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salleal
Contributeur débutant
France
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 Posté - 07 févr. 2014 : 11:14:19
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Bonjour,
Lors d'un appel de fond exceptionnel l'été dernier décidé par le syndic sans vote en AG, pour défaut de trésorerie, j'ai versé 173€ (alors que j'étais personnellement à jour de mes charges).
Depuis je demande au syndic de me dire quand est-ce que je vais être remboursée de cette somme (ou que cette somme me sera déduite des appels de charge trimestriels), mais le syndic resté très flou sur ce point vient de me répondre "Il n’est pas prévu de rembourser l’appel de fonds exceptionnel avant la ratification des comptes de l’exercice 2013. En effet, cette trésorerie pourrait nous éviter d’être à flux tendu pour la réalisation des travaux votés lors de votre dernière assemblée."
Pouvez-vous méclairer sur ce que dit la loi à ce sujet?
Je précise que je fais partie du conseil syndical et que mon syndic fait souvent preuve de laxisme, ne communique que quand il le décide, et qu'il arrange les choses à sa sauce.
Dois-je attendre le remboursement – ou le décompte des charges du trimestre suivant ??- suite à la répartition des comptes de l’exercice du 1er janv. au 31 déc. 2013 devant être approuvés suite à l’AG de 2014?? Ou s'il s'avère que le syndic me mène en bateau, que leur rétorquer pour récupérer cet argent rapidement?
Un grand merci à vous de votre entraide.
Bonne journée
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Posté - 07 févr. 2014 : 11:35:41
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il faudrait connaitre l'origine de ce qui est dit "manque de trésorerie" :
* si ce sont à cause de travaux, le syndic ne peut appeler des fonds sans avoir fait voter ces travaux. Etre en flux tendu c'est être à jour, ou alors les travaux exceptionnels dépassent le budget voté par l'AG ?
* si c'est suite à des impayés, dans ce cas ce n'est pas des provisions qu'il doit appeler mais des avances dites de "solidarité", Mais là aussi il faut une décision d'AG.
Le seul moment, où on peut concevoir qu'un syndic appelle des provisions, c'est pour éviter de passer dans le mode "copro en difficulté" dont les modalités sont bien précisées par les textes : les articles 29 de la loi de 1965.
En tant que membre du conseil syndical, il vous faut vous plonger dans la comptabilité et en particulier les relevés bancaires du compte de la copro. Où en était la trésorerie (solde bancaire) au milieu de l'année 013 ?
Avez vous dans votre syndicat une "avance de trésorerie |
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salleal
Contributeur débutant
France
64 message(s)
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 2
 Posté - 07 févr. 2014 : 12:15:39
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Merci du retour rambouillet.
D'après le syndic, le manque de trésorerie vient régulièrement du copropriétaire non occupant qui possède près de 40% de la copropriété, car il paie ses appels de fonds pour charges trimestrielles et les appels de fonds pour les travaux votés toujours à 3 semaines de retard a minima, et plus souvent à 1 voire 2 mois (+ certains autres copropriétaires ont parfois un peu de retard dans les règlements, mais apparemment guère).
Et l'été dernier, il a fallu réaliser en urgence des travaux de débouchage de canalisations sous pression chez un copropriétaires pour 1700€ TTC et le syndic a fait un appel de fond pour payer cela, mais aussi pour régler des factures courantes comme la cotisation d'assurance de copro, etc.
Le syndic n'a pas fait d'AG pour cet appel de fonds exceptionnel. Je sais qu'environ 50% des copropriétaires (dont je fais partie) on payé pour débloquer la situation, et c'est cette somme que je veux récupérer.
Les comptes de notre copropriété n'étant pas séparés des comptes des autres copropriétés, j'imagine que nous n'avons pas accès aux relevés bancaires, n'est ce pas?
Et j'avoue que je ne suis pas spécialiste en chiffres et que j'arrive depuis peu dans une copropriété où les choses semblent assez mal gérées. Qui pourrais-je consulter gratuitement et qui pourrait m'aider à comprendre nos comptes? Existe-t-il des associations ou autre?
Quels documents faut-il posséder pour effectuer ces vérifications?
Je réitère ma question, dois-je attendre le remboursement – ou le décompte des charges du trimestre suivant ??- suite à la répartition des comptes de l’exercice du 1er janv. au 31 déc. 2013 devant être approuvés suite à l’AG de 2014?? Ou s'il s'avère que le syndic me mène en bateau, que leur rétorquer pour récupérer cet argent rapidement?
Merci encore à vous. |
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Posté - 07 févr. 2014 : 12:37:56
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citation: il a fallu réaliser en urgence des travaux de débouchage de canalisations sous pression chez un copropriétaires
c'était sur une partie commune ou une tuyauterie privative ?  
maintenant que vous avez payé sans sourciller au préalable, je crains que vous ne soyez obligé d'attendre l'approbation des comptes pour récupérer votre argent (s'il y a quelque chose à récupérer..) 
Il aurait fallu refuser de payer cet appel de fonds exceptionnels sans un justificatif approprié.
il semble que vous ne soyez pas membre du CS, donc vous pourrez vérifier factures, contrats, etc... entre la convocation de la prochaine AG et la dite AG. :
citation: Article 18-1
Pendant le délai s'écoulant entre la convocation de l'assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, les pièces justificatives des charges de copropriété, notamment les factures, les contrats de fourniture et d'exploitation en cours et leurs avenants ainsi que la quantité consommée et le prix unitaire ou forfaitaire de chacune des catégories de charges, sont tenues à la disposition de tous les copropriétaires par le syndic au moins un jour ouvré, selon des modalités définies par l'assemblée générale. Celle-ci peut décider que la consultation aura lieu un jour où le syndic reçoit le conseil syndical pour examiner les pièces mentionnées ci-dessus, tout copropriétaire pouvant alors se joindre au conseil syndical ; toutefois, tout copropriétaire ayant manifesté son opposition à cette procédure lors de l'assemblée générale pourra consulter individuellement les pièces le même jour.
par contre les membres du CS peuvent voir tous les documents afférents au syndicat, dont les relevés bancaires, etc... et ce à tous moments.
citation: Article 21
Dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion.
En outre, il donne son avis au syndic ou à l'assemblée générale sur toutes questions concernant le syndicat, pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même. L'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l'article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. A la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire.
Il peut prendre connaissance, et copie, à sa demande, et après en avoir donné avis au syndic, de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d'une manière générale, à l'administration de la copropriété.
Il reçoit, en outre sur sa demande, communication de tout document intéressant le syndicat.
il y a comme un hic de fonctionnement : le CS est-il aux abonnés absents ou est ce que votre syndicat est tout récent ? |
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Louis92
Contributeur vétéran
France
2795 message(s)
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4
Posté - 07 févr. 2014 : 13:06:54
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salleal citation: Et j'avoue que je ne suis pas spécialiste en chiffres et que j'arrive depuis peu dans une copropriété où les choses semblent assez mal. gérées. Qui pourrais-je consulter gratuitement et qui pourrait m'aider à comprendre nos comptes? Existe-t-il des associations ou autre? Je n'étais pas spécialiste en chiffres non plus, j'ai appris sur le tas petit à petit, les vérifications sont devenues de plus en plus profondes. La solution n'est pas de faire appel à l'extérieur. Votre syndic a besoin d'être contrôlé, vous êtes au CS. Mettez-vous aux comptes. La première année, les anomalies que vous détecterez ne seront pas les principales mais vous progresserez et connaîtrez les trucs et spécificités du syndic ce que ne connaîtra pas le plus grand expert en comptabilité, lequel ne connaît pas, contrairement à vous, la vie de votre copropriété.
Cdlt. Louis92.
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Sunbird
Pilier de forums
4950 message(s)
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Posté - 07 févr. 2014 : 13:58:43
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Concernant les comptes, et la copropriété, il peut être valable que le Conseil Syndical se fasse aider par l'UNARC.
Il peut également être intéressant d'être assister par eux pour le contrôle des comptes, cela permet de faire un véritable point sur la compta de la copropriété, et aussi de se former. |
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salleal
Contributeur débutant
France
64 message(s)
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Posté - 09 févr. 2014 : 18:54:30
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Bonsoir à tous,
Sunbird, votre suggestion d'être aidée par l'UNARC pour la vérification des comptes de la copropriété me semble très intéressante. Je suppose qu'il faut adhérer à l'UNARC. Ensuite, existe-t-il différents forfaits permettant l'accès à plus ou moins de services?
Louis92, on peut être au CS et plein de bonne volonté, mais vérifier les comptes demande un minimum de formation.
Seule c'est compliqué, d'autant que je fais déjà énormément de choses pour la copropriété et que cela empiète déjà bien trop sur ma vie privée. Et comme personne ne semble disposé ou ne saurai m'aider dans la copropriété, l'UNARC apparaît comme la bienvenue :-)
Rambouillet, il s'agissait d'une canalisation bouchée quelque part dans les étages (la copropriété a été très mal construite et ce n'est pas la première fois qu'il y a ce genre de pbs, si j'ai bien suivi) :-(
La société qui est venue a eu extrêmement de mal à trouver le bouchon, donc il y a des chances qu'on était bien en parties communes...
Quand vous dites "maintenant que vous avez payé sans sourciller au préalable, je crains que vous ne soyez obligé d'attendre l'approbation des comptes pour récupérer votre argent (s'il y a quelque chose à récupérer..)
Il aurait fallu refuser de payer cet appel de fonds exceptionnels sans un justificatif approprié." qu'entendez-vous par "justificatif approprié"??? Justement un appel de fonds exceptionnel suivi d'un email expliquant sa nécessité de la part du syndic ne constituent pas des "justificatifs" suffisants?
De toute façon c'est la première fois et la dernière fois que je règle un appel de fonds exceptionnels sans vote préalable à l'AG.
Je suis membre du CS! Et je compte bien récupérer la somme d'argent que j'ai avancée pour ceux qui étaient en retard de paiement! Pourquoi dîtes-vous "s'il reste quelque chose à récupéré???
Cet argent est le mien, non, et il y a des traces comme quoi j'ai bien réglé telle somme à telle date par tel biais, non??? A quel titre n'en reverrais-je pas la couleur après l'approbation des comptes???
Non, nous n'avons pas de fond de roulement.
Nous avons voté tout un tas de travaux appelés depuis l'été dernier et jusqu'au printemps prochain.
Le paiement des appels de fonds pour travaux et charges n'est pas distinct chez nous. L'argent arrive sur le même compte. Le syndic m'a dit que quand il n'a pas assez de trésorerie pour régler les charges courantes, il tape dans l'argent provisionné pour réaliser les travaux.
Cet été, vu que certains étaient en retard de paiement de charges, cela a visiblement plongé notre copropriété dans le rouge, d'où l'appel de fonds pour régler 4000€ (dont les travaux de débouchage des canalisations, mais aussi des factures courantes).
Pouvons-nous demander à consulter les relevés bancaires du compte de la copro, même si nous n'avons pas de compte dit séparé?
Merci à vous et très bonne soirée,
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Posté - 09 févr. 2014 : 19:19:24
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citation: Pouvons-nous demander à consulter les relevés bancaires du compte de la copro, même si nous n'avons pas de compte dit séparé?
non, vous ne pouvez pas demander, mais vous devez EXIGER !!!! |
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salleal
Contributeur débutant
France
64 message(s)
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Posté - 09 févr. 2014 : 19:24:54
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Ok, quand j'aurai reçu ma formation UNARC "vérif comptes au syndic" :-) |
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nefer
Modérateur
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Posté - 10 févr. 2014 : 12:14:34
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citation: Initialement posté par salleal
Ok, quand j'aurai reçu ma formation UNARC "vérif comptes au syndic" :-)
vous pouvez déjà aller sur leur site
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Rembmnt trop payé suite à ap de fond exceptionnel 
