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j0yeux
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 Posté - 23 janv. 2014 : 11:46:31
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Bonjour à tous,
Nouveau membre, je poste mon premier message pour vous demander ce que vous pensez de la situation dans laquelle je suis :
Je suis sur le point de signer l'acte réel d'achat de mon premier investissement locatif (semaine 7, donc mi-février), donc bientôt futur bailleur. (J'ai déjà trouvé un locataire qui est déjà quasiment installé car ayant pu obtenir les clés au préalable, aussi, j'ai choisi de faire du LMNP) Tous les documents liés au crédit immobilier sont d'ores et déjà clos et transmis au central bancaire chargé d'accepter ou non mon dossier, et m'envoyer ainsi les offres de crédit par voie postale. Donc les modalités du crédit sont déjà fixées.
Prix de l'immeuble, environ 12m2 : 32000€
Estimation frais notaire : 3500€
Apport personnel : 8000€
Crédit immo : 28000€ (environ) sur 5 ans, 2.11% de taux annuel + 0.3% d'assurance + 460€ de caution, sans frais de dossier, ce qui donne des mensualités d'un peu moins de 500€. Ce qui me fait un coût crédit d'environ 2400€
Je louerais le bien 260€ + 32€ de charges mensuel. J'ai un TMI à 14%.
Seulement voilà , depuis quelques jours seulement, je me renseigne plus en profondeur sur les différents régimes fiscaux à adopter, sachant qu'à la base je pensais me déclarer en LMNP micro-BIC. Après avoir pris connaissance du régime réel, il apparaît plus rentable que le micro-BIC.
Ma première question est la suivante : Est-il à mon avantage de rallonger la durée du crédit, pour obtenir l'autofinancement complet ? (sachant désormais que tout est déjà envoyé, et que je pourrais modifier les échéances seulement à 10% de la somme versée, avec une pénalité de 125€ par opération, par an, me semble-t-il)
Ma deuxième question : est-ce que les pénalités de remboursement (soit 125€ par an) sont des charges déductibles des revenus bic, qui peuvent rentrer en compte dans la fiscalité ?
Je ne sais pas si j'ai été clair, n'hésitez par à me poser des questions s'ils vous manquent des éléments pour me répondre. Merci d'avance !!!!
Bonne journée à tous
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erci7527
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Posté - 23 janv. 2014 : 18:10:05
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citation: Est-il à mon avantage de rallonger la durée du crédit, pour obtenir l'autofinancement complet ? (sachant désormais que tout est déjà envoyé, et que je pourrais modifier les échéances seulement à 10% de la somme versée, avec une pénalité de 125€ par opération, par an, me semble-t-il)
Bonjour,
si l effort de trésorerie vous est insupportable, alors il aurait mieux valu prendre un crédit plus long; cependant si après l'accepation du crédit vous en changer les éléments seuls les intérêts et les coûts initialement prévus sont déductibles;
par ailleurs vous avez une bonne rentabilité; avez vous vérifié que le loyer prévu répondra aux normes qui ne vont pas tarder à s'appliquer car plus de 21 euros du m², cela me semble audacieux par les temps qui courent, vu le prix d'achat, donc la région |
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j0yeux
Contributeur débutant
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Posté - 23 janv. 2014 : 19:51:14
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Bonsoir Eric et merci de m'avoir répondu,
Non, en effet l'effort de trésorerie n'est pas insurmontable (quelques 250€ environ mensuel à sortir de ma poche) mais j'ai l'impression que cela ne coûterais pas plus cher que d'avoir un crédit plus long malgré des intérêts plus conséquents, notamment grace à la fiscalité LMNP régime réel, mais peut-être me trompe-je et que ça n'est pas tout à fait le cas ? J'avous ne pas avoir fais le calcul pour comparer...
Sinon, d'après mes renseignements, l'encadrement du loyer concerne seulement certaines villes, la mienne ne semble pas en faire partie (Dijon) (voir http://www.locservice.fr/guide/reus...-duflot.html), d'autant plus que cela s'applique aux logements non meublés, ce qui n'est pas mon cas... Mais peut-être des points de détails m'échappent ? Quoi qu'il en soit, je suis tout à fais dans le marché meublé local, cela reste tout à fait abordable pour un étudiant, (qui plus peut espérer toucher jusqu'à 240€ d'APL ^^'), le meublé autorisant plus de flexibilité sur les prix, du moins pour le moment... |
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dlyz
Contributeur senior
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Posté - 23 janv. 2014 : 22:43:32
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j0yeux
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Posté - 24 janv. 2014 : 11:32:52
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Bonjour,
En effet, j'ai peut être surestimé le montant. Après simulation, un étudiant peut toucher jusqu'à 165€ d'APL, un intérimaire jusqu'à 215€. Bizarre, car de mon temps, étant étudiant, je touchais 218€, et un ami me dit qu'il touche 260€ (pour un appartement à 280€ CC meublé...) |
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erci7527
Contributeur actif
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Posté - 24 janv. 2014 : 11:53:35
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citation: Initialement posté par j0yeux
.... un crédit plus long malgré des intérêts plus conséquents, notamment grace à la fiscalité LMNP régime réel, mais peut-être me trompe-je et que ça n'est pas tout à fait le cas ? J'avous ne pas avoir fais le calcul pour comparer...
vous vous trompez!!!! quel que soit le nouveau crédit; vous ne pouvez déduire au maximum que les intér^ts prévus au crédit initial; c est donc trop tard pour vouloir changer , en tout cas pour ce motif
[quote]..le meublé autorisant plus de flexibilité sur les prix, du moins pour le moment...
[/quote
oui pour le moment, pas dans la loi ALUR, et la taxe sur les loyers des micro logement risque d'être étendue; et 292 euros pour un 12 m² à mon avis sera visé par une loi ou une autre dans pas longtemps |
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j0yeux
Contributeur débutant
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 Posté - 24 janv. 2014 : 17:12:32
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Merci erci7527 pour cette information capitale. Pour ma part, nul besoin de moduler pour l'année prochaine, donc.
Effectivement, la loi ALUR s'annonce plus contraignante pour les meublés, et sur plusieurs points, je la trouve plutôt absurde. Il me semble que les petites surfaces ne devraient pas subir la même opération "prix au m2" que les grandes, car tout le monde sait que le prix au m2 augmente sensiblement à l'achat pour des petites surfaces (enfin, peut-être est-ce pris en compte, je n'ai pas tous les détails de la loi pour le moment). Mon 12m2 est très bien agencé/aménagé et offre tout le confort nécessaire pour y habiter convenablement ; De plus, le fait de l'équiper de matériels haut de gamme ne peut donc pas être répercutable sur le prix ? (Tous les équipements se valent ?!) Certes, j'ai cru lire à certains endroits qu'il y aurait une option pour les meublés de "haut standing", mais où commence et s'arrête le "haut de gamme" ?
Merci encore pour ces éclairages.
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erci7527
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Posté - 24 janv. 2014 : 17:23:52
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citation: Initialement posté par j0yeux
... Certes, j'ai cru lire à certains endroits qu'il y aurait une option pour les meublés de "haut standing", mais où commence et s'arrête le "haut de gamme" ?
Merci encore pour ces éclairages.
il ne faut pa s 'affoler... la partie concernant les loyers sera éclaircie je crois en 2016 avec un observatoire des loyers; pour les baux, il est prévu un modele unqiue satandard pour chaque type de locoation; nue, meublé, coloc; ecrit par le conseil d 'état et que chaque propriétaire devra utiliser.... à mon avis ca mettra du temps..
c'est également le conseil d'éata qui statuera sur les critères à remplir pour être un meublé 'haut de gamme, permettant un complément de loyer.. |
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biscotte
Contributeur senior
799 message(s)
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Posté - 24 janv. 2014 : 18:42:43
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1/ avez-vous bien calculé votre rentabilité nette?
car vous parlez d'un loyer à 260 euros et d'un taux d'imposition à 14% mais n'oubliez pas les prélévements sociaux (+15%),la taxe foncière, les charges non récupérables
vous devriez tourner autour de 160/170 euros net par mois pour rembourser un prêt qui en fait presque 500 si j'ai bien suivi
2/ avez-vous calculé votre amortissement, c'est un des gros avantages du meublé... |
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Posté - 13 juin 2014 : 16:02:36
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En meublé, je ne vois pas ce qui interdit à l'entreprise de renégocier son emprunt sur une durée pslu longue ou de le moduler, y compris avec une augmentation des intérêts mais une diminution de la mensualité si c'est dans l'optique d'améliorer ou de maintenir les revenus de l’exploitation;
Le raisonnement tenu plus haut ne me semble valable que pour le foncier, ou les contraintes sont 'politiques' et non 'techniques'. |
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j0yeux
Contributeur débutant
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Posté - 13 juin 2014 : 17:30:51
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Ribouldingue, à ce que j'ai compris des remarques plus haut, si jamais je rallonge la durée de mon crédit (ce qui entrainera forcément une augmentation des intérêts EN PLUS de la pénalité de 125€), la différence d'intérêts ne peut pas être déductible par rapport à ceux initialement prévus, en plus de ne pas pouvoir déduire la pénalité ; est-ce bien cela ? |
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Posté - 13 juin 2014 : 18:26:35
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Je réécris:
La réponse vous a été donné pour du foncier, et la, je suis d’accord
Pour du meublé, la réponse n'est PLUS valable. |
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j0yeux
Contributeur débutant
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Posté - 14 juin 2014 : 10:28:16
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Je suis en location meublée, donc si je comprends bien ce que vous dites :
-> Si je renégocie mon crédit immo à la hausse, initialement prévu pour 5 ans, à 8 ans, que mes intérêts augmentent et que ma banque m'inflige une pénalité de 125€, je pourrais, dans ma future déclaration LMNP, déduire ces nouveaux intérêts ET la pénalité qui m'a été infligée ?
Est-ce bien cela ?
Pouvez-vous expliciter, avec sources à l'appui si possible, le fait que la précédente réponse ne soit « PLUS » valable ? |
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Posté - 14 juin 2014 : 11:44:30
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Normalement la question de la justification est à poser à erci7527 qui affirme sans preuve, pas à celui qui nie l'existence d'interdiction.
Je vous renvoie vers les déductions des charges financières des bénéfices d'une entreprise en BIC et plus particulièrement:
http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/990-PGP.html
Ici une page complète sur ce qui n'est pas admis en déduction:
http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/2112-PGP
Le 'plus' est abusif. Ca n'a jamais été exact.... |
Édité par - ribouldingue le 14 juin 2014 11:45:13 |
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Demande conseils rallongement crédit 
