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Pasfour
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 Posté - 13 janv. 2014 : 09:38:47
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Notre copropriété se compose de plusieurs bâtiments numérotés de A à F.
Le bâtiment D dispose d'une galerie ouverte au public. Lors de notre AG de 2009, les copropriétaires de ce bâtiment ont voté la mise en place d'un système de télésurveillance qu'ils ont étendu par vote lors de l'AG de 2010.
Le bâtiment F dispose d'une galerie commerciale ouverte au public et d'un parking souterrain réservé aux copropriétaires, donc privé. La galerie a été victime d'un incendie et vient d'être reconstruite.
Le syndic, à la demande de certains membres du conseil syndical, mais sans décision d'A.G, vient de faire installer dans la galerie commerciale et dans le parking souterrain un système de télésurveillance.
Contre l'avis des membres du C.S et du syndic, le président du C.S a exigé que le vote soit ratifié lors de notre prochaine A.G en mars 2014.
(c'est la moindre des choses!)
Il me semble que le syndic:
ne respecte pas la loi qui impose une décision d'A.G pour l'installation d'une télésurveillance
ne peut, sauf cas d'urgence, faire effectuer des travaux tant qu'ils n'ont pas été votés en A.G
Le C.S me rétorque que l'installation d'une télésurveillance dans la galerie commerciale et le parking souterrain est une extension du systéme déjà en place dans le bâtiment D.
Je ne suis pas de cet avis car pour moi:
il s'agit d'une création qui doit être soumise au seul vote des copropriétaires du bâtiment F puisque ce sont eux qui en supporteront les charges.
la décision prise en son temps par les copropriétaires du bâtiment D ne peut s'appliquer au bâtiment F
Qu'en pensez-vous?
Merci à ceux qui pourront me donner des conseils
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Posté - 13 janv. 2014 : 09:57:50
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tous travaux d'amélioration, de transformation doit être votés par une AG qui doit également en prévoir le financement.
donc l'installation de cette télésurveillance dans ce bat F doit passer par une AG. Et d'ailleurs qui a payé ce fournisseur ?
le CS en parlant d'une extension est complètement dans l'erreur pour deux raisons :
* lorsque le vote s'est fait pour le bat D il l'a été sur un devis précis
* le financement du bat F n'était pas intégré dans ce devis...
citation: il s'agit d'une création qui doit être soumise au seul vote des copropriétaires du bâtiment F puisque ce sont eux qui en supporteront les charges.
sauf si le RdC prévoit expressément que ce sont les propriétaires du bat F qui financent les travaux d'amélioration du bat F, ceci n'est pas possible. En effet, c'est une erreur souvent faite : les travaux votés pour un batiment par les seuls copros de ce bat concernent les travaux d'entretien :
"article 24 :
...Lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement les dépenses d'entretien d'une partie de l'immeuble ou celles d'entretien et de fonctionnement d'un élément d'équipement, il peut être prévu par ledit règlement que ces copropriétaires seuls prennent part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux vote avec un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses."
mais peut-être etes vous gérés en syndicats secondaires, officiellement... |
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Pasfour
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 2
Posté - 13 janv. 2014 : 10:58:35
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Merci pour votre réponse qui confirme ce que je pensais. Dans notre copro, chaque bâtiment paye ses travaux et ses charges donc les décisions sont prises par les copropriétaires de chaque bâtiment.
Nous n'avons pas de syndicats secondaires mais des représentants de chaque bâtiment dans le C.S
C'est d'ailleurs un point sur lequel je me bats car notre règlement de copropriété prévoit des syndicats secondaires et une élection tous les ans alors qu'elle se fait tous les 3 ans (avec la bénédiction du C.S qui passe tout au syndic) |
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Posté - 13 janv. 2014 : 11:40:40
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citation: donc les décisions sont prises par les copropriétaires de chaque bâtiment.
ceci n'est pas très légal, si les syndicats secondaires ne sont pas institués...
ce serait plus simple avec des syndicats secondaires pour les décisions, pas forcément pour l'administration   |
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Posté - 13 janv. 2014 : 12:13:34
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pasfour : vient de faire installer dans la galerie commerciale et dans le parking souterrain un système de télésurveillance.
le vote de l'AG est oblgatoire car elle SEULE décide en copropriété.
dans TOUS LES CAS SANS accord de l'AG le syndic ne peut appeler des fonds; par conséquent les copros ne doivent pas payer ces charges de télésurveillance si l'AG n'a pas voté ces travaux !!
De plus, la pose de caméras est assez stricte enc e qui concerne les espaces ouverts au public; Il a dons une atteinte à la vie privée en ce qui concerne cette galerie marchande.
Syndic et CS sont à coté de la plaque dans ce dossier. |
Édité par - philippe388 le 13 janv. 2014 12:19:30 |
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nefer
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 Posté - 13 janv. 2014 : 12:16:38
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avez vous une clé de répartition spéciale pour chaque batiment dans votre réglement de copropriété? |
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Pasfour
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6
Posté - 13 janv. 2014 : 13:16:27
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La demande d'autorisation a été faite à la Préfecture qui a donné son accord et a jugé que c'était une extension. (mais le syndic a du lui présenter la chose en ce sens)
Pour le moment, le syndic n'a pas appelé les fonds. Je me demande ce qui se passera en cas de vote négatif.
Bien sûr, il y a une clé de répartition attachée à chaque bâtiment |
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nefer
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Posté - 13 janv. 2014 : 13:26:20
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citation: Initialement posté par Pasfour
La demande d'autorisation a été faite à la Préfecture qui a donné son accord et a jugé que c'était une extension. (mais le syndic a du lui présenter la chose en ce sens)
Pour le moment, le syndic n'a pas appelé les fonds. Je me demande ce qui se passera en cas de vote négatif.
Bien sûr, il y a une clé de répartition attachée à chaque bâtiment
les formalités administratives (Préfecture, CNIL..) sont indépendantes du fonctionnement des copropriétés
il faut donc mettre à l'ordre du jour de la prochaine AG ces travaux ( avec plusieurs devis selon le montant voté pour la mise en concurrence)
si un ordre de service est passé avant le vote en AG, le donneur d'ordre sera responsable sur ses fonds du montant de la prestation |
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Posté - 13 janv. 2014 : 14:14:14
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citation: Pour le moment, le syndic n'a pas appelé les fonds. Je me demande ce qui se passera en cas de vote négatif.
eh, bien ce sera au syndic d'assumer tous les frais....
citation: Bien sûr, il y a une clé de répartition attachée à chaque bâtiment ceci ne signifie pas que le vote se fasse batiment pour batiment pour des travaux d'installation comme des caméras : c'est toute la copro qui vote ! |
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Gédehem
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Posté - 13 janv. 2014 : 18:10:52
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Pasfour : sans voulir sortir de votre sujet, il faut noter, aisni que le précise Rambouillet, que la spécialisataion des charges (bâtiment par bâtiment) qui serait prévu par le RDC n'entraine pas la spécialisation du vote.
Il faut que cela doit expressément prévu.
Ce qui veut dire que dans cette affaire de vidéo-surveillance, et en l'absence d'une telle clause au RDC, c'est l'ensemble du syndicat qui vote.
Peu importe que ce soit ensuite tel ou tel bâtiment qui supporte la dépense.
Sur l'agrément administratif, qui ne se substitue pas au pouvoir de l'AG du syndicat, il peut avoir été "orienté". Ce ne serait pas une 1ère .....
Sur le fond de la question :
"Le syndic, ..... sans décision d'A.G, vient de faire installer dans la galerie commerciale et dans le parking souterrain un système de télésurveillance."
Compte tenu des règles en vigueur depuis le 1.01.2002, sauf cas d'urgence (ce n'est pas le cas ici), le syndic ne peut engager 1 centime d'€ qui n'ait été préalablement décidé par ue AG. (L.art.14-1 et 14-2).
Il n'y a pas que l'aspect financier. Il y a l'aspect juridique.
Le syndic agit dans le cadre général de la délégation de pouvoir (son mandat) qui lui a été donnée par l'AG pour exécuter ce qui est prévu par les textes, en partculier L.art.18.
Dont les décisions d'AG.
Ce qui pour traduction que faute d'une décision d'AG pour passer tel contrat ou marché, pour réaliser tels travaux (elle seule en a le pouvoir, sur la base de propositions imposées D.art.11 pour validité décision), le syndic ne dispose pas de la délégation de pouvoir pour contracter au nom du syndicat., pour engager ses fonds (ceux du syndicat) (*)
Il est réputé avoir agit à titre personnel. (jurisprudence).
Pas de pouvoir pour contracter, pas de pouvoir pour engager des fonds... Un cumulard, en somme ...
Il serait "amusant" de savoir quels fonds il aurait utilisé comme acompte lors de la passation du marché. Ce ne peut être sur les fonds du syndicat.
(*) Ce point est bien connu de la grande majorité des syndics.
Le syndic dispose bien de pouvoirs généraux d'administration et de gestion, par exemple pour reconduire ou contracter avec un autre pour l'assurance de l'immeuble, dans des conditions et clauses similaires.
Idem pour embaucher un employé dans le cadre (nombre, catégorie) de ce qu'avait décidé une AG. Sans parler du recouvrement des charges etc ...., pouvoirs qui lui sont propres.
Mais il ne dispose d'aucun pouvoir pour commander des travaux, passer contrats et marchés qui relèvent du seul pouvoir de l'AG, sur la base des propositions indispensables (devis, contrats, ...) qui lui sont faites. |
Édité par - Gédehem le 13 janv. 2014 18:42:51 |
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Posté - 13 janv. 2014 : 18:50:56
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pasfour : Pour le moment, le syndic n'a pas appelé les fonds. Je me demande ce qui se passera en cas de vote négatif.
Le syndic, à la demande de certains membres du conseil syndical, mais sans décision d'A.G, vient de faire installer dans la galerie commerciale et dans le parking souterrain un système de télésurveillance.
Sans accord de l'AG, il ne pouvait passer ce marché; il a commis une erreur "grave
Le fait qu'il n'a pas appelé les fonds ne genre rien à l'affaire; Il a payé des travaux non votés avec l'argent du SDC !
Ce qui est aussi imporatnt c'est l'attitude de ce CS ! Un CS est chargé de controler la gestion du syndic. Un CS qui voit effectuer des travaux NON votés par l'AG doit réagir immédiatement.
Un CS peut demander que cette vidéo surveillance soit complétée, MAIS en demandant au syndic de porter cette résolution au prochain OdJ, ET ce CS ne l'a pss fait !! " Incompétence" ou "complicité" !!
Un tel couple devra être changé, pour ne pas dire "viré" !!
Pour faire passer cette grosse c..... ie, car un syndic ne DOIT pas céder à des pressions du CS ou d'une aprtie du CS, "ils" syndic et ces membres du CS vont faire passer ces travaux à postériori !! TROP FACILE!!
Vous parlez d'une partie du CS, est-ce que l'ature aprtie est consciente des fautes commises dans ce dossier.
Pour "punir" ce syndic et ces membres du CS, rejetter ces travaux pour mettre tout ce beau monde devant leur responsabilité.
Les autres formalités CNIL, Préfecture, Mairie n'ont rien à voir avec un accord de l'AG. Elles peuvent être faites avant l'accord de l'AG et présentées à l'AG avec les plans et les devis, mais aussi après l'AG.
Le fait que TOUS les copropriétaires dooivent voter sur cette résolution va compliquer les plans du syndic et du CS.
Quel est la position du président de votre CS ?? TOUS les membres ont ils participés à une réunion sur ce sujet et à se pronocer sur cette demande d'une aprtie du CS ? Les " avis" ou "décisions " du CS sont collégiales. TOUS les membres doivent s'exprimer et donner leur position sur les dossiers traités. |
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Gédehem
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Posté - 13 janv. 2014 : 19:01:10
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Sur le pouvoir du syndic et l'engagement de fonds, on peut se reporter à cet arret de Cassation (désolé, je n'ai pas la source (Loy et Copro ?))
Travaux exécutés à l'initiative du syndic sans vote préalable de l'assemblée
Cour de cassation, 3e civ., 14 juin 2000
Synd. 227 rue de la convention à Paris c/ Cie d'assurances UAP et a.
Profitant qu'un échafaudage ait été installé pour le remplacement de jours de souffrance en pignon, travaux décidés par l'assemblée générale, un syndic avait, de sa propre initiative, demandé à l'entrepreneur chargé des travaux de réaliser d'autres réparations consistant en une reprise du bandeau d'acrotère entre le 8ème et 9ème étage et en la réfection d'un balcon au 8ème étage.
Par la suite, le syndic était révoqué, sans avoir fait procéder à la régularisation de la dépense ainsi engagée. L'assemblée générale approuvait les comptes pour la période considérée, à l'exception d'une somme correspondant aux travaux commandés par le syndic de sa propre initiative (environ 150 000 Francs).
Pour échapper à la demande en réparation du syndicat des copropriétaires, le syndic invoquait l'urgence. On sait en effet qu'en cas d'urgence, le syndic a le pouvoir de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble.
Dans un premier temps le syndicat était débouté.
Pour la cour d'appel, malgré l'absence de vote préalable par l'AG des travaux litigieux, c'est à juste titre que le syndic se prévalait de leur exécution en urgence : ces travaux, qui nécessitaient l'emploi d'un échafaudage devant être, dans l'intérêt de la copropriété, effectués en même temps que les travaux votés par l'AG.
La cour de cassation censure cette décision : la cour d'appel aurait dû rechercher si les travaux litigieux étaient nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble.
Commentaire :
- hormis en urgence et pour la sauvegarde de l’immeuble, un syndic ne peut engager aucun travaux à son initiative sans un vote préalable de l’assemblée générale.
- dans un sens plus large, un syndic ne peut engager aucune dépense qui n’ait été préalablement décidée par une assemblée générale, soit dans le cadre du budget prévisionnel soit spécifiquement. |
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Pasfour
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Posté - 14 janv. 2014 : 08:01:05
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Je vous remercie de vos nombreuses réponses.
Effectivement, en accord avec une résolution passée, le syndic aurait du présenter plusieurs devis. C'est donc une erreur de plus!
Le conseil syndical était unanime sauf 1 et seule la Pdte du CS a exigé qu'il y ait une résolution à la prochaine A.G.
Je ne comprends pas que ce soit l'ensemble des copropriétaires qui devraient voter la mise en place de télésurveillance dans un bâtiment puisque chaque bâtiment assume ses propres charges. Sur quel texte vous basez-vous? |
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Posté - 14 janv. 2014 : 09:43:22
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citation: Je ne comprends pas que ce soit l'ensemble des copropriétaires qui devraient voter la mise en place de télésurveillance dans un bâtiment puisque chaque bâtiment assume ses propres charges.
parce que c'est la loi. Comme je l'ai dit moi-même et que gedehem a redit, ce n'est pas parce que les charges sont spécialisées que les votes sont spécialisés. Il faut vous référer à l'article que j'ai déjà cité :
"
article 24 :
...Lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement les dépenses d'entretien d'une partie de l'immeuble ou celles d'entretien et de fonctionnement d'un élément d'équipement, il peut être prévu par ledit règlement que ces copropriétaires seuls prennent part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux vote avec un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses."
donc on ne peut voter par batiment que si les travaux concernent de l'entretien et encore faut-il que cela soit prévu par le RdC. Il faut bien voir que TOUS les copros sont indivis de TOUS les batiments. Chaque amélioration est censée améliorer le bien indivis, donc chacun a droit de vote sur cette évolution du bien. |
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Gédehem
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14
Posté - 14 janv. 2014 : 10:48:51
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Ce qui pose la question de l'imputation de cet équipement :
- assure t-il la sécurité/surveillance de ce seul bâtiment,
- ou est-il installé sur ce bâtiment pour assurer la surveillance de tout ou partie de l'espace en copropriété ??
Il faut vous rapprocher du CS, de préférence à 2 ou 3, pour leur rappeler les règles qui s'imposent ici et la "galère" dans laquelle s'est mis le syndic par la faute de conseillers à l'évidence pas formés à ces aspects, qui son pourtant le B A BA de leur travail !
Au besoin les inviter à faire un tour sur UI, sur ce sujet. |
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Pasfour
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Posté - 03 févr. 2014 : 07:40:08
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Merci à tous ceux qui prennent part à ce débat.
Je viens de m'apercevoir que le moniteur qui diffuse les images prises par les 3 caméras de surveillance de la galerie commerciale (parties communes) est installé dans la vitrine du pharmacien, donc, partie privative.
Il me semble que ce n'est pas très normal! |
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nefer
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Posté - 03 févr. 2014 : 12:26:10
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citation: Initialement posté par Pasfour
Merci à tous ceux qui prennent part à ce débat.
Je viens de m'apercevoir que le moniteur qui diffuse les images prises par les 3 caméras de surveillance de la galerie commerciale (parties communes) est installé dans la vitrine du pharmacien, donc, partie privative.
Il me semble que ce n'est pas très normal!
je suppose que vous parlez de l'enregistreur
y a t i un autre endroit disponible pour cette installation ? |
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Pasfour
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Posté - 03 févr. 2014 : 13:29:15
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Bien sûr, il aurait été possible de mettre l'écran dans une partie commune. Il y a déjà un écran qui surveille les parkings dans la loge du veilleur de nuit. Donc, il aurait très bien pu surveiller les 2 écrans. Il est présent de 22h à 6h le lendemain matin. |
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nefer
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Posté - 03 févr. 2014 : 14:15:44
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citation: Initialement posté par Pasfour
Bien sûr, il aurait été possible de mettre l'écran dans une partie commune. Il y a déjà un écran qui surveille les parkings dans la loge du veilleur de nuit. Donc, il aurait très bien pu surveiller les 2 écrans. Il est présent de 22h à 6h le lendemain matin.
et dans la journée qui a accès à cette loge ? |
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Pasfour
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19
Posté - 03 févr. 2014 : 14:41:15
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Dans la journée, personne n'a accès au local du veilleur de nuit installé dans le parking souterrain (sauf le concierge)
Le parking souterrain se trouve en dessous de la galerie commerciale.
Il y a un autre écran qui surveille les abords d'un des bâtiments de la copro. Il est situé dans la loge du concierge , dans le hall de l'immeuble. Cet immeuble va être classé ERP-IGH
Il me semble que l'idéal serait que les 3 écrans soient situés dans la loge du concierge.
Le but de l'écran placé dans la vitrine de la pharmacie est probablement de faire voir au public qu'il est filmé dans la galerie commerciale.
N'est-il pas anormal qu'un équipement commun à tous les copropriétaires soit installé dans une partie privative? |
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nefer
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Posté - 03 févr. 2014 : 15:04:12
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s'il y a un gardien avec une loge, les enregistreurs devraient être dans la loge
de nombreux commerces ont une caméra qui filme les passants qui regardent leur vitrine, c'est à dire "collés" à la vitrine (avec les autorisations nécessaires): peut être est ce cela? |
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Télésurveillance et accord A.G 
