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gregor
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 Posté - 02 août 2009 : 08:53:25
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Ankou citation: Le patrimoine n'a strictement aucun intérêt, enfin, presque, sauf peut-être pour vos héritiers ........
La baisse actuelle des prix peut même se transformer en opportunité pour transmettre aux héritiers en nue propriété, les droits à acquitter sont plus faibles 
Faire feu de tout bois .... |
Édité par - gregor le 02 août 2009 09:52:46 |
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Posté - 02 août 2009 : 09:29:49
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citation: Initialement posté par larocaille
...j'achète un bien immobilier pour 100.000€ qui génère des revenus locatifs de 5.000€/an, je peux effectivement dire que le rendement du placement est de 5%.
Si, un an plus tard, la valeur marchande de ce bien chute à 50.000€, je peux dire qu'il me rapporte maintenant 10% de sa valeur actualisée, mais globalement sur un an je dois évaluer l'état de mon patrimoine qui de fait a été déprécié de 50.000€ (c'est ce qui figurera dans mon bilan). En clair, je me suis appauvri de 45.000€ en un an, tout en ayant perçu 5.000€ de revenus. Tout à fait d'accord.
Vous raisonnez sur un achat en cash. Vous avez mis sur la table 100 000 euros, et vous calculez votre TRI qui est Ă©gal Ă votre rendement.
Nous disons, avec Ankou, que si vous mettez zero en cash sur la table, et que vous empruntez 100 000 euros à la banque, l'analyse financière n'est plus du tout la même.
Or, dans votre post, vous ne faites pas la différence entre les deux.
Attention, je mets un bémol quand même, iil est évident que acheter à 100 000 euros qui baissent de 50% même en 20 ans n'est pas une aussi bonne opération que si ca reste stable,
et aussi, le TRI est infini quelque soit la perte ou le gain de valeur sur le bien investi PARCE QUE on place zero euros au départ, et on dépense zero euros chaque mois.
Le TRI est infini, mais le taux de rendement, lui, varie en effet, et peut fort bien devenir excellent (si le bien perd 90% de sa valeur tout en gardant sa rentablité) ou mauvais (logement au centre de Paris qui continue a monter jusqu'a ciel). |
Édité par - ribouldingue le 02 août 2009 09:40:38 |
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 Posté - 02 août 2009 : 09:31:31
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Oui, gregor, le ribouldingue est un animal qui part au quart de tour, un chien de neuvième catégorie (au minimum)... Qui ne craint pas les crocodiles.
citation: Belle démonstration en faveur de l'immobilier, LeNabot va voir rouge !!! Oh la la, non, absolument pas.
Quand je vois autour de moi qu'on se précipite pour acheter sa résidence principale, parce que
'safémalokeurdejetélarjanparléfenèt'
je ne peux que dire que ce n'est pas le temps d'acheter.
Il n'y a que des opportunités d'investissements, qui ne dépendent pas du seul immobilier; C'est un coktail entre immobilier, banquiers et locataires, donc c'est, comme le dit Ankou, une affaire d'investisseur.
N'est pas investisseur qui veut.
Acheter 100 pour ventre 150 ce n'est pas de l'investissement, c'est de la spéculation.
Acheter 100 pour penser que comme cela on n'aura pas a acheter à 150 dans quatre ans, je ne sais pas ce que c'est, c'est du suivisme, et c'est entre spéculation et comportement moutonnier.
Vu le nombre d'agents immobilier qui serinent le couplet qui fait tilt (Sanepeukogmenté), je trouve que Le Nabot prêche la bonne parole.
Il n'y a que dans l'immoblier qu'on investi en pensant revendre plus cher qu'on achète, n'etes-vous pas d'accord, Larocaille?
Une usine, ça vieilli. Un bureau d'étude, ça devient vite obsolete.
Il n'y a que dans l'immobilier qu'on peut amortir un bien qui pourtant ne perd que peu de valeur, voire parfois en gagne, comme quoi dans l'immobilier, on fait des choses très bizarre...
Le jour ou il y aura autant de monde pour acheter et vendre les entreprises que ce qu'il y en a en immobilier, on pourra dire que le monde aura changé. |
Édité par - ribouldingue le 02 août 2009 09:53:14 |
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gregor
Contributeur actif
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24
Posté - 02 août 2009 : 09:50:29
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citation: Initialement posté par ribouldingue
Oui, gregor, le ribouldingue est un animal qui part au quart de tour, un chien de neuvième catégorie (au minimum)... Qui ne craint pas les crocodiles
Le reptile ne devrait pas tarder à sortir de ses eaux que vous avez troublées 
Vous qui continuez à acheter, il serait intéressant que vous nous expliquiez pourquoi les autres auraient intéret à attendre  |
Édité par - gregor le 02 août 2009 10:08:46 |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
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Posté - 02 août 2009 : 11:20:10
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citation: Initialement posté par djefab
l'idée est de me servir de la revente des ces 2 studios d'ici quelques longues années pour avoir un apport conséquent en vue de mes vieux jours.
Comme souligné par ribouldingue, votre investissement locatif initiale se transforme en spéculation immobilière. Il faudrait dans ce cas revoir vos priorités stratégiques en matière d'investissements ou de placements.
Moi je vous conseillerais (conseil gratuit) plutôt de vous servir de votre base de revenus locatifs pour assurer vos vieux jours. Et de prévoir une revente qu'en cas de lourde difficulté.
Entre temps, si vous avez des enfants ou petits enfants, vous pouvez le cas échéant, leur transmettre le bien de votre vivant : vous garderez l'usure-fruit et eux bénéficieront des murs : A votre décès, les biens leurs appartiendront, sans aucun droit de succession ni autre frais de mutation.
citation: Initialement posté par djefab
le prix est de 92000 euros fai il est trop cher pour moi et j'estime que malgré le sérieux de ce monsieur de 70 ans que j'ai rencontré je dois pouvoir négocier une forte baisse au vu de cette fameuse loi mais à quel niveau faire les choses sans exagérer !!!! est ce un risque diminué vu que je n'ai pas l'intention de chercher un autre locataire et que je ne l'habiterai pas ???
1 - Faites une offre sous-évaluée dans ce cas
2.0 - Justifié cette baisse par rapport au prix demandé par vos anxiétés face à la problématique du locataire actuel.
2.2 - De part son grand âge, il a des protections légales (heureusement, sinon, il y en a plus d'un qui abuserait des personnes âgées), qui sont tout de même de sérieuses contraintes supplémentaire en tant qu'investissement locatif.
2.3 - Vous avez possiblement la crainte, qu'un jour votre locataire vous claque entre les doigts.
2.4 - Essayez de savoir si votre locataire est entouré de sa famille par exemple, et à qui s'adresser en cas de gros problème. Qui est son garant ? Est-il sous tutelle ? Etc..
2.5 - Comme soulignez justement par Grégor, inquiétez vous aussi du montant du loyer actuel vis à vis du locataire en place, et je rajouterais renseignez vous aussi sur les charges de copropriété.
3 - Essayer de savoir depuis combien de temps le bien est en vente : 6 mois, 1 an ?
4 - Essayez de savoir quel était l'estimation du bien au moment de la visite de l'agent immobilier. Cela vous donnera aussi un aperçu différentiel entre le prix estimé et le prix vitrine demandé.
5 - Si votre offre initiale (inférieur au prix demandé) n'est pas accepté, vous aurez toujours la possibilité de surenchérir par la suite.si vous êtes vraiment déterminé à acquérir ce bien en l'état.
6 - Si votre offre n'est toujours pas acceptez, y compris après une seconde offre, laissez mijoté pendant un mois, puis si le bien est toujours à vendre, refaite une offre (la même que la première fois) et dites "Et alors maintenant ?". Sous entendez qu'après avoir refusé votre offre le bien est toujours à vendre.
6.1 - Essayer de savoir combien de visites il y a eut et combien d'offre ont été formulé auprès du vendeur, entre le refus de votre offre initiale (et seconde offre surenchérie) par rapport au moment où vous repasser "à l'attaque".
7 - Si cette investissement immobilier vous passe sous le nez, dites vous que cette affaire n'Ă©tait pas faites pour vous, ne regrettez rien, et passez Ă de nouvelles recherches.
citation: Initialement posté par gregorAnkou citation: Le patrimoine n'a strictement aucun intérêt, enfin, presque, sauf peut-être pour vos héritiers....... La baisse actuelle des prix peut même se transformer en opportunité pour transmettre aux héritiers en nu e propriété, les droits à acquitter sont plus faibles Faire feu de tout bois ....
Exact en ce moment c'est tout bénef de faire des donations de son vivant pour transmettre le patrimoine à moindre frais
citation: Initialement posté par ribouldingue
Acheter 100 pour ventre 150 ce n'est pas de l'investissement, c'est de la spéculation.
Exacte, C'est aussi pour cela que je déconseille à djefab de miser sur un gain potentiel de son patrimoine au bout de X années, mais plutôt de s'occuper de la rentabilité principalement par rapport au revenus locatifs, ce qui est le but initiale de son investissement locatif.
Si il y a revente au bout de X année : dans ce cas si il y a plus-value, ce sera du bénéfice en prime. Si le bien subie une dépréciation, il n'y aura pas trop de "casse" par rapport à la rentabilité de l'investissement. C'est aussi la raison pour laquelle :
citation: Je présume un gain de plus-value NET de 10% tout les 5 ans, à rajouter au dividende en cas de revente.
Mais seulement en cas de revente, donc je n'inclue pas de plus-value annuel sur le bien dans le cadre du taux de rentabilité tant que l'investissement est utilisé à cette fin d'investissement locatif. |
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Conformément à la Loi "informatique et libertés" du 6 janvier 1978 modifiée (cf. CNIL), je bénéficie et dispose d'un droit d'accès, de rectifications, de modifications et de suppression des données et des informations me concernant.
Ce droit s'appliquant aussi à l'ensemble de mes contributions, interventions et commentaires sur les forums d'UniversImmo.com dont la société AEDèv SAS ne peut se prévaloir automatiquement de l'exclusivité des droits d'édition.
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Posté - 02 août 2009 : 13:09:20
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citation: Vous qui continuez à acheter, il serait intéressant que vous nous expliquiez pourquoi les autres auraient intéret à attendre
Ceux qui spéculent vont se prendre des gadins. |
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gregor
Contributeur actif
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Posté - 02 août 2009 : 13:14:25
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citation: Initialement posté par ribouldinguecitation: Vous qui continuez à acheter, il serait intéressant que vous nous expliquiez pourquoi les autres auraient intéret à attendre Ceux qui investissent ont intérêt à continuer à investier (si il y a le marché, les taux d'intérêts qui vont et le banquier qui fonctionne dans l'affaire). Ceux qui spéculent vont se prendre des gadins.
Bien d'accord mais pourquoi pas ceux qui veulent se loger s'il y a "les taux d'intérets et le banquier qui fonctionne dans l'affaire" sans compter les avantages fiscaux ( déduction d'intérets) ?????
Oubliez les spéculateurs, nous ne sommes plus dans les années folles, la plupart des investisseurs d'aujourd'hui sont des gens qui veulent assurer leurs vieux jours et non pas spéculer.
Même luc standon que personne ne peut qualifier de spéculateur a l'intention d'acheter , quoique ....avec son "usure fruit" il n'est pas mal parti |
Édité par - gregor le 02 août 2009 13:27:41 |
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Posté - 02 août 2009 : 15:22:26
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La plupart des gens aujourd'hui comme hier sont des personnes qui aimeraient bien spéculer, et qui achètent aujourd'hui pare que ce sera plsu cher demain.
Sinon, un calcul démontre bien vite que dans la plupart des cas, il vaut mieux être locataire que propriétaire, et que à Paris, l'évidence saute au plafond.
La déduction des intérêts sur une résidence pricnipale est une petit misère. ca ne protège en rien d'une baisse de 10% par an. Il n'y a que les agents immobiliers pour prétendre le contraire. |
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gregor
Contributeur actif
497 message(s)
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Posté - 02 août 2009 : 16:19:32
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citation: Initialement posté par ribouldingue
La plupart des gens aujourd'hui comme hier sont des personnes qui aimeraient bien spéculer, et qui achètent aujourd'hui pare que ce sera plsu cher demain.
Sinon, un calcul démontre bien vite que dans la plupart des cas, il vaut mieux être locataire que propriétaire, et que à Paris, l'évidence saute au plafond.
La déduction des intérêts sur une résidence pricnipale est une petit misère. ca ne protège en rien d'une baisse de 10% par an. Il n'y a que les agents immobiliers pour prétendre le contraire.
Non pas d'accord, la plupart des gens achètent pour se loger et disposer d'un logement payé au moment de la retraite et non pas pour spéculer.
Pour Paris c'est certain à court terme mais au moment de la retraite c'est le drame, les cadres perdent la moitié de leurs revenus et doivent s'exiler en province ou en banlieue car les loyers deviennent trop chers 
Vous pensez perdre 10% par an mais vous continuez allègrement à investir ??? A combien estimez vous vos pertes depuis que vous avez commencé votre activité de loueur ?
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Édité par - gregor le 02 août 2009 16:23:30 |
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Posté - 02 août 2009 : 17:32:04
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Gregor,
Je n'ai plus envie de vous répondre, car vous m'avez l'air d'un intéret proche de zéro, comme le montre vos contributions sur cet autre fil, un peu du même genre: http://www.universimmo.com/forum_un...ID=387#13453
A part dire non, pas grand chose d'autre.
On va peut-etre se concentrer sur le cas de djefab si il a encore besoin d'aide, puis sur les discussions avec des gens intéressants, mais je n'ai pas vraiment envie de me prendre la tête avec vous. |
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gregor
Contributeur actif
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Posté - 02 août 2009 : 19:32:48
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citation: Initialement posté par ribouldingueGregor, Je n'ai plus envie de vous répondre, car vous m'avez l'air d'un intéret proche de zéro, comme le montre vos contributions sur cet autre fil, un peu du même genre: http://www.universimmo.com/forum_un...ID=387#13453A part dire non, pas grand chose d'autre. On va peut-etre se concentrer sur le cas de djefab si il a encore besoin d'aide, puis sur les discussions avec des gens intéressants, mais je n'ai pas vraiment envie de me prendre la tête avec vous.
Vous pouvez continuer à gesticuler mais vous ne répondez pas à la question des pertes que vous avez enregistrées
Comment un contributeur peut il à la fois décourager l'achat pour les autres et courir à travers la France aux frais du contribuable pour chercher en permanence à investir ????
J'ai posé une question importante à djefab concernant le montant du loyer. c'est peut être par là qu'il fallait commencer non ???? |
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djefab
Nouveau Membre
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Posté - 02 août 2009 : 20:30:29
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citation: Initialement posté par gregorcitation: Initialement posté par djefabavant tout merci à vous de m'accorder votre attention et surtout vos conseils, sauf que je n'ai pas du tout l'experience qui est la votre il s'agit là d'un 1er achat pour moi donc je suis tres indecis car anxieux...  laissez moi vous exposer les faits: mon projet est acquérir un voir deux studios en investissement locatif sur la cote d'azur vue que j'y réside (appartement de fonction). l'idée est de me servir de la revente des ces 2 studios d'ici quelques longues années pour avoir un apport conséquent en vue de mes vieux jours. le produit dont je vous parle est un studio avec parking dans un immeuble récent - de 5 ans situé moyennement (non résidentiel mais tous commerces et transports et mer à proximité) si je devait le classer, le prix est de 92000 euros fai il est trop cher pour moi et j'estime que malgrés le serieux de ce monsieur de 70 ans que j'ai rencontré je dois pouvoir négocier une forte baisse au vu de cette fameuse loi mais à quel niveau faire les choses sans exagérer !!!! est ce un risque diminué vu que je n'ai pas l'intention de chercher un autre locataire et que je ne l'habiterai pas ??? autant de questions qui si vous avez un avis lié à votre expérience me permettra d'avancer dans ma réflexion d'avance merci Vous ne nous indiquez pas le montant du loyer actuel ???
le montant du loyer actuel est de 430€ + les charges 30€
taxe fonciere 374 € et 60€ de charges mensuelles de coproprieté voilà et vraiment merci à vous tous vos conseils me servent enormement |
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gregor
Contributeur actif
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Posté - 02 août 2009 : 21:07:47
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citation: Initialement posté par djefabcitation: Initialement posté par gregorcitation: Initialement posté par djefabavant tout merci à vous de m'accorder votre attention et surtout vos conseils, sauf que je n'ai pas du tout l'experience qui est la votre il s'agit là d'un 1er achat pour moi donc je suis tres indecis car anxieux... laissez moi vous exposer les faits: mon projet est acquérir un voir deux studios en investissement locatif sur la cote d'azur vue que j'y réside (appartement de fonction). l'idée est de me servir de la revente des ces 2 studios d'ici quelques longues années pour avoir un apport conséquent en vue de mes vieux jours. le produit dont je vous parle est un studio avec parking dans un immeuble récent - de 5 ans situé moyennement (non résidentiel mais tous commerces et transports et mer à proximité) si je devait le classer, le prix est de 92000 euros fai il est trop cher pour moi et j'estime que malgrés le serieux de ce monsieur de 70 ans que j'ai rencontré je dois pouvoir négocier une forte baisse au vu de cette fameuse loi mais à quel niveau faire les choses sans exagérer !!!! est ce un risque diminué vu que je n'ai pas l'intention de chercher un autre locataire et que je ne l'habiterai pas ??? autant de questions qui si vous avez un avis lié à votre expérience me permettra d'avancer dans ma réflexion d'avance merci Vous ne nous indiquez pas le montant du loyer actuel ??? le montant du loyer actuel est de 430€ + les charges 30€ taxe fonciere 374 € et 60€ de charges mensuelles de coproprieté voilà et vraiment merci à vous tous vos conseils me servent enormement
430 X 11 mois (le dernier mois paie la TF et les charges) soit 4730 X 100 divisé par 95 000 avec les frais, cela vous donne du 5% environ avant impots.
Vous pouvez négocier pour dépréciation "logement occupé" car le loyer semble un peu faible par rapport au montant de l'investissement.
Sur SE LOGER Vous avez 600 annonces de studios à vendre sur Nice, classées par quartier, choisisssez celui qui vous intéresse et comparez
Si vous empruntez sur 20 ans vous aurez un effort d'Ă©pargne de 200 euros environ par mois
http://www.meilleurtaux.com/calcula...e/index2.php
Puisque c'est un placement pour vos vieux jours, faites une simulation d'assurance vie avec un placement de 200 euros par mois pendant 20 ans.
comme on dit "ya pas photo" , même avant négociation
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Édité par - gregor le 03 août 2009 07:17:33 |
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Posté - 03 août 2009 : 07:31:57
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gregor
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Posté - 03 août 2009 : 12:02:02
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Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
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Posté - 03 août 2009 : 13:01:51
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gregor
Contributeur actif
497 message(s)
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Posté - 03 août 2009 : 20:39:42
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luc standon citation: Moi je ne compte même plus, j'adopte la méthode Jérôme Kirviel C'est plus simple et tant que ça passe Mais c'est le contrôleur des impôts qui m'énerve
ouvrez un topic dans la rubrique impots et Dethau se fera un plaisir de vous aider à moins que vous n'ayez fraudé car dans ce cas vous êtes cuit |
Édité par - gregor le 03 août 2009 20:40:54 |
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est ce vrais? 
