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sigebert
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 Posté - 27 déc. 2013 : 08:07:46
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Merci Rambouillet.
En vertu de quoi je pourrais rédiger moi-même le PV d'AG ? Dès l'ouverture de la séance, vu que je me fais élire Présidente de l'assemblée, elle, le syndic est de ce fait secrétaire.
Je ne peux accumuler les deux fonctions.
Pour information, les PV qu'elle envoit en AR ne sont jamais signés ! Excepté une fois où j'avais notifié mes réserves après ma signature rappelant que celle-ci n'emportait pas adhésion de l'ensemble des résolutions rédigées hors AG.
Depuis, elle ne signe plus du tout, ni sa fille et ne me demande plus de signer non plus...
Et j'ai beau lui rappeler que les PV sont annulables en l'état, mais vous aurez compris qu'elle s'entête malgré mes avertissements.
C'est elle qui décide de la marche à suivre, Point barre !!!
C'est irritant, énervant et pousse au crime...
Je cherche un moyen de l'assigner en tant que syndic es-qualité sans pour autant impliquer le syndicat des copropriétaires, mais, elle n'est pas seulement mandataire du Syndicat, elle participe activement à cette mascarade avec ses voix majoritaires.
Voyez-vous, elle aurait dû convoquer une AG avec la date d'expiration de son mandat en mai ; et bien, elle l'a convoquée en octobre. (en raison de la procédure en cours, de telle sorte de ne pas se compremettre par ses écrits vu que nous devions répliquer le 19 septembre).
Logiquement, vu qu'elle n'a pas renouvelé son mandat avant la date d'échéance, elle ne peut plus être considérée comme syndic, mais, là encore, il faudrait saisir le TGI.
Histoire sans fin.. |
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sigebert
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Posté - 27 déc. 2013 : 08:27:53
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C'est la raison pour laquelle je me laissais tenter par le recours de l'article 8 du décret vu que l'assemblée peut être valablement convoquée par le président du conseil syndical.
Qu'un simple membre du CS n'a pas ce pouvoir, hormis par voie de justice, dès lors qu'il détient les 25/100e de propriété, ce qui impliquerait des frais inutiles et utilisables pour d'autres actions.
Mais, voilà , comme vous l'avez justement rappelé, mon mari et moi-même ne pouvons figurer au CS, même si nous avons été élus.
Est-ce qu'un seul membre peut s'instituer Président en s'arrogeant les pouvoirs inhérents au Président du CS ???
Car je sais pertinemment qu'elle défend becs et ongles sa fonction de syndic comme un pouvoir enivrant ; pourtant il n'y a rien de glorifique de diriger 2 personnes mais elle asseoit son pouvoir sur nous comme un dictateur.
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Posté - 27 déc. 2013 : 09:34:20
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citation: En vertu de quoi je pourrais rédiger moi-même le PV d'AG ? Dès l'ouverture de la séance, vu que je me fais élire Présidente de l'assemblée, elle, le syndic est de ce fait secrétaire.
tout simplement parce qu'aucun texte ne dit que c'est au secrétaire de rédiger le PV...  et que si le président ne veut pas du texte rédigé par le secrétaire, lui-même peut rédiger ce PV et le signer....  et c'est le PV signé qui fait foi devant les tribunaux.
je le redis, à moins de saisir les tribunaux sans arrêt vous êtes mal dans cette copro. Convoquer une AG ne vous servira à rien. Par contre saisir le tribunal parce que son mandat a expiré et faire nommer un administrateur judiciaire serait un bon moyen (financier) de lui faire prendre conscience que l'on ne peut pas faire ce que l'on veut... mais , bonjour, le pourrissement de l'atmosphère.
Il y a aussi une morale à la copro : la copro dure plus longtemps que chaque copropriétaire qui la compose... donc patience ou vente... |
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Posté - 27 déc. 2013 : 10:07:19
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sigebert : "Même les lettres en AR ne modifient en rien les procès-verbaux qu'elle rédige après l'assemblée où elle dénature les résolutions, voire mes propres réserves... "
ATTENTION !!! président de séance , VOUS dirigez cette AG ET il y a une obligation d'inportance que vous zappez c'est qi'il y OBLIGATIOn de signer le PV en fin d'AG, ETla seule signature importante qui compte est celle du président de séance. Le syndic-secrétaire ne peut pas rédiger ce PV après l'AG. Ne plus commettre cette faute à l'avenir.
ET comme le souligne rambouillet, le rpésident de séance PEUT rédiger ce PV. Préparez donc ce document avant l'AG et remplissez à la main pendant cette AG pour le signer à la fin de celle-ci. Ce PV sera le SEUL juridiquement valable.
Président de séance, vous êtes aussi responsable de la façon dont est élu le syndic !
Depuis, elle ne signe plus du tout, ni sa fille et ne me demande plus de signer non plus...[/blue]
Les signatures du secréataire et des scrutateurs n'ont aucune importance !! Le secrétaire-syndic de séance ne dirige PAS l'AG, et n'a aucun droit d'imposer sa loi et de ne aps signer le PV. Le président de séance doit s'imposer, donc de rédiger à la main ce PV en cours de séance, signer le PV en fin d'AG, et de le notifier en RAR aux opposants et aux défaillants.
Quand on désire faire respecter la loi et le fonctionnement normal d'un SDC, il faut connaitre la loi de la copro de 1965, le décret de 1967, le RDC, ..... C'est important dans votre cas pour contrer cette famille " dictatrice.
"Qu'un simple membre du CS n'a pas ce pouvoir, hormis par voie de justice, dès lors qu'il détient les 25/100e de propriété, ce qui impliquerait des frais inutiles et utilisables pour d'autres actions. "
NON !!! les 25% des voix n'ont rien à voir avec le statut de membre du CS !!! la loi dit un ou plusieurs copropriétaires !!! pas membres du CS.
Mais, voilà , comme vous l'avez justement rappelé, mon mari et moi-même ne pouvons figurer au CS, même si nous avons été élus.
NON !! la loi ne dit même pas cela ! L'AG vous ayant élu TOUS les deus, et aucune contestation n'ayant été faite dans les 2 mois après la réception du PV, par des opposants ou défaillants, vous êtes tous les deux membres du CS ET vous présidente. VOus avez parlez de concensus, il y a donc eu une Unanimité sur votre élection ?? Pas de contestation possible, et cette résolution est tout à fait valale et applicable.
Cette personne est "attaquable" et condamanble sur cette histoire de DO, du mauvais entretien de l'immeuble qui est de sa repsonsabilitré, ... vous pourriez demander des DI importants.
DE plus vous écrivez ceci : [blue]Voyez-vous, elle aurait dû convoquer une AG avec la date d'expiration de son mandat en mai ; et bien, elle l'a convoquée en octobre. (en raison de la procédure en cours, de telle sorte de ne pas se compremettre par ses écrits vu que nous devions répliquer le 19 septembre).
Elle n'est plus syndic depuis depuis MAI, elle ne pouvait donc plus convoquer une AG, gégrer la copro; emettre des chèques,.... c'est la SEULE ouverture incontestable pour la virer. Il faut choisir le bon motif et celui-ci est imparable : saisir le TGI pour la nomination d'un AJ, le plus facile et le moins couteux car ces frais seront remboursés par le SDC.
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Édité par - philippe388 le 27 déc. 2013 10:09:08 |
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sigebert
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 Posté - 27 déc. 2013 : 21:37:17
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Bonsoir,
J'avais téléchargé le "guide" du syndic bénévole de l'UNARC que je reproduis en partie concernant le rôle du Président de séance et celui du Secrétaire :
1°) Le président est chargé de diriger l'assemblée générale et d'organiser les débats.
2°) Le secrétaire de l'AG qui doit être le Syndic, sauf si l'Ag en décide autrement rédige le PV et tient la feuille de présence.
Sauf si l'Ag en décide autrement : il est évident qu'elle refuse toujours de me céder sa place de secrétaire.
Quant à la désignation d'un Administrateur judiciaire, j'en ai déjà fait l'expérience en 2003 ; cela coûte très cher pour une "prestation" sans poids.
D'ailleurs, les frais d'avocat que j'avais exposés pour la désignation de l'administrateur judiciaire près le TGI non jamais été ratifiés par les voix de l'autre copro ; au final, cela m'a coûté encore plus cher !!
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Posté - 28 déc. 2013 : 09:55:16
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citation: J'avais téléchargé le "guide" du syndic bénévole de l'UNARC que je reproduis en partie concernant le rôle du Président de séance et celui du Secrétaire :
1°) Le président est chargé de diriger l'assemblée générale et d'organiser les débats.
2°) Le secrétaire de l'AG qui doit être le Syndic, sauf si l'Ag en décide autrement rédige le PV et tient la feuille de présence.
ce qu'écrit l'ARC est la pratique courante , mais ce n'est pas la loi : il faudrait lire :
"
1°) Le président est chargé de diriger l'assemblée générale et d'organiser les débats.
2°) Le secrétaire de l'AG qui doit être le Syndic, sauf si l'Ag en décide autrement rédige le PV et tient la feuille de présence. "
et dans la loi, il existe aussi des scrutateurs (quand il y a assez de copros en séance). On leur confie la mission de vérifier les scrutins de chaque résolution.
Dans votre cas, où le secrétaire n'en fait qu'à sa tête je vous conseille de rédiger le PV et de le signer et ensuite de le notifier au syndic après en avoir fait un double signé pour vous, ceci n'est pas contraire à la loi.
IL vaut mieux que vous vous chargiez de la présidence plutôt que du poste de secrétaire. Et de toute façon, vous n'avez pas le choix : le syndic ne peut pas être président et comme vous n’êtes que 2 en séance apparemment (pour l'instant ), les 2 postes sont automatiquemet attribués. |
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Posté - 28 déc. 2013 : 12:52:06
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sigebert :" Sauf si l'Ag en décide autrement : il est évident qu'elle refuse toujours de me céder sa place de secrétaire."
Pour info : la présence du syndic à l'AG n'est même pas obligatoire !!
La place de secrétaire n'est pas importante, mais en tnat que rpésident vous avez la gestion de cette séance. Vous DEVEZ récupérer la liste de présence ET les pouvoirs en débaut de séance. Vous annoncez à l'AG, une fois élu, que vous rédigerez le PV en cours de séance suite aux nombreuses irrégularités, et que la loi oblige la signature de ce PV en fin d'AG. Peu importe le refus de ce syndic secrétaire, elle le ne peut rien faire contre cela, et si elle ne veut pas signer ce PV, cela n'a aucune importance " juridique " pour la valeur de ce PV.
Syndic elle ne peut pas être élu président de séance, mais la 3 ème personne OUI !
En tant que syndic elle ne peut pas être élu président de séance. Ne lacher pas cette place de présidente de séance, elle a son importance.
sigenert :" D'ailleurs, les frais d'avocat que j'avais exposés pour la désignation de l'administrateur judiciaire près le TGI non jamais été ratifiés par les voix de l'autre copro ; au final, cela m'a coûté encore plus cher !! "
Encore une irrégularité !!! ce syndic non-pro les accumule !!
Votre seul recours pour les copropriétaires est d'agir à l'encontre du majoritaire en raison du préjudice qu'il cause à chacun d'eux (éventuelles suspensions de prestations, nécessité d'avancer des fonds à sa place, dégradation causée à l'immeuble par absence de travaux d'entretien, etc.)
Malheureusement, vous n'avez pas d'autre choix que mener des actions en justice contre cette dictatrice. Mais l'abus de pouvoir est aussi condamnable. Un bon avocat spécialisé à un dossier très consistant pour faire comdamner cette voisine à des DI ET aux dépens, et la révocation de son mandat.
Votre avocat devrait aussi se pencher sur cette hisotire d'usufruit et de nu-propriété !! Cette dispostion a t'ellle été créée pour obtenir cette majorité à l'AG et imposer sa loi !
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Posté - 28 déc. 2013 : 18:17:28
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citation: Syndic elle ne peut pas être élu président de séance, mais la 3 ème personne OUI !
c'est ce que j'exprimais dans mon post précédent :
" Et de toute façon, vous n'avez pas le choix : le syndic ne peut pas être président et comme vous n’êtes que 2 en séance apparemment (pour l'instant ), les 2 postes sont automatiquement attribués."
Car si votre "copine" est intelligente, l'année suivante, elle fera venir sa fille ou un mandataire et la fera désigner président de séance.  
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sigebert
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Posté - 30 déc. 2013 : 11:21:26
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Bonjour et merci.
Vous n'êtes pas sans savoir que le procès-verbal reprend les termes des projets de résolution de la convocation.
Comment voulez-vous donc que je procède ?
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Posté - 30 déc. 2013 : 11:43:39
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citation: Vous n'êtes pas sans savoir que le procès-verbal reprend les termes des projets de résolution de la convocation.
c'est une erreur très habituelle de penser cela. Le projet de résolution permet de se faire une idée en recevant la convocation des sujets qui seront débattus et dans quel objectif.
Mais l'AG est le lieu des débats, des échanges et éventuellement des modifications. Il appartient au président de séance au vu des discussions de proposer aux votes éventuellement une nouvelle rédaction de la résolution. C'est cette nouvelle rédaction soumise aux votes qui sera inscrite sur le PV. |
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sigebert
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Posté - 30 déc. 2013 : 11:50:50
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Quoi qu'il en soit, je dois aussi préciser que les projets de résolutions reformulés par le Syndic sur la convocation ne me satisfont jamais ; c'est-à -dire qu'elle ne reprend jamais les termes que j'emploie ; que ceux-ci sont assez souvent imprécis et ne rappellent pas ce que la Loi exige.
Donc, dans ces conditions comment rédiger un procès-verbal d'assemblée dès lors que les questions rédigées sur la convocation ne me satisfont pas ? (Si mes projets de résolutions la dérangent, elle les dénature...)
Quant aux réserves qu'elle prend l'initiative de notifier, elles sont souvent fallacieuses.
Je vous cite un exemple de formulation dont j'avais demandé l'inscription à l'ODJ (en A.R. bien sûr) :
Celui-ci concernait une information (sans vote) :
Information concernant le rapport d'expertise du 10 juillet 2013 de la Compagnie d'Assurance de l'immeuble, X suite au constat de dégât des eaux dans le local commun.
L'assemblée prend acte du rapport d'expertise du 10 juillet 2013 de X ayant constaté dans le local commun à la copropriété une fuite d'eau en provenance des parties privatives de Mme JD NON SUPPRIMEE A CE JOUR.
Il va sans dire que mon libellé n'a jamais été repris en l'état, je vous reproduis ce qu'elle a de manière unilatérale écrit :
L'expert n'a pas constaté d'humidité, la réparation de la fuite qui a été effectuée le 26 mai 2012 par un plombier envoyé et payé par la X (sa compagnie d'assurance), le jour de la déclaration de l'incident. La X assurance de Mme D. La M (Compagnie de l'immeuble) en est avisée.
Mr. R. (mon mari) et Mme C (sa fille) sont allés sur les lieux et n'ont rien constaté ce jour.
Il est évident que j'ai refusé de signer un tel procès-verbal en l'état sur lequel j'ai noté, en outre :
Concernant le "point 18", le Syndic D prête des propos mensongers à Mr. R (mon mari) selon lesquels il n'aurait pas constaté l'état d'humidité du mur du local commun.
Elle a donc édité un autre procès-verbal sans rien modifié qu'elle a envoyé en AR. Et qui bien sûr n'est pas signé de ma main en ma qualité de présidente de séance.
Qu'aurait-il fallu que je fasse ? Rédiger le PV et lui envoyer en AR ?
Mais, et je le souligne ses libellés sont d'emblée contraires à la loi.
Merci par avance. |
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sigebert
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Posté - 30 déc. 2013 : 12:25:35
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Vos interventions me font beaucoup réfléchir.
Vous confortez le rôle primordial du président de séance.
Cette idée de rédiger au préalable les projets de résolution me séduit.
Car, et je vais vous horrifier : le procès-verbal de la dernière AG était déjà pré-imprimé et prêt à être envoyé ; avec les résultats des votes et les réserves du Syndic en place. (Véridique)
Et lorsque je lui ai demandé d'apporter des réserves, elle a grommelé en disant "avec tout votre bordel, je suis obligée de tout reprendre" !!
C'est la raison pour laquelle vous me faire bigrement réfléchir... |
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Posté - 30 déc. 2013 : 12:34:54
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sigebert : les réserves émises lors des débats et portées au PV, qu'elles soient bien rapportées ou non, ne servent à rien sans une action au tribunal.
Président de séance, vous récupérez dès le début des débats la feuille de présence ET les pouvoirs, et ovus annocnez que vous rédigerez vous-mêmes le PV afin de le signer en fin d'AG comme l'exige la loi et non après l'AG aprés l'AG. Votre PV doit être peu important dans un si petit SDC. Préparez donc un document avec les projets de réqsolutions en laissant la place pour une modification des textes, et les votes.
Vous allez faire signer le sécrétaire et les scrutateurs, et si ils refusent cela n'auara aucune importance sur la validité de ce PV que VOUS, président de sénac allez signer en fin d'AG. Vous enverrez dès le lemdemaine et en RAR copies de ce pV à vos 2 voisines.
Cette personne ne pourra rien dire, car vous allez respecter la loi de la copro.
Vous allez donc reprendre les textes des projets des résolutions si necessaire, indiquer vos réservers ET celles de vos voisines, ... émise au cours de l'AG. Ce PV sera conformes aux votes; un PV n'a pas à transcrire les débats. SEULS les textes des résolutions, les votes, les noms des opposants et des défaillants, doivent être inscris. Rien de plus ! On n'inscris pas sur un PV que les propos de mon mari n'ont pas été respectés
Porter une informtion sans vote n'a aucun intérêt !! Cet histoire de rapport d'expertise est une information qui se triate en réunion du CS; ceci peut être alors une inforamtion du rapport annuel du CS qui doit être obligatoirement joint à l'OdJ. Faites vous ce rapport ? Ceal parait asez absurde dans une petite copropriété, mais c'est un document qui pourrait servir dans un dossier d'une assignation.
Cette bagarre sur les textes n'a pas d'importance. Elle abuse de son pouvoir de syndic et de copro. majoritaire avec sa fille. MAIS elle ne rempli pas du tout sa fonction de syndic en ce qui concerne la sauvegarde de l'immeuble ET vous subissez un réel préjudice. C'est le point que devra soutenir votre avocat si vous assignez votre syndic. A lui aussi de voir aussi cete hisotire d'usufruit et de nu copropriétaire !
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Posté - 30 déc. 2013 : 13:55:39
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citation: Celui-ci concernait une information (sans vote) :
Information concernant le rapport d'expertise du 10 juillet 2013 de la Compagnie d'Assurance de l'immeuble, X suite au constat de dégât des eaux dans le local commun.
L'assemblée prend acte du rapport d'expertise du 10 juillet 2013 de X ayant constaté dans le local commun à la copropriété une fuite d'eau en provenance des parties privatives de Mme JD NON SUPPRIMEE A CE JOUR.
ne vous formulez pas mais elle aurait très bien pu ne pas mettre votre demande à l'ordre du jour, car ceci n'est pas une question à soumettre au vote !!!!
citation: Elle a donc édité un autre procès-verbal sans rien modifié qu'elle a envoyé en AR. Et qui bien sûr n'est pas signé de ma main en ma qualité de présidente de séance.
Qu'aurait-il fallu que je fasse ? Rédiger le PV et lui envoyer en AR ?
comme le dit philippe et que j'ai déjà moi-même dit, vous auriez du rédiger un nouveau PV que vous auriez signé et envoyer au syndic pour diffusion.
Quant aux réserves à mettre sur un PV, elles n'ont à être reportée que si elles concernent les modalités du vote, comme l'utilisation d'une mauvaise majorité.
Enfin tout ceci ne sert à rien, si vous n'allez pas en justice... |
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sigebert
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Posté - 30 déc. 2013 : 18:46:30
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Dans la procédure en cours qui vient d'être clôturée et qui sera plaidée en avril prochain, la question essentielle du blocage des décisions en AG a été soulevée et les pièces ont été versées au débat.
Concernant la situation de donation partage en nue-propriété, celle-ci est systématiquement rappelée dans les procédures ; cette donation partage était intervenue en 2003 avant son élection lors d'une AG convoquée en 2ème lecture par l'Administrateur judiciaire.
En fait, il faudrait faire un procès uniquement pour annuler sa donation, ce qui lui a permis de détourner l'article 22 de la loi. Mais, c'est un procès dont l'issue risque d'être aléatoire.
Concernant le rapport annuel du CS : C'est moi qui le rédige et de manière circonstanciée car mon but est d'informer le Syndicat des copropriétaires.
D'ailleurs, dans le dernier rapport, j'avais fait état de la carence du syndic et de la nécessité pour la sauvegarde de l'immeuble de procéder, en cas de réélection de son mandat, à sa révocation.
Et j'avais soulevé les points préoccupants relatifs aux travaux récemment entrepris par la copropriété qui laissaient apparaître des dégradations en raison d'infiltration d'humidité, et qu'il fallait de toute urgence y rechercher la ou les causes.
Franchement, ce n'est pas vain d'en parler plutôt que de m'attarder sur l'inaction certaine du syndic qui est plus préoccupée à contredire qu'à agir.
Le contrat d'assurance de l'immeuble prévoit qu'il peut être envisagé une "recherche de fuite" - Mais vu que le syndic leur écrit que "tout va bien", je suis plus ou moins discréditée.
Je détiens des photos datées démontrant la progression de la détérioration des structures.
Je prévois forcément à un moment donné de l'assigner.
Mais, j'ai besoin d'accumuler encore plus de preuves ; je suis tout de même rompue aux procédures.
Je ne peux rien négliger. Je me dois d'étudier tous les paramètres de telle sorte de ne pas être prise au dépourvu par la mauvaise foi de la partie adverse et de l'appréciation du juge.
Bonne soirée. |
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Posté - 30 déc. 2013 : 18:58:06
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sigebert : vous avez de quoi gagner un proçès sur ces histoires de fuite et de mauvais entretien de l'immeuble.
Le juge appréciera la mauvaise foi de cette personne sans aucun doute, car elle ne respecte pas sa mission de syndic. La loi de 1965 est clmaire la dessus, le juge appréciera cela.
Avoir produit des rapports sur l'activité de votre CS est une bonne chose à ajouter à ce dossier. Cette " syndic" ne peut pas ignorer la dégradation de votre immeuble ! Cela est un préjudice certain pour vous car les frais de remise en état seront plus importants; à cause de cette inaction quant à la sauvegarde de l'immeuble, le bien commun.
Que votre avocat n'hésite pas sur les DI ET la prise en charge des factures de travaux pour la remise en état de votre immeuble.
Cette voisine va s'apercevoir que le manadataire syndic, qu'il soit pro ou non-pro engage sa propre responsabilité en cas de manquements graves ! elle n'est pas une simple copro., a t'elle conscience qu'elle va droit dans le mur et que la note sera lourde et qu'elle sera la seule à payer !!!
Mais vous y serez aussi un peu de votre poche pour une partie des frais d'avocats que vous aurez engagé.
Bon courage pour la suite au TGI en 2014 !!
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sigebert
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Posté - 31 déc. 2013 : 08:18:35
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Merci Philippe388, vous êtes très encourageant.
Pour le 1er procès rendu en 2006, nous n'avions pas abouti à la faire condamner à des dommages et intérêts, le juge s'était montré magnanime à son égard en concluant que cela était dû à "[b]sa méconnaissance du droit de la copropriété"...
Article 8 du décret du 17 mars 1967 
