC.
Ce sont les membres du syndicat à la date de l'AG ayant pris la décision de vendre qui ont droit à la part qui leur revient. Qu'ils aient ensuite perdu cette qualité est sans effet. |
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Posté - 01 nov. 2013 : 10:49:53
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JB22 : vous faitres erreur en mélangeant travaux votés et vente de parties communes adoptées par une AG par les membres du syndicat indivis au moment de ce vote.
Cette décision du SDC est comme un compromis de vente !! on ne change pas le ou les vendeurs et l'acheteur qui ont " signés " ce compromis au moment de la signature de l'acte authentique !!
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pastis32
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Posté - 01 nov. 2013 : 18:11:08
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bonsoir , encore merci , donc , pour nous tout est clair et net
passez un bon WE |
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Posté - 02 nov. 2013 : 08:39:09
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citation: Ce sont les membres du syndicat à la date de l'AG ayant pris la décision de vendre qui ont droit à la part qui leur revient. Qu'ils aient ensuite perdu cette qualité est sans effet.
c'est une affirmation à laquelle je n'adhère pas .... car la décision de "mise en vente" n'est pas la décision de vendre. Si on parle de la résolution acceptant les modalités du "compromis de vente", c'est une autre chose.
rappelez vous pastis, cette vente entraine aussi modification du RdC, de l'EDD et des tantièmes généraux, voir des clés de répartition concernés...
PS : en relisant votre premier message : cet appartement était-il réellement une partie commune ou une partie privative commune (genre logement de gardien...) ? Cette partie n'était-elle pas décrite dans l'EDD, n'avait-elle pas des tantièmes (qui ne servaient pas ...) ? |
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Posté - 02 nov. 2013 : 12:18:38
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vus sur le net, avocat spécialisé :
VENTE DE PARTIES COMMUNES ET REPARTITION DU PRIX DE VENTE
Par thierry.guilleminet le 03/06/13
Dernier commentaire ajouté il y a 2 semaines
Il arrive assez fréquemment que le syndicat de copropriété vende des parties communes, par exemple la loge de la gardienne, ou des combles ou une partie de couloir enclavé entre divers lots appartenant au même copropriétaire.
Il est également de pratique assez courante qu'à la suite de ces ventes l'assemblée générale soit saisie d'une résolution tendant à affecter le prix de la vente à l'exécution de travaux en parties communes, voire à constituer une provision pour travaux futurs, ou autre affectation excluant le versement immédiat du prix de vente.
Or cette pratique, qui frustre les copropriétaires du versement d'une quote-part du prix de vente, ne correspond pas aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965.
En effet l'article 16 - 1 dispose que:
« les sommes représentant le prix des parties communes cédées se divisent de plein droit entre les copropriétaires dans les lots desquels figuraient ces parties communes et proportionnellement à la quotité de ces parties afférentes à chaque lot.
La part du prix revenant à chaque copropriétaire lui est remise directement par le syndic, et ce nonobstant l'existence de toute sûreté grevant son lot. »
Il ressort donc de ce texte que :
* le prix de vente, qui est versé au syndic doit être directement remis par celui-ci aux copropriétaires, ce qui exclut toute affectation à des travaux votés par la copropriété ou à une provision quelconque, et même l'inscription de la quote-part du prix de vente de chaque copropriétaire en crédit sur son compte de charges : il faut une remise, c'est-à -dire un versement.
En pratique l'inscription en crédit sur le compte de charges pourra convenir, sauf si le prix de vente est important et représente plusieurs termes de provisions sur charges, auquel cas seule la remise d'un versement global satisfait au voeu de la loi.
* La formule « dans les lots desquels figuraient ces parties communes » est peu explicite, les parties communes, le plus souvent, ne sont pas « dans » un lot de copropriété, et d'autre part si cela se produit, comme, par exemple, une aliénation portant sur l'emprise d'un conduit de cheminée ou d'un important mur porteur, cela ne signifie certainement pas que le prix de vente doive être versé au seul propriétaire du lot.
En fait le critère de répartition est la quote-part indivise de parties communes : il faut rappeler que les copropriétaires sont tous propriétaires indivis des parties communes en proportion de leurs tantièmes de parties privatives, c'est la raison pour laquelle le prix de vente n'appartient pas au syndicat des copropriétaires, mais appartient indivisément à l'ensemble des copropriétaires, ce qui justifie qu'il doive leur être reversé directement.
Cela entraîne également que lorsqu'il existe des parties communes spéciales par bâtiment, le prix de vente d'une partie commune spéciale, c'est-à -dire se trouvant dans l'un des bâtiments, se répartit entre les seuls copropriétaires titulaires de droits dans ces parties communes. (CA Besançon, 30 juin 1995 Jurisdata N°1995 - 043967)
L'existence des parties communes spéciales entraîne également une spécialisation du vote sur l'aliénation des parties communes : celui-ci est réservé aux seuls copropriétaires du bâtiment concerné. (Cf « Parties communes spéciales et assemblées particulières en copropriété » , publication du 26/03/2013)
Les dispositions de l'article 16 - 1 sont d'ordre public, aux termes de l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965, il ne peut y être dérogé par une clause du règlement de copropriété ni par une résolution d'assemblée générale.
Un copropriétaire ayant voté contre une résolution décidant d'une affectation autre que celle prévue par l'article 16 - 1 peut donc saisir le tribunal de grande instance pour faire annuler la résolution de l'assemblée générale et ordonner la remise directe de sa quote-part du prix de vente.
En conclusion après la vente d'une partie commune et la perception du prix de vente par le syndic il n'y a pas lieu de tenir un débat sur le sort du prix de vente et de prendre une décision de l'assemblée générale à ce sujet : la loi doit s'appliquer et le prix de vente être réparti par le syndic entre les copropriétaires en fonction de leur quote-part de parties communes, générales ou spéciales.
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Édité par - philippe388 le 02 nov. 2013 12:21:27 |
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JPM
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Posté - 02 nov. 2013 : 18:13:48
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Je suis en total désaccord avec l'avis de Me Guilleminet.
Le texte indique effectivement : " La part du prix revenant à chaque copropriétaire lui est remise directement par le syndic "
Il est exact qu'à défaut d'affectation votée d'une manière ou d'une autre par l'assemblée, le syndic doit établir des chèques pour régulariser la situation.
Pour le reste, si un certain nombre de copropriétaires n'envisagent de voter pour la vente qu'en raison de l'occasion de financer sans difficulté un chantier quelconque, il est évident qu'ils ne voteront pour la vente que s'ils ont préalablement ou simultanément l'assurance formelle d'avoir satisfaction sur ce point.
Une première solution est d'inscrire à l'ordre du jour en premier point la création d'un fonds de prévoyance de nn € (équivalent au prix envisagé) sous condition suspensive de réalisation de la vente.
Ensuite est inscrite la vente elle-même.
Si les deux résolutions sont adoptées, le syndic effectue les deux opérations de crédit et débit comme indiqué plus haut ;
Il est possible, mais rare, que la première soit rejetée et la seconde adoptée.
Il est possible que la première soit adoptée et la seconde rejetée. Ce rejet rend sans effet la première décision puisque la condition n'est pas réalisée.
Dans ce cas on ne peut pas invoquer une quelconque illégalité quand la première décision a été adoptée. Il y a simplement paiement par compensation.
En général ce type d'opération fait l'objet de discussions préalables et on parvient vite à une conclusion : soit rejet de la vente, soit montage satisfaisant.
Mais, de toute manière, ce qu'a voulu le législateur c'est que le prix ne dorme pas pendant des mois sans emploi dans l'intérêt des copropriétaires.
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Posté - 02 nov. 2013 : 20:16:18
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JPM : "Il y a simplement paiement par compensation."
Quel est le t'exte de loi la dessus ???
JPM : "Mais, de toute manière, ce qu'a voulu le législateur c'est que le prix ne dorme pas pendant des mois sans emploi dans l'intérêt des copropriétaires."
???? il est gentil le législateur Mais votre affirmation n'a rien de juridique.
JPM : je suis copropriétaire et j'ai besoin de la totalité de ma quote-part que le SDC DOIT obligatoirement me verser, ET je désire donc souscrire un emprunt bancaire pour régler cet appel de fonds de charges travaux.
Le SDC n'a aucun droit de m'imposer une autre solution : une compenseation qui sort ici de nulle part ! Je subis donc un préjudice financier certain. Il s'agit d'un abus de majorité.
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Viviane
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Posté - 03 nov. 2013 : 03:42:12
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En fait si je comprends bien JPM n'est pas vraiment en désaccord avec Mr Guillemet, il a trouvé l'astuce pour résoudre en partie le problème.. Il propose
Résolution 1 :L'ag décide d'abonder un fonds prévoyance de 50000 euros sous réserve que la loge du gardien soit vendue au moins 50000 euros
Résolution 2 L'ag décide de vendre la loge du gardien au prix minimum de 50000 euros.
cas 1: AG dit OUI à 1 et NON à 2: pas de vente et donc pas de fonds prévoyance
cas 2 :AG dit Non à 1 et oui à 2 : on vend et pas de fonds prévoyance. On redistribue le prix de la vente.
cas 3 :AG dit OUI à 1 et OUI à 2: on vend. On met le prix de la vente au crédit des comptes copros. Et le même jour on met au débit le fonds prévoyance. Pas de chèque à faire sauf si on a vendu plus cher qu'espéré...
Ceux qui ne veulent vendre que si ça sert à abonder un fonds, voteront NON à la vente si le fonds est refusé..
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Posté - 03 nov. 2013 : 07:40:19
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citation: Ceux qui ne veulent vendre que si ça sert à abonder un fonds, voteront NON à la vente si le fonds est refusé..
Pas sur, l’appât du gain ....  |
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Viviane
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Posté - 03 nov. 2013 : 13:16:10
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Effectivement, c'est une donnée non négligeable à prendre en compte...
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JB22
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Posté - 03 nov. 2013 : 13:37:11
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Viviane, JPM qui c'est planté sur toute la ligne a bien besoin de votre soutien.
On ne gère pas, légalement, une copropriété par une "astuce", pour contourner la loi.
Un point reste en suspend, le bénéficiaire de la vente par le syndicat.
Un copropriétaire qui a vendu ses parties privatives et les parties communes indivis qui vont avec, et qui en a perçu le prix, n'est pas "vendeur" lors de la vente par le syndicat, il ne peut donc, à nouveau, en percevoir le prix. |
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Posté - 03 nov. 2013 : 16:08:34
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ce qui interresse JPM est de toucher des honoraires sur ces travaux futurs !! un vieux reflexe de syndic  voir passer 50 000 € à distribuer immédiatement aux vendeurs sans rien toucher au passge !! trop dur !!!! |
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Viviane
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Posté - 03 nov. 2013 : 16:29:47
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JB22: j'ai employé le terme d'"astuce", mais pour moi c'est pas négatif.
J'ai cherché à comprendre ce que disait JPM parce que on risque d'ici un ou 2 ans, (à mon grand regret, mais c'est une autre histoire) de se trouver face à des gens qui veulent, poussés par le syndic vendre une partie commune pour payer des travaux qu'on sera obligés de faire.
Or, la loi ne pourra jamais prévoir tous les cas de figure. Et dans la solution de JPM, la loi n'est absolument pas contournée ni détournée, juste complétée: si la majorité veut vendre pour récupérer de l'argent, la majorité refuse d'approuver le fonds de prévoyance, c'est tout.
Mais ça peut permettre d'éviter de se retrouver à abonder un fonds de prévoyance à une hauteur qu'on a pas les moyens de payer alors que la vente est refusée.
On a utilisé le même genre d'"astuce" chez nous y'a quelques mois:
- on devait approuver des comptes travaux pour lequels on avait un trop-payé de 24000 euros. Problème: ce trop payé n'est pas en banque, il a été entièrement dépensé par l'ancien syndic. Que faire? Le nouveau syndic ne peut tout simplement pas rendre l'argent aux copros.
Donc:
- résolution 1 : on approuve ces comptes. Une chose de faite (ils dataient de 2010....). Le syndic met la somme au crédit des comptes copros.
- résolution 2 : On vote une avance du même montant. Qui est mise au débit des comptes copros... en attendant d'avoir fini le bilan des malversations de l'ancien syndic, et décidé si on le poursuit. A ce moment là , on décidera ce qu'on fait de cet argent.
citation: Un point reste en suspend, le bénéficiaire de la vente par le syndicat.
Un copropriétaire qui a vendu ses parties privatives et les parties communes indivis qui vont avec, et qui en a perçu le prix, n'est pas "vendeur" lors de la vente par le syndicat, il ne peut donc, à nouveau, en percevoir le prix.
Là , je suis plutôt d'accord avec vous JB22.
Je crois que dans la discussion il a été perdu de vue que le montant de la vente est aussi tout simplement un produit pour le syndicat.
De la même façon que désormais c'est celui qui est propriétaire à la date d'exigibilité des appels (et non à la date du vote des travaux ) qui paye les appels, logiquement du moins à mon sens, c'est celui qui est propriétaire, au jour de l'encaissement du produit par le syndicat, qui voit le produit crédité sur son compte. Sinon, c'est une grosse galère: faut il rendre au copro qui ne l'est plus mais l'était au moment du sinistre l'indemnisation de l'assurance pour des dégâts en partie commune? Voire: faut-il verser le montant d'un loyer à celui qui était copro quand l'AG a décidé de mettre en location?
Donc dans le cas d'une vente, l'argent versé au syndicat, est redistribué aux membres du syndicat, donc à celui qui est copro au jour de la vente définitive
S'il y a vente de lots entre la décision d'AG de vendre une partie commune et la vente définitive, il appartient au vendeur de négocier le prix de son bien en fonction de ça. Tout comme lorsque des travaux ont été votés et les appels exigibles après l'acte de vente définitif.
Après, la loi est muette sur qui touche cet argent en cas de vente, rien de précis ni dans un sens ni dans l'autre... du moins à ce que j'ai trouvé...
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Édité par - Viviane le 03 nov. 2013 18:03:28 |
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Sujet |
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vente d'une partie des parties commune 
