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nonochev
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 Posté - 20 déc. 2013 : 21:22:59
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Bonjour,
j'aimerais votre avis sur l'attitude à adopter pour les conseils syndicaux en prévision de l'adoption de la loi ALUR, notamment concernant le compte séparé obligatoire.
Dans notre copro de 125 lots (donc toujours concernée par le compte bancaire séparé obligatoire cf. http://www.unarc.asso.fr/documentat...e-incroyable), la différence entre une gestion avec ou sans compte séparé est de 25%, la perspective de payer plus d'honoraires ne me plait pas trop.
Je suis partisan d'anticiper mais faut-il pour autant que le CS entame dès maintenant des négos avec notre syndic ? Quelles sont les chances d'aboutir ? Faudrait-il mieux attendre la promulgation de la loi et ensuite le décret d'application ?
Merci de votre avis
Remarque subsidiaire : Il faut dire que ça ne représenterait que 1,5 % d'augmentation des charges annuelles. Ca me désole d'ailleurs de voir que dans les grosses copros, tellement les couts sont dilués, on a l'impression de rechercher des sources d'économie en accumulant des bouts de chandelles ! Comment faire pour que le jeu en vaille la...chandelle :-)
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Viviane
Pilier de forums
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Posté - 20 déc. 2013 : 23:12:38
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bonjour,
Je vais vous dire les choses un peu... brutalement mais...
Est-ce que la perspective de voir le syndic piocher dans la caisse d'abord sans le voir, puis enfin sans pouvoir faire grand chose pour récupérer votre argent vous plaît?
Si oui, faites comme nous, des économies. Et ensuite, vous sortirez peut-être le chéquier pour payer les avocats...
Allez, votre compte 512 dit que le syndic a versé 3000 euros à tel fournisseur. Vous appellez le fournisseur pour savoir si c'est vrai ? Non, bien sur.
Si en fait le fournisseur n'est pas payé, une écriture sur le 512, c'est qu'une écriture dont le syndic peut éventuellement admettre qu'elle est erronnée. Ou ne pas admettre. De toute façon, comme l'argent est sur le compte du syndic, c'est le sien jusqu'à ce que vous ayez prouvé que c'est le votre..
Si l'argent est sorti de votre compte sans pour autant payer le fournisseur, c'est du vol. Parce que l'argent, c'est le vôtre, et c'est à lui de prouver qu'il avait le droit de le prendre.
Voilà , je schématise, mais toute la différence est là .
Quant au surcoût, sur une copro de 121 lots, ca se négocie. |
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Édité par - Viviane le 20 déc. 2013 23:49:36 |
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sparte
Contributeur senior
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 2
Posté - 20 déc. 2013 : 23:19:07
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Désolé Viviane, ce n'est pas un schéma, c'est une caricature. |
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Gédehem
Pilier de forums
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3
Posté - 20 déc. 2013 : 23:55:56
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"la différence entre une gestion avec ou sans compte séparé est de 25%, "
1) dans la mesure où les produis financiers ne sont plus ce qu'ils étaient (raison principale des comptes pivots/groupés ou autres appellation incontrolée), que peut être la justification de ces + 25% ??? 25% de taches supplémentaires ? 
2) dans la mesure où tous les syndicats devront avoir un compte bancaire séparé, il n'y aura plus le jeu de la concurrence entre le syndic qui l'accepte et celui qui le refuse.
L'histoire du syndic qui pioche dans la caisse, c'est tellement à la marge que ce n'est pas cet élément là qu'il faut avancer ....
Pour ma part, en 30 et quelques années de "carrière", je n'en ai connu que 2, 1 à Limoges, l'autre à Toulouse, il y a 10 ou 12 ans .... |
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Viviane
Pilier de forums
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4
Posté - 21 déc. 2013 : 00:01:37
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Non Sparte, c'est pas une caricature, c'est des choses qui arrivent..
J'ai pas dit que c'était tous les syndics. Juste que ça arrive. A nous par exemple. Je peux vous envoyer toutes les preuves si vous voulez.
Dire que l'argent est au syndic jusqu'à ce que vous ayez prouvé le contraire n'est pas non plus une caricature, je l'ai appris à mes dépens. C'est des termes clairs et basiques pour nommer autrement ce que les juges appellent d'un nom savant que je retrouve plus.. (d'autres m'aideront peut-être?).
Alors j'avoue que le côté "pourquoi payer plus cher pour un compte séparé", désormais ça me dépasse, et je vois que des exemples précis pour en faire comprendre l'intérêt..
Rien contre vous Sparte. Y'a des syndics pourris, comme y'a des CS pourris, des plombiers pourris etc, etc..
On mettrait pas (ou rarement) ses sous sur le compte d'un ami, alors pourquoi diable accepte-t-on de les mettre sur le compte d'un parfait inconnu? |
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Viviane
Pilier de forums
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5
Posté - 21 déc. 2013 : 00:07:24
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Une grosse marge alors, parce que nous sur 3 syndics on en a eu 2 qui l'ont fait..Un qui a payé le fournisseur(sur ses propres deniers, vu que nous on l'avait soi-disant déjà payé..) quand on a levé le lièvre, (mais pas sans mal, il a fallu un avocat) l'autre on est loin du bout ... et c'est pas comme ça qu'il s'y est pris
La vérité c'est que vu le peu de gens qui sont capables de vraiment contrôler les comptes, c'est impossible à quantifier. Nous on l'a su parce que je connais tous les fournisseurs. Et si le syndic sait qu'il sera contrôlé par quelqu'un comme vous Gedehem, bien évidemment qu'il va pas le faire. D'autant que je me doute que vous AVEZ un compte séparé.
Avec un compte séparé, les comptes, c'est bien plus simple à contrôler.
Permettre de mettre l'argent des syndicats sur le compte des syndics, c'est juste une aberration hallucinante. Aucune autre situation ne permet ça: supposons que vous soyez nommé tuteur de votre grand-mère de 99ans. Est-ce que pour autant sa retraite arriverait sur votre compte? Certainement pas. |
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Édité par - Viviane le 21 déc. 2013 00:31:09 |
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Viviane
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Posté - 21 déc. 2013 : 00:45:19
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Allez, j'ai trouvé la formule:
citation: le LLOYD'S fait justement valoir qu'il résulte de la loi du 2 janvier 1970 et de son décret d'application que la garantie financière ne peut être mise en œuvre que sur justification d'une créance certaine liquide et exigible ; qu'il n'est pas soutenu que la créance alléguée ait fait l'objet d'une admission dans le cadre de la procédure collective ; que le LLOYD'S remarque que le syndicat ne produit ni les relevés de banque de l'immeuble ni les états de rapprochement bancaire correspondant à la situation de trésorerie de l'immeuble à la date d'arrêté de la créance alléguée ; que le détail des mouvements de trésorerie n'est pas disponible ; que l'assemblée générale avait fiat le choix de gestion, prévu par l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, de renoncer au compte séparé au nom du syndicat ; qu'aucun document ni aucun élément en possession de la Cour ne vient corroborer l'extrait du grand livre qui n'est pas à lui seul suffisamment probant et ce d'autant moins que selon la déclaration incontestée sur ce point du LLOYD'S le syndicat a refusé d'approuver les comptes pour l'exercice 2005 ; que l'unique élément produit par le syndicat n'a apparemment été entériné ni approuvé par quiconque ; qu'en définitive la créance alléguée n'est pas suffisamment établie ; que la Cour ne peut qu'infirmer le jugement quant à la condamnation au profit du syndicat précité ;
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...46&fastPos=2
Le pire, c'est que les juges ont raison, vu la façon dont le syndicat s'y est pris. C'est pas le débit du fournisseur Syndic dans le grand livre qui veut dire quoi que ce soit... Chez nous, d'après son grand livre, il était carrément créditeur au changement de syndic.. |
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Édité par - Viviane le 21 déc. 2013 00:52:37 |
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Posté - 21 déc. 2013 : 07:31:54
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le compte séparé, viviane, n’empêche pas la situation que vous écrivez, tant que le CS ne surveille pas le 512 et les relevés bancaires... mais comme le disent les collègues, c'est à la marge.
quant aux majorations, à mon avis, elles n'existeront pas trop pour le compte séparé car il y aura concurrence comme le dit gedehem, mais la majoration existera peut-être si l'AG choisit une autre banque que celle préconisée par le syndic, bien que la ministre et le rapporteur de la loi s'en défendent...
pour le fun : n'oublions pas que la loi ALUR ne tue pas complètement le compte unique, puisque la dispense sera encore possible pour les copropriétés de moins de 15 lots ...  |
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Sunbird
Pilier de forums
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8
 Posté - 21 déc. 2013 : 11:15:00
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La solution à votre problème est la mise en concurrence du syndic.
Pour cela vous consulter d'autres syndics et vous négociez les prix. Lorsque la consultation sera terminée vous présentez le syndic qui correspond le mieux en envoyant un tableau comparatif de votre étude dans le projet de résolution en plus du contrat de syndic que vous avez présenté.
Par exemple vous consultez 3 syndics, vous faites un tableaux avec tous les points du contrat, et vous comparez tous les syndics dont celui en place.
Soit le syndic en place joue le jeu, sinon il risque de partir lors de la prochaine AG. |
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sparte
Contributeur senior
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9
Posté - 21 déc. 2013 : 13:38:37
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citation: Initialement posté par Gédehem"la différence entre une gestion avec ou sans compte séparé est de 25%, "1) dans la mesure où les produis financiers ne sont plus ce qu'ils étaient (raison principale des comptes pivots/groupés ou autres appellation incontrolée), que peut être la justification de ces + 25% ??? 25% de taches supplémentaires ? L'histoire du syndic qui pioche dans la caisse, c'est tellement à la marge que ce n'est pas cet élément là qu'il faut avancer .... Pour ma part, en 30 et quelques années de "carrière", je n'en ai connu que 2, 1 à Limoges, l'autre à Toulouse, il y a 10 ou 12 ans ....
Vous revenez Gédehem sur un point que j'ai déjà souvent évoqué...à savoir la dégringolade des produits financiers liés au compte unique ( attention, ces derniers restent sanctuarisés) et de la meilleure façon de la compenser.
Ce problème commence à dater un peu
On sait, et je l'ai déjà dit et répété, que cela a amené les syndics à essayer de trouver d'autres sources de profits par le biais de prestations particulières accrues.
On sait également que le niveau des honoraires de base des syndics est insuffisant et ne correspond pas à la nature et l'étendue de son travail et de ses responsabilités.C'est un fait admis et reconnu.
En l'espèce, cette "fameuse" augmentation pour gestion par compte séparé n'a a mon sens aucun lien avec la juste nécessité de compenser la baisse des revenus des syndics (Les ADB sortent une marge maxi de 6/7 % quand cela n'est pas de 3/4....vous achetez des lunettes: marge 233%!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!)consécutive aux produits financiers aujourd'hui inconsistants.
J'en suis même certain.
Jusqu'à ce jour, l'objectif était multiple:
- compenser le travail supplémentaire lié au compte séparé.
-inciter les clients à rester en compte unique (fonctionnement beaucoup plus pratique pour les ADB dans leur gestion au quotidien, notamment règlement fournisseurs).
-conserver un minimum de produits financiers (relativement insignifiants).
Les boulons sont serrés à un niveau rarement atteint! et je sais de quoi je parle.
Il ne faut donc surtout pas fantasmer sur les revenus des syndics .
Les abus des syndics permettent aux journaux de vendre et à nos camarades de l'ARC de prospérer (même s'il y a eu des pourris et qu'il y en a encore comme dans toute profession,mais la nôtre est littéralement
stigmatisée comme l'incarnation du mal )
La problèmatique réside dans le flou des décrets à venir du CE concernant le contrat de mandat de syndic.
Alur est une loi cadre.
On a vu qu'elle était sans cesse modifiée, remaniée.
Si, comme l'a souligné JPM, et je l'ai déjà dit pas mal de fois aussi, cette loi avait été élaborée par des personnes compétentes connaissant à minima le domaine de l'ADB, on n''en serait pas là .
Je ne recommencerai pas mon laïus sur notre ministre Cécile, l'absence totale d'esprit clienteliste de sa loi... et son entourage d'énarques hors de la réalité.
Aujourd'hui, quel contrat proposer?
A quel prix et pour quelle durée?
Quelles seront les prestations du "Tout Sauf" que certains proposent déjà ? Il est plus cher en honos de base par une évidente nécessité, donc
les copros ne voyant souvent qu'un prix l'écartent d'emblée sans regarder plus loin.
Donc on propose le bon vieux contrat à double option : compte unique et compte séparé majoré, le prix de ce dernier étant une forme d'anticipation de ce qui va nous tomber dessus à court terme.
J'ai essayé d'être simple
Pour Sunbird, rappelez-vous ce que disait maître Gédehem sur les performances à attendre d'une 2 chevaux et d'une BMW.
Les 2 s'appellent une voiture...et on sait pourquoi elles ne sont pas au même prix.
Pour Viviane, vous n'avez vraiment pas de chancepour votre 3ème syndic, renseignez vous préalablement auprès des pdts de cs dont la copropriété est gérée par l'impétrant.
Pour Rambouillet: ce que vous dites est une forme de chronique d'une catastrophe annoncée.
Vous connaissant, je sais que vous avez bien compris que la nécessité de majoration ne porte pas seulement sur le compte séparé dont on sait que l'on pourra le gérer sans trop de difficultés (sauf 400 comptes dans 150 banques différentes... ).
La loi Alur va de façon certaine supprimer des prestations particulières nécessaires à , au moins, l'équilibre financier du secteur syndic (je ne vous parle pas de la gérance ou on a déjà du provisionner des baisses significatives d'honoraires).
Je ne vous parle pas des obligations et du travail supplémentaires qui vont peser sur nous.
Alors même qu'il faudrait envisager une hausse des honoraires de base 20 à 30%, certains parlent ici de mise en concurrence (sur le principe c'est normal), de meilleur prix, etc...
Résultat, pour ne pas perdre de copropriétés, beaucoup de syndics non seulement ne vont pas pouvoir augmenter leurs honoraires alors qu'ils auront plus de travail avec moins de moyens mais ils devront sans doute les baisser!
J'ai récemment fait une offre sur un immeuble neuf.
J'ai expliqué tout l'intérêt de travailler avec une agence comme la nôtre qui est en pointe sur beaucoup de domaines , information, transparence, back office, extranet, proximité avec les clients, expertise reconnue concernant la gestion des immeubles neufs (pas simple, c'est un vrai métier...).
Il m'a été répondu (par le promoteur), je résume : c'est bien, mais ce que regardent nos clients c'est le prix.
Non, un syndic n'en vaut pas un autre.
A vouloir tirer les prix, donc la qualité, vers le bas et profiter d'une situation où sans doute nous serons en difficulté, les copropriétés qui agiront ainsi ne se rendront pas service à elles-mêmes.
Voici l'avenir:
Monsieur, vous avez trop de travail? il faut embaucher!
Oui, mais avec quoi? |
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Posté - 21 déc. 2013 : 14:01:20
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ne nous leurrons pas sparte, les contrats sont prévus d'être changés à la promulgation de la loi. Un amendement est en cours (et adopté par la commission) pour éviter que ce soit l'affolement et que les mises à jour des anciens contrats se fassent au fur et à mesure des renouvellements (ouf...). Les premiers syndicats vont essuyer les plâtres, mais face aux grandes enseignes les nouveaux contrats seront forcément augmentés (je ne parle pas de collusion ) ce qui a été dit à la ministre qui a soutenue que la concurrence n’entraînera pas d'augmentation .... 
Elle a tout de même oublié qu'elle augmente la charge administrative du syndic par le fichier, les documents à fournir aux nouveaux acquéreurs (RdC, carnet d'entretien, etc...), l'extranet et j'en passe. Donc au même prix qu'aujourd'hui le syndic ne saura pas faire, il faut le reconnaître... Donc les charges du copro, voir du locataire vont encore augmenter et les syndicats vont être tentés de passer en syndic non pro entraînant parfois (pour rester modeste) les syndicats dans l'illégalité, donc augmentant de ce fait les assignations, donc l'encombrement des tribunaux, etc...
On se demande si ceux qui ont "pondu" cette loi (et je rejoins jpm) ont un jour participer à la gestion d'une copropriété...
donc chers amis aux CS, prévoyez bien les augmentations budgétaires à venir.... et que chaque copro pense aussi à se restreindre pour pouvoir payer les charges... sinon les syndicats en difficulté vont augmenter, etc, etc, etc, ... et on va finir par se "mordre la queue"...  |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 21 déc. 2013 : 15:51:56
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Nous sommes quelques uns à avoir mis en avant ce point incontournable rappelé par Sparte :
"La loi Alur va de façon certaine supprimer des prestations particulières nécessaires à , au moins, l'équilibre financier du secteur syndic ..."
Avec la conséquence incontournable : l'augmentation plus ou moins importante (15, 20, 25 % ?) des honoraires "TOUT SAUF ..." !
Il ne faut pas se faire d'illusion !
Les honoraires de base étant (exemple) de 30.000, la facturation globale en fin d'exercice (il suffit de lire sur les comptes !) , 45.000 .
C'est une évidence actuellement dans tous les syndicats !
Il est tout aussi évident que ce syndic facturera son "Tout sauf .." 45.000 (ou 42).
A défaut il coule en 6 mois !
Le compte séparé obligatoire n'en sera pas la seule cause, s'il en est une .... |
Édité par - Gédehem le 21 déc. 2013 15:58:58 |
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sparte
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Posté - 21 déc. 2013 : 16:17:24
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Je constate avec plaisir, mais sans surprise, que Rambouillet et Gédehem font globalement un constat identique au mien.
Même si l'objectif des "entreprises/syndic" est bien, je le répéterai aussi souvent que nécessaire de dégager des profits, les intérêts des SDC et des syndics peuvent être convergents dès lors qu'on parle sans dogmatisme entre personnes lucides et raisonnables dans le respect mutuel.
Reste à appliquer ce beau principe sur le terrain et croyez moi, ce n'est pas gagné.
Entre-temps les syndics "Lidl" et leur miroir aux alouettes auront fait beaucoup de mal. |
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JPM
Modérateur
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Posté - 21 déc. 2013 : 16:40:28
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Si le contrat tout sauf avait été adopté en l'an 2000, même avec le maintien de la dispense, nous aurions été beaucoup plus tranquilles aujourd'hui. Et plus encore si la dispense avait été écartée en 2000.
Au lieu de cela, on a continué la guéguerre stupide, avec des honoraires forfaitaires demeurant insuffisants et la course au rattrapage.
Il est difficile de faire le point. En effet les immeubles qui fonctionnent bien demeurent silencieux et l'on connait mal les montants de rémunération de leurs syndics.
Il était, il reste très facile d'établir la courte liste des prestations pouvait être qualifiées de prestation exceptionnelles.
Mais il y a accord tacite pour ne pas faire mention des critères de distinction entre les prestations de gestion courante et les autres. Cela permet de faire monter les oeufs en neige et de justifier des luttes grotesques.
L'effondrement progressif de certaines parties du projet Duflot est bien dans le vent de ces pratiques.
Quelques syndicats de 50 100 lots principaux ont pris la bonne mesure. Ils sont passés en compte séparé depuis deux ou trois ans et ont adopté le montant de rémunération proposé par le syndic. Mais pas un loupé ne passe . Partout le contrôle des comptes n'est plus limité à celui des charges. Il s'étend à la comptabilité elle même. Les paiements tardifs aux fournisseurs et entrepreneurs sont sanctionnés.
Et finalement la plupart des syndics concernés sont eux même relativement satisfaits de l'évolution des relations. C'est au sein du personnel des cabinets de syndics que la satisfaction apparaît. On ne connait pas très bien la position de la direction des grandes structures (en place dans 30 % de ces syndicats).
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Viviane
Pilier de forums
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Posté - 22 déc. 2013 : 01:22:21
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citation: le compte séparé, viviane, n’empêche pas la situation que vous écrivez, tant que le CS ne surveille pas le 512 et les relevés bancaires... mais comme le disent les collègues, c'est à la marge.
Pas tout à fait vrai;
1; le 512, la plupart des CS ne savent pas ce que c'est. Quant à savoir le lire.. Quand toutes les opérations sont le même libellé "centralisation", ( Et c'est pas un cas exceptionnel) je vous souhaite bonne chance, et quoi qu'il en soit, il faut un minimum de connaissances.
2; le 512, c'est le syndic qui dit 1000 euros sont partis pour payer untel Ca ne veut dire qu'ils sont partis pour payer untel, et à cette date là , pas deux mois plus tard, que si le syndic est honnête.
3- la conséquence, c'est qu'en cas de problème un juge pourra considèrer qu'il n"a pas de document fiable sur lequel se baser
4- un relevé de banque, tout le monde sait le lire, et le syndic le sait. Donc contrôle plus facile, tentation moins grande.
citation: Les abus des syndics permettent aux journaux de vendre et à nos camarades de l'ARC de prospérer (même s'il y a eu des pourris et qu'il y en a encore comme dans toute profession,mais la nôtre est littéralement
stigmatisée comme l'incarnation du mal)
Si votre profession est stigmatisée, Sparte, c'est pour aussi deux raisons;
1- elle ne fait rien pour sanctionner les syndics qui abusent Absolument rien. Il suffirait de les exclure des chambres syndicales professionnelles. Mais ça n'arrive jamais, parce qu'un adhérent, c'est des sous, des votes et donc du pouvoir. Donc vos chambres syndicales ferment les yeux sur tout et n"importe quoi, et sans des organismes comme l'ARC pour en parler, l'impunité serait juste absolue et totale.
2- vous manipulez , et sur votre propre compte bancaire,l'argent des copropriétaires, qui pour la plupart n'ont pas la moindre idée de la législation et sont incapables de comprendre les 5 annexes obligatoires,, ce qui donne des opportunités aux pas hônnêtes que peu d'autres professions offrent.
3- On est OBLIGES d'avoir un syndic. On peut ne pas avoir de voiture, de lunettes, même si on en a besoin, , acheter ses vêtements chez un fripier, ne jamais aller au resto... mais si on est copropriétaire, on est obligé d'avoir un syndic. Et il est quasi toujours pro.
citation: Pour Viviane, vous n'avez vraiment pas de chance pour votre 3ème syndic, renseignez vous préalablement auprès des pdts de cs dont la copropriété est gérée par l'impétrant.
Pour le 2eme, on a trouvé personne qui veuille de nous AVEC UN COMPTE SEPARE. Je précise qu'on est à Paris, que des syndics y'en a dans chaque rue ou presque et qu'on a écumé tous ceux du quartier et des quartiers autour. 21 lots en compte séparé, ça les intéresse pas.. On a fini par accepter le compte unique;
Pour le 3eme, j'ai même pas cherché, j'étais prête, bien que j'en avais pas du tout envie, à me mettre syndic bénévole. Et puis par connaissance, on nous en a conseillé un, à 1h15 de métro de chez nous alors qu'il y en a des dizaines juste à côté. Et bien on a pris. Et on est enfin contents.
Je comprends tout ce que vous dites sur les tarifs des syndics, et je suis entièrement d'accord qu'on a pas du bon boulot si on paye pas correctement. Mais vous oubliez aussi que parfois on paye très cher pour un mauvais boulot. Et pas que chez les syndics.
Et la question de Nonochev était, devons nous voter le compte séparé et payer plus cher avant d'y être obligé?
Je suis d'accord que nos expériences (dans notre copro) ne sont pas une généralité, notamment notre syndic n+2 qui est un cas d'école.
. Mais à vous lire, vous rejetez avec tant de force (autant au moins que j'en ai mis a dire le contraire) et d'unanimité l'idée que qu'un nombre non négligeable de syndics pourraient profiter du compte unique pour abuser d'une façon ou d'une autre, un peu ou beaucoup,vous oubliez si vite le problème des faillites possibles (avec certaines affaires pourtant retentissantes, comme Urbania...) que si j'etais nonochev, je me dirais: mais pourquoi rendre obligatoire le compte séparé? Quelle loi idiote...Si je peux attendre d'y être obligé avant de payer plus cher, je vais attendre..
Me voilà donc contrainte d'envoyer Nobochev ailleurs qu'ici (où, pourtant, tous ceux intervenus dans ce sujet sont POUR le compte séparé) pour lui en faire comprendre l'intérêt
http://blog.notre-copro.com/2010/05...ire-urbania/
http://www.unarc.asso.fr/sites/defa...uillet10.pdf
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Édité par - Viviane le 22 déc. 2013 03:17:02 |
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pimco
Nouveau Membre
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Posté - 22 déc. 2013 : 09:16:04
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Décidément tout celà semble compliqué, mais en fait les choses sont très simples et encore une fois seul Gedehem résume bien la situation. Merci Gedehem!
Oui les syndics professionnels vont augmenter leurs honoraires de base lorsque la loi Duflot sera votée. Il s'agit d'une évidence. Les honoraires de base sont depuis longtemps trop bas et ce du fait même des syndics, à cause de la concurrence, de coûts de structures très élevés et de modèles économiques dépassés.
Les prestations annexes, pour certaines nécessaires, pour d'autres le résultat d'une démarche marketing/commerciale de recherche de revenus supplémentaires, ne pourront plus être facturées individuellement c'est à dire ligne par ligne, elles seront donc intégrées dans le nouveau forfait de base.
Comment feront certains syndics (groupes) s'ils ne peuvent plus gagner de l'argent via leurs filiales qui font les contrôles techniques, le courtage d'assurance...et dautres prestations facturées aux syndicats de copropriété?
Et bien ils l'integreront dans le calcul de leur forfait de base nouvelle version
Bien sur je n'oublie pas les produits financiers que générait le compte bancaire unique, produits financiers qui vont disparaître avec la mise en place du compte séparé obligatoire!
Les syndics et leurs représentants "ont repris contact"avec le ministère!!!!! Cette nouvelle donne pour l'activite syndic est encore agravee pour les professionnels avec les dispositions du projet de loi Duflot concernant les honoraires de location
La quasi totalité des syndics professionnels ont une activité de gestion locative très rémunératrice!!!
Bref la situation pour "nos syndics" n'est pas brillante, nous n'allons pas les plaindre.
Ils se sont mis eux mêmes dans ce bourbier, ils vont tout faire pour modifier à leur avantage le projet Duflot, et les copropriétaires encore une fois veront peu d'amelioration de leur situation
Y aura t'il un jour une révolution culturelle dans cette profession, du style free, opodo ou bforbank (je ne fais de la pub pour personne, je ne travaille pas pour eux)
J'attends vos commentaires
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sparte
Contributeur senior
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16
Posté - 22 déc. 2013 : 10:41:11
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Monsieur PIMCO,
Pour votre 2ème intervention sur ce forum, il n'est pas indispensable de tomber de façon un peu caricaturale dans la pensée unique anti-syndic telle qu'elle se pratiquait à l'époque des dinosaures dans certaines associations, lors de conversations autour d'une machine à café à filtre, pour vous faire bien voir des membres de la communauté UI.
Ici, on ne cherche pas à casser du syndic.
On parle des problèmes, on échange... et on dénonce les abus des syndics de façon concrète quand c'est nécessaire.
Relisez donc les posts 9 10 11 12 13 (entre autres) et observez l'ensemble des sujets)
Et relisez vous ensuite.
C'est bien, vous vous êtes fait plaisir, j'en suis ravi.
J'attends avec impatience vos interventions sur l'ensemble des autres sujets qui viendront enrichir le débat.
Au fait, ne perdez pas de temps, il y a des syndics pas chers capables de vous gérer à distance à des centaines de kilomètres
Vous verrez une vraie différence de prix pour les mêmes prestations que votre bouch.., euh votre syndic habituel.
Eh, depuis La Canebière (avec l'accent), ils vont venir à l'expertise ou regarder votre fuite.Grosse comme ça
Vive la révolution!
Avant de vous souhaiter la bienvenue, je vais attendre un peu et vous lire avec intérêt. |
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pimco
Nouveau Membre
13 message(s)
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Posté - 22 déc. 2013 : 11:09:42
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Mon objectif nest pas de "casser du syndic" comme le dit Sparte, mais simplement de faire part de mon analyse à la lecture des différentes interventions
Les longues interventions de Sparte sont intéressantes mais nous ne sommes pas du même bord!
Je ne vois pas de quoi vous parlez quand vous mentionnez "bouch......"?
Vous citez des syndics qui gèrent à distance, pourquoi pas, mais n'est ce pas l'inverse de ce que recherchent les copropriétaires à savoir la proximité?
Merci pour la bienvenue....bien entendu j'ai envie de participer au forum des lors que je souhaitrai exprimer un avis, à vous ensuite de dire si vous êtes d'accord avec moi ou non, c'est tout l'intérêt d'un forum! |
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sparte
Contributeur senior
803 message(s)
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18
Posté - 22 déc. 2013 : 11:47:37
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Pimco,
Mon intention n'est pas de jouer aux donneurs de leçon.
J'en vois assez à longueur de journée...
Il ne s'agit pas d'être du même bord ou non.
Il faut seulement trouver un point d'équilibre, d'équité, dans la relation Syndic/copropriétaires.
La loi Alur ne va pas dans ce sens.
J'en profite au passage pour vous souhaiter, Ã titre personnel, la bienvenue
Pour le "bouch..", juste une plaisanterie pour détendre l'atmosphère.
Ma question n'est pas une provocation mais qu'entendez-vous par révolution culturelle en prenant pour exemple :
Bforbank: banque enligne
Opodo: site de voyage en ligne
Alors que vous évoquez vous-même la nécessité de proximité?
Et Free, opérateur téléphonique qui a opéré en effet une forme de révolution dans la téléphonie.
Dans le cas de Free, cela était indispensable les autres opérateurs s'étant entendu pour maintenir des prix élevés ce qui leur permettait de nous plumer tranquillement.
Nous ne sommes pas dans le même schéma puisque vous avez admis vous-même que les honoraires de base des syndics étaient trop bas et que cette insuffisance était compensée par des prestations particulières qui avaient vocation à être supprimées par Alur d'où une augmentation nécessaire à court terme des honos de base.
J'ai également précisé plus haut les difficultés à venir à ce sujet.
Merci de vos précisions. |
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Sunbird
Pilier de forums
4949 message(s)
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19
Posté - 22 déc. 2013 : 11:58:21
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Nous avons entrepris dans plusieurs copropriétés où je suis au conseil syndical de mettre en "CONCURRENCE" les syndics il y a maintenant 3 ans.
Les copropriétés allaient de 30 à 200 lots sur Paris et banlieue proche.
A cette époque toutes ces copropriétés étaient gérées par Foncia, Lamy, Loiselet en compte commun.
Tous ces syndics lors de la mise en concurrence ont diminuer de 10 à 20% leur tarif, le point sur lequel ils restaient intransigeant en terme de prix était le compte séparé. Pourquoi???
Les syndics voulant les copropriétés, ont pour certains fait des tarifs intéressants, et ont tous proposés le compte séparé car on le demandait, et ont tous dit que la gestion d'un compte séparé n'était pas plus couteuse pour eux, et que de toute façon cela ne leur rapporte rien à être en compte commun car ils ne brassent pas assez de fond.
Au global, nous sommes partis chez des syndics plus locaux, des structures plus petites (le plus petit syndic c'est 1,5 personnes, le plus gros 20 personnes).
Si les CS sont proactifs et qu'ils n'attendent pas bêtement le nouveau contrat, je suis persuadé que c'est le bon moment de faire une mise en concurrence.
Le syndic le plus efficace est le tout petit syndic qui nous a permis de sortir une copropriété de l'insalubrité, et d'assainir la situation avec les mauvais payeurs. Dès le début il proposait un petit extranet "maison" sur lequel nous trouvons tous les documents numérisés, accessible par tous les copropriétaires.
Concernant les tarifs ce qui a explosé ce sont les prestations "individuelles" comme l'était daté. Un état daté "automatisé" coute plus qu'une promesse de vente chez notaire.
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JPM
Modérateur
8599 message(s)
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Posté - 22 déc. 2013 : 12:28:36
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Sunbird lors de vos mises en concurrence, les syndics ont ils fait mention d'un coût spécifique pour la gestion par compte séparé ? Ou bien ont -ils simplement indiqué une rémunération de 6200 € ht avec gestion en compte unique et 6600 € ht avec gestion en compte séparé ?
C'est un point important car la première pratique est gravement illégale tant au titre du statut de la copropriété qu'au titre du droit de la consommation.
Elle est si gravement illégale qu'il faut conseiller (réserve faite de la réforme en cours) de saisir la DGCCRF avec intention d'action judiciaire.
Le syndic est libre d'estimer à sa guise le coût de la gestion par compte séparé, mais il doit l'inclure dans sa proposition de rémunération forfaitaire au titre de la gestion courante.
Agir autrement est une action illicite à l'égard des confrères, et une tromperie à l'égard des mandants.
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Loi ALUR Compte séparé et hausse des honoraires 
