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djefab
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 Posté - 31 juil. 2009 : 17:23:48
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bonjour Ă tous et desole si je ne suis pas au bon endroit mais apres recherche je ne trouve pas le sujet concernant mon interrogation.
pour la petite histoire :
j'ai pour intention d'acquerir un studio en vue d'un investissement locatif sur nice (06) celui qui retient mon attention est loué à une personne seule de plus de 70 ans.
est il exact que prix au m2 est revu à la baisse lorsque le bien vendu est vendu loué et si oui sur quelle reference puis je m'appuyer.
de plus vu l'age du locataire et les "protections dont il beneficie" est ce aussi un argument de baisse du prix?
d'avance merci et excusez ma maladresse je debute ici 
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maoyann
Contributeur vétéran
2819 message(s)
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Posté - 31 juil. 2009 : 19:25:36
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citation: Effectivement pour l'âge, le locataire bénéficie de protections (voyez la loi du 6 juillet 1989).
Si le bail signé est un bail pour logement nu en résidence principale (loi du 6/7/89), il existe à l'article 15, deux protections liées à l'âge.
citation: Le délai de préavis .../.. est également réduit à un mois en faveur des locataires âgés de plus de soixante ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile .../....
citation: III. - Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-dix ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. |
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gregor
Contributeur actif
497 message(s)
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Posté - 31 juil. 2009 : 20:20:21
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citation: Initialement posté par LeNabot
La décôte est une affaire de négociation. Aucune règle législative précise. Par contre vous devez consulter le dossier, la nature du bail, et la régularité des paiements, ainsi que le taux du rendement. Si ce dernier ne dépasse pas dix pour cent, fuyez.
Effectivement pour l'âge, le locataire bénéficie de protections (voyez la loi du 6 juillet 1989).
Vous connaissez des placements financiers Ă ce taux ? 
Merci de nous donner un lien  |
Édité par - gregor le 31 juil. 2009 20:21:26 |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
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Posté - 31 juil. 2009 : 21:15:39
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citation: Initialement posté par gregorcitation: Initialement posté par LeNabot
Si ce dernier ne dépasse pas dix pour cent, fuyez. Vous connaissez des placements financiers à ce taux ? Merci de nous donner un lien
Oui là il faut être honnête, même avec une baisse relative des taux d'intérêts des prêts immobiliers on arrive difficilement à du 10% de rendement annuel.
Par les temps qui courent, un bon rendement entre 5% à 7% c'est déjà une superbe affaire. Reste plus qu'à garantir un tel taux pendant toute la durée de l'emprunt pour équilibrer.
Prenons l'exemple de ceux et celles qui pleurent, à présent et, à pertes leurs défiscalisations Robien, Borloo, etc... Ils seraient, eux mêmes, très heureux de récolter un rendement équivalent à celui du Livret A actuellement, soit 1.25%, en incluant les pertes sèches déjà subies depuis l'investissement initiale. C'est pour dire.
Quand bien même l'acheteur règle l'achat d'un bien immo en totalité, sans crédit et seulement grâce à un apport personnel, je doute qu'il ne dépasse la barre des 10% annuel. A mon avis, un rendement supérieur à 10% voudrait signifier que le bailleur a hérité du bien locatif. Même en cette période.
Maintenant, tout dépends aussi de la formule de calcul utilisée pour obtenir le taux de rendement locatif. Et justement la méthode de calcul est sujet à polémique, y compris sur l'ancien forum.
En plus à l'heure actuelle, vue la volatilité du marché immo et sa tendance baissière, les perspectives d'une plus value de +X% à la revente sont nettement amoindri par rapport à deux ans en arrière et alors que le marché était encore en hausse (voir au summum). |
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Conformément à la Loi "informatique et libertés" du 6 janvier 1978 modifiée (cf. CNIL), je bénéficie et dispose d'un droit d'accès, de rectifications, de modifications et de suppression des données et des informations me concernant.
Ce droit s'appliquant aussi à l'ensemble de mes contributions, interventions et commentaires sur les forums d'UniversImmo.com dont la société AEDèv SAS ne peut se prévaloir automatiquement de l'exclusivité des droits d'édition.
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Numero6
Modérateur
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Posté - 31 juil. 2009 : 22:02:01
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citation: Maintenant, tout dépends aussi de la formule de calcul utilisée pour obtenir le taux de rendement locatif. Et justement la méthode de calcul est sujet à polémique, y compris sur l'ancien forum.
Ben oui tout dépend de ce que l'on met dedans et surtout que tout le monde fasse pareil pour que les chiffres puissent être comparés.
Alors ké qu'on met dedans ? |
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Posté - 31 juil. 2009 : 23:04:46
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citation: Si ce dernier ne dépasse pas dix pour cent, fuyez.
Les rendements à + de 10%, ce n'est pas ce qu'a proposé Madorff pendant des années ????  Et ce quels que soient les évolutions annuelles des taux boursiers...
En effet, trouver un placement immo à + de 10%, sauf exception due à une sous évaluation évidente du bien à la vente ou de l'évolution du quartier concerné, relève de la gageure.
Non, dans le cas exposé par Djefab, les autres conseils de Lenabot sont plus proches de la réalité : "Par contre vous devez consulter le dossier, la nature du bail, et la régularité des paiements, ainsi que le taux du rendement"
S'engager avec un(e) locataire de + de 70 ans est un piège à éviter car en cas de difficultés de paiement ou souhait de "reprendre" pour habiter c'est la galère assurée...
Un conseil, fuyez, sauf à être certrain d'une "bonne affaire". Mais attention, une "bonne affaire" pour l'acquéreur, pas pour le vendeur...  |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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Posté - 31 juil. 2009 : 23:08:09
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citation: Initialement posté par Numero6
Ben oui tout dépend de ce que l'on met dedans et surtout que tout le monde fasse pareil pour que les chiffres puissent être comparés.
Alors ké qu'on met dedans ?
Je prends l'exemple de locations meublés. Je calcul sur une période de détention du bien corrélativement à la durée total de l'emprunt. Après seulement je divise par année. A ce stade, je fais abstraction d'une probable intention de revente au bout de 5 ans ou 10 ans.
Pour le dividende, je ne calcul pas sur 12 mois/an mais seulement sur 11 mois/an. Considérant un mois de non-location par an. + valeur de l'inflation des loyers à raison de 2%/an.
J'inclus dans le diviseur: le montant de l'emprunt (assurance incluse), l'apport personnel, les frais d'acquisition, frais notarial, les taxes & impôts, les charges copro (qu'elles soient récupérable ou pas, à ce stade je les traitent de la même façon : en perte), les assurances (si il y a lieu, PNO, Assurance loyer impayé, etc..), frais de travaux, les amortissements des meubles*, j'extrapole quelques frais divers annuel par location : publicité pour locative, frais de déplacements, etc.. à raison de 2.5% de la valeur locative annuel /an (sur 11 mois).
Pour certaines charges je mets un coefficient pour la valeur de l'inflation Ă raison de 2%/an.
Je touille, je touille, et je retouille et Ô miracle un ratio calculé sur la durée total de l'emprunt sort de la soupe  Puis, je calcul ce ratio de rentabilité :
1 - Sur 10 ans, en cas de revente au bout de 10 ans.
2 - Sur 5 ans..............
3 - Par an sur la durée de l'emprunt en cas de non revente.
Puis je regarde sous quel statut fiscal ça correspond le mieux LMnP ou LMP (mais là je ne touille plus, je rame )
(*) je considère les amortissements en frais sans aucune valeur résiduelle suivant la dépréciation de vétusté basé d'ailleurs sur le même nombre d'année que l'emprunt : c'est une extrapolation, considérant qu'en cas de revente d'un bien meublé, il est revendu avec les meubles (et le locataire en cours de bail, s'il y a lieu)
Je présume un gain de plus-value NET de 10% tout les 5 ans, à rajouter au dividende en cas de revente.
Bon lĂ c'est vraiment une explication tardive, et le sujet risquerait fort de refaire surface dans la rubrique "Bailleurs".
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Numero6
Modérateur
France
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Posté - 01 août 2009 : 00:22:40
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 Posté - 01 août 2009 : 10:38:45
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Pas tout a fait d'accord avec Le Nabot, tout dépend en effet un peu comment on calcule.
Impossible ou presque de trouver un rendement de 10% pour un logement unique en copropriété, et il ne l'obtiendra jamais.
Mais accepter en serait-ce que du 5% pour ce type de bien, ca me parait une mauvaise affaire.
Il s'agit d'un achat d'investisseur, et uniquement d'investisseur, avec une chance, vu l'age du locataire, de récupérer pour soi proche de zero. Il faut donc que le locataire soit un bon locataire, que le bien ne soit pas a remettre complètement à neuf si il part dans deux ou trois ans, et que l'achat se fasse par emprunt, et que le loyer couvre l'emprunt.
Calculez, mais cela signifie au moins du 7%.
Au-dessus de 7,5%, quelque soit la baisse de l'immobilier, les mensualités couvrant l'achat, sans problème de loyer, c'est toujours une bonne affaire.
Si le locataire est la depuis longtemps, on doit pouvoir prendre en compte douze mois sur douze.
Mais il faut mettre dans la moulinette la taxe foncière, et les charges de copropriété pour avoir les vrais chiffres. |
Édité par - ribouldingue le 01 août 2009 10:44:57 |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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9
Posté - 01 août 2009 : 10:42:41
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citation: Initialement posté par LeNabot
Je maintiens. Au vu des risques, la rentabilité doit être présente.
Oui, là je suis OK, il faut une certaine rentabilité, et outre une possible plus-value en cas de revente.
Pour la plus-value en ce moment, vue les fluctuations baissière c'est plutôt litigieux dans certains cas.
Pour le calcul du taux de rentabilité, personne n'est d'accord sur la formule à utiliser. Certes il y a bien (Loyer mensuel*12) / prix d'acquisition. Mais cela est tout de même un peu trop superflu.
Une fois la formule utilisé, après il vaut évidement mieux garder la même méthode de calcul pour comparer les différents investissements.
citation: Initialement posté par LeNabot
Sinon, il vaut mieux fuir, je confirme. L'immobilier en ce moment, c'est une grande dépression.
A la rentrée, parait il qu'il y aura distribution national et gratuite de Prozac avant le grand suicide économique...
citation: Initialement posté par LeNabot
Inutile donc de faire faire une bonne affaire Ă un vendeur. S'il vend, c'est qu'il y a une raison.
Et voilà ! Que faites vous des valeurs communes, telles que la solidarité nationale, de la fraternité, de l'amour de son prochain, etc...
Bon W-E Ă tous  |
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djefab
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Posté - 01 août 2009 : 12:42:44
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avant tout merci Ă vous de m'accorder votre attention et surtout vos conseils, sauf que je n'ai pas du tout l'experience qui est la votre il s'agit lĂ d'un 1er achat pour moi donc je suis tres indecis car anxieux...
laissez moi vous exposer les faits:
mon projet est acquérir un voir deux studios en investissement locatif sur la cote d'azur vue que j'y réside (appartement de fonction).
l'idée est de me servir de la revente des ces 2 studios d'ici quelques longues années pour avoir un apport conséquent en vue de mes vieux jours.
le produit dont je vous parle est un studio avec parking dans un immeuble récent - de 5 ans situé moyennement (non résidentiel mais tous commerces et transports et mer à proximité) si je devait le classer,
le prix est de 92000 euros fai il est trop cher pour moi et j'estime que malgrés le serieux de ce monsieur de 70 ans que j'ai rencontré je dois pouvoir négocier une forte baisse au vu de cette fameuse loi mais à quel niveau faire les choses sans exagérer !!!! est ce un risque diminué vu que je n'ai pas l'intention de chercher un autre locataire et que je ne l'habiterai pas ???
autant de questions qui si vous avez un avis lié à votre expérience me permettra d'avancer dans ma réflexion d'avance merci |
Édité par - djefab le 01 août 2009 12:50:08 |
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gregor
Contributeur actif
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11
Posté - 01 août 2009 : 20:24:32
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Ribouldinguer citation: que l'achat se fasse par emprunt, et que le loyer couvre l'emprunt.
A comparer avec un contrat d'assurance vie souscrit auprès d'une banque qui vous verse sur votre compte CAPITAL et INTERETS, sinon rien , fuyez la banque !!!!
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Posté - 01 août 2009 : 20:53:28
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Quand j'achète un bien qui coute 100 en donnant zero cash, et que chaque mois je donne zero, si le bien qui coute 100 au départ ne vaut que 50 à l'arrivée, c'est toujours 50 de plus que ce que je n'avais.
Donc ca ne peut pas se comparer Ă quoique ce soit, y compris une assurance vie.
Une assurance vie, c'est un bien qui vaut 100 et qu'on paye, non pas zero mais 100, et qui rapporte 4 chaque année, donc vaut de l'ordre de 220 au bout de 20 ans.
Le mécanisme est TOTALEMENT différent.
A la limite, si vous possédez 100 aujourd'hui, rien ne vous empêche de:
1/ Acheter 100 en assurance vie
2/ Acheter zero un bien immobilier a Perpezac le Blanc quui vaudra peut etre 100, peut-etre 50 seulement dans 20 ans
3/ Si vos banquiers l'acceptent, d'acheter un autre bien immoblier au fin fond de la Lozere pour zero aujourdhui (si la banque prete aussi tout) et qui vaudra entre 50 et 100 dans 20 ans.
C'est toujours mieux d'espérer 220 + 50 + 50 = 320 dans 20 ans que 220 seulement. |
Édité par - ribouldingue le 01 août 2009 20:55:46 |
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Ankou
Contributeur vétéran
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Posté - 01 août 2009 : 21:17:09
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citation: Initialement posté par ribouldingue
Quand j'achète un bien qui coute 100 en donnant zero cash, et que chaque mois je donne zero, si le bien qui coute 100 au départ ne vaut que 50 à l'arrivée, c'est toujours 50 de plus que ce que je n'avais.
Donc ca ne peut pas se comparer Ă quoique ce soit, y compris une assurance vie.
A mettre en post it!
Mais savez-vous cher ribouldingue, que malgré des heures et des heures de discussions, je trouve des gens qui ne comprennent pas ces quelques mots.
L'immobilier locatif bon père de famille c'est exactement ça, avec quand même, vous n'en disconviendrez pas, un peu (bcp) d'huile de coude, une propension à entreprendre, et des banquiers qui acceptent de financer vos investissements.
Et aussi, c'est le lot des chefs d'entreprise, du nez pour dégoter les meilleurs placements.
C'est enfin un goût prononcé pour les contacts humains.
Une petite remarque: des assurances décès, on en souscrit quand même un peu, non? d'accord, ce n'est pas la même chose que l'assurance vie.
ça me rappelle la traduction allemande de "danger de mort" par "lebensgefahr" ......... |
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gregor
Contributeur actif
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14
Posté - 01 août 2009 : 21:18:48
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citation: Initialement posté par ribouldingue
Quand j'achète un bien qui coute 100 en donnant zero cash, et que chaque mois je donne zero, si le bien qui coute 100 au départ ne vaut que 50 à l'arrivée, c'est toujours 50 de plus que ce que je n'avais.
Donc ca ne peut pas se comparer Ă quoique ce soit, y compris une assurance vie.
Une assurance vie, c'est un bien qui vaut 100 et qu'on paye, non pas zero mais 100, et qui rapporte 4 chaque année, donc vaut de l'ordre de 220 au bout de 20 ans.
Le mécanisme est TOTALEMENT différent.
A la limite, si vous possédez 100 aujourd'hui, rien ne vous empêche de:
1/ Acheter 100 en assurance vie
2/ Acheter zero un bien immobilier a Perpezac le Blanc quui vaudra peut etre 100, peut-etre 50 seulement dans 20 ans
3/ Si vos banquiers l'acceptent, d'acheter un autre bien immoblier au fin fond de la Lozere pour zero aujourdhui (si la banque prete aussi tout) et qui vaudra entre 50 et 100 dans 20 ans.
C'est toujours mieux d'espérer 220 + 50 + 50 = 320 dans 20 ans que 220 seulement.
Belle démonstration en faveur de l'immobilier, LeNabot va voir rouge !!!
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gregor
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15
Posté - 01 août 2009 : 21:33:28
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larocaille
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Posté - 01 août 2009 : 22:08:49
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Vos calculs de rentabilité d'un placement financier me laissent un peu pantois.
Perso, je n'arrive pas a dissocier les deux composantes qui caractérisent un actif, c'est dire la rente qu'il procure et le capital qu'il représente.
Même si ce n'est pas évident pour tous, il convient de minorer les rentes du montant des dépréciations d'actif. |
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Ankou
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Posté - 01 août 2009 : 22:17:48
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citation: Initialement posté par larocaille
Vos calculs de rentabilité d'un placement financier me laissent un peu pantois.
Perso, je n'arrive pas a dissocier les deux composantes qui caractérisent un actif, c'est dire la rente qu'il procure et le capital qu'il représente.
Même si ce n'est pas évident pour tous, il convient de minorer les rentes du montant des dépréciations d'actif.
ribouldingue, même larocaille ne comprend pas, vous voyez bien la difficulté à expliquer la chose
larocaille, l'immobilier locatif n'est pas un placement financier, c'est un investissement, nuance!
Pour moi, le capital n'a aucune importance, en tant que finance, pire: plus il se déprécie, plus je gagne de l'argent, il a par contre une énorme importance en Qualité, ds le but de produire des revenus.
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larocaille
Contributeur actif
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18
Posté - 01 août 2009 : 23:29:28
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Désolé, Ankou, mais je n'arrive pas à vous suivre.
Supposons que j'achète un bien immobilier pour 100.000€ qui génère des revenus locatifs de 5.000€/an, je peux effectivement dire que le rendement du placement est de 5%.
Si, un an plus tard, la valeur marchande de ce bien chute à 50.000€, je peux dire qu'il me rapporte maintenant 10% de sa valeur actualisée, mais globalement sur un an je dois évaluer l'état de mon patrimoine qui de fait a été déprécié de 50.000€ (c'est ce qui figurera dans mon bilan). En clair, je me suis appauvri de 45.000€ en un an, tout en ayant perçu 5.000€ de revenus.
Certes, je défend le principe selon lequel on ne juge des gains ou des pertes qu'au moment de la vente, mais en attendant ce jour fatidique, chacun se doit d'évaluer sa situation au regard des conditions du marché.
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Ankou
Contributeur vétéran
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Posté - 02 août 2009 : 08:04:40
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Oulala!
Pour faire court ......
Grand bien vous fasse de faire un bilan annuel. Dans une entreprise (je considère qu'être bailleur est une entreprise), le bilan a bien moins d'importance que le compte d'exploitation (on dit maintenant compte de résultats, c'est bien plus imagé).
Seul le cash flow importe, donc la capacité d'emprunt et de financement doit augmenter afin de financer le développement de son business.
C'est pour résumer. On ne tient pas compte des impôts divers qui, dans le cas de l'immobilier, accélèrent le mouvement. Ni de toute une série de paramètres trop personnalisés pour être mentionnés. Un exemple? lorsque le capital baisse, l'ISF aussi ....... et vos gains augmentent .....
Vos yeux capitalistes sont injectés de sang à parler ainsi de votre patrimoine, je ne consomme pas avec un patrimoine, mais avec les revenus qu'il produit, comme une entreprise, c'est pareil. Le patrimoine n'a strictement aucun intérêt, enfin, presque, sauf peut-être pour vos héritiers ........
Mais attention, ĂŞtre entrepreneur ne s'improvise pas, demande beaucoup d'implication personnelle, d'enthousiasme, de passion dirais-je, avec une dose certaine de prise de risques.
Et rien à voir avec un placement financier, de type AV ou autre, dans lequel vous laissez aux banquiers le soin de gérer, moyennant plus ou moins forte rétribution, et en quasi aveugle, Votre Epargne.
ribouldingue, Help
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gregor
Contributeur actif
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Posté - 02 août 2009 : 08:45:32
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citation: Initialement posté par djefabavant tout merci à vous de m'accorder votre attention et surtout vos conseils, sauf que je n'ai pas du tout l'experience qui est la votre il s'agit là d'un 1er achat pour moi donc je suis tres indecis car anxieux... laissez moi vous exposer les faits: mon projet est acquérir un voir deux studios en investissement locatif sur la cote d'azur vue que j'y réside (appartement de fonction). l'idée est de me servir de la revente des ces 2 studios d'ici quelques longues années pour avoir un apport conséquent en vue de mes vieux jours. le produit dont je vous parle est un studio avec parking dans un immeuble récent - de 5 ans situé moyennement (non résidentiel mais tous commerces et transports et mer à proximité) si je devait le classer, le prix est de 92000 euros fai il est trop cher pour moi et j'estime que malgrés le serieux de ce monsieur de 70 ans que j'ai rencontré je dois pouvoir négocier une forte baisse au vu de cette fameuse loi mais à quel niveau faire les choses sans exagérer !!!! est ce un risque diminué vu que je n'ai pas l'intention de chercher un autre locataire et que je ne l'habiterai pas ??? autant de questions qui si vous avez un avis lié à votre expérience me permettra d'avancer dans ma réflexion d'avance merci
Vous ne nous indiquez pas le montant du loyer actuel ???
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est ce vrais? 
