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contance18
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 Posté - 31 janv. 2014 : 20:23:28
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Est-ce qu’une chambre de service, n’a pas un statut particulier, en tant que simple annexe d'un appartement principal?
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 Posté - 31 janv. 2014 : 20:31:07
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contance18 :" Je comprend votre point de vue, je déplores tout de même que pendant 4 ans le SDC soit resté inerte, et n’ait jamais évoqué le pb dans les comptes rendus d’AG, ce qui a eu comme conséquence de m’entrainer dans cette histoire."
Attention, que ce soit 1 semaine ou 10 ans ( prescription) , cela ne change rien que la loi n'a pas été respectée ! Tout nouveau copro. peut demander la remsie en état de parties communes en cas de non respect de 'larticle 25.
Ces lots n'ont pas les WC car il existait des WC sur le palier. L'autorisation de l'AG de psoer ces WC EST UNE OBLIGATION.
Ces WC sur le palier sont ils toujours en place ??
Relisez bien également ce sue dit votre RDC sur ces chambres de bonnes.
contance : Ce problème est juridique !! attention aux mauvais conseils non étayés juridiquement.
La copro. c'est 90% de juridique. 
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contance18
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Posté - 31 janv. 2014 : 20:44:59
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Où puis je trouver de la juris prudence sur le sujet ? |
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Viviane
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Posté - 31 janv. 2014 : 21:08:48
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citation: Est-ce qu’une chambre de service, n’a pas un statut particulier, en tant que simple annexe d'un appartement principal?
Je ne crois pas. Je vous suggère de déplacer cette question vers l'autre post que vous avez ouvert. C'est du même domaine.
En la posant, répondez aux questions suivantes:
Vos chambres de bonnes, c'est un ou deux lots?
Etes vous propriétaire d'un "appartement principal" auquel l'un ou l'autre de ces lots serait rattaché?
Car si vous n'êtes pas propriétaire d'un appartement dans le même immeuble, comment vos chambres pourraient elles y être rattachées?
Quand une chambre est "rattachée" à un appartement, le RDC (règlement de copropriété) spécifie lequel. Et, me semble-t-il, les deux appartiennent obligatoirement au même propriétaire. Est-ce le cas pour vous?
citation: Où puis je trouver de la juris prudence sur le sujet ?
Trouver la jurisprudence sur un sujet c'est un peu comme chercher une aiguille dans une botte de foin, c'est fastidieux. Voilà comment je fais en général:
D'abord google avec les mots clés du sujet et "jurisprudence"
Eplucher google, en éliminant les pages qui sortent en 4, 5, 10 ou 200 exemplaires.
Quand on trouve quelqu'un citant une jurisprudence, avec les références.: on va sur légifrance, partie jurisprudence.
Mais y'a pas tout. Si on trouve pas le jugement dont on a la référence sur légifrance, retour à google, parfois on le trouve ailleurs, parfois pas.
On peut aussi tenter directement légifrance, partie jurisprudence, avec des mots clés. Des fois on a de la chance...
Sinon y'ale papier, il doit bien y avoir à Paris une bibliothèque juridique.
Plus court, mais plus cher, l'avocat, qui soit connaît certaines jurisprudences de base, sait où et comment chercher ce dont il a besoin, et a accès à des bases de données (dont ses collègues...) auxquelles le grand public n'a pas forcément accès.
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Édité par - Viviane le 31 janv. 2014 21:10:45 |
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contance18
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Posté - 31 janv. 2014 : 21:27:19
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bonjour Viviane
Ce sont 2 chambres de bonne contiguës qui correspondent à 2 lots, je les ai achetées après l’appartement principal, dans le règlement de co pro, elles ne sont rattachées à aucun lot. Est-ce que ces lots peuvent être vendus indépendamment ? |
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Viviane
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Posté - 31 janv. 2014 : 21:53:12
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Si les lots sont séparés sur le RDC, ils peuvent être vendus séparément.
Si ces chambres ne sont rattachées à aucun lot sur le RDC, je vois pas quel genre de statut particulier elles pourraient avoir.
Et si l'immeuble est à usage d'habitation (c'est ce qu'on appelle dans les textes la destination de l'immeuble, qui peut être mixte habitation/commerce par exemple) et que dans la description de vos lots aucune autre destination n'est indiquée (commerce, box, cave...) vos chambres sont à usage d'habitation.
Pour compléter la réponse qui vous a été faite à ce sujet dans l'autre fil
citation: Article 8 loi 1965
Article 8 En savoir plus sur cet article...
Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l'administration des parties communes.
Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation
La clause de votre RDC que vous mentionnez dans l'autre fil me semble donc tout à fait abusive.
Quand à l'appellation "chambre de service", ma foi une fois le lot séparé dans le RDC (ce qui nécessite une modif du RDC, donc une approbation de l'AG) de l'appartement principal, l'appellation n'a plus de sens. |
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Édité par - Viviane le 31 janv. 2014 22:11:03 |
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contance18
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Posté - 31 janv. 2014 : 22:50:23
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Merci Viviane,
Comme je regrette vraiment l’achat de ces 2 chambres, je suis en train de me dire qu’il vaudrait peut être mieux ne pas les garder. Je me méfie maintenant, et je réfléchis à tout ce qui pourrait être restrictif, les concernant.
J’ai une question au sujet des chambres. Elles sont donc situées au dernier étage d’un immeuble de type haussmannien. Certaines ont l’eau, une douche, voire broyeur, d’autre pas. Le RDC mentionne une chambre, sans plus. Faut il en déduire que l’accès à l’eau a été ajouté par la suite ? Le règlement date de 1976.
D’autre part, voyez vous une raison pour laquelle la co propriété s’est polarisée sur le lave linge et non sur la douche ?
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Sunbird
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Posté - 31 janv. 2014 : 22:54:23
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Bonsoir,
si jamais la résolution est votée en AG, comme a dit votre avocat il faut contester cette résolution au TGI. A défaut si vous ne contestez pas cette résolution dans les deux mois, le syndic pourra vous assigner dans les mois qui suivent pour faire les travaux, et vous ne pourrez rien dire car vous n'avez pas contesté cette résolution |
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contance18
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29
Posté - 31 janv. 2014 : 23:06:32
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J’ai une autre question, toujours concernant le studio : une canalisation commune, marquée eau vannes/ eaux usées passe dans le studio. Est-ce que le fait que cette canalisation (diam 100mm) passe dans mon lot permettrait un raccordement sans avoir à demander d’autorisation officielle en AG ?
D’autre part , comme cette canalisation passe bien dans mon lot, en l’examinant , je me suis aperçue qu’une évacuation de mon voisin traverse le mur pour venir se jeter dans cette même canalisation commune.
Est-ce que je peux avoir mon mot à dire sur le sujet , en tant que propriétaire du studio.
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Viviane
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Posté - 31 janv. 2014 : 23:12:13
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citation: le syndic pourra vous assigner dans les mois qui suivent pour faire les travaux, et vous ne pourrez rien dire car vous n'avez pas contesté cette résolution
C'est vrai Sunbird, mais elle n'est pas encore écrite, cette résolution. (cf plus haut p1). Difficile, donc de savoir quelles en seraient les conséquences, et par conséquent s'il faudra ou pas la contester ?
citation: Le RDC mentionne une chambre, sans plus. Faut il en déduire que l’accès à l’eau a été ajouté par la suite ? Le règlement date de 1976.
Honnêtement, là c'est des devinettes, impossible à savoir.. Un RDC de 1976 qui parle de domestiques, (cf l'autre fil) c'était déjà anachronique...
citation: D’autre part, voyez vous une raison pour laquelle la co propriété s’est polarisée sur le lave linge et non sur la douche ?
Un plus gros débit d'eau? Faut leur demander... |
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Édité par - Viviane le 31 janv. 2014 23:20:43 |
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contance18
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Posté - 31 janv. 2014 : 23:18:23
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Bonjour,
J’ai retrouvé dans un précèdent forum Universimmo les affirmations suivantes :
Il a été jugé qu'un branchement sur la canalisation des EU partie commune ne requiert pas l'autorisation de l'AG, ces travaux constituant l'usage normal de l'immeuble. (divers jugements ou arrêts dans le même sens)
Dans le même sens, des travaux dans les parties privatives qui n'entrainent pas de modif sur les parties communes ne sont pas soumis à autorisation.
Que pensez vous de ces citations ?
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Viviane
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Posté - 31 janv. 2014 : 23:30:25
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citation: D’autre part , comme cette canalisation passe bien dans mon lot, en l’examinant , je me suis aperçue qu’une évacuation de mon voisin traverse le mur pour venir se jeter dans cette même canalisation commune.
Est-ce que je peux avoir mon mot à dire sur le sujet , en tant que propriétaire du studio.
Avoir une partie privative (son bout de canalisation) qui a une emprise chez le voisin, c'est normalement interdit. Mais ne vous lancez pas dans un procès avec votre voisin, cherchez un accord. Ce genre de choses est fréquent dans les vieux immeubles, on les arrange petit à petit, au fur et à mesure des diverses campagnes de travaux.
citation: Il a été jugé qu'un branchement sur la canalisation des EU partie commune ne requiert pas l'autorisation de l'AG, ces travaux constituant l'usage normal de l'immeuble. (divers jugements ou arrêts dans le même sens)
Cherchez les arrêts et donnez nous le lien vers le sujet
citation: des travaux dans les parties privatives qui n'entrainent pas de modif sur les parties communes ne sont pas soumis à autorisation.
Exact mais
Une colonne d'évacuation EST une partie commune. S'il y a déjà une culotte de raccordement pour votre installation: pas besoin d'autorisation
Si vous modifiez la colonne ou faites des travaux dessus pour vous raccorder = autorisation.
Et à mon avis autorisation aussi pour brancher un WC sur une colonne EU. Sauf si c'est comme ça partout ou pas d'autre possibilité.
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contance18
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Posté - 31 janv. 2014 : 23:40:13
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Viviane
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Posté - 01 févr. 2014 : 00:26:08
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Il a peut-être encore les jurisprudences quelque part? |
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Posté - 01 févr. 2014 : 09:20:30
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contance, je vais apporter ma petite pierre à votre sujet.
si vos chambres sont inscrites avec un numéro spécifique à l'EDD ou au RdC, il n'y a donc aucune liaison avec le lot principal d'un copropriétaire.
Ces chambres peuvent être dédiées à la location, sauf si TOUT l'immeuble est interdit de location de part son règlement. Si seules les chambres sont interdites à la location, cette particularité du RdC est illicite.
Pourquoi s'attaque-t-on au lave-linge plutôt que la douche, c'est peut-être que le voisin du dessous est plus sensible au bruit de la machine que de la douche ...
Vous dites que vous avez acheté 2 chambres de service transformées en studio : là , il faut faire attention à ce que l'on vous a vendu et voir ce que le notaire a écrit dans l'acte d'achat : 2 chambres ou un studio.
En effet, si on vous a vendu 2 chambres, il y a irrégularité...
Pour ce qui est de la canalisation commune, en théorie, vous devez (ainsi que votre voisin qui s'est branché), obtenir l'accord de l'AG. (article 25-b). Si votre voisin est parmi les rouspéteurs, demandez lui s'il a obtenu l'accord de l'AG pour son branchement, cela le refroidira peut-être...
Je vous conseille d'aller chez le syndic pour consulter les PV des années antérieures, voir très vieilles, pour connaitre l'historique de l'immeuble et noter qui a demandé quoi ? cela vous fera un peu de répondant, je n'ose pas parler de chantage (en théorie, le syndic doit avoir les PV depuis le début  ). Le syndic ne peut pas vous refuser cette lecture. |
Édité par - rambouillet le 01 févr. 2014 11:04:23 |
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Sunbird
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Posté - 01 févr. 2014 : 10:35:03
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Lorsqu'on arrive on achète un bien en copropriété, on lit bien le RDC, et acheter deux chambres ce n'est pas acheter un studio. Il est possible qu'il y ait des restrictions dans le RDC concernant ces chambres. Souvent dans ce type d'immeuble nous voyons des restrictions du type "un propriétaire d'un lot de type chambre doit nécessairement être propriétaire d'un lot principal", "les lots de type chambre ne peuvent être modifié dans leur utilisation et destination".
Dans ce type de copropriété pour faire un studio il faut donc, un vote d'AG autorisant la réunion des 2 lots, de changer la dénomination du nouveau lot, de modifier le RDC en conséquence.
Si l'ancien copropriétaire a réuni les 2 chambres sans autorisation (ce qui est probablement le cas), vous devez régulariser la situation.
Dans le cas d'accord de l'AG vous devrez faire modifier le RDC.
Dans le cas de refus, vous vous retrouverez avec 2 chambres que vous ne pourrez pas louer car probablement non conforme en terme d'habitation. Dans ce cas il vous restera la possibilité de vous retourner contre le vendeur.
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Posté - 01 févr. 2014 : 10:52:00
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ET OUI !!! CQFD. Ce n'est pas la taille du tuyau qui compte, et la servitude de passage d'un tuyau commun, mais l'autorisation de l'AG demandée par le vendeur !
UN tuyau commun qui passe n'exonère pas le copro. de l'obligation d'accord de l'AG.
De plus, pour refuser ou accorder des travaux privatifs sur les parties communes, il faut que cela soit d'abord proposer à l'AG, ce qui apparement n'est pas le cas
Une évidence, sinon comment justifier un abus de pouvoir, viviane ?
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Édité par - philippe388 le 01 févr. 2014 10:53:06 |
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Viviane
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Posté - 01 févr. 2014 : 12:54:28
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citation: voir ce que le notaire a écrit dans l'acte d'achat : 2 chambres ou un studio.
En effet, si on vous a vendu 2 chambres, il y a irrégularité...
citation: Si l'ancien copropriétaire a réuni les 2 chambres sans autorisation (ce qui est probablement le cas), vous devez régulariser la situation.
Je suis surprise de ces réponses. Dans les vieux immeubles, les propriétaires qui possèdent deux lots contigus et les réunissent pour en faire un seul logement, c'est monnaie courante. Et très souvent, ils ne font pas acter cette réunion dans le RDC.
Donc, quand ils vendent, ils vendent deux lots 'virtuellement" séparés. Et si un jour l'envie leur prend d'à nouveau physiquement séparer ces deux lots, pour les vendre séparément, ils peuvent le faire.
Dans la mesure où pour réunir ces deux lots ils se sont contentés de travaux privatifs, à l'intérieur de l'appartement, sans modifier l'aspect des parties communes, (en général ils se contentent de fermer de l'intérieur la deuxième porte d'entrée, ce qui fait que l'aspect des parties communes ne change pas) je ne vois pas pourquoi cette réunion physique de lots nécessiterait un accord de l'AG et une inscription au RDC?
Ils ne devront obtenir une autorisation de l'AG que si, pour réunir ces deux lots, ils percent un mur porteur (qui est partie commune). Et cette autorisation peut parfaitement se limiter au percement du mur. Si le mur n'est pas porteur, ils n'ont rien à demander. Ou s'ils veulent enlever et murer une des deux portes palières, ce qui change l'aspect des parties communes. Mais là encore, l'autorisation de l'AG peut être limitée à ça.
Bref, exiger l'autorisation de l'AG pour réunir physiquement deux lots ça me semble être une atteinte au droit de chacun de jouir de son bien comme il l'entend, par conséquent, si cette obligation figurait au RDC, ce serait tout bêtement une clause abusive, réputée non écrite (appellez ça comme vous voulez), bref, inapplicable.
citation: Article 9 du décret de 1965
Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.
En revanche, si le propriétaire des deux lots souhaite qu'ils soient notés comme un seul lot dans le RDC, là , il faut passer par l'AG. |
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Édité par - Viviane le 01 févr. 2014 13:30:16 |
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Sunbird
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Posté - 01 févr. 2014 : 14:20:30
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Et comment fait-on pour les compteurs EDF, les branchements, les compteurs eaux etc...
C'est comme cela qu'on se retrouve 10 ans après avec des canalisations qui passent dans des appartements pour alimenter l'appartement du voisin, que le compteur EDF alimente également l'appartement du voisin, car le premier propriétaire réunit les 2 lots, ensuite vous revendez le lot 1 et le lot 2.
En général cela demande un vote en AG, sinon il faut au moins un courrier du syndic vous autorisant à le faire car cela est en conformité avec le RDC.
Dans beaucoup d'immeuble la règle est présentation et vote du projet en AG. Il arrive parfois que le RDC évoque le sujet et souvent il est indiqué qu'il est possible de relier deux appartements et que le syndic donnera son autorisation lorsque l'architecte de l'immeuble aura validé le projet.
Dans certains immeubles il y a des murs semi-porteurs (j'ai appris cela par un architecte), en fait cela ressemble à un mur non porteur sauf qu'il y a une reprise de charge.
Pour résumer, j'applique un principe de base à partir du moment qu'on ouvre un mur reliant deux lots, on le fait si et uniquement si on a l'autorisation du SDC, ou du syndic par écrit. Un syndic ne vous donnera pas l'autorisation si il sait qu'il prend des risques et que c'est contraire au RDC.
Pour revenir au cas Constance18, si elle a réuni les 2 lots, c'est qu'un seul lot ne peut pas être loué, donc elle devrait faire réunir 2 lots en 1.
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Viviane
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Posté - 01 févr. 2014 : 14:40:23
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citation: Et comment fait-on pour les compteurs EDF, les branchements, les compteurs eaux etc...
C'est comme cela qu'on se retrouve 10 ans après avec des canalisations qui passent dans des appartements pour alimenter l'appartement du voisin, que le compteur EDF alimente également l'appartement du voisin, car le premier propriétaire réunit les 2 lots, ensuite vous revendez le lot 1 et le lot 2.
Sans doute, mais ce sont deux problèmes différents. On a le cas chez nous. L'immeuble appartenait entièrement à un seul copro, qui après l'avoir entièrement loué pendant des années, ensuite a vendu par lots. Du coup il y a des emprises d'un lot sur un autre. Je me suis beaucoup renseignée, et il en ressort que ces emprises ne sont pas le problème du SDC.
Selon le RDC, les murs séparant les lots ne sont pas parties communes mais parties mitoyennes. Résoudre le problème est donc du ressort des deux voisins, pas du SDC. Le syndic voulait s'en mêler, la chose prenait une sale tournure, le CS lui a demandé de se contenter de signaler en RAR aux copros mitoyens que ces emprises étaient interdites par la loi, point.
Je ne vois donc pas de raison juridique justifiant que l'AG exige de donner son accord pour réunir deux lots. A chacun de vérifier lorsqu'il achète ce que compte son compteur, d'où viennent les canalisations, si le lot acheté correspond au descriptif du plan et du RDC, etc... Si son compteur compte aussi l'électricité du voisin, à lui de prendre contact avec son voisin et faire le nécessaire pour que ce soit plus le cas.
Il y a par contre, effectivement, une chose que j'avais oubliée et que vous devez vérifier, Constance: le statut dans le RDC des murs séparant les lots. S'ils sont réputés partie commune, il fallait l'autorisation de l'AG pour y toucher. S'ils sont réputés partie mitoyenne, le propriétaire des deux lots étant supposé être d'accord avec lui même, pas besoin.
citation: Pour revenir au cas Constance18, si elle a réuni les 2 lots, c'est qu'un seul lot ne peut pas être loué, donc elle devrait faire réunir 2 lots en 1.
Ceci étant dit, quelle que soit la raison pour laquelle ces deux lots ont été réunis, et bien que ce ne soit pas une obligation, ça peut effectivement être une bonne idée de faire acter par l'AG la réunion des deux lots. Ce qui impliquera des frais de modification du RDC (à votre charge) |
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Édité par - Viviane le 01 févr. 2014 15:02:22 |
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