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mespres
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 Posté - 16 déc. 2013 : 14:10:07
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La démarche de Vvianne présuppose qu'il est possible de modifier les résolutions en profondeur, c'est impossible. Approbation des comptes = une résolution = un vote.
vote pour : rien à rajouter.
vote contre : les lois interdisent de facto d'aboutir à ce résultat, un vote contre bloque les répartitions, empêche le recouvrement des impayés.
reste le vote" pour sous réserve que ... " pis aller, car ne veut pas dire grand chose pour les problèmes lourds.
"pour sous réserve que la facture bidule soit décomptée dans les charges ascenseur" : correct.
"pour sous réserve que le compte d'attente de 16000 € soit justifié ligne à ligne", équivaut à refuser l'approbation des comptes, si la justification est demandée depuis plusieurs années.
En résumé, une des missions fondamentales du CS est de faire en sorte que les comptes soit approuvés en AG. Le moyen :contrôler les comptes avant l'AG. |
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Posté - 16 déc. 2013 : 14:34:59
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viviane : "Ce que vous proposez, (et en réalité, ce qui se fait quasi toujours...) c'est comme si on faisait une seule résolution pour: choix du devis+ choix de l'architecte+honoraires du syndic+ honoraires architecte +dates des appels etc..... Bref, à l'ancienne. C'est sur que ça va plus vite, sauf qu'aller vite dans une AG, c'est pas un objectif en soi, et encore moins quand il y a des problèmes"
Encore une fois vous détournez totalement mes propos, je n'ai jamais écrit cela !!! D'ailleurs ce que vous dites est une nouvelle fois contriare à la loi !! vous parlez d'AG à l'ancienne !! ridicule.
viviane :" Si l'AG ne peut voter qu'un bloc de dépenses refusées "
Prenez donc le temps de lire ET de comprendre mes écris !! Je n'ai jamais parlé de bloc de dépenses rejettées !!! mais plutot le contraire! J'ai écris que le syndic DEVAIT notifier sur le PV ET dans la résolution approbation des comptes LA LISTE DES ECRITURES REJETTEES PAR L'AG.
L'AG DOIT mandater le CS afin que le syndic corrige ces écritures sous huit jours !
viviane : votre scénario ne tient pas du tout la route. D'ailleurs c'est bien la majorité l'AG qui décide, et chacun votera comme il l'entend sur les comptes.
Si le CS fait correctement son travail de vérification des comptes TOUT au long de l'année, il est rare que l'AG rejette une " montagne " d'écritures.
viviane : "Donc il doit y avoir vote séparé pour chaque dépense que qui que ce soit, quand bien même il serait le seul, souhaite rejeter ce qui est la seule et unique façon de savoir si la majorité la refuse."
OH !!!!!!!!!!!!! cela ne fonctionne pas comme cela. L'OdJ contient tous les éléments comptables obligatoires afin que chacun puisse vérifier chaque ligne de dépenses, et tiut copro. peut aller vérifier les comptes du SDC après la réception de la convoc.
Il est alors facile que l'AG vote rapidemetn sur les seuls rejets que généralement le CS propose.
mespres : les 16000 € du compte d'attente ne peuvent pas être réjéttés !!! il s'agit ici pour le CS de connaitre le contenu de ces comptes ET au syndic de régulariser avant l'AG ces comptes. L'AG décidera généralement que ces comptes " dormants" soient crédités aux copros, ou affectés à des trvaux. Cela ne met pas en cause la comptabilité de l'année en cours  
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Viviane
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Posté - 16 déc. 2013 : 15:01:14
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citation: La démarche de Vvianne présuppose qu'il est possible de modifier les résolutions en profondeur, c'est impossible. Approbation des comptes = une résolution = un vote.
Mespres, désolée mais quelle est la loi qui limite l'approbation des comptes à une seule résolution?
Quant à modifier la résolution proposée, je vous renvoie aux jurisprudences postées plus haut.
citation: "pour sous réserve que le compte d'attente de 16000 € soit justifié ligne à ligne", équivaut à refuser l'approbation des comptes, si la justification est demandée depuis plusieurs années.
Un pour sous réserve reste un pour, c'est bien pour ça qu'il faut pas mélanger les torchons et les serviettes (les dépenses approuvées et les dépenses rejetées) dans une seule résolution. cf mon post du 15/12 01h15
citation: Il est alors facile que l'AG vote rapidemetn sur les seuls rejets que généralement le CS propose.
Vous dites donc exactement ce que je dis. L'AG vote séparément sur chaque proposition de rejet (qu'elle vienne du CS ou de quelqu'un d'autre) . Donc chacun de ces votes doit être consigné dans le PV . Parce que voter "rapidement" (autrement dit à la louche, sans compter précisément,et sans le consigner au PV) je crois pas que ce soit prévu dans les textes.. Vous qui êtes si respectueux des lois Philippe, ça m'étonne même que vous proposiez une chose pareille... |
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Édité par - Viviane le 16 déc. 2013 15:02:23 |
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Posté - 16 déc. 2013 : 15:18:20
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viviane : quelle jurisprudence ??
Faites comme vous le voulez !! mais faites aussi un effort de compréhension des réponses.
L'AG vote sur les comptes du syndicat; compte de dépenses courantes, et comptes travaux de l'année précédente.
Il n'y a pas les dépenses approuvées dans une résolution ET les dépenses rejettées dansune autre !!! cette résolution concerne TOUTES les écritures, il n'y a pas besoin d'une résolution par comptes rejettés, car le syndic ET le CS ne connaissent pas ce que va décider l'AG. C'est assez simple il me semble.
Donnez nous amlors une texte de loi la dessus ou une jurisprudence.
La SEULE réponse de cette question de l'OdJ sur l'approbation des comptes est : l'AG adopte les comptes à la hauteur de XX XXX € ( ces XX XXX € peuvent être le montant proposé par le syndic OU le montant avec rejet des écritures jointes à cette résolution) ! Cela permet au syndic d'appurer les comptes de l'année.
pas besoin de faire compliquer quand on peut faire simple. L'approbation des comptes c'est UNE résolution pour le compte de dépenses ET DES résolutions pour chaque compte travaux, à ne pas oublier. |
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mespres
Contributeur vétéran
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Posté - 16 déc. 2013 : 15:18:57
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Philippe388, vous avez lu un peu trop vite mes propos, je n'ai jamais dit qu'il fallait rejeter un compte d'attente, mais demander qu'il soit justifié. Difficile d'approuver des comptes lorsque 16000 € ne sont pas identifiés, c'est à dire mis sous le tapis avec un compte d'attente "non justifié ligne à ligne"!
Dans une situation telle que Glagla, le CS devrait reculer autant que faire se peut la date de l'AG pour pouvoir être en situation d'approuver les comptes. Toute réserve sur l'approbation des comptes, signifie soit que le CS n'a pas fait son travail, soit qu'un mal embouché fait de l'obstruction. ce dernier cas est commun, mais pas trop gênant : il reste minoritaire. |
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Viviane
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Posté - 16 déc. 2013 : 15:36:28
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Posté - 16 déc. 2013 : 17:16:25
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viviane : cela démontre une grande ouverture d'esprit |
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Viviane
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Posté - 16 déc. 2013 : 21:25:10
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citation: Dans une situation telle que Glagla, le CS devrait reculer autant que faire se peut la date de l'AG pour pouvoir être en situation d'approuver les comptes. Toute réserve sur l'approbation des comptes, signifie[b] soit que le CS n'a pas fait son travail, soit qu'un mal embouché fait de l'obstruction. ce dernier cas est commun, mais pas trop gênant : il reste minoritaire
Vous avez oublié le cas de figure où le syndic ne répond pas aux questions, mespres... qui est pour l'instant celui de Glagla.
Et là faudra faudra bien se décider:
-on rejette tout?
- on approuve tout, y compris ces 16000 euros dont on sait même pas ce que c'est?
- on coupe la poire en deux? Dans quel sens?
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mespres
Contributeur vétéran
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Posté - 16 déc. 2013 : 21:35:48
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il faut choisir la troisième voie , c'est à dire que le CS doit secouer le syndic en place. Le silence de Glagla offre peu d'intérêt de développer l'argumentaire. |
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sparte
Contributeur senior
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Posté - 16 déc. 2013 : 21:48:58
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Voilà une parole bien sage Mespres.
Il a été dit beaucoup de choses.
En tant que syndic pro, je n'en dirai qu'une à l'attention du silencieux Glagla...
Soyez d'une vigilance extrême avec un syndic qui ne veut vous laisser qu'une demi heure pour vérifier les comptes et qui a sur votre copro un compte d'attente de 16000,00 euros.
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Viviane
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Posté - 16 déc. 2013 : 22:51:08
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citation: que le CS doit secouer le syndic en place.
Il doit être en train de secouer... Je lui souhaite que ça marche...
Si le syndic a réellement quelque chose d'important à se reprocher, il fera le mort, et secouer un mort, ça l'a jamais réveillé.....c'est même le contraire... plus on secoue moins ça bouge.... 
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Édité par - Viviane le 16 déc. 2013 22:52:22 |
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Gédehem
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Posté - 16 déc. 2013 : 22:58:37
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Ce n'est pas pour dévier, mais il est nécessaire de revenir sur l'affirmation de Viviane s'agissant de l'approbation des comptes et du pouvoir d'amendement reconnu à toute AG.
S'agissant d'approuver des comptes, il n'y a rien à amender !
Soit la dépenses est justifiée dans sa nature et son montant, et elle ne peut qu'être approuvée.
Soit elle ne l'est pas, et elle doit être rejetée.
Cas d'honoraires du syndic imputés abusivement
Il peut y avoir rectification matérielle (3+2 comptés 4 ou 6), ou une mauvaise imputation, et c'est tout.
Sur le fond de la question, le rapport préalable du CS ayant procédé à la vérification des compte, vérification qui prend le temps nécessaire (*), son avis lorsque la question est abordée est primordial. C'est lui qui va orien,ter le choix des copropriétaires, en particulier s'il y a contestation sur telle dépense que le CS va proposer de refuser.
Avec l'incontournable : s'il y a des rectifications à faire c'est avant l'AG, selon ce qui a été pointé du doigt par le CS.
Pour le reste, le syndicat ne peut que prendre acte et approuver les dépenses qui ont été engagées pour répondre à ses besoins, dépenses conformes au budget prévis de l'exercice dont il s'agit.
"Un "pour" sous réserve reste un "pour".
OUI, s'il n'est pas précisé ce qu'est cette "réserve"
Il faut rappeler ici qu'exprimer une "réserve" sans précise ce qu'elle est n'entraine aucun effet !
En revanche, approuver les comptes "sous réserve de justifier telle dépense par présentation au CS d'une facture acquitée sous 15 jours", c'est une approbation conditionnelle.
Faute de justifier la dépense par présentation de la facture acquitée dans ce délai, la dépense dont il s'agit n'est pas approuvée.
Exemple de décidion 'conditionnelle" (avec réserve):
"2/- Toutes les dépenses (125.800 €) sont identifiées, dans le budget, mais il manque les pièces (factures) pour celle-ci de 125,38 € et celle-là pour 1.579,42 €.
= "Approbation des comptes pour 125.800 €, sous réserve de présentation sous 15 jours au CS des factures pour les 125,38 + 1.579,42.
Le CS devra rendre compte par écrit aux copropriétaires sous 20 jours de l'existence de factures conformes présentées dans ce délai.
A défaut de ces pièces justificatives conformes, les comptes sont approuvés pour un montant de ….... €, montant qui sera à répartir comme il convient entre chacun des propriétaires de lots."
Tout autre chose est l'amendement/modification d'une question/résolution concernant une autorisation de travaux privatifs, le choix d'un avocat, d'un conseil, d'une proposition d'utilisation du fonds de réserve travaux, etc ....
Ici on va discuter sur du blabla, important certes, mais qui n'a pas la rigueur abrupte d'une comptabilité, de chiffres. Ils sont justes et justifiés ou pas.
Ne pas approuver globalement les comptes n'est pas sanction pour le syndic, qui s'en moque. Cela ne pénalise QUE le syndicat.
"que le CS doit secouer le syndic en place."
Attention toutefois aux syndics 'secoués' ..... 
(*) Non seulement le CS n'est soumis à aucune restriction pour son controle, mais ne pas oublier que le controle des comptes peut être effectué à tout moment, chaque trimestre étant une bonne pratique.
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Édité par - Gédehem le 16 déc. 2013 23:21:06 |
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Viviane
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33
Posté - 16 déc. 2013 : 23:08:44
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Désolée Gedéhem, mais je comprends pas ce que vous dites ...
Donnez un exemple?
Avant l'AG, le syndic bouge pas, ou même y'a un truc que le CS a pas vu (genre un contrat dont le CS savait pas qu'il était illégal) mais qu'un copro lambda connaît.
On arrive à l'AG, disons 5000€ de dépenses qu'on veut pas payer, + un compte d'attente dont on sait pas ce qu'il y a dedans. Et vous avez des mauvais payeurs qui vous empêchent de refuser l'approbation. Vous traduisez ça comment dans le PV si vous voulez les récupérer? CONCRETEMENT. Résolution à l'ODJ pondue par le syndic, /. Résolution votée....
Beaucoup ici fonctionnent comme s'il suffisait de demander un truc au syndic pour qu'il le fasse, parfois j'ai l'impression d'être à Disneyland... |
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Édité par - Viviane le 16 déc. 2013 23:14:07 |
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Gédehem
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Posté - 16 déc. 2013 : 23:18:28
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"...disons 5000€ de dépenses qu'on veut pas payer"
Et pourquoi donc ne voulez-vous pas payer si la dépense est justifiée ???
Il faut motiver un rejet, expliquer pourquoi le syndicat ne l'approuve pas, en quoi cette dépense était inutile, abusive.
Car à priori les dépenses ont répondaient à un besoin, à une réalité objective.
Exemple de rejet :
"3/- Les dépenses (125.000 €) sont identifiées, justifiées, ...."sauf les factures suivantes : . Ste X pour 125,42 €, Ste Y pour 895,25 €, ste .....etc ... soit un montant global de 3.500 €, engagés sans justification et abusivement par le syndic, hors budget prévisionnel, sans avis du CS ou décision de l'AG (autres motifs ...).
Ces dépenses sont rejetées.
Les comptes de l'exercice ...... sont approuvés pour un montant de 121.500 € (125.000 - 3.500 .ndlr) qui seront répartis comme il convient entre chacun des propriétaires de lots." |
Édité par - Gédehem le 16 déc. 2013 23:26:01 |
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Viviane
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Posté - 16 déc. 2013 : 23:49:38
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citation: t pourquoi donc ne voulez-vous pas payer si la dépense est justifiée ???
S'il vous plaît gedéhem, vous valez mieux que ce genre de réponse. Vous aviez très bien compris ce que voulais dire.... Et si aviez bien lu mes posts précédents vous vous seriez souvenu que je préconise de MOTIVER les refus...
Donc, je reprends votre exemple;
1) Vous avez bien amendé la résolution initiale
2) Mais vous n"avez ni voté séparément sur chacune des dépenses rejetées, ni motivé séparément le rejet des dépenses.
S'il s'agit de 50 euros, on s'en moque. Si on envisage des poursuites judiciaires, je maintiens que c'est une erreur. Je vais pas répéter mes raisons, je les ai déjà toutes données.
il aurait fallu faire (allez, exemples vécus)
-La Dépense de Xmille euros pour frais de procédure syndicat contre Y est rejetée car le syndic n'a pas apporté la preuve de l'existence de cette procédure dont y n'a jamais eu connaissance
vote
- La dépense de XXXeuros pour diagnostic trucmuche est refusée car le syndic n'a pas pu produire de rapport suite à ce diagnostic, qui par ailleurs n'est pas obligatoire, a été engagé sans accord de l'AG ni avis du CS, et qui enfin est inutile puisqu'il s'agit d'étudier la possibilité de poser des compteurs déjà posés...
vote
etc jusq'à 5000€, voire bien plus...
si nécessaire (dans notre cas, vu qu'on récupèrera rien sans procès, ça l'était)
- L'AG décide de voter une dotation aux provisions sur créances douteuses d'un montant de 5000euros pour faire face aux dépenses rejetées mais néanmoins déjà réglées. Ces provisions seront appelées le...
Pour l'exercice du au , l'AG approuve les dépenses suivantes (liste), pour un montant total de ....... |
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Édité par - Viviane le 17 déc. 2013 02:39:25 |
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Gédehem
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Posté - 17 déc. 2013 : 00:38:28
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".....et etc jusqu'à 5000 € "
Donc ces diverses imputations faites par le syndic sans justificatif (pièces) ou justification (vote préalable d'un budget par une AG pour l'acte dont il s'agit qu'elle aurait décidé) n'ont pas été approuvées par l'AG.
Elles n'existent donc pas, ne sont pas opposables au syndicat.
Le syndic doit s'en débrouiller.
Lorsque la question de l'approbation des comptes est soumise à une assemblée pour 250.000 €, il ne s'agit pas pour celle-ci de "prendre acte", d'être une "chambre d'enregistrement" en d'approuver sans y regardrer ces 250.000 €.
S'il y a des rejets dument motivés, c'est au syndic d'apporter la preuve du contraire s'il conteste les dépenses rejetées dont il devra faire son affaire personnelle. En particulier par une restitution de fonds si les sommes ont été payées : c'est une créance.
Le syndicat ayant approuvé 245.000 €, les copropriétaires ne sont pas redevables de leur part des 5.000 rejetés.
C'est à cela que sert la question "approbation des comptes" : à statuer sur les comptes qui sont présentés, décision qui produit des effets juridiques opposables à tous, copropriétaires comme syndic s'il est concerné.. |
Édité par - Gédehem le 17 déc. 2013 00:40:33 |
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Viviane
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Posté - 17 déc. 2013 : 03:00:27
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Allez savoir pourquoi, votre réponse ne me parvient que maintenant, désolée d'avoir modifié "3 bricoles.
Vous répondez pas à la question débattue, en fait:
un vote par dépense rejetée? Ou global.
Mais bon, peu importe. Moi je sais quoi faire pour nous en tous cas.
Que le syndic en fasse son affaire, certes, mais va falloir l'y obliger.. et avec des comptes approuvés et pas de compte séparé, ça va pas être si simple, d'après ce qu'on nous a dit..
Allez, pour la petite histoire, après quelques heures sur les imputations d'eau 2011 (et là , c'est bizance, on peut reconstituer le décompte venant du fournisseur.en épluchant ses factures.):
- des factures invisibles dur le relevé de dépense
- des sommes passées en banque jamais touchées par la cie des eaux ou touchées des mois après leur comptabilisation
- des sommes touchées par la cie des eaux jamais passées en banque..
Si on avait approuvé ça quand on nous l'a mis sous le nez la première fois, c'est même pas seulement qu'on pourrait plus contester, c'est qu'à peu près tous les soldes seraient faux, charges, fournisseurs et copros. Et vu le temps pour les éplucher, impossible à faire avec un syndic qui refuse de coopérer..
Alors ma foi, si Glagla n'est pas épuisé de secouer son syndic, la chose à retenir c'est que la résolution d'approbation des comptes doit consister à approuver ce qu'on est sur d'avoir compris . Rien de plus. Ce qui est impossible à faire si on liste pas précisément ce qu'on approuve.
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Posté - 17 déc. 2013 : 08:31:33
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viviane : même les posts de gedehem, peut-être mieux tournés et très clairs, ne vous satisfont pas ??
Vous mélangez également des éléments, comme ceux que vous citez commes manque de factures, ou des mouvements bancaires décalés qui peuvent être relevés par le CS ET régularisés avant l'AG, et une approbation des comptes annuels.
L'AG ne vote pas sur chacunes des dépenses de l'année; c'est au CS de vérifier cela, et en faire un rapport écrit joint à l'OdJ ( c'est une obligation légale), en une explication orale sur les écritures à rejetter, c'est bien le CS qui doit motiver ces rejets ou un manque de réponses ou de docs du syndic.
Le CS propose ces " rejets" et l'AG vote en globalité cette somme justifiée par le CS. Aucun copro n'ira dans un sesn contraire, car aucun d'entre eux n'aura jetté un coup d'oeil aux docs comptables joint à l'OdJ.
L'AG vote bien sur le montant " global" des dépenses.
viviane : on approuve pas les 16 000 € de comptes d'attente qui ne sont pas les dépenses annuelles du SDC et qui sont là depuis des années. C'est aussi au CS de demander des explications et d'exiger une régularisation de la totalité de ces écritures.
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Gédehem
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Posté - 17 déc. 2013 : 09:50:51
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Vous répondez pas à la question débattue, en fait:
un vote par dépense rejetée? Ou global.
Vous confondez l'analyse détaillée des comptes (des dépenses), poste par poste, et le vote sur ces comptes (approbation des dépenses) qui porte sur la totalité.
En fait on vote généralement sur l'approbation des dépenses, oubliant souvent qu'il y a également les recettes, avances ou provisions.
Comme indiqué dans les exemples, une fois les analyses faites objet du débat, les comptes dépenses sont proposés aux voix globalement, pour leur montant total ..... moins les propositions de rejet ...et approbations conditionnelles (réserve). |
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Viviane
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Posté - 18 déc. 2013 : 00:28:16
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Je ne confonds rien, Gédehem, je suis pas d'accord, c'est pas pareil.
J'ai pas envie de m'épuiser cela dit, j'ai dit tout ce que j'avais à dire posts 14 à 23, et je l'ai mûrement réfléchi, parce que j'ai pu mesurer, peut-être comme aucun d'entre vous, à quel point une comptabilité peut être trompeuse en apparence, au point qu'il faut parfois refaire entièrement un grand livre pour savoir ce qui a a été dépensé, et à quoi.
Si je vous donne l'exemple de l'eau (4 factures par an...des heures et des heures pour éliminer les écritures inutiles, et savoir ce qui était dû et ce qui a été réellement payé), c'est pour essayer de vous faire comprendre qu'il peut être présomptueux de penser qu'un CS lambda est capable de comprendre en quelques heures une comptabilité comme celle de glagla, pour laquelle le syndic ne répond pas aux questions.
Je parle avec mon expérience, vous parlez avec la vôtre, et comme y'a aucune loi qui explique comment rédiger une ou des résolutions d'approbation des comptes, je continuerai à proposer un vote séparé par dépense rejetée quand il y a un problème potentiellement sérieux.
Car, effectivement, l'approbation "des comptes", c'est pas seulement l'approbation des dépenses, sauf si on le rédige ainsi, ce qui peut être une bonne bonne précaution en cas de litige. Parce que si on écrit "l'ag approuve les comptes", on approuve aussi tout le reste: solde en banque, comptes d'attentes, bref toutes les infos des annexes, qu'on est supposé avoir reçues, lues et comprises, même quand ça n'est pas le cas, et qu'on ne les a pas reçues et/ou pas comprises.
Bref, visiblement, on sera jamais d'accord et je vois pas l'intérêt de se battre à coup de "on doit faire comme ça" quand personne, ni vous ni moi, n'a de texte à l'appui de ce "on".
Pour votre information Philippe, mes réponses ne dépendent pas de qui écrit, mais des arguments avancés. Seul le ton que j'emploie peut changer. Le vôtre étant généralement agressif, j'avoue qu'il est fréquent que mes réponses à vos posts le soient aussi. La seule autre option serait de prendre un peu de valium avant de vous lire, ou de ne pas vous répondre du tout. |
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Édité par - Viviane le 18 déc. 2013 00:42:44 |
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