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 Posté - 25 oct. 2013 : 11:37:02
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J'aimerais avoir l'avis de nos experts sur le sujet suivant:
Un copropriétaire avait subi une Saisie-Attribution sur ses comptes bancaires;
Il en avait fait dénonciation au motif pricipal que le syndic qui avait diligenté cette saisie était "Hors mandat" puisque en infraction avec ART.18 de la loi de 07/1965. Pour avancer ceci il produit la Convention d'Ouverture du Compte passée entre le syndic et la banque: c'est le "pot aux roses" comme je l'ai expliqué dans un précédent post puisque cette convention stipule comme titulaire du compte: "SARL TG-IMMO".
Le jugement suite à cette dénonciation tombe 8 mois plus tard:
".....Vu l'absence de capacité à agir de la SARL TG6IMMO en qualité de syndic de la copropriété XXX,
Dit nulle et de nul effet la saisie-attribution pratiquée par acte du...11/2012.
Dit irrecevable la demande en D.ET I. du syndicat des copros,
Dit n'y avoir lieu à application de l'ART.700 du C.P.C.
Condamne le syndicat des copros aux dépens."
Avec quelques difficulté et retard la main levée a été prononcée et les fonds restitués.
C'était en 2 ans, la 3° saisie-attribution que ce même syndic faisait pratiquer sur ce même copro!!!
Le syndic, sans consulter l'A.G. a fait appel de ce jugement.???
Ma question est:A t il eu raison ou prend t il beaucoup de risque; sachant que 6 mois avant ce jugement une assignation sur le fond en nullité du mandat de syndic a été déjà lancée par le même copro;en attente du résultat actuellement
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| Signature de kikiladoucette |
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nefer
Modérateur
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 Posté - 25 oct. 2013 : 11:51:14
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en principe un syndic fait appel à titre conservatoire dans l'attente de vote du syndicat des copropriétaires pour ne pas être forclos |
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Posté - 25 oct. 2013 : 12:04:02
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kikladoucette : difficile de se prononcer sur cette affaire !!
Que dit le CS ? a t'il suivi ce dossier ??
Le syndic "hors mandat" ? un compte non séapré mais individualisé ? Un copro. certianement mauvais payeur ? le SDC et les copros qui sont donc condamnés ? .....
Le syndic est dans son droit de faire appel car c'est le SDC qui est attaquer, le syndic n'a pas à consulter l'AG pour défendre et faire appel.
Pour quelles raisons ce copro. assigne le syndic en nullité de mandat ? pour la non ouverture du compte séparé voté par l'AG ?
Cela n'a pas de rapport avec la saisie des comptes bancaires ?
Pourquoi l'AG n'a t'elle pas adoptée la lmise en vote des lots de ce copropriétaire mauvais payeur depuis des années ?
Votre syndic ne prend aucun risque en prenant tous les moyens pour récupére les fonds. C'est sa mission; il doit en informer le CS et l'AG annuelle du déroulement de ce dossier.
SI ce syndic n'a pas ouvert de compte séparé voté par la loi, son mandat est nul !! mais seul le juge dira la loi. Pour l'instant il est toujours syndic.  |
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Posté - 25 oct. 2013 : 15:52:08
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le syndic a raison de faire appel, car le délai pour faire cet appel est inférieur au délai de convocation d'une AG séance tenante.
Maintenant, il faut vérifier si le juge n'aurait pas omis un fait pour dire le syndic "absent en capacité de saisir".
IL semblerait au peu que vous nous faites lire que le syndic n'avait pas de dispense du compte séparé ? est ce cela ? |
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Sunbird
Pilier de forums
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Posté - 26 oct. 2013 : 11:55:28
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Si un syndic est hors mandat il est hors mandat.
C'est une perte de temps de faire appel dans ce dossier, sauf celui de devoir augmenter le prix de la facture avocat.
Sur ce dossier, il "FAUT" que l'avocat qui représente le SDC engage la responsabilité du syndic, en demandant que si le SDC est condamné que le syndic soit condamné à rembourser le SDC des dépens. |
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Posté - 26 oct. 2013 : 16:42:17
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citation: Sur ce dossier, il "FAUT" que l'avocat qui représente le SDC engage la responsabilité du syndic, en demandant que si le SDC est condamné que le syndic soit condamné à rembourser le SDC des dépens.
cela n'est pas possible, car il faut au préalable faire une AG, au vu du résultat du jugement : si le syndicat est condamné, l'AG doit voter si elle entend assigner en justice son syndic pour "faute professionnelle".
citation: Si un syndic est hors mandat il est hors mandat.
si un syndicat estime que cette affirmation "hors mandat" ne lui convient pas, il faut faire appel pour confirmer ou infirmer.... et donc le syndic doit lancer cet appel, sinon dans ce cas il ferait une faute professionnelle en ne le faisant pas et en privant le syndicat de cette possibilité.
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Posté - 26 oct. 2013 : 16:53:04
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sunbird : nous attendons une réponse sur ce " hors mandat " !! qui n'a rien de clair. kikiladoucette parle de compte séparé non ouvert dnas les mois suivant l'AG, quia donc assigné le syndic pour annulation de son mandat ?
l'appel serait alors justifié.
N'oublions pas que c'est le syndicat qui a assigné ce copro pour bon paiement de charges. Le syndic 'nest que le madataire. Tout cela n'est pas très clair. Il faut aller vers l'appel. Les copropriétaires n'ont rien à dire surt les frais d'avocat, et autres,....
Le syndic DOIT faire appel, et il n'a pas besoin de l'accord de l'AG contrairement à votre conseil que le SDC assigne à son tour le syndic !! ce syndic doit demande rl'accord de l'AG pour que le SDC engae une action contre lui-même !! 
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Posté - 26 oct. 2013 : 17:05:24
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citation: et il n'a pas besoin de l'accord de l'AG contrairement à votre conseil
je maintiens que si, et la partie adverse aura beau jeu de dire au juge de l'appel que le syndic n'a pas reçu mandat pour venir devant lui... |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 26 oct. 2013 : 17:20:12
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"le syndic a raison de faire appel, car le délai pour faire cet appel est inférieur au délai de convocation d'une AG séance tenante."
Erreur !
Il a été jugé que la convocation d'une AG selon la procédure "urgence", c'est à dire sans délai autre que celui de Laposte (2 ou 3 jours) était valide afin de pouvoir répondre à un délai de prescription imposé par une procédure, la réglementation, une administration.
Ce qui est cohérent avec les principes du droit.
Autrement dit, interjeter appel sans en référer à une AG dépasse la compétence du syndic. |
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Posté - 26 oct. 2013 : 18:28:50
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citation: Il a été jugé que la convocation d'une AG selon la procédure "urgence",
gedehem, je suis intéressé par la référence de ce jugement. |
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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Posté - 26 oct. 2013 : 23:18:24
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Suffit d'ouvrir un Dalloz ou un Litec à la page correspondante "ag en urgence".
Pas possible pour désigner le syndic en fin de mandat, possible pour répondre à un impératif de délai.
Un syndicat a été condamné pour ne pas avoir répondu en temps utile, privant un copropriétaire de l'obtention d'un acte administratif qui demandait une réponse sous 30 jours ('désolé, c'est de mémoire ...)
Actuellement sous mes palétuviers, je n'ai pas le détail ....
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Posté - 27 oct. 2013 : 08:54:30
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gedehem, je suis surpris vous ne les emmenez pas sous les palétuviers sur la plage ?.....
on attendra votre retour..... en pleine forme |
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Posté - 27 oct. 2013 : 09:02:29
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je poursuis : mais votre jurisprudence serait interessante, car l'article 18 dit :
"d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ;" et on parle de travaux pour l'urgence.
dans le décret article 37 :
"Article 37
Lorsqu'en cas d'urgence le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l'exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale.
Par dérogation aux dispositions de l'article 35 ci-dessus, il peut, dans ce cas, en vue de l'ouverture du chantier et de son premier approvisionnement, demander, sans délibération préalable de l'assemblée générale mais après avoir pris l'avis du conseil syndical, s'il en existe un, le versement d'une provision qui ne peut excéder le tiers du montant du devis estimatif des travaux.
Il ne peut demander de nouvelles provisions pour le paiement des travaux qu'en vertu d'une décision de l'assemblée générale qu'il doit convoquer immédiatement et selon les modalités prévues par le deuxième alinéa de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965."
et là aussi, on ne parle que de travaux.
Or dans le problème qui nous intéresse, l'urgence n'existe pas sauf pour le délai, mais comme un appel peut être retiré sans difficultés, une convocation sous 21 jours mini est tout à fait acceptable.
D'où l'interet de lire cette jurisprudence, quand vous rentrerez de dessous les palétuviers.... |
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Posté - 27 oct. 2013 : 10:21:55
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Posté - 27 oct. 2013 : 10:37:50
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Posté - 27 oct. 2013 : 11:09:25
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citation: Pour revenir à la seule question que je me pose, celle de savoir si le dit syndic a raison de faire appel, je ne crois pas que son choix soit une attitude "raisonnée" puisqu'il n'est plus, de fait, syndic de cette copropriété.
j'ose espérer que ce n'est pas votre avocat qui vous a dit que il n'était plus syndic... en effet, faire appel, c'est faire suspendre le jugement....
Il ne faut pas oublier que c'est le syndicat qui est cité dans le jugement de la première chambre et ce même syndicat peut tout à fait apprécier ce jugement contraire à ses intérêts, comme le fait de dire qu'il n'est plus syndic, ce que ne dit pas le jugement !!!.
Le jugement dit qu'il y a "absence de la capacité à agir"... ce peut être par exemple par absence de résolution l'autorisant à lancer une saisie ou autre.
je persiste à dire que le syndic risque de se voir reprocher une faute professionnelle s'il ne donne pas la possibilité au syndicat de faire appel. Mais il doit aussi convoquer dans les délais une AG pour entériner ou non sa décision.
Dites nous si le jugement dit clairement que le syndic n'a pas qualité de syndic ou non .... ce n'est pas ce qu'on lit dans l'extrait du jugement que vous avez cité. |
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Posté - 27 oct. 2013 : 12:24:47
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kikiladoucette :" Pour revenir à la seule question que je me pose, celle de savoir si le dit syndic a raison de faire appel, je ne crois pas que son choix soit une attitude "raisonnée" puisqu'il n'est plus, de fait, syndic de cette copropriété."
NON : le syndic est toujours syndic ! Si il ne l'était plus vous seriez sous administation judiciaire.
Tant que le TGI n'annule pas le contrat de syndic, il est syndic et peut donc faire appel.
kikiladoucette : " " il n'est plus syndc de fait ?? "
Qu'entendez vous apr là ? il est ou il n'est pas syndic. Soit parce que l'AG ne l'a pas réelu, soit par dépassement de son mandat alors cas AJ? soit l'AG l'a condamné pour non ouverture du compte séparé et ce n'est pas encore le cas. |
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Posté - 27 oct. 2013 : 12:29:31
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Mais , Rambouillet, je ne comprens plus:"j'ose espérer que ce n'est pas votre avocat qui vous a dit que il n'était plus syndic... en effet, faire appel, c'est faire suspendre le jugement...."
Mais , Rambouillet, mon avocat pas plus que celui du copro au bénéfice du quel est tombé ce jugement n'ont déclaré ce que vous n'osez espérer.???
Rambouillet, une citation doit se faire dans son intégralité; il manque à celle que vous faites,"Absence de la capacité à agir....", les mots suivants:"de la SARL TRUCMUSH en qualité de syndic de la Copropriété MACHIN".
Cen'est ni l'avocat du copro au bénéfice du quel est tombé ce jugement ni le copro lui-même qui a interjeté Appel; c'est le syndic qui a fait appel en sa qualité de représenrant du SDC.
"Le jugement dit qu'il y a "absence de la capacité à agir"... ce peut être par exemple par absence de résolution l'autorisant à lancer une saisie ou autre."
Tout a fait d'accord et le "autre" peut bien être un appel ou une convoc d'AG !!!
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Posté - 27 oct. 2013 : 15:12:18
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kikiladoucette :" Cen'est ni l'avocat du copro au bénéfice du quel est tombé ce jugement ni le copro lui-même qui a interjeté Appel; c'est le syndic qui a fait appel en sa qualité de représenrant du SDC."
kikiladoucette : TOUS les intervenants ont très bien compris cela !!! apparemment vous ne comprenez pas grand chose à ce dossier, et aux réponses des Uinautes !!
relisez donc l'ensemble des réponses !!
Le syndic EST toujours syndic sur les faits que vous exposez !!!
kikiladoucette : il est inpossible de donner des rpéonse sprécises sans une lecture approfondi de ce genre de jugement. Nous n'avons d''ailleurs aucun texte "précis" de ce jugement et de l'assignation préalable. les rpéonses ne peuvent être précises sur votre point de vue partial. |
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PROSPER83
Contributeur senior
France
504 message(s)
Statut:
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Posté - 27 oct. 2013 : 17:51:54
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KIKILADOUCETTE "Le jugement dit qu'il y a "absence de la capacité à agir"... ce peut être par exemple par absence de résolution l'autorisant à lancer une saisie ou autre." Tout a fait d'accord et le "autre" peut bien être un appel ou une convoc d'AG !!! ????
ON peut irrationnellement continuer de spéculer à l'envie sur les raisons qui ont du ou qui auraient pu conduire ce juge à cette décision.
Le juge a pour obligation d'indiquer dans ses attendus le ou les motifs sur lesquels il s'est fondé pour prononcer son jugement "'d'absence de capacité à agir". Il n'y a donc qu'à les lire pour le savoir.
Tout le monde aurait donc gagné beaucoup de temps si vous aviez commencé par fournir ces précisions essentielles.
Quoiqu'il en soit, le juge n'ayant prononcé ni l'annulation de l'assemblée qui aurait désigné le syndic (si cette assemblée est celle qui a procédé à sa désignation) ni l'annulation du mandat du syndic, car à l'évidence celles-ci n'étaient pas l'objet de la procédure, celui-ci reste donc toujours syndic tant qu'une décision de justice n'en décidera autrement.
Par contre vous nous dite :A t il eu raison ou prend t il beaucoup de risque; sachant que 6 mois avant ce jugement une assignation sur le fond en nullité du mandat de syndic a été déjà lancée par le même copro;en attente du résultat actuellement.
Cette procédure concerne t'elle la dernière AG qui aurait procédé à sa désignation ou bien un AG ultérieure ?
Car s'il s'agit de la dernière AG et que ce copro. obtient gaine de cause, le mandat du syndic sera rétroactivement annulé et cet appel qu'il a lancé sera alors lui annulé puisque qu'il n'avait plus la capacité de représenter le SDC.
C'est donc très surprenant qu'un syndic conscient de cette menace décide de lui-même d'interjeter en appel sans l'accord du SDC. |
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Posté - 27 oct. 2013 : 18:25:11
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Prosper83 :Difficile de répondre pourquoi ce syndic ne pouvait pas assigner ce copropriétaire mauvais payeur !! kikiladoucette ne repond toujours pas à cette question.
"..Vu l'absence de capacité à agir de la SARL TG6IMMO en qualité de syndic de la copropriété XXX,"
??? si c'est le cas, comment ce syndic est encore en place et gère toujours cette copro ?? a t'il été rééllu après ce proçès ??
Que dit le TGI sur cette absence de capacité à agir ?? pas clair comme expression.
absence de capacité à agir = absence de personnalité juridique = plus de mandat ???
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Syndic "Hors Mandat": conséquences 
