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GBLG
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 Posté - 06 janv. 2014 : 16:11:31
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Bonjour,
Est-ce qu'un copropriétaire a le droit d'agir judiciairement à titre individuel pour demander la vérification des comptes d'un exercice et faire établir les soldes des copropriétaires ?
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Posté - 06 janv. 2014 : 16:34:23
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si vous n'etes pas membre du CS, cet article s'applique à votre cas :
citation: Article 18-1
Pendant le délai s'écoulant entre la convocation de l'assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, les pièces justificatives des charges de copropriété, notamment les factures, les contrats de fourniture et d'exploitation en cours et leurs avenants ainsi que la quantité consommée et le prix unitaire ou forfaitaire de chacune des catégories de charges, sont tenues à la disposition de tous les copropriétaires par le syndic au moins un jour ouvré, selon des modalités définies par l'assemblée générale. Celle-ci peut décider que la consultation aura lieu un jour où le syndic reçoit le conseil syndical pour examiner les pièces mentionnées ci-dessus, tout copropriétaire pouvant alors se joindre au conseil syndical ; toutefois, tout copropriétaire ayant manifesté son opposition à cette procédure lors de l'assemblée générale pourra consulter individuellement les pièces le même jour.
donc vous n'obtiendrez que certaines informations et seulement entre la convocation et l'AG.
si vous etes membre du CS, vous avez accès, à tous moments (éventuellement sur RDV  ) à tous les documents concernant le syndicat
citation: article 21
...
Il peut prendre connaissance, et copie, à sa demande, et après en avoir donné avis au syndic, de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d'une manière générale, à l'administration de la copropriété.
Il reçoit, en outre sur sa demande, communication de tout document intéressant le syndicat.
DE plus une fois par an avec la convocation, vous devez recevoir le solde de l'exercice des copropriétaires positifs ou négatifs. |
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andre78fr
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 Posté - 06 janv. 2014 : 16:53:19
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Il faudrait nous donner quelques précisions je pense...
Etablir les soldes : c'est le travail du syndic.
Vérifier les comptes : c'est le travail du conseil syndical avec des possibilités pour tous les copropriétaires.
Quel est la raison de votre intention d'agir en justice (c'est bien sûr possible) ?
Des carences dans la gestion, un désaccord sur les comptes, dans ce cas à quel niveau (les dépenses, les ventilations par clé, les tantièmes, des relevés de compteurs...) ?
Avant d'engager une procédure, il faut évidemment réclamer ou demander (au syndic directement, au moment de l'AG sous la forme de réserves...) mais le point important c'est que même si l'AG vote l'approbation des comptes, la contestation des soldes et répartitions individuelles reste possible pendant 10 ans je crois...
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GBLG
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Posté - 06 janv. 2014 : 16:53:49
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Rambouillet, ma question était de faire une action en justice.... |
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Posté - 06 janv. 2014 : 16:57:35
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oui, mais laquelle ?.... en quoi etes vous lésé, puisque faire une action en justice, c'est avoir la décision d'un juge qui dira si oui ou non, vous etes dans votre droit en réclamant, en ne voulant pas payer ceci ou cela; etc...
dites en un peu plus, |
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Posté - 06 janv. 2014 : 17:26:16
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GBLG : tout copropriétaire peut vérifier les comptes du syndicat au bureau du syndic entre la date de réception de la convoc. et la date de l'AG.
Un copropriétaire peut aussi se joindre au CS le jour ou il vérifie les comptes.
Les soldes des comptes est à vérifier par chaque copropriétaire.
L'approbation des comptes du syndicat ne VAUT PAS approbation des comptes personnels.
GBLG : vous ne pouvez pas agir en jusitce sur la totalité des comptes persos, mais sur votre seul compte personnel !!
Que vouslez vous faire avec les soldes de TOUS les comptes perso. de charges ??? |
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GBLG
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Posté - 06 janv. 2014 : 18:13:55
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Philippe 388, ce n'est pas moi qui attaque en justice !
C'est un copropriétaire qui a assigné le syndicat pour annuler une assemblée et le syndic à titre personnel.
Dans son attaque sur le syndic il demande la vérification des comptes d'une année et l'établissement des soldes des copropriétaires à la fin de cet exercice.
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Posté - 06 janv. 2014 : 19:08:37
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citation: Dans son attaque sur le syndic il demande la vérification des comptes d'une année et l'établissement des soldes des copropriétaires à la fin de cet exercice.
pour l'établissement des soldes des copros, il n'a pas tort :
"article 11 :
I. - Pour la validité de la décision :
1° L'état financier du syndicat des copropriétaires et son compte de gestion général, lorsque l'assemblée est appelée à approuver les comptes. Ces documents sont présentés avec le comparatif des comptes de l'exercice précédent approuvé ;"
et ce fameux solde est un des documents d'accompagnement, mais ce n'est pas avec cela qu'il fera annuler l'AG, mais la résolution d'approbation des comptes (s'il a voté contre)
pour la vérification des comptes, c'est plus compliqué, car ce n'est pas le juge qui va faire cela. Et il aura beau jeu de retourner l'élément vers l'assignateur en lui demandant si lui-même les a vérifié comme la loi l'autorise... s'il ne l'a pas fait, il a vraisemblablement perdu sur ce point. Et là aussi pas d'annulation d'AG, mais de la résolution correspondante. |
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andre78fr
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Posté - 06 janv. 2014 : 19:29:00
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Vous n'apportez pas vraiment de précisions... que reproche t'il précisément aux comptes ???
En quoi êtes vous concerné ? Membre du CS, syndic bénévole, copropriétaire ?
Je répète ce que j'ai dit plus haut :
Etablir les soldes : c'est le travail du syndic.
Vérifier les comptes : c'est le travail du conseil syndical avec des possibilités pour tous les copropriétaires.
Mais on ne fait pas un procès juste pour un travail mal fait, il faut un (gros) contentieux qui n'a pas pu être réglé directement...
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JB22
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Posté - 06 janv. 2014 : 19:46:56
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"C'est un copropriétaire qui a assigné le syndicat pour annuler une assemblée et le syndic à titre personnel."
Pour faire annuler une A.G. il faut prouver des irrégularités dans la tenue de cette A.G. et il faut être opposant ou défaillant (Absent ).
Pour contester l' approbations des comptes il faut avoir fait des réserves. |
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Posté - 06 janv. 2014 : 20:10:50
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GBLG : "C'est un copropriétaire qui a assigné le syndicat pour annuler une assemblée et le syndic à titre personnel.
Dans son attaque sur le syndic il demande la vérification des comptes d'une année et l'établissement des soldes des copropriétaires à la fin de cet exercice."
Assigner le syndic sur une demande de vérification des comptes ? et sur l'établissement des soldes des copropriétaires que le syndic a obligatoirement établi en fin d'année ?? Cela fait partie de la simple comptabilité !
Pour demander l'annulation d'un AG, il faut d'abort être opposant ou défaillant, mais aussi de très bonne raison ? quells sont elles ?
TOUT copropriétaiore a le droit de faire valoir ses droits devant le juge si il a subi un préjudice ! en copropriété comme ailleurs.
Le SDC devra donc se défendre, dépenser un peu d'argent; est cela qui vous pose un problème? |
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GBLG
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Posté - 06 janv. 2014 : 21:10:47
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Ma question concerne exclusivement l'attaque en responsabilité du syndic.
Il me semblait que pour agir en justice à titre individuel un copropriétaire devait justifier d'un intérêt direct et personnel.
Demander pour établir la responsabilité du syndic, la vérification des comptes de l'exercice et l'établissement des soldes des copropriétaires me semble plutôt relever d'un intérêt collectif dont l'action pour agir en justice est réservée au syndicat ? |
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JB22
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Posté - 06 janv. 2014 : 22:00:57
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C' est le juge du tribunal qui décidera si la plainte est ou non recevable. |
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Posté - 07 janv. 2014 : 06:56:32
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je ne suis pas sur que sa démarche vis à vis du syndic en son nom personnel soit recevable pour une demande d'annulation d'AG ; d'autant que les exemples cités mettent en évidence qu'il y a peu de chances de faire annuler l'AG, tout au plus annuler une résolution.
Et dans cette démarche, je ne vois pas où est la responsabilité du syndic (il faudrait avoir le texte exact de l'assignation). N'oublions pas qu'à l'AG le syndic n'est que tout au plus secrétaire... |
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GBLG
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Posté - 07 janv. 2014 : 10:28:17
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Rambouillet, la demande d'annulation de l'assemblée ne concerne pas l'attaque sur la responsabilité du syndic.
En fait ma question porte essentiellement sur la recevabilité d'une demande de vérification des comptes de la copropriété et d'établissement des soldes des copropriétaires faîte à titre individuel par ce copropriétaire pour mettre en cause la responsabilité d'un syndic. |
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Posté - 07 janv. 2014 : 10:57:58
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GBLG : SI l'AG adopte les comptes du SDC, elle n'adopte pas les comptes individuels de charges. Un copropriétaire sera dans son droit d'assigner le SDC et non le syndic si il subit un préjudice que le syndic refuse de régulariser.
La responsabilité du syndic ne peut être engagé par une simple copropriétaire. C'est l'AG qui adopte les comptes.
Le CS est élu pour vérifier les comptes du SDC. L'établissement des soldes des copropriétaires n'est pas du ressort du juge.
C'est aussi le syndicat qui sera assigner pour une demande d'annulation d'AG. Le syndic n'est pas respeonsable des décisions du SDC ! sa mission est d'exécuter les décisions de l'AG.
Avez vous les textes de ces 2 aaignations ? |
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GBLG
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Posté - 08 janv. 2014 : 18:18:40
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Quelles actions un copropriétaire peut-il intenter à titre personnel et à quelles conditions ? |
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Posté - 08 janv. 2014 : 18:41:51
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citation: Quelles actions un copropriétaire peut-il intenter à titre personnel et à quelles conditions ?
toutes ou presque, mais dans 90 % des cas ce seront des actions contre le syndicat et non contre le syndic ; c'est ce point qu'il faut bien comprendre.
et dans les deux points que vous citez, tout ceci doit apparaître dans les annexes fournis en AG et la vérification des comptes peut se faire soit par les membres du Cs à tout moment, soit par un copro s'il le souhaite dans des conditions définis en AG.
donc si le syndic a respecté tout cela, il n'y a aucune raison à l'assigner personnellement.... |
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GBLG
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Posté - 08 janv. 2014 : 20:08:49
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Rambouillet, dans les actions qu'un copropriétaire peut faire à titre individuel contre un syndic que peut-on trouver ? |
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JB22
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Posté - 08 janv. 2014 : 20:33:02
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De rambouillet
" la vérification des comptes peut se faire soit par les membres du Cs à tout moment, soit par un copro s'il le souhaite dans des conditions définis en AG.
Seul le C.S; est habilité à vérifier les comptes.
Article 18-1 de la loi, un copro ne peut que:
"Dans le délai s' écoulant entre la convocation de l' assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, les pièces justificatives des charges de copropriété, notamment les factures, les contrats de fournitures et d' exploitation en cours et leurs avenants ainsi que la quantité consommée et le prix unitaire ou forfaitaire de chacune des catégories de charges, sont tenues à la disposition de tous les copropriétaires par le syndic au moins un jour ouvré, selon les modalités définies par l' assemblée générale...." |
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Viviane
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Posté - 08 janv. 2014 : 20:58:12
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citation: Seul le C.S; est habilité à vérifier les comptes.
Pas d'accord du tout, JB22.
1) Vous oubliez qu'il y a écrit NOTAMMENT. Ce qui signifie en bon français que rien n'empêche un copro de demander d'autres pièces comptables que celles citées.
2) On peut consulter "les pièces justificatives des charges".
Quand on établit un grand livre, et généralement toutes les pièces comptables, le but final est bien de justifier les charges demandées au copro. Sinon, ça sert à quoi d'autre? Exemple:
- tant d'argent à sortir pour combler les impayés, comment savoir si c'est juste si on ne sait pas qui a payé ou pas?
- entreprise de ménage qui fait pas son taff, pourtant on la paye. Mais elle, est elle payée à temps?
- parait qu'il n'y a que tant en caisse (annexe 1) et que c'est pour ça qu'on nous demande une rallonge. D'après mes calculs et au regard du relevé de dépense, y'a pas de raison de rallonger. Alors est-ce vrai? Si oui Pourquoi? Est-ce vrai? Dur à savoir sans le grand livre.
- tiens, y'a pas la facture de untel dans les annexes. Du coup l'exercice est créditeur. Bizarre. Pourquoi? C'est payé plus tard? Pas payé?
A quoi il faut rajouter toutes les pièces que le syndic est censé joindre aux convocs, et dont il manque très souvent une partie, comme les soldes copros avant et après répartition.
Si le législateur demande au syndic d'envoyer tout ça ET donne le droit au copros d'aller sur place, c'est pour quoi faire si ce n'est vérifier les comptes?.
Si le législateur donne le droit aux copros de contester n'importe quelle décision d'AG (exemple approbation des comptes car docs erronés ou mensongers) comment pourraient-ils exercer ce droit s'ils n'ont pas le droit de voir les pièces comptables, toutes les pièces? |
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Édité par - Viviane le 08 janv. 2014 20:59:33 |
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