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Viviane
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 Posté - 03 nov. 2013 : 16:43:41
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On peut aussi, pour faire plaisir à ceux qui veulent un chèque, procéder ainsi  :
- le syndic fait un chèque de 1000 € (sa quote part de la vente) à Trucmuche
- Trucmuche fait un chèque de 1000€ (sa quote part du fonds voté, qu'il a emprunté à sa banque...) au syndic.
Bref, c'est pas plus abusif de voter
- OK, on vend, mais on en profite pour entretenir l'immeuble
que de voter
- OK, on vend pour remplir les poches des copros, notamment les bailleurs qui le plus souvent ont l'oeil rivé sur leur marge de profit... et se contrefichent de l'état général de l'immeuble, puisqu'ils n'y habitent pas... |
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Posté - 03 nov. 2013 : 19:51:07
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viviane : attention aux mélanges !! Une histoire de solde de fonds travaux disparus n'a rien à voir avec le sujet.
Ne mélangez pas non plus vote de travaux et appel de fonds aux copros dans les lieux ET vente d'une partie communes et distribution des fonds directement aux copros, ou encore une indemnisation d'assurance !
Le produit de la vente n'est PAS un produit pour le syndicat !!! ces fonds appartiennent aux copropriétaires INDIVIS sur les parties communes à hauteur de leur tantièmes c'est pourquoi LA LOI exige le versement immédiat AUX COPROS !! Qu'il soit d'ailleurs bailleurs ou non, ce 'nest pas le débat.
Cette histoire d'appel de fonds travaux votés en même temps que la distribution des fonds de la vente est pourtnat simple à régler. le SDC n'a pas à se servir directement de ses fonds.
Le syndic verse la quote-part aux copros ET exécute la décision de l'AG sur ces travaux votés en appelant les fonds aux copros. Le choix des copros est alors simple, ils paient cet appel avec les fonds qu'il désirent, cela ne regarde en rien le SDC !!!
Ou est donc le problème soulevé par JPM, et une grande partie des syndics ??? Chaque copro est libre de payer avec les fonds reçus de la vente de la loge, avec l'héritage de la grand-mère, ou d'un emprunt bancaire !!!
La vente et la distribution des fonds ET des travaux votés n'ont rien à voir ensemble, c'est ce que dit cet avocat ! |
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Viviane
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63
Posté - 03 nov. 2013 : 20:25:38
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lisez philippe, lisez les posts en entier et soigneusement, avant d'y répondre (à côté...). Bref, essayez de débattre, pas combattre.... ...Je crois que je vais définitivement arrêter de lire vos posts... tant pis pour les 10% de vrais infos qu'on y trouve... c'est comme chercher une aiguille dans une botte de foin, trop fatiguant... |
Édité par - Viviane le 03 nov. 2013 20:39:27 |
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Posté - 03 nov. 2013 : 20:41:53
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viviane : quel combat ????
Vous n'avez pas l'air de supporter la contradiction, et dans ces derniers post vous mélangez beaucoup de choses, qui n'ont pas de rapport entre elles, et surtout qui ne sont pas justes,: un fonctionnement anormal de la copropriété et sans respect des textes de loi. !!
Tant pis si vous n'aimez pas mes propos, rien ne vous oblige à les lire.
Je lis les votres soigneusement et j'y réponds, c'est aussi le but de ce forum, n'est il pas ! La contradiction est de mise.
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Viviane
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65
Posté - 03 nov. 2013 : 20:49:04
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Allez, je peux pas m'empêcher, quand même...
citation: Le produit de la vente n'est PAS un produit pour le syndicat !!!
Si ce produit n'est pas un produit... pas non plus une charge évidemment... c'est quoi??? Un ovni? C'est où dans le plan comptable, les ovnis? |
Édité par - Viviane le 03 nov. 2013 20:56:31 |
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Viviane
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66
Posté - 03 nov. 2013 : 20:52:49
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citation: Je lis les votres soigneusement
Au vu de vos réponses, qui montrent que vous n'avez rien compris à ce que j'écris, (et c'est pareil pour ce qu'écrivent les autres) raison pour laquelle je refuse de m'échiner à répondre à la plupart de vos remarques, y'a deux choix:
- vous ne lisez pas soigneusement
OU
- vous n'êtes pas capable de comprendre.
Donc j'en déduis que vous ne lisez pas soigneusement...
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Édité par - Viviane le 03 nov. 2013 20:59:10 |
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JB22
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Posté - 03 nov. 2013 : 21:06:55
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Viviane, il faut aussi lire les posts en entier.
Quand philippe388 et moi-même parlons de travaux, nous faisons allusion à des situations similaires ce qui ne veut pas que ces opérations soient liées.
L' avocat n' a pas répondu à deux questions qui ne lui ont peut-être pas été posées:
-L'affectation du prix de la vente aux copropriétaires au moment de la décision d' A.G. ou aux vendeurs à la réalisation de l' acte.
-Sur la position de JPM: "Dans le cas de vente d'une partie commune, il n'y a pas de questionnaire notaire".
J' ai répondu à ces deux questions et mes réponses ne varient pas. |
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Viviane
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68
Posté - 03 nov. 2013 : 21:35:07
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citation: Quand philippe388 et moi-même parlons de travaux, nous faisons allusion à des situations similaires ce qui ne veut pas que ces opérations soient liées.
Ce qui veut dire? Désolée mais j'ai beau lire, je comprends pas cette phrase.
En gros, on est tous d'accord, le produit de la vente ne peut être affecté directement aux travaux. Point.
Qui dit le contraire? Même JPM ne dit, au final, pas le contraire si on regarde son exemple de près. Alors quel est l'intérêt de revenir là -dessus comme le fait Philippe 388?
Si on envisage de vendre pour financer des travaux, on fait donc deux résolutions différentes, une pour les travaux, l'autre pour la vente. A l'AG de décider si elle en approuve une, deux , ou aucune. Si l'AG approuve les deux, y'a 2 opérations comptables, c'est tout. Et y'a rien d'illégal.
citation: L' avocat n' a pas répondu à deux questions qui ne lui ont peut-être pas été posées:
-L'affectation du prix de la vente aux copropriétaires au moment de la décision d' A.G. ou aux vendeurs à la réalisation de l' acte.
Ben non, y'a pas la réponse dans ce que dit l'avocat. Et personnellement j'ai rien trouvé de probant dans la loi. Mais je suis d'accord avec vous.
citation: -Sur la position de JPM: "Dans le cas de vente d'une partie commune, il n'y a pas de questionnaire notaire".
Là , je sais pas, je connais rien aux questionnaires des notaires, donc j'ai pas prêté attention à ce point..
Mais,
- si la vente de la partie commune n'est pas conclue avant la cession du lot, que pourrait on écrire dans ce questionnaire? Personne ne sait combien on vendra un bien avant la vente définitive.(une promesse de vente pouvant être rompue).
- si la vente est conclue avant la cession du lot, le produit revient immédiatement au copro en titre, que ce soit une ligne au crédit ou un chèque, selon les cas..L'acheteur ne perçoit pas un centime, alors pour quel motif le syndic devrait-il l'écrire?
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Édité par - Viviane le 03 nov. 2013 22:13:38 |
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JB22
Pilier de forums
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Posté - 03 nov. 2013 : 22:53:54
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Viviane, l' état daté est un document établi par le syndic en application de l' article 5 du décret, à la demande du notaire.
Il comprend trois parties, et indique
1° Les sommes pouvant rester dues, pour le lot considéré, au syndicat par le copropriétaire cédant.
2°Les sommes dont le syndicat pourrait être débiteur, pour le lot considéré, à l' égard du copropriétaire cédant.
3° Les sommes qui devraient incomber au nouveau copropriétaire, pour le lot considéré.
L' état daté ne se limite donc pas aux opérations de vente de parties communes ou à la création d' une avance travaux.
Quelque soit le vendeur, syndicat ou copropriétaire, l' acquéreur à droit aux mêmes informations donc à l' état daté. |
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Viviane
Pilier de forums
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70
Posté - 03 nov. 2013 : 23:09:39
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citation: Il comprend trois parties, et indique
1° Les sommes pouvant rester dues, pour le lot considéré, au syndicat par le copropriétaire cédant.
2°Les sommes dont le syndicat pourrait être débiteur, pour le lot considéré, à l' égard du copropriétaire cédant.
3° Les sommes qui devraient incomber au nouveau copropriétaire, pour le lot considéré.
Ok, merci de l'info, JB22 (vu que je suis pas syndic bénévole, ça m'a jamais vraiment intéressée)
Mais du coup, vous mettriez où les infos sur une vente pas encore conclue?
Dans le 2° sans doute? Mais quelle somme mettre?
Il me semble que l'information de l'acheteur sur ce point est valablement assurée par les 3 derniers PV d'AG . Si la décision de vendre est plus ancienne et que la partie commune n'est pas encore vendue,y'a un vrai problème.... |
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Posté - 04 nov. 2013 : 09:03:35
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viviane : "- vous n'êtes pas capable de comprendre."
attention à vos propos insultants, viviane !!! |
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JB22
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Posté - 04 nov. 2013 : 09:23:03
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Viviane: L' état daté doit être rempli par le notaire à l' occasion de toute mutation et non pas seulement à l' occasion d'une mutation d' une partie commune.
Les P.V. des trois dernières A.G. doivent être demandés par l' acquéreur, il n' y aucune obligation de les fournir s 'ils ne sont pas demandés.
Il existe une annexe à la troisième partie de l' état daté.
Il est précisé, dans le décret, que " le syndic indique, même d' une manière approximative..." dans le cas de la vente d'une partie commune il doit mentionner le prix minimum prévu dans la résolution. |
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Posté - 04 nov. 2013 : 09:39:39
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je suis tout à fait d'accord avec JB22, l'état daté est obligatoire car il est normal que l'acquéreur connaisse les charges exigibles attaché à ce lot et pour cela, il faut qu'au préalable à la vente, celui ci ait été détaché en lot avec ses tantièmes.
citation: 3° Dans la troisième partie, le syndic indique les sommes qui devraient incomber au nouveau copropriétaire, pour le lot considéré, au titre :
a) De la reconstitution des avances mentionnées aux articles 26-6 et 45-1 et ce d'une manière même approximative ;
b) Des provisions non encore exigibles du budget prévisionnel ;
c) Des provisions non encore exigibles dans les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel.
Dans une annexe à la troisième partie de l'état daté, le syndic indique la somme correspondant, pour les deux exercices précédents, à la quote-part afférente au lot considéré dans le budget prévisionnel et dans le total des dépenses hors budget prévisionnel. Il mentionne, s'il y a lieu, l'objet et l'état des procédures en cours dans lesquelles le syndicat est partie. |
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Viviane
Pilier de forums
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74
Posté - 04 nov. 2013 : 11:05:04
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Attendez, là j'ai dû mal m'exprimer ou mal comprendre votre question, JB22, parce qu'on mélange deux choses.
- l'état daté pour l'acquéreur du lot de Mr Dushmoll doit il contenir l'info concernant la vente de la partie commune? (ça c'est la question que je pensais que vous posiez, et à laquelle j'ai répondu)
- le syndic doit-il fournir un état daté à l'acquéreur de la partie commune? J'ai pas remis ça en doute, en fait c'est pas de ça que je parlais.
citation: Il existe une annexe à la troisième partie de l' état daté.(...) Il est précisé, dans le décret, que " le syndic indique, même d' une manière approximative..."
Je comprends pas trop. La troisième partie concerne les "sommes qui devraient incomber " au futur copro, donc les sommes qu'il aura à payer. Le produit d'une vente ne rentre pas dans ce cadre? La seule chose que je vois qui y rentrerait c'est, effectivement, les frais prévisibles afférents à cette vente: frais d'agence immobilière, modif de l'EDD, publication au greffe...
Globalement, il me semble que l'état daté, d'après l'intitulé des renseignements demandés, sert à informer l'acheteur des charges qui vont lui tomber dessus, afin d'éviter que le vendeur lui cache des choses.
Le produit de la vente d'une partie commune n'est pas une charge. Au pire, c'est pas l'acheteur qui touchera la somme, c'est tout.
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Gédehem
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Posté - 04 nov. 2013 : 11:09:41
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Revenons sur la question initiale .....
"que l'acquéreur connaisse les charges exigibles attaché à ce lot et pour cela, il faut qu'au préalable à la vente, celui ci ait été détaché en lot avec ses tantièmes."
Bien d'accord...
C'est par facilité que l'on parle de "vente de partie commune". C'est impossible : on ne peut "vendre" qu'une partie privative identifiée.
Ne pas oubler qu'en copropriété le lot privatif est un "volume" délimité par une surface précise.
Pour vendre une fraction de partie commune, il faut préalablement créer un "lot" privatif par retrait de la partie commune concernée, avec affectation des tantièmes correspondants, et donc la modification EDD/RDC qui en découle..(*)
Bien ententu, les 2 actes sont liés : s'il ne doit pas y avoir de vente il n'y a pas création d'un nouveau lot de copropriété.
Concernant l'acte identifé comme opposable aux membres du syndicat, il s'agit de celui pris par l'AG de vendre tel partie commune érigée en lot privatif.
C'est cette décision qui marque l'accord de volonté des membres du syndicat, donc du syndicat 'vendeur'. C'est à cette date d'AG qu'est formé le contrat de vente, entre syndicat vendeur et tel acquéreur nommément désigné pour tel prix fixé. (**)
C'est à cette date de formation du contrat de vente que fait référence L.16.1 pour la répartition du prix de cession. "...entre les copropriétaires dans les lots desquel figuraient ces parties communes....."
Si un lot est vendu entre la décision d'AG et l'enregistrement par acte authentique 3 mois plus trad, l'acquéreur n'est concerné en rien. C'est le vendeur qui perçoit sa part pour son lot dans lequel "... figuraient ces parties communes"
Aux dernières nouvelles, seules les décisions d'AG sont opposables aux membres du syndicat à la date où elles sont prises. Pas un acte notarié !
Lequel ne fait qu'enregistrer l'accord de volontés dans le cas de la cession d'un bien.
Comme il en est pour toute cession de droit, les pièces et procédures doivent être suivis (état daté, etc ...)
(*) il peut s'agir d'une toute petite fraction (bout de couloir, palier, etc ...) : il n'y a pas alors création d'un lot spécifique mais adjonction à un lot privatif existant, avec qques tantièmes affectés en plus au lot initial.
(**) en cas de litige qui interviendrait avant l'établissement de l'acte authentique, c'est cette décision formant le "contrat de vente" authentifiée par le PV d'AG qui servira de référence. |
Édité par - Gédehem le 04 nov. 2013 11:21:27 |
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Viviane
Pilier de forums
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76
Posté - 04 nov. 2013 : 11:42:03
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Donc vous parlez de la décision d'AG approuvant le compromis de vente.
Personnellement, je suis pas convaincue.
Un compromis de vente peut-être rompu.
Si ce que vous dites est juste, prenons un exemple:
- l'AG approuve le compromis acceptant la cession de la loge du gardien le 1er janvier
- le 25 janvier, Duschmoll vend son lot à Trucmuche au prix d'un lot qui ne comporte plus la loge du gardien comme propriété indivise, puisque le produit de la vente reviendra à Duschmoll. Il vend donc un lot qui ne correspond pas à l'EDD...
- le 28 janvier le plafond de la loge s'écroule : qui paye la quote-part de l'intervention d'urgence? Duschmoll ou Trucmuche?
- Le 1er Février l'acquéreur potentiel de la loge rompt la promesse de vente.
- Trucmuche devient donc propriétaire d'un lot correspondant à l'EDD et qui comporte la loge du gardien comme propriété indivise, puisque si elle est vendue, il sera celui qui approuve le compromis de vente et donc touche sa quote part du produit de la vente.
Autrement dit, l'"essence", la "teneur", la description" (je sais pas comment appeler ça), et donc la valeur du lot de Trucmuche est modifiée entre 25 janvier (il achète un lot sans la partie indivise "loge") et le 1er février(il devient propriétaire de la partie indivise "loge") sans que le syndicat n'ait ajouté ou acquis la moindre "partie commune", sans qu'il y ait eu la moindre modification de l'EDD.
Autrement dit Duschmoll n'est plus propriétaire de son lot à dater du 25 janvier mais reste, jusqu'à conclusion de la vente si le compromis n'est pas rompu, propriétaire de la partie indivise "loge", et uniquement celle la, ce qui n'est aucunement traduit par une modification de l'EDD. Et logiquement devrait, à ce titre, en payer les charges afférentes. Comment le syndic peut-il réclamer ces charges à quelqu'un qui n'est plus membre du syndicat? Et si ce compromis est rompu, Duschmoll est alors dépossédé sans contrepartie financière de sa propriété de la partie indivise "loge".
Bref, si votre théorie est juste; (le produit de la vente revient à celui copropriétaire au moment de l'AG approuvant le compromis) c'est un énorme sac de noeuds potentiel.
Ce qui est "opposable" au syndicat, c'est l'état descriptif de division et les actes de vente des lots : C'est la combinaison des deux qui détermine qui(acte notarié) est propriétaire de quoi (EDD). Dès qu'ils ont vendu leur lot, les copropriétaires ne sont plus copropriétaires, c'est tout. Et n'étant plus copropriétaires, ils ne peuvent pas être les "copropriétaires" désignés par l'article 16-1. Ils ne sont plus rien pour le syndicat. Ils n'ont donc plus de charges à payer, et plus de produits à percevoir.
Maintenant, supposons que ce soit le copro au moment de la vente définitive qui touche le produit de la vente:
- l'AG approuve le compromis acceptant la cession de la loge du gardien le 1er janvier
- le 25 janvier, Duschmoll vend son lot à Trucmuche au prix d'un lot qui comporte la loge du gardien comme propriété indivise, et donc la possibilité pour Trucmuche de percevoir le produit de la vente.
- le 28 janvier, le plafond de la loge s'écroule. C'est trucmuche qui paye sa part de l'intervention d'urgence.
- Le 1er Février l'acquéreur potentiel de la loge rompt la promesse de vente.
- Ca ne change rien pour trucmuche: il touchera le produit de la vente quand elle se fera. Ca ne change rien pour Duschmoll qui a inclus (s'il est malin et s'il a pu...) le produit de la vente de la loge dans le prix de son lot.
modifs en vert
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Édité par - Viviane le 04 nov. 2013 13:23:14 |
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Posté - 04 nov. 2013 : 12:17:56
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viviane : Un compromis de vente peut-être rompu.
Donc le problème de la répartition ne se pose plus !! ni au vendeur, ni à l'acheteur, ni au syndic, ni au notaire, SAUF à viviane ! 
gedehem est très clair :" Aux dernières nouvelles, seules les décisions d'AG sont opposables aux membres du syndicat à la date où elles sont prises. Pas un acte notarié !"
L'AG décide de vendre et elle en fixe le prix; elle mandte le syndic pour la signature de l'acte.
viviane : "Duschmoll vend son lot à Trucmuche au prix d'un lot qui comporte la loge du gardien comme propriété indivise
QUi sont Duscmeoll et tructmuche ??? ON parle ici d'une aprties communes qu'un Monsieur X, copropriétaire ou non désire acheter.
il achète un lot sans la partie indivise "loge"
OUF, qu'est ce qu'un loge sans partie indivise ??
On s'y perd complètement ! |
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JB22
Pilier de forums
France
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78
Posté - 04 nov. 2013 : 13:07:33
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De Gédehem
"C'est cette décision qui marque l'accord de volonté des membres du syndicat, donc du syndicat 'vendeur'. C'est à cette date d'AG qu'est formé le contrat de vente, entre syndicat vendeur et tel acquéreur nommément désigné pour tel prix fixé."
L' A.G. décide de vendre elle ne connait pas nécessairement l' acquéreur, il ne peut donc pas y avoir de "contrat de vente" pour cela il faudrait qu'un acquéreur soit présent lors de l' A.G. et donne son accord. Ce contrat serait d' ailleurs susceptible d' appel car contraire aux intérêts du syndicat, absence de mise en concurrence des acquéreurs ou favoritisme. (1)
En général le prix fixé et un minimum auquel le bien ne peut être vendu et non un prix contractuel, donc pas de contrat conclu.
"seules les décisions d'AG sont opposables aux membres du syndicat "
Donc inopposables aux tiers, étrangers à la décision d' A.G.
(i)- Sauf si la loge est loué, en cas de mise en vente obligation de faire "une offre de vente" au locataire. |
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Posté - 04 nov. 2013 : 13:08:05
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citation: e comprends pas trop. La troisième partie concerne les "sommes qui devraient incomber " au futur copro, donc les sommes qu'il aura à payer. Le produit d'une vente ne rentre pas dans ce cadre? La seule chose que je vois qui y rentrerait c'est, effectivement, les frais prévisibles afférents à cette vente: frais d'agence immobilière, modif de l'EDD, publication au greffe...
effectivement ce troisième paragraphe sert à avertir l'acquéreur des provisions pour charges exigibles déjà votées par une AG, mais également les fonds pour travaux qu'il devra payer si la date d'exigibilité des ces fonds est postérieure à la date de la vente.
Quant aux avances, il n'y en a pas, car cette partie commune n'en n'a pas emmagasinée, il n'y a pas de reconstitution à faire.
Pour ce qui est de l'échéancier, on parle ici de la vente par le syndicat d'une partie commune qui a été préalablement (si ce n'est déjà fait) inscrite à l'EDD avec des tantièmes. Une AG va donner son accord à la vente du logement du concierge pour un montant minimum, rien n’empêchant le syndic de vendre plus cher....
L'acquéreur ne sera propriétaire qu'au moment de la signature de l'acte de vente chez le notaire ; à partir de cette date (on suppose que le syndic signe l'acte de vente, donc sert de notification), toutes provisions à venir (donc exigibles) seront payées par ce nouveau copro.
ceci est mon avis et je le partage sans problème avec moi-même... 
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Viviane
Pilier de forums
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80
Posté - 04 nov. 2013 : 13:37:46
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citation: Une AG va donner son accord à la vente du logement du concierge pour un montant minimum, rien n’empêchant le syndic de vendre plus cher....
Donc le syndic n'est pas tenu de soumettre à l'AG le compromis de vente?
Je suis preneuse de ces opinions que vous partagez avec vous même |
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vente d'une partie des parties commune 
