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Erin78
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 Posté - 20 déc. 2013 : 15:18:07
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Bonjour,
Je me permets de venir poster ici, je suis à la recherche d'informations et de confirmations/infirmations.
Voilà mon problème.
Je suis propriétaire d'un appartement situé au dernier étage d'un immeuble en copro géré par un syndic.
Au mois de septembre, nos voisins du dessous se plaignent d'écoulement d'eau chez eux.
Chez nous, et je le précise car c'est important pour la suite, il n'y a AUCUN dégât des eaux.
Le syndic est mandaté pour faire une recherche de fuite. Le plombier qu'ils mandatent passe chez nous et constate que la fuite a lieu dans la canalisation située en dalle béton.
Notre voisin du dessous fait sa déclaration de sinistre auprès de son assurance habitation.
Je contacte mon assurance qui me dit que puisque pas de dégât des eaux chez moi, je n'ai rien à déclarer et que quelles que soient les conséquences des réparations ils ne prendront rien en charge.
Le syndic demande donc au plombier de faire les "réparations" de la canalisation. Il passe donc des canalisations en apparent dans notre appartement, fait un trou de 20x40cm dans notre cuisine (et il pète une porte de placard au passage).
Nous investiguons de notre côté. Le règlement de copro stipule très clairement que la canalisation située en dalle béton doit être considérée comme étant une partie commune :
Parties communes spéciales :
« (…) comprenant, sans que cette énonciation soit limitative :
- les éléments porteurs verticaux et horizontaux même inclus à l’intérieur d’une partie privative.
(…) »
La dalle béton est donc considérée comme partie commune.
Partie privative :
« (…)
- les canalisations sises à l’intérieur d’un local privatif et affecté à son usage exclusif, les appareillages, robinetteries et accessoires qui en dépendent, les branchements et raccordements particuliers à un seul et même lot privatif (pour autant qu’ils ne soient pas pris dans la masse des murs, plafonds ou planchers constituant des parties communes, auquel cas ils constitueraient des parties communes).
(…)»
Suite à l'intervention du plombier et aux dégradations dans notre appartement que cela a engendré, nous demandons au syndic de mandaté une entreprise pour remettre notre logement en état : peinture des canalisations en apparent, bouchage du trou dans notre cuisine, réparation de la porte de placard.
Ils envoient une entreprise faire un devis et envoient le devis à leur assurance pour prise en charge.
Nous apprenons ensuite que l'assurance refuse la prise en charge car le montant du devis (1000€) est inférieur au montant de la franchise (2000€).
Dès lors, nous demandons au syndic que ce soit à la copro de payer les réparations à notre domicile en lui citant l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 :
"(...)Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l'exécution des travaux, en raison soit d'une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d'un trouble de jouissance grave, même s'il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité. (...)"
Ils refusent en bloc, disant que chez nous est considéré comme de la partie privative, donc à notre assurance de prendre en charge. En disant également que ce n'est pas de la réparation de dégradations qu'il s'agit, mais d'embellissement.
En ajoutant également qu'ils ont été bien sympas de payer le plombier pour une fuite située chez nous.
Et en terminant par "la convention CIDRE"
Après renseignements, il me semble que cette convention de s'applique pas dans mon cas puisque je n'ai pas eu de dégât des eaux chez moi.
Que le règlement de copro stipule clairement que la canalisation en dalle béton est donc une partie commune (même si elle ne dessert que mon appartement).
Et que l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 mentionne très clairement également que c'est bien à la copro de payer les réparations chez nous (on ne demande pas un embellissement, mais une réparation des dégradations causées par le passage du plombier et l'installation de tuyaux sur nos murs).
Ils refusent tout en bloc.
Je ne sais plus quoi faire.
Première question : qui a raison ? qui a tort ?
Deuxième question : si j'ai raison, comment leur faire entendre raison une bonne fois pour toute ??
Je précise enfin : notre appartement s'est vendu juste avant la fuite et nous passons chez le notaire dans 1 mois. Autant dire que si le nouveau propriétaire voit l'appartement dans cet état, il peut faire casser la vente... Le temps presse et joue contre nous.
Désolée pour le pavé, merci d'avoir pris le temps de me lire et merci des réponses que vous pourrez m'apporter.
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Posté - 20 déc. 2013 : 16:41:41
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vous avez raison sur toute la ligne à partir du moment où le RdC est clair : " les canalisations sises à l’intérieur d’un local privatif et affecté à son usage exclusif, les appareillages, robinetteries et accessoires qui en dépendent, les branchements et raccordements particuliers à un seul et même lot privatif (pour autant qu’ils ne soient pas pris dans la masse des murs, plafonds ou planchers constituant des parties communes, auquel cas ils constitueraient des parties communes)."
il vous faut donc faire LRAR au syndic, puis sans réponse faire mettre en demeure et si rien ne boue dans le délai que vous aurez mis (8 jours), vous assignez le syndicat en référé. Si vous avez une assistance juridique, mettez la "en branle"... |
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Erin78
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Posté - 20 déc. 2013 : 16:53:59
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MERCI !!!!!!!!!
Je ne suis donc pas complètement folle, ça me rassure :)
Je vais envoyer ma LRAR, mais avec les fêtes de fin d'année, je pense qu'on est foutus.
Autre question pour le coup :
Je ne peux décemment pas laisser l'appartement en l'état pour le nouveau propriétaire à venir (dans 1 mois, passage chez le notaire car appartement vendu).
Si jamais rien n'est fait d'ici mi janvier, l'acquéreur peut casser la vente et nous demander réparation. Ce qu'on veut évidemment éviter...
Donc, si le syndic ne se bouge pas, peut-on faire les travaux nous-même ou devons nous obligatoirement passer par un professionnel ?
Faut-il que nous fassions intervenir un huissier pour constater les dégradations ?
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Posté - 20 déc. 2013 : 16:58:07
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erin78 : les "ILS" ont tort sur toute la ligne. Qui sont ces " ILS "
Vous avez trouvé tous les éléments pour contester, et exiger du SDC la remise en état de votre appartement.
Parlez d'embellissement est assez "rigolo" !! et surtout gonflé"
La fuit provient des parties communes, l'assurance du copro. d'en dessous OU celle du SDC prendra en charge les dégats de ce voisin innondé ET les votres.
Ces travaux sont inférieurs à la franchise, c'est au SDC de payer, et vous votre quote-part.
Les " ILS" sont assez idiots, car vous allez mettre en demeure le syndic, mandataire du SDC, qui lance ces travaux sour huit jours, sinon vous saisirez le TGI pour un référé en injonction de faire sous astreinte journalière de 300 € ( le juge fixera cette astreinte, mais votre avocat pourra demander une telle somme).
Votre syndic et les "ILS" sont idiots, car le SDC va devoir payer un avocat pour se défendre si il persiste sur sa position intenable juridiquement. le SDC sera condamné à vous payer des DI, et les dépens, plus l'astreinte si le juge le décide!!
Et tout cela pour ces pêtits 1000 € de travaux que le SDC devra aussi payer.
Dans ce genre de cas, me syndic DOIT être le conseil du CS et des copros; un tel dossier est très simple à gérer, il ne peut pas aller contre la loi et commander ses travaux, à payer par le SDC. Le ridicule ne tue pas, malheureusement, mais on peut douter de la qualité de votre syndic. |
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Posté - 20 déc. 2013 : 17:05:34
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citation: Autre question pour le coup :
Je ne peux décemment pas laisser l'appartement en l'état pour le nouveau propriétaire à venir (dans 1 mois, passage chez le notaire car appartement vendu).
Si jamais rien n'est fait d'ici mi janvier, l'acquéreur peut casser la vente et nous demander réparation. Ce qu'on veut évidemment éviter...
Donc, si le syndic ne se bouge pas, peut-on faire les travaux nous-même ou devons nous obligatoirement passer par un professionnel ?
Faut-il que nous fassions intervenir un huissier pour constater les dégradations ?
c'est à vous d'apprécier votre risque : il faut avoir à l'esprit que lorsque vous aurez vendu, le syndic ne va pas montrer un grand empressement...  
A votre place, s'il n'y a que peinture, trou à boucher (et peinture ), + porte à changer (peut-être le plus difficile à retrouver, peut-être), je me ferai ces travaux moi-même et basta pour la vente et je pourrai ainsi dormir tranquille. Ce n'est peut-être pas le plus réglementaire et ce qui permet de rentrer dans ses "sous", mais entre rater la vente (+ DI) et s'asseoir sur l'action du syndic, je fais les petits travaux moi-même. (c'est mon conseil, ce n'est pas forcément ce qu'il faudrait faire ...) |
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Erin78
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 Posté - 20 déc. 2013 : 17:05:57
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Merci merci pour ces réponses.
Juste une chose : c'est quoi le SDC ??? :) |
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Posté - 20 déc. 2013 : 17:07:47
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SDC : syndicat de copropriétaires |
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Erin78
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Posté - 20 déc. 2013 : 17:10:24
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merci :)
dans le cas où on fait faire les travaux (ou qu'on les fait nous même) après avoir lancé la procédure sans qu'ils n'y ait eu aucune réponse de la part du syndic, peut-on tout de même continuer la procédure au tribunal ?
En demandant réparation sur le montant que ça nous aura coûté ?
C'est une question de principe....
(après je vous laisse tranquilles :)
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Posté - 20 déc. 2013 : 17:19:49
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"(après je vous laisse tranquilles :)"
c'est avec plaisir (et le clavier) que nous vous répondons.
si vous voulez passer par le tribunal, il vous faut faire tout ce que j'ai dit sauf qu'au lieu d'aller au tribunal en référé il faut aller en séance de jugement normal avec un avocat. Il faudra avant les travaux, faire un constat d'huissier et penser à récupérer toutes les factures.
maintenant, est ce que le principe ne coûtera pas plus cher que la satisfaction et cela à condition que le tribunal vous donne raison, on a jamais la certitude à priori...
Faites la somme des frais :
* courriers
* huissier
* avocat
ceci est le minimum....
ensuite vous avez satisfaction :
* vos factures vous sont remboursées
* éventuellement vous avez l'article 700
* mais il vous en restera de votre poche... 
vous n'obtenez pas satisfaction :
* ci-dessus, vous retirez l'article 700
* vous payez les dépens
sans compter les nuits blanches, le jeu du principe en vaut-il la chandelle , surtout pour vous qui quittait ce syndicat ?.... |
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Posté - 20 déc. 2013 : 17:39:38
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erin78 : vous allez vendre votre appartement !! oubliez cette action qui va vous " em...ter" pendant des mois.
Pour 1000 €, les travaux ne doivent pas être très importants ! Vous allez en dépenser un peu moins si vous être bricoleur.
En faire une question de principe, pour 1000 petts euros PLUS les nuits sans sommeil. Le choix me parait simple.
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Erin78
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Posté - 20 déc. 2013 : 18:36:18
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Oui oui je sais...
Merci pour vos conseils.
C'est juste que ça me rend dingue de me faire avoir comme ça.
Le pire c'est que j'ai senti venir le coup dès que le syndic m'a prévenu qu'il faudrait passer en apparent chez nous.
Enfin bref.
J'attends début janvier pour voir, je suis en relation avec le directeur du syndic là , sait-on jamais il comprendra peut être un peu mieux que la gestionnaire du compte.
(oui, je crois encore au Père Noël)...
Je vous tiendrai au courant de comment ça se termine.
Et quoi qu'il en soit, merci beaucoup pour vos retours et votre temps.
Je vous souhaite de belles fêtes de fin d'année |
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Posté - 20 déc. 2013 : 19:30:50
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Erin78 : votre gestionnaire, connaissant votre départ, en a profité pour vous barratiner (ce qui n'a pas fonctionné) , et vous faire payer ces travaux, vous mettant dans l'obligation de les faire avant votre départ de la copro.
Rien en vous empêche de mettre en demeure le syndic - la direction de ce cabinet - de faire les travaux sous huit jours sous peine d'un référé et dune astreinte journalière, même si vous décidez de ne pas aller au TGI.
Le gestionnaire ne va pas se trouver en bonne position, car son choix est absurde Juste fait pour bien se faire voir du CS et des copros, car vous allez disparaitre bientot de cette résidence. |
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sparte
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Posté - 20 déc. 2013 : 19:32:43
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Erin78, votre dossier est simple.
1) dégâts chez les voisins du bas : pris en charge par l'assurance de l'occupant, voire par celle de la copropriété en fonction du type de dégâts, du montant des travaux. La convention CIDRE prévoit cela.La répartition du coût se fera entre experts.
Un constat amiable a donc du être signé entre le SDC représenté par le syndic ( puisque cette conduite est considérée comme partie commune dans votre RC) et votre voisin du bas.
2) dégâts chez vous : aucune assurance ne les prendra en charge.
Pour la canalisation, il s'agit de travaux d'entretien normaux à la charge de la copropriété.
Les dégâts collatéraux ne sont que la conséquence ou "l'extension" de ces mêmes travaux d'entretien qui incombent à la copropriété.
Cette histoire de franchise est invraisemblable...
L'assurance doit prendre en charge le cas échéant le coût d'une recherche de fuite technique par une entreprise spécialisée et non les conséquences d'opération d'entretien que la copropriété doit payer.
Je souhaite que mon confrère directeur de cabinet sera un peu plus compétent que son collaborateur. |
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Posté - 20 déc. 2013 : 19:43:47
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Et OUI !!
Joyeux Noel, Sparte |
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Erin78
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Posté - 20 déc. 2013 : 19:50:14
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citation: Initialement posté par sparte
Erin78, votre dossier est simple.
1) dégâts chez les voisins du bas : pris en charge par l'assurance de l'occupant, voire par celle de la copropriété en fonction du type de dégâts, du montant des travaux. La convention CIDRE prévoit cela.La répartition du coût se fera entre experts.
Un constat amiable a donc du être signé entre le SDC représenté par le syndic ( puisque cette conduite est considérée comme partie commune dans votre RC) et votre voisin du bas.
2) dégâts chez vous : aucune assurance ne les prendra en charge.
Pour la canalisation, il s'agit de travaux d'entretien normaux à la charge de la copropriété.
Les dégâts collatéraux ne sont que la conséquence ou "l'extension" de ces mêmes travaux d'entretien qui incombent à la copropriété.
Cette histoire de franchise est invraisemblable...
L'assurance doit prendre en charge le cas échéant le coût d'une recherche de fuite technique par une entreprise spécialisée et non les conséquences d'opération d'entretien que la copropriété doit payer.
Je souhaite que mon confrère directeur de cabinet sera un peu plus compétent que son collaborateur.
Oui, donc j'avais bien tout compris :)
C'est dingue quand même cette histoire.
Je suis vraiment une poissarde...
Bref, merci pour votre avis, j'espère aussi que le directeur (qui est le père de la nenette qui a vendu l'appart....) sera plus compétent...
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sparte
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Posté - 20 déc. 2013 : 19:55:08
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citation: Initialement posté par philippe388Et OUI !! Joyeux Noel, Sparte
Merry Christmas Mister Philippe |
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Erin78
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Posté - 20 déc. 2013 : 19:55:22
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citation: Initialement posté par philippe388Erin78 : votre gestionnaire, connaissant votre départ, en a profité pour vous barratiner (ce qui n'a pas fonctionné) , et vous faire payer ces travaux, vous mettant dans l'obligation de les faire avant votre départ de la copro. Rien en vous empêche de mettre en demeure le syndic - la direction de ce cabinet - de faire les travaux sous huit jours sous peine d'un référé et dune astreinte journalière, même si vous décidez de ne pas aller au TGI. Le gestionnaire ne va pas se trouver en bonne position, car son choix est absurde Juste fait pour bien se faire voir du CS et des copros, car vous allez disparaitre bientot de cette résidence.
Non seulement le syndic nous a baratiné, mais ce cas s'est déjà produit avant et la personne qui avait eu les "dommages collatéraux" chez elle suite aux réparations a payé ses propres travaux de remise en état de son bien.
Dommage qu'elle n'ait pas cherché plus loin que ce que le syndic lui disait.
Mais ça me semblait tellement gros cette histoire que bien sur je me suis renseignée...
C'est une bonne idée de mettre quand même en demeure le syndic même si on ne va pas plus loin par la suite.
Par contre, du fait des fêtes de fin d'année, il vaut mieux attendre la rentrée ou pas ? Le risque est qu'il n'y ait personne pour réceptionner la mise en demeure non ? |
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Posté - 20 déc. 2013 : 20:01:16
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erin78 : le cabinet ferme pendant les fêtes ?? et si une autre fuite se produisait, personne ne répond ?
Ce syndic vous cache un peu ces fêtes de fin d'année, envoyez donc cette MED avant Noel  |
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Erin78
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Posté - 20 déc. 2013 : 20:03:47
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Je ne sais pas du tout s'ils ferment ou pas....
Mais bon, sait-on jamais.
Si je fais partir la LRAR demain, ils l'auront lundi normalement.
Et sinon, au niveau de la mise en demeure, bah je vais chercher comment on fait ça...
Donc la procédure dans un 1er temps : mise en demeure en rappelant les fait (un peu comme je l'ai fait en début de post) et demande de faire les travaux sous 8 jours c'est bien ça ? |
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sparte
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Posté - 20 déc. 2013 : 20:04:31
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Un syndic digne de ce nom ne ferme pas pendant les fêtes!
Il ne sera pas là le 25 ni le 1er janvier (et le WE bien sûr et si c'est un groupe, et pas forcément d'ailleurs, sur un jour de RTT imposé), mais une permanence doit être assurée.
Votre LR/AR sera récupérée.
En général, le postier passe à l'agence et ne laisse pas d'avis...
Sauf si vous êtes gérée par une officine avec 2 ou 3 salariés. |
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Erin78
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Posté - 20 déc. 2013 : 20:09:43
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Non non c'est pas une officine, c'est un vrai syndic (enfin je crois).
Je peux donner le nom éventuellement et l'effacer ensuite ? |
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Fuite d'eau en partie commune & dégradations copro 
