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daom
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 Posté - 10 juin 2014 : 03:06:29
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Bonjour a tous ,
Je m' adresse a vous , parce que je dois remplir ma déclaration aujourd'hui .
Je suis propriétaire d' un studio sur paris depuis 2 ans en investissement locatif , lors de l' achat un locataire était déja sur place , donc je n' ai touché a rien c' est resté location vide.
L' année dernière j' ai choisis le régime réel , pensant que c'est le mieux pour moi , les intérêts d' emprunt étant au plus haut les premières années ca couvrait plus d 50% des loyers perçus .
Année 2013 le locataire part âpres son préavis de 3 mois , je décide de passer le studio en meublée le loyer était un peu bas , et lui ayant racheté ses meubles ,c'était la formule idéale .
Donc ce qui fait location vide de Janvier a Juillet et jusque a aujourd'hui en meublée.
La question pour ma déclaration est il possible de faire du régime réel pour la période a vide(Janvier a Juillet) puis micro BIC pour les mois restant en meublée (Aout a Décembre)
Désolé si ce n'est pas très claire , je suis moi même embrouillé
Merci d' avance
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Édité par - daom le 11 juin 2014 00:17:42 |
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 Posté - 10 juin 2014 : 06:26:20
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Attention aux termes, et aux régimes.
De Janvier 2013 a Juillet 2013 vous avez exploité en foncier. Vous devez déclarer au foncier réel.
L'exploitation s’arrêtant en juillet, attention a n'avoir pas déclaré de déficit en 2013 pour l'année 2012 auquel cas vous devrez le réintégrer
De Aout a décembre vous débutez une exploitation en meublé; vous avez le choix du microbic ou du Bic au réel.
La réponse est donc oui, vous pouvez le faire.
Sauf que vous avez un an de retard sur la déclaration de début d'exploitation, et vous avez deja un mois de retard sur votre déclaration de bic au réel, qu'il fallait déposer avant le 5 mai et vous allez en avoir 3 à 4 dans les faits si les impots acceptent
Elle consiste en une liasse fiscale 2031-2033 et tout est expliqué dans le fil en exergue de Fluo et BailleurX.
Tout n'est pas perdu, je pense que le mieux serait de contacter votre centre des impôts pour leur expliquer et leur dire que vous souhaitez:
1/ déclarer votre début d'exploitation avec un an de retard. Vous n'avez de toutes façons pas le choix car c'est obligatoire.
2/ Tenir votre comptabilité au minimum supersimplifiée mais aussi créer tout ce qui est relatif aux actifs et aux immobilisations et aux dotations aux amortissements (Plan d'amortissement).
3/ déposer une laisse fiscale avec deux à quatre mois de retard (dans le cas ou vous sauriez faire cela rapidement, ce dont je doute, ne sous-estimez pas l'ampleur de la tache,ca va etre très très dur en partant de rien.
2 mois a 4 mois car il faut le numéro SIRET
Les impots doivent être bienveillants a votre égard pour accepter, donc allez y avec des précautions, car logiquement la réponse est que c'est trop tard
4/ déposer votre 2042 avec un retard de un à trois mois sans doute, car vous devez avoir rempli votre 2033 (meme si elle ne sera pas envoyée tant que vous n'aurez pas votre numéro d'immatriculation SIRET) puis votre 2031 avant d connaitre le chiffre a reporter dans la 2042)
N'oubliez pas que du coup vous payez la CFE ex taxe professionnelle a partir de décembre 2014 et que vous devez déposer une autre déclaration pour ceci. |
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daom
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Posté - 10 juin 2014 : 13:05:26
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Merci pour votre réponse .
Une chose est sure ce n' est pas évident tout ca !
Donc si je comprends bien je suis obligé ayant loué en meublé une partie de l' année de déclarer en Micro Bic ou Bic réel ?
Parce que honnêtement je suis perdu avec tous ca , je vais tenter d' appeler le service d' impôt en début d' après midi.
Je ne peux pas déclarer en foncier pour 2013? Ainsi pour ma prochaine déclaration j' anticiperais la fiscalité en Bic réel .
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daom
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Posté - 10 juin 2014 : 14:45:45
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Re
je viens de contacter le service des impots qui m' on dit que ayant déclarer en micro foncier l' année dernière j' ai signé pour 3 ans , et que ca n' était pas possible de passer en LMNP , il faut que je leur fasse un mail , leur expliquant la situation et leur demandé de refaire ou modifié la déclaration de l' année dernière .
Est ce bien ca ?
merci
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Posté - 10 juin 2014 : 15:01:27
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Euh, la personne que vous avez eu aux impôt s'est emmêlée les pinceaux. Désolé de le dire.
Vous êtes engagé pour trois ans en régime micro si vous continuez en foncier, mais comme ce n'est pas le cas, la réponse est non pertinente.
L'histoire du mail; c'est juste parce que cette personne n'a pas compris.
Il n'y a RIEN a modifier a votre déclaration de l'an dernier;
Votre interlocuteur n'a pas compris que vous avez abandonné le foncier, ou alors elle ne sait pas. |
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daom
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Posté - 10 juin 2014 : 22:29:10
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En effet je crois qu' elle n' a rien compris , alors j' ai rappelé je suis tombé sur quelqu'un d' autre.
Alors lui me dit qu' elle n' a pas du comprendre .
Je lui lis a-en gros ce que vous m' avez indiqué ce matin , et me dit que non je dois remplir la 2044 et la 2042C ligne 5ND .
Il m' a dit que la 2031 et 2033 concernait les professionnelles !!!??? alors la déjà que j' ai du mal a suivre , j' étais perdu .
En gros il me dit de remplir sur la 2044 de Janvier a Juillet pur la location nue , puis de Aout a décembre , pas d' autre démarche a faire , c' est pas faute d' avoir insisté .
Je vais faire ma déclaration comme cela , et puis si j' ai un contrôle tans pis , au moins le contrôleur m' aidera a mieux comprendre . |
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daom
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 Posté - 11 juin 2014 : 00:20:15
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Ce sont vraiment des incompétent ces gens la !! j' ai perdu mon temp a faire des calculs pour rien , évidement dans la déclaration on me demandait le n° de siret .
Du coup a 15 minutes des la fin je refais des calculs en catastrophe , a mon avis il y a des choses a revoir !!!!
Je ne comprends pas soit ils le font express ! comment peut on etre a coté de la plaque surtout quand vous leur apporter des éléments qui mettent la puce a l' oreille
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Édité par - daom le 11 juin 2014 01:30:56 |
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Posté - 11 juin 2014 : 06:37:02
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Je ne vais pas les défendre, mais on a le code des impots le plus compliqué du monde, et qui change tout le temps, en fait il bouge tout seul, c'est dire.
La complexité, c'est la faute aux décideurs, aux hommes politiques, pas a eux.
La seconde réponse est la bonne, sauf qu'il a occulté l'option au réel, pour vous dire que vous n'avez que le choix du micro.
Attention, il faut peut-etre mieux prendre un peu de temps quitte a avoir du retard, car l'option est prise pour un certain temps si vous choisissez le micro.
Si vous avez emprunté, et surtout si votre rendement est moyen, le réel est quand même une bien meilleure option.
Dire que le réel n'est le mode de déclaration que des professionnels est aussi une erreur;
Il s'agit d'une option que celui qui a moins de 32 900 € de recette doit exercer, par défaut il est au micro |
Édité par - ribouldingue le 11 juin 2014 06:40:10 |
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daom
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Posté - 11 juin 2014 : 22:50:17
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Bonsoir
merci encore pour vos précieux renseignement.
Alors j' ai contacté le service impôt ouvert jusque a 22h , je suis tombé sur dame qui elle pour le coup avait l' air de savoir de quoi elle parle .
Elle me dit que le n° de siret n' est pas bloquant si on ne l' a pas , qu' il faut que je finisse ma déclaration , et de faire la démarche au plus vite vers le greffe du tribunal du département.
De faire ma déclaration en 2 parties une en foncier réel , puis Bic ( mais j' ai pas percuter sur micro ou réel).
Donc si je comprends bien je ne peux pas effectuer de déclaration au réel , je suis vraiment dans une impasse !!
En même temps la compta derriere a l' air lourde !
Est ce qu ' il y des organismes sérieux qui vendent ce type de service ? J' ai peur du calcul de l' amortissement du bien.
Et oui j' ai emprunté , donc il est clair que le réel serait le mieux.
C' est le micro réel qu' on choisi pour 2 ans c' est bien ca ? Parce que je me dis est ce que je reste comme ca pour cette année et l' année prochaine je fais les démarches en temps et en heure
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Posté - 11 juin 2014 : 23:18:29
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POur rédiger votre liasse fiscale en partant de zero comptez deux mois a mon avis
Pour trouver un comptable et lui faire rédiger votre liasse fiscale, il va falloir deja qu'il crée votre compta, donc il y en a pour du temps aussi.
C'est soit le micro, soit le réel!
Microfoncier ou foncier au réel (vous c'est cfoncier au réel)
Microbic ou bic au réel simplifié (vous hésitez encore)
C'est vraiment difficile de vous conseiller en ne vous connaissant que de drrière un écran et en ne sachant rien de l'état de votre compta. |
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daom
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Posté - 12 juin 2014 : 02:14:41
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Moi je préférerais le réel , je ne suis pas hésitant .
Apres je vais essayer de me diriger vers un comptable , je vais voir dans mes connaissances déjà , puis on verra.
J' imagine que c' est pas évident pour vous de m' aider déja que je suis pas tres claire dans mes informations.
Je peux vous donner les éléments au cas ou , mais si ca peut vous aider a y voir plus clair , si ne pouvez pas il n' y a pas de probleme.
-Loyers sur les 7 premiers mois = 2822
-Loyers sur les 5 derniers mois donc en meublé = 2750 sans les charges . 3000 avec .
-Interets de l' année 2013 =3590 euros , sur les 7 premiers mois =2109 . Les 5 derniers= 1481 euros
-Assurance pret =287.52
-Assurance habitation = 84 euros
-Travaux 2013 =640 euros
Pour l' année 2012 de juin a décembre date de l' acquisition , j' avais fais ca:
-loyer perçus= 2778 euros
-interets 2012= 1839
-Frais de dossier= 150
-frais de garantie= 771
- assurance = 167,72
taxe foncière = 103
Je n' ai meme pas compté les frais de notaire n' ayant pas trouvé ce que je pouvais déduire sur les 7168 EUROS
Tout ce ci a créer un déficit d' ailleurs en inscrivant tout ca je me demande si je n' ai pas fais une erreur l' année derniere , parce que j' avais un déficit de 721 euros , ce qui ne correspond pas .
Merci de m' avoir lu . Bonne nuit ou bonne journée! |
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Posté - 12 juin 2014 : 07:51:42
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citation: -Travaux 2013 =640 euros Seulement si ce sont des travaux d'entretien, sinon c'est amortissable
citation: Je n' ai meme pas compté les frais de notaire n' ayant pas trouvé ce que je pouvais déduire sur les 7168 EUROS
Le 1er aout 2013 vous apportez votre logement a sa valeur vénale a cette date, pas au prix d'achat de l'an d'avant.
Vous apportez les meubles au prix d'achat au locataire
citation:
-Loyers sur les 5 derniers mois donc en meublé = 2750 sans les charges . 3000 avec .
-Interets de l' année 2013 Les 5 derniers= 1481 euros
-Assurance pret =287.52
-Assurance habitation = 84 euros
Recettes 3000, en microbic vous etes en positif de 1500 euros
Charges financières 1 481 + 287,52 = 1 768,52
En réel je ne vois pas les charges non locatives, les frais de timbre, papier, cartouche encre, téléphone et divers.... sur facture bien entendu
La taxe foncière est oubliée, elle doit faire 105
Immeuble par exemple de 100 000 euros et meubles de 1000 euros
Pour simplifier on va amortir a 3% l'an les 85 000 (les 15 000 restant sont le terrain non amortissable) soit donc 2 550 immeuble et
12,5% les meubles -= sur 8 ans) donc 125 euros
Total dotation aux amortissements 2 625 euros en année complète, la c'est 5/12, je n'ai pas le temsp de faire le calcul exact mais mettons que ce soit
1 200 = 1140 + 60
3000 - 84 - 105 = 2 811 résultat d'exploitation avant amortissement
2 811 - 1 200 = 1 411 résultat après amortissements et provisions
Bénéfice ou Déficit comptable 1 411 - 1 768,52 = -357,52
Il faut donc constater que 357,52 euros de dotation aux amortissements de l'année ne sont pas utilisables fiscalement, et donc
Réintégration des amortissements non fiscalement déductibles +357,52
Résultat fiscal: - 357,52 + 357,52 = zero
éficit comptable réintégration résultat fiscal
Stock de vos ARD au 31 décembre 2013 357,52 utilisable indéfiniment
Tout ceci était pour la 2033-B
Il faudra remplir la 2033C
de 0 vous augmentez vos actifs de
Terrain + 15 000
construction + 85 000
Meubles + 1000
et le tableau suivant des amortissements
De 0 vous augmentez ceux-ci de
terrain 0
cosntructions 1 160
meubles 40
===========================================
citation: Tout ce ci a créer un déficit d' ailleurs en inscrivant tout ca je me demande si je n' ai pas fais une erreur l' année derniere , parce que j' avais un déficit de 721 euros , ce qui ne correspond pas . Si vosu avez déclaré un défict sur l'année 2012, vous avez uen obligation de conserver votre bien 3 ans ou alors, et c'est votre cas, il faut procéder a une réintégration de ce déficit non admis dans sa déductibilité de vos autres revenus.
Dans votre cas:
Vos 721 euros de déficit foncier 2012 ont compensé d'autres revenus fonciers positifs d'un autre logement. Tout est OK, pas de recalcul a faire
Vos 721 euros de déficit 2012 ont été utilisés pour déduire de vos salaires, vosu n'avez aucun autre logement.
C'est le ... bordel....
A === Il faut recalculer les revenus de 2012 en réaugemntant votre revenu imposable de 721 euros
Vous devez un complément d’impôt au titre de 2012
B === Ces 721 qui ne sont plsu utilisés en déduction des autres revenus 2012 sont maintenant utilisables en déduction des revenus focniers futurs, donc en particulier de ceux de 2013 que vous avez indiqués plsu haut
2822 - ci - ca - stroumpfA - stroumpB = par exmeple 1 160
Ce revenu focnier 2013 est donc a diminuer d'un report négatif 2012 de 721 euros
Négociez avec votre pharmacien un achat groupé d'acide acétylsalycilique par 100 kilos, et une facturation directe a votre exploitation meublée.... |
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dlyz
Contributeur senior
France
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Posté - 12 juin 2014 : 13:22:49
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Ce dont je doute,
est-ce qu'Ã votre SIE ou SIP, vous trouveriez quelqu'un,
aussi sympa et patient que notre cher pilier Ribouldinque,
qui vous fait tous ces calculs et corrections nécessaires pour les déclarations du passée ?
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| Un jugement dans lequel juge et partie n'en font qu'un est contesté et contestable...Vive le droit de l'Homme. |
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fiscalité location devenu meublée 
