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JB22
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 Posté - 31 janv. 2014 : 15:23:42
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"C'est ce que je conteste formellement parce que ce mécanisme n'apporte pas au copropriétaire des informations complètes sur le calcul de ses charges."
Vous n' avez pas compris ce que j' ai écrit.
La répartition des charges de l' exercice doit être faite suivant les clés et de ce total on déduit les provisions versées, et c' est le net qui doit être porté, en comptabilité, au débit et au crédit du compte de chaque copropriétaire et non le total des charges au débit et le total des provisions au crédit, seul le solde est exigible.
Copropriétaire A:
Charges de l' exercice, détaillées par clés......1.200 €
Provisions versées......................................1.350 €
Net à porter au crédit de A.............................150 €
Dans la méthode de calcul préconisée, les copropriétaires, bailleurs ou non, ont tous les éléments nécessaires.
Soit le syndic a présenté le décompte des charges locatives, soit il a fourni le relevé détaillé des charges et le bailleur peut faire le décompte des charges récupérables.
Un bailleur peut, suivant les dispositions du bail, demander des provisions calculées différemment de celles d' un copropriétaire. |
Édité par - JB22 le 31 janv. 2014 15:28:54 |
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JPM
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 22
Posté - 31 janv. 2014 : 18:22:51
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Primo nous sommes d'accord sur un point essentiel : les textes ne prévoient pas la communication aux copropriétaires de la liste détaillée des charges.
Le disposition réglementaire ne permet donc pas la reddition des comptes par le syndic.
Les syndics ont majoritairement continué à fournir le document mais il est vraisemblable que certains syndicats approuvent des comptes invérifiables par les copropriétaires.
Secundo, J'avais bien compris votre description et je conteste cette pratique.
Le copropriétaire doit trouver sur son décompte individuel
au débit, pour chacune des catégories ou rubriques la masse à répartir et sa propre cotisation
au crédit sa quote-part dans chacune des provisions appelées. Payées ou pas car il s'agit de déterminer l'excédent ou l'insuffisance. Si l'une des provisions n'a pas été payée, on en trouve trace dans la reprise de solde antérieur (aussi bien dans le relevé individuel que dans l'annexe 1).
Vous écrivez citation: Soit le syndic a présenté le décompte des charges locatives, soit il a fourni le relevé détaillé des charges et le bailleur peut faire le décompte des charges récupérables.
Le syndic n'a aucun choix. Il doit fournir le relevé détaillé des charges. Et ce relevé doit comporter une colonne dédiée aux charges susceptibles d'être récupérées sur les locataires.
Tous les logiciels professionnels permettent d'éditer ces documents.
Pour revenir sur le point de la ventilation des appels :
S'il y a des parties communes spéciales par bâtiment il est bien entendu que les provisions sont ventilées.
Mon observation porte sur les syndics qui ont dans un premier temps ventilé en 12 postes lorsqu'il y a 12 lignes dans le budget prévisionnel. Certains ont abandonné mais d'autres le font encore.
La ventilation n'est justifiée que lorsque, pour un poste important, il s'agit d'éviter de faire contribuer tout le monde alors qu'un bon tiers des copropriétaires ne sont pas assujettis à contribuer à ce poste.
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gonzoyumo
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23
 Posté - 31 janv. 2014 : 20:03:40
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@JB22, ce que veut dire JPM (selon moi) et je le rejoins sur ce point, c'est qu'avec le nouveau système il n'y a pas d'écriture comptable représentant le calcul de ce solde sur le compte du copropriétaire, puisque seul le solde y est inscrit.
Tandis que dans la méthode traditionnelle, les écritures de débit des quote-parts des charges et de crédit de remboursement des provisions font clairement apparaitre dans la comptabilité (et donc sur le compte individuel du copro) les éléments de calcul permettant de trouver ce fameux solde.
Au final, je pense que le copro se fou de connaître simplement le solde (excédent ou insuffisance) qui lui est assigné dans chaque catégorie de charge. Il est bien plus intéressant de voir le détails de ses propres charges dans chaque catégorie (clé de répartition) ou mieux encore dans chaque poste de dépense selon moi (cad crédit des comptes de charge 6XX par débit du compte 450X). Au moins tout est clair et inscrit dans la compta.
Et même pour moi en tant que syndic, je trouve cela bien plus clair car je n'ai pas de calcul savant à réaliser à côté (et à conserver où ?) , tout est dans le journal.
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JB22
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24
Posté - 31 janv. 2014 : 20:48:28
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De gonzoyumo
"@JB22, ce que veut dire JPM (selon moi) et je le rejoins sur ce point, c'est qu'avec le nouveau système il n'y a pas d'écriture comptable représentant le calcul de ce solde sur le compte du copropriétaire, puisque seul le solde y est inscrit."
C' est moi qui soutiens que seul le solde de la répartition des charges de chaque copropriété devrait être inscrit au débit ou au crédit de son compte, contrairement à la pratique ancienne, et ce depuis que les provisions sur charges sont attachés aux lots et non aux copropriétaires.
Nous différons sur la méthode de calcul des provisions:
Selon JPM:
[i]"La ventilation n'est justifiée que lorsque, pour un poste important, il s'agit d'éviter de faire contribuer tout le monde alors qu'un bon tiers des copropriétaires ne sont pas assujettis à contribuer à ce poste."[/i]
Alors que je soutiens que la ventilation est obligatoire les appels doivent être effectués sur chacune des catégories de charges.
Ce n' est pas la plus ou moins grande importance d' une charge qui doit déterminer le mode de calcul des provisions.
JPM se garde bien de donner un exemple de régularisation des charges avec des provisions appelées en charges générales. |
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JPM
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Posté - 31 janv. 2014 : 22:44:44
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gonzoyumo
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Posté - 01 févr. 2014 : 00:51:33
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citation: Initialement posté par JPMGonzoyumo est totalement dans le vrai 
wouhou ! ça fait plaisir
citation: Initialement posté par JPMLes appels de provisions n'ont pour objet que d'assurer la trésorerie. La manière de les calculer est totalement neutre  Le principal est de les restituer dans les mêmes conditions. Cela tombe sous le sens. Il n'y a aucune incidence sur la répartition des charges ni sur la détermination du solde.
Par contre c'est là que ça se corse lorsqu'il y a eu une mutation. Car du coup, celui qui a acheté en cours d'année aura un remboursement de provision faible par rapport aux charges (normal il n'aura provisionné que sur le reste de l'année). En revanche, le vendeur va se voir rembourser les charges qu'il avait avancées en début d'année pour le lot vendu. Donc là non seulement ce n'est pas conforme mais en plus ce n'est pas juste 
C'est pour cela qu'il me semble obligatoire à un moment donné de transférer ces provisions acquittées par le vendeur avant la vente ( et qui sont donc perdues pour lui ), sur le compte de l'acquéreur.
Entendons nous bien, ceci ne respecte pas le décret comptable, mais dans mon cas précis il me semble que c'est plus pertinent
Après tout, que risque-t-on à procéder ainsi ? Un copro mal léché pourrait m'obliger à refaire la compta devant un tribunal ? |
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andre78fr
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Posté - 01 févr. 2014 : 00:59:02
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Non !!! Le remboursement de provisions ne dépend pas de la date ; vous n'avez pas compris le mécanisme !!! |
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gonzoyumo
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28
Posté - 01 févr. 2014 : 02:34:05
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Je ne parle pas du système de répartition imposé par le décret, mais de la technique "ancienne" de JPM (sans offense )
Voir: http://www.jpm-copro.com/Etude%207-...Toc320393305
Comme expliqué plus haut, si lors de la clôture je rembourse toutes les provisions appelées à A (vendeur) ce n'est pas juste, car cela veut dire que l'acquéreur doit contribuer seul à la totalité des charges de l'année.
Voici un exemple concret qui démontre l'absurdité qu'on obtient si on ne transfert pas les provisions : une copro avec 2 lots, 2 appels et 2 factures, 1 lot étant vendu au cours de l'exercice, entre les 2 appels :
1er appel (copro A est seul)
débit coproA provision Lot1 .... 100€
crédit 701 provision Lot1 .............. 100€
débit coproA provision Lot2 .... 100€
crédit 701 provision Lot2 .............. 100€
copro A paye les provisions
débit 512 paiement provision Lot1 et Lot2 .... 200€
crédit coproA paiement provision Lot1 et Lot2 .............. 200€
2eme appel (copro B doit payer le lot 2 désormais) :
débit coproA provision Lot1 .... 100€
crédit 701 provision Lot1 .............. 100€
débit coproB provision Lot2 .... 100€
crédit 701 provision Lot2 .............. 100€
copro A paye la provision
débit 512 paiement provision Lot1 .... 100€
crédit coproA paiement provision Lot1 .............. 100€
copro B paye la provision
débit 512 paiement provision Lot2 .... 100€
crédit coproB paiement provision Lot2 .............. 100€
Facture Elec:
débit 601 Elec. Fact. Elec .... 50€
crédit 401 EDF Fact. Elec .............. 50€
Facture Eau:
débit 602 Eau. Fact. Eau .... 150€
crédit 401 EAU Fact. Eau .............. 150€
Cloture: répartition des charges
débit coproA Quote-part elec .... 25 €
crédit 601 Elec Quote-part elec.............. 25€
débit coproB Quote-part elec .... 25 €
crédit 601 Elec Quote-part elec.............. 25€
débit coproA Quote-part eau .... 75 €
crédit 602 Eau Quote-part eau.............. 75€
débit coproB Quote-part eau .... 75 €
crédit 602 Eau Quote-part eau.............. 75€
Cloture: remboursement des provisions
débit coproA Remb. provisions .... 300 €
crédit 701 Remb. provisions.............. 300€
débit coproB Remb. provisions .... 100 €
crédit 701 Remb. provisions.............. 100€
A ce stade, nous avons:
solde copro A: - 100 - 100 + 200 - 100 + 100 - 25 - 75 + 300 = +200€ (crédit)
solde copro B: - 100 + 100 - 25 - 75 + 100 = 0€
L'acquéreur copro B est donc fortement désavantagé, car il ne bénéficie pas des provisions versées par copro A avant la mutation mais doit assumer les charges associées pour la totalité de l'exercice.
En plus, le fait de rembourser le premier appel du lot 2 au copro A revient à dire qu'au final ce lot ne lui a jamais appartenu... c'est illogique.
Je propose donc de rajouter:
Cloture: Transfert des provisions appelées avant mutation
débit coproA Transf. provisions mutation .... 100 €
crédit coproB Transf. provisions mutation .............. 100 €
Ainsi les 100€ de la première provision du lot 2 versée par le copro A avant la mutation (et qui sont donc perdus pour lui car affectés à un lot qui ne lui appartient plus et exigible avant la mutation) est désormais acquise au copro B (l'acquéreur). Ce dernier a donc pour le calcul de son solde individuel à la fois l'ensemble des charges et l'ensemble des provisions affectées à ce lot dans l'exercice.
L'application de ce système sur mon exercice réel me donne des résultats cohérents et je bénéficie du détails de chaque copro.
Demain je tenterai d'appliquer le mécanisme de répartition du décret pour voir si j'obtiens les mêmes résultats. Mais je maintiens mon avis péjoratif sur celui-ci, je ne comprends pas pourquoi le législateur impose cela...
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Édité par - gonzoyumo le 01 févr. 2014 02:37:38 |
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andre78fr
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Posté - 01 févr. 2014 : 02:55:05
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On ne calcule pas le remboursement des provisions par rapport aux appels réalisés ou payés mais par rapport aux tantièmes détenus à la date de l'approbation (date AG). Dans votre exemple les bonnes écritures sont donc :
Clôture: remboursement des provisions
débit coproA Remb. provisions .... 200 €
crédit 701 Remb. provisions.............. 200€
débit coproB Remb. provisions .... 200 €
crédit 701 Remb. provisions.............. 200€
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gonzoyumo
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Posté - 01 févr. 2014 : 03:14:09
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ça ne fonctionne pas dans mon cas. Si j'applique votre méthode, pour un lot qui n'a pas subi de mutation j'ai la chose suivante:
total des appels réalisé auprès de ce copro = 1 381,32€
Remboursement aux tantièmes de ce copro par rapport au total des fonds appelés = 1 476,13€
   pas logique...
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andre78fr
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Posté - 01 févr. 2014 : 03:36:40
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C'est juste la loi même si ça ne vous semble pas logique.
Quelqu'un qui achète le 2 janvier ou le 30 décembre aura exactement les mêmes écritures au moment de l'approbation des comptes et de la répartition de l'excédent ou de l'insuffisance.
Dans votre cas, ce mécanisme augmente autant le remboursement des provisions que la quote-part dans les dépenses ; c'est la différence qu'il faut regarder.
Dans la majorité des cas, l'écart entre budget (=> appels) et réalisé (=> dépenses) est faible mais il est essentiel que l'état daté informe correctement le vendeur. Les répartitions d'eau ou le solde de certains travaux peuvent donner lieu à des régularisations plus importantes.
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JPM
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32
Posté - 01 févr. 2014 : 09:46:38
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Là Gonzoyumo vous n'êtes plus dans le vrai !
A l'égard du syndicat des copropriétaires, le vendeur disparait de la circulation définitivement à compter de la notification de la vente. En principe :
- les sommes qu'ils pouvait devoir au syndicat ont été payées, en ce compris les dernières provisions (sur charges courantes ou extraordinaires) devenues exigibles avant la signature de la vente.
- Le syndicat lui rembourse ses avances
- L'acquéreur reconstitue les avances.
Il n'y a d'exception que dans le cas où le syndic a dû faire opposition à paiement du prix pour recouvrer les sommes dues au syndicat. Mais cette procédure est neutre à l'égard des comptes de l'acquéreur jusqu'à la fin de l'exercice au cours duquel la vente a eu lieu.
A la fin de l'exercice les comptes du lot sont établis sans aucune modification liée à la vente, sinon l'identité du propriétaire du lot
Le compte sort avec le détail des charges de l'exercice pour 945 €
Les 4 provisions appelées sont restituées pour 1000 €
Le solde de 55 € va au profit de l'acquéreur.
Si le solde avait été négatif, l'acquéreur serait tenu de le payer au syndicat.
Ceci est vrai à l'égard du syndicat. Mais il est possible d'insérer dans l'acte une clause relative à l'établissement d'un compte entre les parties après approbation des comptes de l'exercice par l'assemblée. La clause ne vaut qu'entre les parties, elle est inopposable au syndicat.
Ce n'est pas la méthode d'André 78 ! C'est tout simplement l'application de l'article 6-2 du décret du 17 mars 1967.
Le calcul que vous avez présenté ne tient pas du tout la route. Depuis le décret de 2004 il n'y a plus de calcul à faire. On coupe les comptes. Point c'est tout.
J'avais fait valoir que le mécanisme des anciens comptes prorata était foireux et que d'ailleurs l'établissement d'un tel compte n'entrait pas les pouvoirs du syndic. J'avais suggéré effectivement la coupure pure et simple. Me Lafond a pris la peine de transmettre la suggestion.
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gonzoyumo
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Posté - 01 févr. 2014 : 20:06:21
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@JPM: dans mon cas le compte du vendeur reste car il possède d'autres lots.... d'où la confusion lors du remboursement des provisions en fait.
Donc si je comprends bien il faudrait dire: "Remboursement des provisions appelées pour les lots (peut importe le copro) qui sont possédés au moment de la clôture"
Et donc il n'y a pas de trace dans la comptabilité de cette mutation. Cela se "devine" quand on voit l'écart entre les provisions appelées et celles remboursées sur le compte des copros vendeurs et acquéreur.
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Édité par - gonzoyumo le 01 févr. 2014 20:07:42 |
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andre78fr
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Posté - 01 févr. 2014 : 22:17:06
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Oui, le terme même "remboursement" est inopportun ; il faudrait dire "Quote-part dans les appels théoriques de l'année pour les lots possédés au moment de l'approbation des comptes"...
On peut ainsi récupérer ou être redevable de sommes pour les années où l'on était pas encore copropriétaire !!! |
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JPM
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Posté - 02 févr. 2014 : 00:18:24
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Il n'y a aucune opération à effectuer en ce qui concerne les provisions.
EXEMPLE : Dupont a plusieurs lots avec au total 160 / 1000
Les provisions trimestrielles sont de 5000 € soit pour lui 800 €
Il vend l'un de ses lots avec 40 / 1000 le 1er août.
Un compte est créé pour le lot détaché au nom de Durand acquéreur avec 40 / 1000
Les trois premières provisions auront été appelées pour 800 € à Dupont vendeur.
La 4eme au 01/10 est appelée pour 600 € à Dupont et pour 200 à Durand.
A la cloture de l'exercice le logiciel effectue le remboursement des provisions en fonction des données qu'il a à ce moment :
Il débite les charges de l'exercice à Dupont pour les seuls lots conservés soit 120 / 1000 au titre des charges communes générales et au prorata pour les autres clés s'il y a lieu.
Il crédite à Dupont 4 x 600 = 2400 € en remboursement des provisions appelées pour ces trois lots..
Il débite les charges de tout l'exercice à Durand acquéreur pour le lot acquis soit 40 / 1000 au titre des charges communes générales et au prorata pour les autres clés s'il y a lieu
Il crédite à Durand 4 x 200 = 800 € en remboursement des provisions appelées pour ce lot
On doit prendre en considération que la répartition des charges et produits ou restitutions est effectuée entre les lots. Ce n'est qu'en fin de course que les lots sont rattachés à leur propriétaire.
L'acquéreur supporte les charges de l'exercice entier pour le lot acheté.
Mais il récupérere sans nécessité d'aucune opération le profit des trois premières provisions supportées par le vendeur, et de plus bien entendu celui de la quatrième provision qu'il a supportée.
Le mécanisme remplaçant les comptes prorata temporis taille dans le vif mais l'expérience montre que lorsque les précautions usuelles ont été prises au moment de la vente (relevé des compteurs et exploitation correcte d'un état daté bien fait) il n'y a pas de mauvaise surprise.
Toutefois la pratique des notaires de faire un prorata temporis sur la provision payée par le vendeur au titre du trimestre en cours au jour de la vente est très critiquable.
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gonzoyumo
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Posté - 02 févr. 2014 : 03:18:09
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Ok nous sommes donc d'accord sur la logique et la justesse du mécanisme. (Je ne parle pas du tout de prorata temporis, je ne me suis jamais intéressé à ce système)
citation: Initialement posté par JPM
Il crédite à Dupont 4 x 600 = 2400 € en remboursement des provisions appelées pour ces trois lots..
citation: Initialement posté par JPM
Il crédite à Durand 4 x 200 = 800 € en remboursement des provisions appelées pour ce lot
citation: Initialement posté par JPM
L'acquéreur supporte les charges de l'exercice entier pour le lot acheté.
Mais il récupérere sans nécessité d'aucune opération le profit des trois premières provisions supportées par le vendeur, et de plus bien entendu celui de la quatrième provision qu'il a supportée.
Donc au moment du "remboursement" de ces provisions, vous faites bien de manière implicite cette opération que je cite et qui consiste à dire au vendeur : "les provisions que vous avez versées pour le lot que vous avez vendu ne vous sont pas remboursées, elles sont acquise au nouveau copro. Vous n'êtes remboursé que des appels correspondant aux lots que vous possédez encore" et de l'autre côté, pour l'acquéreur: "on vous rembourse les provisions qui vous ont été appelées ainsi que celles appelées auprès du précédent propriétaire de ce lot"
C'est ce caractère implicite qui me gène car, au même titre que le système de répartition imposé par le décret ne présente que le solde et non le détail de la répartition, je trouve qu'il y a ici aussi une perte de visibilité de l'information.
Car du coup sur le compte du vendeur je vois une liste d'appels de provisions et à la fin une opération dite de "remboursement des provisions" mais qui présente une somme différente. Avec mon opération supplémentaire, je trouve cela plus explicite, bien que cela revienne strictement au même au niveau du résultat.
citation: Initialement posté par JPM
On doit prendre en considération que la répartition des charges et produits ou restitutions est effectuée entre les lots. Ce n'est qu'en fin de course que les lots sont rattachés à leur propriétaire.
Oui je pense que c'est là le principal soucis. Pour que ce soit plus facile à comprendre, il faudrait distinguer les appels en fonction des lots mais les comptes concernés par ces écritures sont ceux des copropriétaires et non des lots..
Enfin bref je vais m'en remettre :)
Merci beaucoup à vous tous en tout cas pour votre patience et vos efforts d'explication qui m'ont permis de démêlé ce sac de noeuds 
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Édité par - gonzoyumo le 02 févr. 2014 03:20:14 |
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JPM
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Posté - 02 févr. 2014 : 10:51:21
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Il n'y a rien d'implicite puisque le mécanisme est décrit par l'article 6-12 du décret.
Mais il est vrai que ce texte a pour objet de déterminer le droit de poursuite du syndicat plus que de fixer une procédure comptable.
Vous indiquez que le vendeur ne voit pas apparaître la restitution complète des provisions appelées et payées. Il faut ajouter qu'il ne voit pas non plus apparaître la part des charges liée au lot vendu pour les trois premiers trimestres.
La règle est donc que la vente du lot s'accompagne du transfert sur la tête de l'acquéreur
- de la dette au titre des des dépenses engagées avant la vente
- de la créance au titre de la restitution des provisions devenues exigibles avant la vente.
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écritures comptables mutation de lot 
