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JPM
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 Posté - 03 nov. 2013 : 23:56:00
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Il me semble que la généralisation imposée de la gestion par comptes séparés nécessite au minimum une adaptation de l'article 3-2° de la loi Hoguet qui exige " de justifier d'une garantie financière permettant le remboursement des fonds, effets ou valeurs déposés et spécialement affectée à ce dernier".
Dans le cas de gestion par compte bancaire séparé, le syndic ne détient aucun fonds. Il n'a donc pas à rembourser quoique ce soit.
De même l'article 29 du décret Hoguet indique que le montant de la garantie financière fixée par la convention ne peut être inférieur au montant maximum des sommes dont le titulaire de la carte professionnelle demeure redevable à tout moment sur les versements et remises qui lui ont été faits à l'occasion des opérations visées à l'article 1er de la loi susvisée du 2 janvier 1970 "
Or, comme indiqué dessus, le syndic ne peut être redevable de rien du tout puisqu'il ne détient pas les fonds.
Dans l'état actuel du projet ALUR, la garantie financière des syndics disparaitrait donc, faute de tout fondement juridique. Observation étant faite que le décret d'application ne pourrait remédier à cette situation puisque l'article 3 2° est celui d'une loi.
Pour plus de détail :
http://www.jpm-copro.com/ALUR%20Cop...nanciere.htm
Si j'ai mal lu ? Merci de me le dire !
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Posté - 04 nov. 2013 : 08:34:31
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l'article 3 2° est généraliste et comme vous le dites le syndic ne détiendra plus de fonds si le compte séparé devient une obligation sans possibilité de dispense.
certes comme il a été dit dans un autre post, il peut toujours y avoir détournement de fonds, mais dans ce cas on se trouve dans le pénal comme pour n'importe quel individu.
On voit mal une assurance garantir le détournement de fonds, geste illégal.... d'ailleurs déjà aujourd'hui lorsque le détournement de fonds est prouvé (comptes uniques ou séparés), il est rare que l'assurance rembourse le syndicat.
néanmoins cet article est toujours d'actualité pour certaines opérations des personnes qui relèvent de ce métier, comme le mandat d'un bailleur, la vente, etc...
Ce qui serait bien c'est que a loi impose que l'accès en lecture des comptes bancaires soit OBLIGATOIRE en plus du syndic bien sur, au président du CS... |
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Posté - 04 nov. 2013 : 09:07:59
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JPM : apparement ceux qui ont pondu cette loi n'ont rien compris à la copropriété !!
La garantie financière ne tient plus dans le cas de compte séparé.
Quid du quitus !! ces caisses de garantie ne pousseront plus les syndic à l'obtenir 
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JPM
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Posté - 04 nov. 2013 : 09:32:13
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Des assureurs pouvaient accorder la garantie financière classique.
Dans ce cas c'est l'impossibilité de rembourser tout ou partie des fonds détenus qui déclenche la mise en oeuvre. Il importe peu que l'impossibilité vienne de fautes comme la position débitrice de certains mandants ou de détournements.
La même compagnie accordant la garantie financière et l'assurance RCP peut invoquer le délit volontaire pour refuser de couvrir en RCP mais ne le peut pas pour la garantie financière.
Ceci étant, le défaut de modification de l'art. 3 2° de la loi Hoguet est certainement un oubli, ou plus exactement la méconnaissance du mécanisme par les auteurs du projet.
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FBO
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Posté - 07 nov. 2013 : 08:57:40
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Bonjour,
Si l'on suit votre raisonnement, si compte séparé obligatoire = pas de détention de fonds = pas de garantie financière
Donc, les cabinets actuels ne disposant QUE de comptes séparés actuellement, n'auraient déjà pas l'obligation d'assurer ces fonds ? Donc ils pourraient n'avoir que la garantie minimale de (généralement) 110.000 € ?
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JB22
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Posté - 07 nov. 2013 : 10:02:23
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"Donc ils pourraient n'avoir que la garantie minimale de (généralement) 110.000 € ?"
Un syndic professionnel doit avoir deux garanties:
-La garantie des fonds qu'il détient.
-La garantie civile professionnelle.
Il n'y a donc pas lieu de garantir des fonds qu' il ne détient pas.
Il ne vous viendrait pas à l' idée d ' assurer un bien que vous ne possédez pas.
Le montant des primes d' assurance n' a rien avoir avec les obligations, il s' agit de contrats privés. |
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JPM
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Posté - 07 nov. 2013 : 11:40:05
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Pour FBO :
Il y a belle lurette que j'ai soulevé le problème.
Pour ce qui est des syndics qui, jusqu'à présent, ont géré par compte séparé tout ou partie de leur portefeuille, la DGCCRF m'a répondu il y trois ou quatre ans que " les soldes figurant " aux comptes séparés devaient en pris en considération pour le calcul du montant de la garantie". Tout le monde est resté sur cette pratique dépourvue de tout fondement juridique. J'ai suivi le mouvement car il était inutile d'engager une procédure la dessus alors que la généralisation du compte séparé se profilait à l'horizon.
Je pensais que le problème serait pris en compte par les auteurs du projet de loi ALUR. Dans mon esprit on devait y trouver une disposition relative à la garantie des copropriétaires contre le seul risque subsistant : le syndic, ou un salarié du syndic, fait des prélèvements frauduleux sur le compte séparé.
Il faut séparer ce cas de la facturation et du paiement de frais ou honoraires qui seraient contestables.
Le risque de détournement est beaucoup moins grand que les risques antérieurs. Mais il existe et il faut donc le couvrir.
Or je m'aperçois que les collaborateurs de la Ministre restent dans l'idée que la garantie financière va demeurer sans modification. A tel point qu'ils ont prévu de quasiment sélectionner les garants  Cela restera vrai pour les agents immobiliers et la gestion locative.
Après entrée en vigueur de la loi ALUR (dans sa version actuelle) il n'est même pas question d'une garantie minimum. Comme l'ont indiqué les autres intervenants sans que je le leur ai soufflé : le syndic ne détient pas de fonds, il n'y pas de garantie à prévoir. Ce n'est pas un simple discours. C'est en toutes lettres dans la loi Hoguet.
Il peut y avoir une ou plusieurs brebis galeuse(s). Il parait raisonnable que la profession se cotise pour prévoir une garantie à ce titre.
Tout cela impose d'autres réflexions :
L'organisation de l'éclatement des comptes uniques en comptes séparés au niveau de chaque cabinet. La garantie pour chaque syndicat de l'exactitude du montant de la trésorerie virée au démarrage du compte séparé.
Gros problème !! Nous savons tous que certains syndics parfaitement honnêtes sont incapables de justifier les indications données dans l'annexe 1 au titre de la trésorerie. En fait le montant indiqué est la variable d'ajustement pour l'équilibre de la balance. C'est encore pis lorsqu'il y a une ligne orpheline dans l'annexe 1 groupant des écritures débitrices et créditrices, au mépris de l'interdiction de procéder par compensation. Quand on pinaille le contrôle, on s'aperçoit que dans bien des cas l'écar est au préjudice du syndic.
L'incidence de la réduction du champ d'application de la garantie financière sur les activités de certains garantis.
Elle peut être compensée par un accroissement sensible des contrôles sur la mise en oeuvre des procédures de gestion : tenue de la comptabilité, périodicité régulière des assemblées, traitemet de recouvrement, etc ... Contrairement à ce qui apparait implicitement dans le projet de loi, ce n'est pas le Conseil d'État ou la Commission qui apprendont aux collaborateurs des garants comment on fait un contrôle.
Le coût de ces fameux contrôles pesait jusqu'à présent sur les syndics. Il devrait y avoir de sérieuses économies dans l'avenir.
S'il y a des contrôles de qualité à l'avenir, ils seront beaucoup moins complexes. Ils pourront démarrer à partir de données télétransmises pour être affinés sur place ensuite.
Ce n'est pas faire injure aux organismes futurs ou à la DGCCRF que de dire que sur tout cela les gens les plus compétents sont des collaborateurs (trices) très expérimentés et même quelques patrons qui savent démonter, réparer et remonter les mécanismes et procédures.
Il faudrait peut être prévenir Mme Duflot ??????
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Posté - 07 nov. 2013 : 12:10:06
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Certaines banques ouvrent des comptes mirroirs également en prenant en compte les fonds des comptes séparés !!
N'est ce pas là la cause de cet " oubli " de la garantie financière inutile pour des comptes séparés ???
Le lobby bancaire ET des grands groupes financiers actionnaires des grands syndics sont ils passés par le cabinet de Mme Duflot ? |
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FBO
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Posté - 07 nov. 2013 : 14:13:52
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citation: Initialement posté par JPM
Pour FBO :
Il y a belle lurette que j'ai soulevé le problème.
[...]
Il y a des cabinets qui n'ont que des comptes séparés, et pourtant tous (à ma connaissance) assurent ces fonds. Il est étonnant que cette "faille" soit inconnue et donc ne soit pas utilisée, car ça permettrait de faire de belles économies à ces syndics, et pas de pacotille...
Par contre le réflexe serait : "on n'est pas assurés si le syndic détourne nos fonds"... ! Et il serait totalement légitime.
Une question annexe : du coup si les syndics qui assurent les fonds détenus n'auront plus demain à les assurer en n'ayant que des comptes séparés, c'est donc autant d'économies pour eux ? Donc cela vient (en partie) compenser les pertes d'intérêts générés sur ces fonds ?
Pourquoi les syndics cachent-ils cela ?
Ne faut-il pas le dire pour contrer justement les manœuvres des lobbys "anti comptes séparés", afin de démonter leurs arguments justifiant pour eux des augmentations d'honoraires ? |
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mfld
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Posté - 07 nov. 2013 : 14:52:42
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JPM
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Posté - 07 nov. 2013 : 14:56:17
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JPM
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Posté - 07 nov. 2013 : 15:08:53
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Pour mfld :
Prenez la peine d'aller voir :
http://www.jpm-copro.com/Etude%207-4-2-3.htm
Vous lirez d'abord :
Dans le cas de gestion financière par compte unique, certains syndics ne font pas apparaître le détail du compte 512 dans le grand-livre communiqué au conseil syndical lors de la vérification des comptes.
Cette pratique est irrégulière. La reddition des comptes du mandataire s’entend essentiellement du compte financier. Il doit être détaillé article par article : chaque paiement, chaque encaissement. Chaque article doit correspondre à un mouvement de fonds effectif dont il doit être possible de retrouver la trace.
Vous pourrez lire ensuite ce qu'il faut faire dans ce cas.
Un conseil syndical doit s'occuper des choses importantes avant de pinailler les détails.
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FBO
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Posté - 23 nov. 2013 : 12:39:31
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citation: Initialement posté par FBO
Une question annexe : du coup si les syndics qui assurent les fonds détenus n'auront plus demain à les assurer en n'ayant que des comptes séparés, c'est donc autant d'économies pour eux ? Donc cela vient (en partie) compenser les pertes d'intérêts générés sur ces fonds ?
Pourquoi les syndics cachent-ils cela ?
Ne faut-il pas le dire pour contrer justement les manœuvres des lobbys "anti comptes séparés", afin de démonter leurs arguments justifiant pour eux des augmentations d'honoraires ?
JPM : vous serait-il possible d'avoir votre position sur ce point, SVP ? Merci. |
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JPM
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Posté - 23 nov. 2013 : 14:07:15
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Je ne peux pas recopier mon site dans UI. Techniquement difficile et de plus inconvenant.
Ma position est connue depuis des années :
1) La possibilité de déroger au principe de la gestion par compte séparé fait coexister
des syndics utilisant la dérogation, percevant la rémunération des fonds déposés et pouvant ainsi réduire leurs prétentions au titre des honoraires forfaitaires de gestion courante,
et des syndics respectant la principe légal, ne pouvant compter que sur les honoraires d'un montant suffisant pour assurer la fonctionnement de leurs entreprises.
2) Il y a donc une atteinte évidente aux principes élémentaires de la libre et loyale concurrence.
3) Il est inutile de rechercher ailleurs des motifs justifiant la généralisation impérative de la gestion compte séparé.
4) Celle ci, jointe à la généralisation du contrat "tout sauf", provoquera mécaniquement la régularisation des écarts entre les prétentions des syndics dans un délai d'environ trois années. On peut espérer logiquement retrouver la primauté du critère de qualité de la gestion.
Les syndics ne cachent rien du tout. Ils ne semblent pas avoir compris que la généralisation du compte séparé conduit fatalement à la disparition de la garantie financière devenue sans objet.
Les syndics ne sont d'ailleurs pas seuls dans ce cas Il n'y a pas beaucoup de réactions dans le forum. Mais je reçois des messages.
Ce qui est étonnant c'est l'absence de propositions pour couvrir les risques qui peuvent subsister.
Que proposez vous à cet égard ?
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Posté - 23 nov. 2013 : 15:26:05
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JPM : Ils ne semblent pas avoir compris que la généralisation du compte séparé conduit fatalement à la disparition de la garantie financière devenue sans objet.
Pas très sympa pour les syndics, qui au contraire ont très bien compris cela.
Nous avons déjà des posts confirmant des projets de résolutions concernant le compte séparé obligatoire ET l'existence d'un compte pivot afin de régler les facutres !!!!! Une nouvelle invention avec la fin de la dérogation d'ouverture.
Vous affirmez que les banques n'ouvrent pas de comptes reflets pour des syndics ne travaillant qu'avec des comptes séparés !!
Pouvant percevoir des intérêts sur des comptes reflets avec des comptes séparés, pourquoi s'inquiéteraient ils ?
Très naif, JPM ! avez vous interrogez queqlues syndics à ce sujet ET des banquiers ?
JPM :" 2) Il y a donc une atteinte évidente aux principes élémentaires de la libre et loyale concurrence. "
Combien de prçès sur cette atteinte à la concurence ? |
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JPM
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Posté - 23 nov. 2013 : 15:45:09
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Il est effectivement regrettable que l'Autorité compétente n'ait pas été saisie de cette atteinte à la libre concurrence.
Mais c'est aux associations qu'il faut poser la question car elles seules pouvaient engager une procédure de ce type.
En particulier celle qui est agréée à ce titre.
On aurait eu une assez jolie affaire du genre de celle du TGI Evry pour le compte séparé.
Quant aux comptes reflets ouverts par des banques pour les comptes séparés ?
Primo quelle preuve de cette pratique ? Secundo : pour quoi faire ?
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JB22
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Posté - 23 nov. 2013 : 17:15:37
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Le compte séparé est obligatoire pour les syndics non professionnels, personne ne crie à l' atteinte à la concurrence.
Il n'y a pas d' atteinte à la concurrence ils sont tous dans la même possibilité de gestion. |
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mfld
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Posté - 23 nov. 2013 : 18:17:11
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FBO
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Posté - 23 nov. 2013 : 19:15:54
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citation: Initialement posté par JPM
Je ne peux pas recopier mon site dans UI. Techniquement difficile et de plus inconvenant.
Je demande votre position par rapport à la baisse des coûts que cela induirait, bien entendu. Car on parle de hausse pour cause de compte séparé obligatoire, mais pas de baisse de leurs charges s'il n'y a plus de garantie financière à payer. |
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JB22
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Posté - 23 nov. 2013 : 19:49:16
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"Cette pratique est irrégulière. La reddition des comptes du mandataire s’entend essentiellement du compte financier. Il doit être détaillé article par article : chaque paiement, chaque encaissement. Chaque article doit correspondre à un mouvement de fonds effectif dont il doit être possible de retrouver la trace."
Cette pratique et le résultat de l' utilisation du compte pivot, un règlement global est fait à l' ordre du compte pivot et non à l' ordre de chaque fournisseur c'est ce chaque global qui est enregistré dans la comptabilité du syndicat.
Certains syndics, plus astucieux, enregistrent le détail, laissant croire à des règlements individuels.
L' utilisation du compte pivot et un moyen que les syndics ont trouvé pout augmenter la trésorerie.
Les règlements par chèque sont faits sur le compte pivot et adressé aux fournisseurs le lendemain, surlendemain ou...? le fournisseur remet son chèque à l' encaissement quelques jours après, le règlement global sur le compte individualisé du syndicat est effectué immédiatement et remis en banque le jour même.
Pour rembourser le compte pivot le syndic émet un chèque sur le carnet de chèque au nom du compte individualisé, alors qu'il établisse un ou plusieurs chèque sur ce carnet ou sur le carnet du compte pivot il n'y a pas de différence de travail. |
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JPM
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Posté - 23 nov. 2013 : 23:57:37
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Le montant des honoraires est un faux problème pour camoufler les vrais.
Il est reconnu depuis longtemps que la rémunération des syndics est insuffisante. Cela a été la conséquence d'une longue période de taxation.
A l'entrée en vigueur du texte ALUR, - s'il y a lieu -, les syndics continueront à fixer librement le montant des honoraires de gestion courante. Il n'y aura plus d'avantage illicite pour ceux qui auront géré par compte unique jusqu'au dernier moment.
Il est donc inutile de rechercher si les syndics auront à tenir compte de telle diminution ou de telle augmentation. Le jeu de la concurrence suffira à rabattre le caquet de certains syndics.
MAIS vous avez bien lu dans certaines publications spécialisées que les copropriétaires sont près à admettre une augmentation des honoraires dans le but d'obtenir une gestion satisfaisante.
Nous n'avons pas, les uns ou les autres, à dicter aux copropriétaires ce qu'ils ont à faire ou à décider.
Je reviens donc à l'essentiel du sujet : le projet actuel conduit fatalement à la disparition de la garantie financière et ne comporte aucune disposition pour la couverture du risque de détournement qui peut subsister. Ce risque est juridiquement différent de celui qui justifiait la garantie financière Hoguet.
PS : A noter, à propos des honoraires exceptionnels, que la liste devrait être tout à fait modeste. Les quelques échos sur ce point laissent subsister une rémunération au titre des placements du syndicat qui devrait à mon avis être écartée purement et simplement.
On doit considérer que tout syndicat a vocation à être doté d'un livret A ou assimil et que sa tenue, dont le coût est insignifiant, entre dans le champ de la gestion courante.
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ALUR La garantie financière oubliée ??? 
