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sigebert
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 Posté - 25 déc. 2013 : 10:04:27
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Bonjour,
Quelqu'un aurait-il eu l'expérience du recours de l'article 8 du décret du 17 mars 1967 ?
Merci par avance.
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Posté - 25 déc. 2013 : 11:04:27
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le sujet est vaste sur les modalités de convocations d'une AG (article 8), pouvez vous préciser ? |
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Gédehem
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Posté - 25 déc. 2013 : 11:18:15
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La procédure est claire : l'AG est "de droit" lordsqu'elle est demandée dans les conditions indiquées.
C'est à dire que le syndic y est obligé 'de par la loi'.
A défaut c'est le pdt du CS qui convoque.
Avec l'éternel problème : s'il ne dispose pas d'une liste à jour des copropriétaires, il est paralysé.
Combien de CS ont la liste "à jour" des copropriétaires ?  |
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sigebert
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 Posté - 25 déc. 2013 : 11:41:57
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C'est une petite copropriété : 2 copropriétaires dont 1 majoritaire (même après réduction de ses voix en application de l'article 22)
Lors de la dernière AG, je me suis fait désigner membre du Conseil syndical en plus de mon mari, et décidé d'être présidente du Cs (après un accord consensuel)
J'ai donc envoyé une lettre au syndic pour l'informer de ma nommination.
Le but de ma "manoeuvre" est de révoquer le syndic bénévole pour diverses raisons, en outre, pour carence.
Mais, vu que je n'ai pas l'intention d'invoquer l'article 50 du même décret, ce qui impliquerait des frais de justice, je veux faire usage de l'article précité : 8 du décret.
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Gédehem
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Posté - 25 déc. 2013 : 12:01:38
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Une copropriété à 2 est ingérable avec le statut de 65, inadapté à ce cas.
Le majoriatire ne peut jamais l'être, sauf lors du paiement des charges.
Il ne peut pas y avoir de CS dans ce syndicat : CS = collège, ce qui suppose une pluralité de membres, au moins 2.
De plus, dans la mesure où vous êtes en communauté avec votre mari, c'est l'un OU l'autre qui est éligible au CS, pas les 2.
En conclusion, vous êtres dans l'obligation de vous entendre avec l'autre copropriétaire (le majoritaire, qui semble être syndic). A défaut, impossible de désigner un syndic, puisqu'une majorité (art.25, passerelle 25-1 et 24) est impossible à obtenir.
Si pas d'accord, aucune décision n'est possible. Ce qui montre l'inadaptation du statut de 65, le syndicat étant paralysé en tout.
Seule solution : le passage par le juge.
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Posté - 25 déc. 2013 : 12:11:54
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sigebert : "copropriétaires dont 1 majoritaire (même après réduction de ses voix en application de l'article 22) "
Impossible : dans ue copropriété à deux, c'est du 50/50 après réduction des voix. Votre voisin possède 750/1000 èmes, ovus 250/1000 èmes, après réduction des voix, vous avez chacun 250/500 èmes.
Comment votre voisin peut il être alors majoritaire ?
sigebert : "Lors de la dernière AG, je me suis fait désigner membre du Conseil syndical en plus de mon mari, et décidé d'être présidente du Cs (après un accord consensuel) "
Généralement, la loi n'est pas explicite la dessus, il est d'usage qu'un seul des copropriétaires d'un lot se présente au CS.
MAIS la copro à deux c'esr compliqué. Il faut une Unanimité pour décider.
sigebert :"Le but de ma "manoeuvre" est de révoquer le syndic bénévole pour diverses raisons, en outre, pour carence."
Cette "manoeivre " ne va rien arranger dans votre ^petite copropriété !! un tel clash et c'est le lblocage total.
Révoquer le syndic cela doit être argumenté sérieusement, et qui va être le nouveau syndic ? votre mari ou un pro. ?
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Posté - 25 déc. 2013 : 12:22:27
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comme l'on dit les collègues, votre soit-disant majoritaire ne l'est pas...
vous etes deux copros, et il semble que "l'autre" soit syndic bénévole. Comment voulez vous utiliser l'article 8 :
* en tant que présidente du CS, qui ne peut exister puisque vous etes toute seule, votre mari ne peut en faire partie...
* en tant que 25% des copros
et tout cela pour convoquer une AG qui semble-t-il veut essayer de révoquer l'autre copro comme syndic bénévole.
Tout cela est impossible :
DANS UNE COPRO à deux, vous etes obligé de tout faire à l'unanimité !!!
si vous voulez nommer un syndic, il vous faut la majorité, or aucun d'entre vous deux n'a la majorité ....
vous voulez révoquer le syndic bénévole, mais il vous faut (outre les bons arguments) la majorité : impossible, car aucun d'entre vous n'a la majorité.
comment se sortir de cet imbroglio ? vous etes condamnée à vous entendre tous les deux sur tout (ou de vendre.... ), donc ne parter pas en guerre.... |
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sigebert
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Posté - 25 déc. 2013 : 14:52:51
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Je ne suis pas rentrée dans les détails ; pour information : elle est propriétaire à 62/100 en pleine propriété et usufruitière de 7/100e- sa fille qui est nue-propriétaire du lot détenant les 7/100e vote à l'assemblée.
Donc, la copropriétaire majoritaire (31 + 7 après réduction des voix = 38 + 7 = 45/100e contre 31/100e) renouvelle depuis 10 ans son mandat de syndic bénévole.
Cependant, elle néglige la copropriété. En d'autres termes, elle est incompétente.
Exemple : suite au ravalement sur les 3 façades de l'immeuble en juin 2011, des désordres sont apparus sur l'une des façades en février 2012.
Vu qu'elle n'avait entrepris aucune démarche, malgré mes relances, j'avais donc pris l'initiative de prendre contact avec l'Entreprise de telle sorte de déclencher une expertise (au nom de mon mari qui était au Conseil syndical)
Suite à l'expertise de la Compagnie d'assurance de l'Entreprise, l'expert (ou plutôt le technicien) avait conclu que les désordres provenaient de l'intérieur de l'immeuble et plus précisément d'une pièce d'eau (anciennement Wc à la turque).
Qu'à cela ne tienne, nous avons engagé d'importants travaux : remplacement de la canalisation centrale de l'immeuble, dépose du Wc à la turque et rénovation des murs-
Ensuite, j'ai demandé au syndic d'avertir l'assurance dont j'ignorais le nom ; je sais, vous allez réagir en disant que cela n'est pas possible puisque tout contrat doit être annexé à la convocation de l'AG.
Mais, dans notre copropriété tous les cas atypiques sont légion.
A l'AG de 2005, cette dernière ayant souscrit un contrat d'assurance auprès d'une Compagnie avait précisé sur le PV d'AG qu'elle ne révèlerait pas le nom de ladite compagnie ; qu'en tant que syndic, elle était seule habilitée à communiquer avec l'assurance.
Bref ! Donc, suite à ce sinistre, elle ne pouvait plus, désormais, nous (et le Syndicat des copropriétaires) dissimiler le nom de la compagnie d'assurance de l'immeuble.
J'ai malheureusement découvert que l'assurance ne garantissait pas les dommages des façades.
Et que, bien sûr, elle n'avait pas souscrit d'assurance dommages ouvrages en vue de l'ampleur des travaux de ravalement (2 façades ont été piochées) et cela malgré notre demande en AG.
L'affaire n'est certainement pas close car d'autres sinistres sont apparus depuis...
Je vous laisse de quoi réagir pour le moment. |
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Posté - 25 déc. 2013 : 15:10:01
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sigebert : Beaucoup de choses qui ne fonctionnent pas dans votre petite copropriété , mais aussi de votre coté !!!
Le CS et le président du CS ne peuvent pas solliciter une expertise au nom du SDC, n'ayant aucun pouvoir de décision et d'engaer des fonds au nom du SDC.
Cette expertise demandé apr votre mari ne peut l'être qu'en son nom propre et pas au tire du SDC, du CS,.....
Vous, le SDC ?? engagez des travaux suite à cette expertise, et vous demandez pkus tard de prévenir l'assurance ??
Cette assuranc erefusera de rembourser quoique ce soit ! Surtout qu'il s'agit d'un mauvais entretien des parties communes de l'immeuble, et qu'une assurance ne rembourse jamais la cause des dégats, mais seulement les dégats.
Le syndic devait contacter l'assurance qui aurait mandater un expert.
Le syndic DOIT communiquer TOUS les docs concernant le SDC au CS.
Le syndic est le SEUL habilité à communiquer au mandataire syndic, le seul représentant du SDC.
Ne pas souscrire une assurance DO pour un ravalement est une faute grave. Vous pouvez donc assigner le SDC pour cette faute. Mais ici les dégats sur la façade ne viennent pas de ce ravalement mais de fuite sur des parties communes par mauvais entretien !
Combien de lots dans votre copros ? combien de copropriétaires avec leurs tantièmes ??
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Posté - 25 déc. 2013 : 16:25:28
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on compend un peu mieux votre répartition :
la copro A : 62/100
la fille de A : 7/100
et vous : 31/100
les voix devenant donc :
* la copro A : 38 voix
* la fille de A : 7 voix
* vous : 31 voix
sur un total de 76 voix
donc quelque soit la solution que vous souhaitez prendre dans l'article 8 du décret et en supposant que fille et copro A vote de la même façon ( ), vous n'avez jamais la majorité pour faire quoi que ce soit.
vous etes donc contraint pour tenter d'obtenir satisfaction sur les anomalies que vous relevez, c'est de passer par le TGI. Si vous ne voulez pas y aller vous ne pouvez rien faire !!! et l'article 8, ne vous sert à rien. |
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sigebert
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Posté - 25 déc. 2013 : 18:26:00
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Oh, J'ai tout organisé selon les règles : fait intervenir une entreprise pour établir un devis et l'ai mise devant le fait accomplie en raison de l'urgence des travaux ; lui rappelant que lesdits travaux avaient été systématiquement refusés aux AG 2006 et 2010 par ses voix majoritaires.
Qu'à ce titre, elle ne pouvait plus surseoir. Et j'ai envoyé une lettre en AR demandant la ratification de ces travaux d'urgence en AG.
J'ai toujours réussi à l'étriller autrement car si je développe, nous n'aurons pas fini de nous étendre sur ses exactions déjà condamnées par le TGI.
Bref ! Il faut savoir que si nous avions réalisé les travaux au préalable, nous aurions pu éviter les désordres.
Car le montant de la "réparation" des cloquages sur la façade s'élève selon "l'expert" à 3.000€.
De plus, les travaux engagés subséquemment avaient augmenté par rapport aux devis de 2006 et même de 2010.
Beaucoup de préjudices...
Autre chose : dans la pièce d'eau récemment rénovée, le mur mitoyen à son appartement suinte.
L'expert de la compagnie d'assurance de l'immeuble est venu constater (convocation à laquelle elle n'a pas répondue) le sinistre.
L'assurance lui a envoyé une lettre lui demandant de produire une facture de réparation.
Depuis l'affaire est au statu quo.
Elle est syndic ! |
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sigebert
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Posté - 25 déc. 2013 : 18:41:35
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Et elle pense précisément, parce qu'elle est syndic qu'elle peut agir selon ses humeurs, pour ne pas dire ses intérêts.
Elle nous traite comme des larbins.
Elle a déserté l'immeuble. Elle dépose les appels de fonds antidatés dans notre boîte aux lettres.
Quant au pouvoir du conseil syndical, vous pouvez imaginer que cela n'entre pas dans ses préoccupations...
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sigebert
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Posté - 26 déc. 2013 : 07:51:13
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Bonjour,
Je confirme la répartition des tantièmes que Rambouillet a exposée.
A Gédehem : êtes-vous formel qu'il ne puisse y avoir de conseil syndical ? Que mon mari et moi-même y soyons membres, je vous accorde que j'ai outrepassé un droit, mais la désignation d'un conseil syndical dans notre copropriété est à l'ordre du jour depuis 10 ans et cela sur les recommandations d'un membre de l'Arc que j'avais rencontré à Paris, rue Python dans le 20ème en 2003.
Et sur l'une des procédures près le TGI, le fait d'invoquer le pouvoir du conseiller syndical en la personne de mon mari, n'a jamais rencontré d'opposition, aussi bien du côté de notre avocat que celui de la partie adverse et en réponse, le juge n'a pas soulevé une quelconque incompatibilité.
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Posté - 26 déc. 2013 : 09:45:50
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puisque vous êtes une copro à 3 et non à 2, vous pouvez effectivement disposer d'un CS qui sera au maximum de 2 conseillers, en théorie vous et la fille de A, mais dans les faits vraisemblablement que vous et encore faut-il que la copro A (le syndic) vote pour vous désigner , sinon pas de CS.
quant à savoir si vous pouvez être 2 époux en tant que conseillers syndicaux, c'est non sauf si vous avez chacun des lots distincts. Mais on pourrait (avec beaucoup de bémol, à l'appréciation du juge) le concevoir si vous avez 2 lots en commun : appartement et cave, par exemple... l'un représente l'appartement et l'autre la cave. J'insiste sur le mot "pourrait"... |
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Posté - 26 déc. 2013 : 10:23:10
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sigebert : en ce qui concerne la candidature de vous deux au CS, la loi n'interdit pas cela explicitement. il est d'usage qu'un seul des copropriétaires d'un lot se présente au CS.
"Les Us et coutumes de la copropriété. " Les juges prennent souvent en compte les Us et Coutumes d'une profession, ...... Alors dans votre cas SEUL le juge pourrait rejetter vos 2 candidatures, et pour cela sur asigantion d'un ou des 2 autres copros.
Vous avez aussi parlez d'un accord concensuel. Difficile donc de ne pas fonctionnent comme vous le faites avec vous comme président du CS.
Mais demander la convocation de l'AG par le président du CS ou par un ou plusieurs copros représentant plus de 25% des voix ( c'est le cas pour vous) ne change rien à la majorité que votre voisine détient.
Une question : cette indivision a t'elle été désigné un mandataire pour représenter cette indivision à l'AG?
Afin de provoquer une réunion, je demanderai au syndic de convoquer cette AG avec pour OdJ la révocation du syndic pour carence de gestion, fautes de gestion- préservation des parties communes, ....... ET la proposition d'un contrat d'un syndic pro, ou non pro.
SI elle ne répond pas dans les huit jours, alors convoquer cette AG. SI elle ne se déplace pas vous aurez la majorité, article 25.1 pour élir un syndic, car vous avez plus du tiers des voix.
sigebert :" Elle dépose les appels de fonds antidatés dans notre boîte aux lettres. "
Sasn intérêt !! car les appels de fonds n'existent plus ! vous debvez payer ces appels le 1er jour de chaque trimestre, ou aux dates décidées par l'AG. Ces " avis" ne sont pas obligatoires, antidatés ou non
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sigebert
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Posté - 26 déc. 2013 : 15:03:36
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Plusieurs fois j'ai demandé d'inscrire à l'ordre du jour la désignation d'un syndic professionnel en annexant, à chaque fois, un contrat. Mais elle rejette systématiquement le projet de résolution par ses voix majoritaires.
D'ailleurs, une fois qu'elle a mis au vote sa candidature, elle estime qu'il n'est pas nécessaire de voter pour le syndic pressenti.
En conséquence, et c'est cousu de fil blanc, si je lui demande de convoquer une AG extraordinaire aux fins de la révoquer, je parie fort qu'elle ne convoquera pas cette Ag.
C'est la raison pour laquelle en m'élisant Présidente du Conseil syndical, je savais qu'en cas de défaillance de sa part, je pouvais convoquer l'AG de plein droit.
En revanche, en tant que simple membre du CS, je dois faire application de l'article 50 du décret ce qui aura pour résultat son refus de se révoquer.
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sigebert
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Posté - 26 déc. 2013 : 15:09:18
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Pour répondre à votre question concernant l'article 23 de la Loi en cas de démembrement : c'est sa fille qui représente l'indivision.
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Posté - 26 déc. 2013 : 16:48:26
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sigebert :" D'ailleurs, une fois qu'elle a mis au vote sa candidature, elle estime qu'il n'est pas nécessaire de voter pour le syndic pressenti. "
Attention; plusieurs irrégularités dansd ce cas:
1. le syndic ne dirige pas l'AG. Seul le président ce de séance dirige l'AG. Qui est élu président de séance ?
Il faut absolument être élu président de séanc eà la prochaine AG. OU faire peur à la fille, car votre voisine syndic ne peut pas être élue, en annonçant que sa propore responsabilité sera engagée si lé séance ne se tient pas dans le respect de la loi.
2. on vote d'abord sur les 2 contrats à l'article 25, et si personne ne reçoit la majoroté des copros ( article 25) , mais 1/3 des voix un 2ème vote sur les 2 contrats est possible à l'article 25.1.
Malheureusement, votre voisine a la majorité à l'article 25, MAIS cette résolution sera contestable ET annulable si le vote sur le 2ème contrat n'a pas été fait.
le " elle estime" n'est pas juridique valable, ceci est contestable !
3. il va falloir organoiser cette convocation d'AG? sauf si elle la convoque elle-même, MAIS elle devra repsecter votre OdJ, avec un contrat concurrent.
4. la copro à deux c'est la grosse galère !!  |
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Posté - 26 déc. 2013 : 18:05:53
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citation: En conséquence, et c'est cousu de fil blanc, si je lui demande de convoquer une AG extraordinaire aux fins de la révoquer, je parie fort qu'elle ne convoquera pas cette Ag.
a quoi cela vous servira-t-il puisqu'elle est majoritaire. Même si elle est majoritaire, elle va voter contre la révocation... 
citation: Malheureusement, votre voisine a la majorité à l'article 25, MAIS cette résolution sera contestable ET annulable si le vote sur le 2ème contrat n'a pas été fait. Pas tout à fait car, si le premier vote est majoritaire, le second ne peut pas l'être...
n'oublions pas que si la fille ne donne pas mandat ou n'est pas présente, la copro A est toujours majoritaire (comme vous l'avez dit au début).
cette forme de copro à 3 est encore pire que la copro à 2... !!!
Si elle est présente ou donne son mandat (on peut supposer qu'elle vote comme sa mère), 'est encore pire.
Donc convoquer une AG n'apporte rien.
Aller au tribunal, pour trouver une faille pour permettre la nomination d'un AJ n'apporte rien, car même s'il y a proposition d'un syndic pro, elle peut toujours se présenter comme syndic non (bénévole) et on revient à la case départ, après avoir dépensé énergie et argent pour rien.
malheureusement, vous etes coincée de partout..............   
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sigebert
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Posté - 26 déc. 2013 : 19:16:49
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BRAVO !! Vous avez cerné le problème dans tous ses détails...
Et lorsque la fille est absente, c'est le fils qui prend le relais.
Et comme vous l'avez bien supposé, l'un et l'autre, même s'ils n'ont ni les tenants ni les aboutissants des problèmes à dénouer dans la copropriété, leurs votes sont toujours en faveur de leur mère...
Inutile de souligner que ce sont des Assemblées générales parodiques.
Généralement, c'est moi qui me fais élire Présidente d'assemblée : autant se mettre un chapeau d'âne sur la tête et anônner la Loi.
Même les lettres en AR ne modifient en rien les procès-verbaux qu'elle rédige après l'assemblée où elle dénature les résolutions, voire mes propres réserves...
Je conserve tout et lorsqu'un procès éclate, je ressors les pièces pour les produire au tribunal.
Et je ne vous informe que sur l'aspect administratif...
Car vous vous imaginez bien que si elle impose ses diktats en assemblée, elle impose aussi ses diktats en matière de propriété.
Bref ! ma devise est : la patience est la mère de la victoire.
Il va sans dire que je ne vais pas à chaque fois faire annuler une Ag et invoquer un abus de majorité.
J'attends l'accumulation et travaille sur tous les aspects de telle sorte de ne pas faire un procès pour rien.
En 2006, j'avais obtenu du TGI la réduction de ses voix comme l'impose l'article 22 de la Loi ; c'était un procès quasi inutile.
Les 2 précédents procès étaient plus intéressants et celui en cours est très important mais très délicat.
Maintenant, il faudrait que j'engage sa responsabilité sur l'absence de souscription d'une assurance dommage ouvrage ; j'ai conservé le PV d'assemblée où elle avait inscrit que cela n'était pas nécessaire.
Dans le même temps, je voudrais engager sa responsabilité sur ses refus systématiques quant à la sauvegarde et la conservation de l'immeuble et des conséquences qui ont en découlées.
Je vais faire intervenir une autre entreprise pour avoir un avis sur les cloquages d'une des façades car je ne suis plus très convaincue par l'avis de l'expert-technicien de l'assurance de l'entreprise ; depuis juin que nous avons fait les travaux, les cloquages s'étendent, alors qu'ils auraient dû être éradiqués.
Je réfléchis à toutes les pistes techniques, d'une part, pour sauvegarder l'immeuble et d'autre part, pour démontrer son inaction dans sa mission de syndic.
Je vous remercie par avance de votre contribution. |
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Posté - 26 déc. 2013 : 20:34:30
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citation: Même les lettres en AR ne modifient en rien les procès-verbaux qu'elle rédige après l'assemblée où elle dénature les résolutions, voire mes propres réserves...
alors là , il vous appartient de signer le vrai PV de l'AG et si vous n’êtes pas satisfaite de la rédaction, rien ne vous empêche de rédiger vous-même le PV. Là par contre, si vous êtes rigoureuse (et honnête, ce que je ne doute pas), vous pouvez la prendre à son piège, car c'est le PV signé par vous (présidente de séance) qui fait foi au tribunal.
Quant à l'assurance dommage, elle est effectivement obligatoire et le syndic, en ne la prenant pas, fait une faute professionnelle et engage sa propre responsabilité. |
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Article 8 du décret du 17 mars 1967 
