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Salsa78
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 Posté - 27 déc. 2013 : 16:47:00
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Bonjour,
Je suis, suite au décès de mon père, copropriétaire avec ma mère et mon frère de l'appartement qu'occupe notre mère. Petite copropriété de standing, syndics bénévoles -il y en a trois en même temps-, rien ou presque de la législation n'y est respecté (pas d'ODJ de l'AG, syndic qui reçoit des pouvoirs de copro absents, devis de travaux non distribués mais remis puis repris moins de 24h après etc, etc...). Des travaux d'étanchéification d'un des balcons de l'appartement avaient été réalisés il y a 10 ans: casse des carreaux et de la chape, étanchéité et pose d'un nouveau carrelage. Des travaux que l'on supposait identiques à ceux-ci viennent d'être réalisés sur le second balcon et là surprise: les carreaux ont été grattés, recouverts de couche isolante et de deux couches de "finition" grise style sol de parking. Il a été expliqué à notre mère que cette solution avait été choisie car elle ne voulait pas casser ses carreaux (ce qu'elle nie farouchement, car elle a toujours dit vouloir quelque chose d'esthétique, ce qui est acté en 2003 dans un CR d'AG) et que c'était à elle de faire carreler à ses frais! Dans cette affaire, notre mère, très âgée, avait donné son pouvoir à son voisin du dessous lors de l'ag du mois de février 2013. Rien dans ce compte-rendu ne laissait supposer de tels dégâts: il y est dit que les deux devis d'entreprises consultées n'étant pas comparables, il serait procédé à une nouvelle consultation (un seul de ces devis avait été montré). Cette nouvelle consultation n'a été suivie d'aucune remise de devis aux copropriétaires et encore moins de réunion à laquelle mon frère et moi aurions pu assister. Le syndic exhume aujourd'hui des comparatifs de devis de 2010, faits par d'autres entreprises, afin de justifier qu'il y était déjà question de résine. Il prétend qu'il n'était pas au courant de notre état de copropriétaires malgré le RAR de notre notaire . Nous avons écrit à ce syndic en RAR pour lui demander copie des devis et compte-rendu de la réunion ayant acté des travaux, mon frère (et pas moi) a reçu des devis non datés et pas de CR de réunion. L'ensemble des copropriétaires s'est dit "offusqué" que nous traitions ainsi des "voisins et amis" et fait bloc pour ne pas payer un centime de plus. Ils estiment que leur condition de bénévole fait que les choses peuvent se traiter à la bonne franquette! Sommes-nous dans notre droit en demandant la réhabilitation de ce balcon aux frais de la copropriété? Le(s) syndic(s) devai(en)t-il nous informer de ces travaux dès lors que nous devenions copropriétaires? Serions-nous attaquables si nous retirions ces couches de peinture grise? Quel rôle pourrait jouer notre assurance? La prochaine assemblée générale se tient le 28 janvier prochain, nous portons officiellement ce point à l'ordre du jour. Quelle stratégie nous suggèreriez-vous d'adopter? Merci par avance de votre aide et de votre éclairage sur le sujet.
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Posté - 27 déc. 2013 : 16:57:29
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Salsa78 : je crois que le problème important que vous évoquez est la présence de " plusieurs syndics bénévoles" !!
Cela n'existe pas en copropriété !! Il vous faut lire les pV sur cet élection du syndic.
Ne mélangez vous pas " syndic non-pro bénévole " ET le conseil syndical qui n'a pas pouvoir de décision ??
En ce qui concerne les trvaux d'étanchéité, le démontage des carreaux et la pose de ce scarreaux sont bien à votre charge de copropriétaire. Vous ne pouvez donc pas contester cela.
Salsa : "Ils estiment que leur condition de bénévole fait que les choses peuvent se traiter à la bonne franquette!"
AIe !! la bonne franquette n'est pas un terme juridique, et n'a rien à faire dans la copropriété.
Avez vous un syndic ?? un pro ou un non-pro ?? qui sont ces Ils que ne désirent pas resecter la loi ??  |
Édité par - philippe388 le 27 déc. 2013 17:53:52 |
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mespres
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Posté - 27 déc. 2013 : 17:21:21
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Beaucoup de choses dans le post de salsa78. Il est clair que l'absence d'un syndic pro complique je comprends 3 syndics bénévoles par 3 copros faisant office de ). Sur un plan purement technique, je suis TRES circonspect sur l'étanchéité réalisée sur un carrelage : utile si infiltration, et dans ce cas il est bien évident qu'il faut déposer le carrelage pour évacuer l'humidité résiduelle. Votre situation est très délicate, dans la mesure où les copros sont contre vous.
Le coût de ces couches de peinture doit être négligeable devant une prestation "normale" : en fait je laisserais tomber, vu le contexte, et demanderais l'autorisation de refaire une étanchéité vraie de vraie : dépose du carrelage, traitement de la chape, carrelage du balcon.
Si vous opter pour croiser le fer (bon courage), essayez de prouver que la résine sur du carrelage est une mauvaise idée : pour cela il faut consulter un architecte. Il vous donnera un avis par téléphone, comptez 600 € pour un rapport. Mais même avec ce rapport, je vois comment vous obtiendrez un quelconque remboursement. |
Édité par - mespres le 27 déc. 2013 17:22:03 |
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Posté - 27 déc. 2013 : 18:42:20
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salsa dans votre post il y a deux sujets principaux :
* la gestion de votre syndicat par des bénévoles, mais qui semblent tout à fait en dehors des clous .... et encore je suis sur que vous n'avez pas tout vu... 
* la réfection du balcon.
pour le second point, il vous faut tout d'abord récupérer et garder tous les PV des dernières AG, car ce sont les documents officiels et qui seuls font foi.
Ensuite, vérifier et conserver tous les écrits que votre maman a pu faire, ce qui s'est dit n'a aucune importance.
Et avec tout cela aller voir un avocat pour débrouiller cet écheveau, et n'oubliez pas : est ce que votre maman a fait le carrelage il y a quelques années avec un accord de l'AG ?....  ceci est à mon avis un point faible dans votre dossier si vous deviez aller au tribunal et que votre maman ou votre papa aient fait ces travaux sans en parler en AG, car tout se passait ainsi à l'époque.
Pour le premier point, cela me parait moins urgent que le second, mais il y aurait beaucoup à faire, mais ne vous lancez pas sur tous les sujets.
Votre seule solution pour l'instant est d'assigner le syndicat pour remise en état initial du balcon.
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sparte
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Posté - 27 déc. 2013 : 19:15:20
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Inutile de rentrer dans votre imbroglio de 3 syndics.
Concernant le PV, manifestement aucune décision n'a été prise.
Il devait, semble-t-il y avoir reconsultation (pas de devis comparables) et reconvocation.
Le(s) syndic(s) n'était pas fondé à commander les travaux.
On imagine cependant qu'il existe un problème d'étanchéité de ce(s) balcon(s).
Sauf disposition contraire du RC, l'étanchéité du plancher béton du balcon est partie commune, le carrelage, quant à lui est privatif.
La solution la plus sage consisterait à faire prendre en charge par la copropriété une étanchéité conforme au DTU (garantie décennale) sur laquelle, en prenant toute précaution nécessaire conforme à ce DTU, vous feriez à , votre charge poser, un carrelage neuf.
Dans la négative, seul le juge pourra valablement trancher et, si les infos données sont exactes, avec une quasi certitude en votre faveur,la décision d'exécuter ces travaux n'étant pas opposable (je fais court). |
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Salsa78
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Posté - 27 déc. 2013 : 20:05:21
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Merci de vos réponses rapides. Pour clarifier: 3 copropriétaires se partagent la tâche et se dénomment co-syndics, l'un étant en charge des travaux. A vous lire c'est illégal.
Il y a 10 ans, les travaux avaient été votés en AG après consultation d'un architecte et d'un expert qui avaient déclaré la résine inesthétique. Environ 9000 euros pour deux balcons (celui de mes parents et d'un voisin).
Cette année, pas d'architecte, pas d'expert, et pas de vote. Donc pas légal si je comprends bien. Une entreprise a conduit ces travaux sur l'immeuble, dont le balcon: 9000 euros à nouveau environ dont 1000 pour le balcon (soit 2500 euros de moins qu'auparavant).
Nous pensons que c'est le coût seul qui a orienté le choix, et ma mère qui faisait confiance à ses voisins se sent trahie parce qu'aucun d'eux n'aurait accepté cela. C'est peut être anecdotique mais à son âge c'est dur à encaisser, elle a l'impression qu'ils ont profité de son âge. On a juste envie de la défendre. Merci encore de votre aide. |
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Salsa78
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Posté - 27 déc. 2013 : 20:16:57
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Précision supplémentaire: les travaux d'il y a dix ans avaient été pris en charge par la copropriété.
Le RC précise que quand un bien est dégradé suite à des travaux, on peut demander une indemnité (je fais court aussi). Est-on dans ce cas? |
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mespres
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Posté - 27 déc. 2013 : 22:25:00
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Aller au tribunal, c'est mettre votre mère dans une situation quotidienne invivable. Il faut trouver une porte de sortie avec les trois cosyndics : leur faire comprendre qu'ils sont hors des clous, et que vous êtes prêts à financer le privatif (carrelage).
En particulier, demandez leur les documents qui attestent que l'étanchéité est conforme au DTU (cf précision de Sparte), comme je l'ai dit cette mise sous sarcophage du carrelage ne me semble pas du tout professionnelle.
Si rien n'y fait (ils sont alors bouchés à l'émeri vu qu'il n'ont absolument rien respecté), alors avocat; Le travail lui sera facile puisque rien n'a été voté. A vous de mesurer les conséquences d'un procès gagné sur la vie au jour le jour de votre mère ... |
Édité par - mespres le 27 déc. 2013 22:36:59 |
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Salsa78
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Posté - 27 déc. 2013 : 22:41:27
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Merci Mespres de ce commentaire, bien sûr que nous avons pensé à cette situation impossible. Il est évident que les "voisins et amis" ont cherché à faire payer le carrelage par notre mère seule et pas par la copropriété. Notre mère, elle, ne veut pas le payer seule mais veut que ce soit la copropriété qui le paie puisque son bien est dégradé. Nous la soutenons dans cette demande. Pour elle de toutes façons le mal est fait, la confiance en ses voisins détruite. Certains d'entre eux sont effectivement bouchés à l'émeri mais on va quand même essayer de leur faire entendre raison.
Merci à tous en tout cas de vos réponses. |
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nefer
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 Posté - 28 déc. 2013 : 07:35:46
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il faut d'abord vérifier si dans l'avis de transfert envoyé par le notaire au "syndic" il a été désigné un mandataire commun pour votre indivision: le notaire aurait du vous poser la question lors de la succession
si ce n'est pas fait, il faut en urgence, en désigner un entre vous: le syndic quel qu'il soit ne peut pas écrire aux membres d e l'indivision à chaque fois
Désignez un représentant pour votre indivision et adresser un courrier en RAR au "syndic" (celui élu lors de la dernière AG) pour l'informer que l'indivision x, y, z est représentée par W, mandataire commun et que tous les courriers doivent lui être adressés
ensuite votre indivision devrait se rapprocher d'une association de copropriétaire, prendre rendez vous, lui présenter les PV d'AG en votre possession, les appels de fonds...pour traiter les problèmes par ordre de priorité |
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Posté - 28 déc. 2013 : 09:57:56
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PS pour le fun : sur un balcon, il n'y a aucune obligation d'étanchéité.... |
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mespres
Contributeur vétéran
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Posté - 28 déc. 2013 : 12:58:17
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Absence d'obligation, pourquoi pas. Mais si infiltration dans le béton, les fers vont rouiller et faire éclater le béton : pas franchement intéressant. |
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Salsa78
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Posté - 28 déc. 2013 : 17:59:30
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Pas d'obligation, vous êtes sûr Rambouillet? Même si ces balcons sont au dernier étage d'un immeuble, non recouvert d'une toiture et qu'il y a des infiltrations vers l'étage du dessous? Est-ce que cela veut dire que l'on aurait pu s'opposer à ces travaux? Comment auraient alors été traitées ces infiltrations?
PS: d'accord avec Mespres, pas franchement intéressant au final, mais preuve au moins d'une bonne volonté |
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Posté - 28 déc. 2013 : 18:21:02
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attention, il ne faut pas confondre balcon avec loggia ou terrasse. Un balcon a son plancher qui ne donne sur aucun intérieur d'appartement et dans ce cas le DTU n'impose aucune étanchéité d'un niveau à un autre. Par contre s'il y a détérioration du plancher lui-même c'est différent, mais ce ne sont plus des travaux d'étanchéité, mais de reprise ...
alors salsa, est ce réellement un balcon ? si l'eau tombe sur le balcon du dessous, pas d'obligation d'étanchéité... |
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Posté - 28 déc. 2013 : 18:34:38
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salsa78 :" Pour clarifier: 3 copropriétaires se partagent la tâche et se dénomment co-syndics, l'un étant en charge des travaux. A vous lire c'est illégal."
Votre SDC n'a pas de syndic légalement élu !! 3 copros qui se partagent un petit pouvoir et se font nommer syndics, cela n'est pas une copropriété qui fonctionnent normalement, et c'est bien le centre de votre problème !
Car si vous saississez le TGI votre avocat ira directement la dessus pour annuler ces AG et demander un AJ.
Les votes et les trvaux sans votes que vous évoquez, et la manière générale de gérer votre SDC sont illégales. Vous ne pouvez donc rien attendre de concret de la part de personnes auto-déclarées syndics et totalement irresponsables.
MAIS ils ont engagé leur propres responsabilité en gérant voptre SDC sans aucun droit. Le soutien d'une majorité de copropriétaires à ces 3 personnages " hors la loi" conduira toujours à des problèmes similaires à celui que vous cherchez à résoudre.
Vous n'avez donc que 2 choix, oublier ce problème de carrelage et suivre la majorité des copros moutons et inconscients, OU prendre un avocat qui démonter cette gestion hors des clous, défendre vos droits de copropriétaire,.....
Evidemment la seule solution pour votre SDC c'est l'administrateur judiciaire pour convoque rune AG afin d'élir un syndic professionnel. Celui-ci réglera votre problème de carrelage.
Le SDC attaqué va avoir du ma à se défendre car ces 3 "faux syndics"vont d'abord devoir prouver à l'avocat du SDC qu'ils ont mandat pour agir en justice au nom du SDC !!! pas besoin d'une AG pour cela  Vous comprendrez que votre avocat ne va pas aller vers ce petit problème de carrelage mais vers QUI gère le SDC ?? qui applique les décisions d'AG ?? et plus grave qui commande des travaux sans accord de l'AG, qui appelle les fonds ??
POUR INFO : vous pouvez retirer cette couche de peinture grise, personne dans votre SDC ne peut vous attaquer la dessus, car vous n'avez pas de "vrai" syndic - au singulier - pour le faire.
Ces 3 copros " faux syndics" risquent très gros financièrement. Cela calmera les esprits de TOUS les autres copros également.
slas78 : aider votre mère en la représentant dans cette copropriété.
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Gédehem
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Posté - 28 déc. 2013 : 23:18:20
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Bien que ce soir le soucis 1er de Salsa (de sa mère), l'histoire des travaux est pour le moment un peu secondaire.
Il semble que ce syndicat soit dépourvu de syndic, qu'aucune AG n'ai procédé à sa désignation (Il n'y a qu'UN syndic, y compris dans un syndicat coopératif).
Certes, il peut être engagée l'épreuve de force : "Je ne paye rien, si vous n'etes pas contents poursuivez-moi".
Ce qui ne règle rien sur le fond du problème : pas de syndic.
Avec les 3 derniers PV d'AG, s'ils existent, montrant qu'aucun syndic n'a été régulièrement désigné, faire déposer requête en désignation d'un administrateur provisoire (AP) pour un syndicat dépourvu de syndic (Ref : D.art.47)..
Et en même temps, entreprendre des démarches afin de trouver un syndic.
Attention : pour un petit syndicat, qui plus st s'il y a des litiges, la chose n'est pas facile. |
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Salsa78
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Posté - 29 déc. 2013 : 10:17:01
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Rambouillet, je confirme, c'est bien un balcon, en surplomb d'un autre balcon, mais à ma connaissance, quand il pleut beaucoup, il semblerait que l'eau s'infiltre dans l'appartement du dessous. Quel est le DTU dont vous parlez?
Je me rends compte en vous lisant, Philippe 388 et Gédehem que mes propos ont manqué de clarté (la situation elle-même n'est pas claire): les trois co-syndics sont élus en AG, mais en fait quand on lit les PVs des années précédentes (3 dites-vous, je suppose qu'au delà il y a prescription?), un coup on parle d'un syndic et d'un co-syndic, un coup de trois co-syndics. C'est effectivement le bazar. Mon frère et moi allons demander officiellement à la prochaine AG qu'il soit fait appel à un syndic professionnel. Cela a été abordé l'an dernier (pas de trace néanmoins dans le PV), 3 co-propriétaires pour, 5 contre pour des raisons de coût évidemment. Les entorses récurrentes à la loi font que des décisions même importantes sont prises dans la plus grande opacité, petits arrangements entre amis, et c'est bien ça le plus gênant. Le problème de ces travaux en est une conséquence. Merci encore à vous tous. |
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Posté - 29 déc. 2013 : 11:29:31
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salsa78 :" les trois co-syndics sont élus en AG, mais en fait quand on lit les PVs des années précédentes (3 dites-vous, je suppose qu'au delà il y a prescription?), un coup on parle d'un syndic et d'un co-syndic, un coup de trois co-syndics. C'est effectivement le bazar. Mon frère et moi allons demander officiellement à la prochaine AG qu'il soit fait appel à un syndic professionnel. "
Pour aider votre mère, la première chose à faire c'est s'informer sur le fonctionnement d'un SDC de copropriétaire; à lire rapidement la loi de 1965, et le décret de 1967; plus votre RDC.
Elir 3 co-syndics , cela n'est pas la loi de la copro. Par conséquent vous être dépourvu de syndic. Ces 3 personnes n'ont aucun droit de gérer votre SDC.
Lire les 3 PV, n'a pas de rapport avec une quelconque prescription, mais de vérifier si UN " vrai" syndic - pro ou non-pro - a été élu, car la durée maximum d'un madat peut être de 3 ans!
ON ne demande pas à l'AG de choisir un syndic professionnel !!! Il vous faut trouver un syndic, NOTIFIER en RAR au syndic - dans une copro. qui fonctionne normalement - de porter au prochain OdJ ce contrat, et cela au moins 2 à 3 mois avant l'envoi prévisible des convocations. L'aG dévra donc vopter sur ce document et ce syndic. A noter qu'un syndic non-pro DOIT aussi proposer un contrat à l'OdJ.
Mais comment allez vous procéder puisque vous n'avez pas de syndic régulièrement élu - à vérifier - qui ne peuit donc pas rédiger un OdJ, qui ne peut pas convoquer une AG, qui ne peut pas gérer votre SDC !!
La seul voix juridique est la nomination d'un AJ, qui aura pouvoir de convoquer une AG afin d'élir un syndic pro !!! sans ce passage, ce grand b...el va continuer.
Mais sans syndic, personne ne pourra vous assigner en justice si vous retirer cette peinture !
UN conseil :prenez rendez-vous avec une association comme l'ARC avec votre RDC, les 5 derniers PV, les appels de fonds, ...... c'est moins cher qu'un avocat, vous aurez des explications claires et précises,....
Mais le seul avenir pour le SDC de votre mère c'est la case tribunal et la nomination d'un AJ ! l'argument du cout d'un AJ n'est pas recevable; tous les copros sont responsables de cette situation, et cela se paiera un jour ou l'autre. SI ce n'est pas vous qui assignez, un autre copro. plus pugnace le fera. ET il aura raison.
Il ne peut pas y a voir d'arrangements entre amis à ce niveau d'irrégularité. Un copropriétaire désireux de vendre son lot aura beaucoup de problème à le faire dès qu'il fournira à un acheteur potentiel les pV d'AG ou auaucn syndic n'a été régulièrement élu !!
La copropriété a ses lois, il faut les respecter !!! |
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mespres
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Posté - 29 déc. 2013 : 11:42:05
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Sunbird
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Posté - 29 déc. 2013 : 13:04:06
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Il est difficile de répondre car vous soulevez plein de problèmes.
Le premier est le fonctionnement de votre copropriété, qui à mon avis n'a pas de syndic.
Concernant votre balcon et les travaux, c'est pas simple de répondre sans consultation du règlement de copropriété. En général, le sol des balcons n'est pas privatif, par contre le revêtement est généralement privatif.
Lorsqu'on refait l'étanchéité d'un balcon, il y a souvent dépose du carrelage, purge, étanchéification, et si nécessaire la pose d'un nouveau carrelage.
Si le carrelage est considéré comme privatif, la dépose, le prix du nouveau carrelage et la pose sont à payer par votre mère.
Ce qui a été fait ne sert à rien, et ils ont effectivement endommagé le carrelage pour rien. Il suffit de passer un produit spécifique (que je ne connais pas) pour enlever cette peinture sur le carrelage.
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Posté - 29 déc. 2013 : 14:34:56
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mespres : trop tard pour modifier un OdJ d'une AG convoquée par un syndic sans mandat pour le faire !!!
Evidemment, car la seule solution est l'AJ, et rien d'autre !  |
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Travaux non votés mais exécutés et ravageurs! 
