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G.G
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 Posté - 25 févr. 2014 : 13:25:48
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une grande cave de 35 M2 avec fenêtre et porte dans un petit immeuble à 3 copropriétaires a été aménagée en studio.
cette cave est un lot de copropriété et possède des tantièmes
Qu'elle devrait-être la majorité requise en A.G pour valider cette transformation malheureusement à postériori car cette petite copro à fonctionné longtemps sans syndic ni A.G.
Le centre des impôts à été averti et les taxes y afférentes honorées
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G.G
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Posté - 27 févr. 2014 : 23:11:09
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j'ai trouvé ces réponses si cela peut intéresser des copro dans cette situation....
MODIFICATION D’UN LOT DE COPROPRIETE
La seconde interprétation réside dans le fait qu’en vertu de la loi, chaque copropriétaire est libre de modifier l'affectation des parties privatives de son lot sous réserve de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l'immeuble (art. 9 de la Loi n° 65-557 du 10 juill. 1965 ; Cass. 3e civ., 28 avr. 1993).
En vertu de cette disposition, et sous réserve de ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires et si la destination de l’immeuble ne prohibe l’exercice d’un commerce, il est par exemple possible de transformer une cave en salon de coiffure (CA Paris, 19 oct. 2000, Sté Michael Coiffure c/ Synd. copr.)
Ainsi, si un immeuble est destiné à l’habitation, le copropriétaire ne viole pas le règlement de copropriété s’il aménage en studio (usage d’habitation) un lot qualifié de remise par ce règlement, sans solliciter au préalable, l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires (CA Paris, pôle 4, ch. 2e, 1er décembre 2011, Benilous c/ SCI Saint-Cast Braine
Cependant, la validité d’un changement d’affectation variera selon que le règlement de copropriété est plus ou moins précis sur l’affectation des parties privatives.
1. Lorsque le règlement de copropriété défini l’affectation en des termes généraux
Si l’on regarde de manière générale la jurisprudence en la matière, l’on constate que les juges se montrent assez favorables à une interprétation libérale de la destination figurant dans le règlement de copropriété et permettent régulièrement aux copropriétaires de modifier l'affectation de leurs parties privatives, dès lors qu'elle respecte les prescriptions de l'article 9 de la du 10 juillet 1965 (Cass. 3e civ., 10 mai 1994).
Bien que ces contrôles soient effectués au cas par cas, en fonction des situations de faits, le changement d’affectation des parties privatives s’effectue donc, en principe, «librement, sous réserve de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à des limitations conventionnelles justifiées par la destination de l'immeuble» ( Cass. 3e civ., 22 juill. 1987 ; Cass. 3e civ., 5 janv. 1994 ; Cass. 3e civ., 25 janv. 1995).
Les juges vérifieront de manière casuistiques trois points :
- L’existence de droits reconnus aux autres propriétaires.
- Leur respect par celui qui invoque le changement d’affectation.
- L’existence de limitations conventionnelles justifiées par la destination de l’immeuble.
Le juge a l’obligation de rechercher si le changement d’affectation d’un lot n’est pas de nature à porter atteinte à la destination de l'immeuble ou aux droits des autres copropriétaires, au risque de voir sa décision privée de base légale (Cass. 3e civ., 4 juill. 2012)
Le changement d’affectation doit respecter la réglementation d’urbanisme en vigueur (art. L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation).
Cette interprétation libérale de la loi trouve lieu à s’appliquer essentiellement aux modifications d’affectation qui touchent des parties privatives transformées en pièce habitable dont l’affectation est initialement définie de manière différente dans le règlement de copropriété (greniers, buanderies, celliers…).
Il a par exemple été jugé qu’un copropriétaire pouvait tout à fait créer un emplacement de stationnement dans son jardin privé sans porter atteinte, ni à la destination de l’immeuble, ni aux droits des autres copropriétaires (Cass. 3e civ., 3 juin 1998).
Dans ce cas d’espèce, le parking a été aménagé sur un lot extérieur considéré comme partie privative. Il n’aurait pas été possible d’envisager la même solution si le jardin avait été une partie commune déterminée par le règlement de copropriété.
Ainsi, lorsque le règlement de copropriété défini de manière précise l’affectation de chaque lot, le juge n’a pas le pouvoir de se substituer à l'assemblée générale pour donner une autorisation régulièrement refusée au vu d'un règlement de copropriété dépourvu d'ambiguïté (CA Aix-en-Provence, 4e ch., 13 sept. 1994).
Dans une telle situation, tout copropriétaire qui souhaite changer l’affectation d’un de ses lots, partie privative, doit au préalable vérifier le degré de précision du règlement de copropriété au risque de voir son initiative invalider en justice (Cass. 3e civ., 20 mai 1998 ; Cass. 3e civ., 27 mai 1998).
Il est bon de noter que le syndic de copropriété est tenu d'une obligation de conseil en la matière.
Il se doit d'informer les copropriétaires des risques de contrariété entre le règlement de copropriété et l'activité projetée sur laquelle l'assemblée est amenée à statuer (Cass. 3e civ., 17 janv. 2006).
S’il ne le fait pas, il engage sa responsabilité.
Les règles relatives au changement d’affectation des parties privatives au sein d’un immeuble organisé sous le régime de la copropriété ne permettent pas de donner une réponse identique à toutes les situations.
Les solutions varient en fonction de chaque situation et il paraît souvent bien difficile de prévoir la position judiciaire et de dire si telle activité sera jugée licite dans tel immeuble.
Du fait de l’insécurité qui en résulte et des enjeux financiers propres à ce domaine, il est fortement conseillé de faire appel aux conseils d’un avocat.
En considération des données de fait (nature des modifications envisagées, nature du lot concerné en fonction de sa situation, nombre de copropriétaire…) et de droit (dispositions du règlement de copropriété, exemples jurisprudentiels), un professionnel averti sera en mesure de vous orienter dans vos initiatives en vous offrant un niveau de sécurité juridique renforcé.
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Posté - 28 févr. 2014 : 09:55:07
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il n'y a pas d'obligation à faire valider ces travaux, mais en cas de vente le copro a intérêt à ce que la nouvelle dénomination soit prévue à l'EDD, car si son notaire est consciencieux, il fera un acte de vente de cave... |
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G.G
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Posté - 28 févr. 2014 : 11:09:43
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Oui la vente à été réalisée devant notaire il faudra vérifier la modif EDD |
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ETASPAK
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Posté - 28 févr. 2014 : 11:44:36
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citation: Initialement posté par G.G
une grande cave de 35 M2 avec fenêtre et porte dans un petit immeuble à 3 copropriétaires a été aménagée en studio.
cette cave est un lot de copropriété et possède des tantièmes
Qu'elle devrait-être la majorité requise en A.G pour valider cette transformation malheureusement à postériori car cette petite copro à fonctionné longtemps sans syndic ni A.G.
Le centre des impôts à été averti et les taxes y afférentes honorées
Bonjour,
Dans votre cas, il s’agit d’un changement d’affectation d’un lot (cave) en lot d’habitation (studio) qui « peut justifier d’une modification de sa quote-part afférentes aux éléments d’équipement commun (essentiellement l’ascenseur) et aux services collectifs (ménage, électricité, etc). »
Et l’article 25f de la loi de préciser :
Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :
f) La modification de la répartition des charges visées à l'alinéa 1er de l'article 10 ci-dessus rendue nécessaire par un changement de l'usage d'une ou plusieurs parties privatives.
Voyez ce que précise ce lien :
Peut-on transformer une cave ou un garage en studio ?
Contrairement à une idée reçue, il n’est pas possible de s’opposer à un changement d’affectation d’un lot « accessoire » en invoquant « la destination contractuelle du lot » ou « le caractère contractuel obligatoire de son affectation actuelle ».
En d’autres termes, il n’est pas possible d’interdire à un copropriétaire de transformer une cave en studio sous prétexte que ce lot est décrit par le règlement de copropriété comme une « cave ».
L’affectation de chaque lot, dans la limite bien entendu de ce qui est autorisé par ce document, est amené à être modifiée tout au long de la vie de la vie de la copropriété.
Enfin, il faut rappeler que dans certains cas, le changement d’affectation d’un lot peut justifier d’une modification de sa quote-part.
En effet, l’installation d’un psychologue, par exemple, au 3e étage de l’immeuble dans un lot affecté jusqu’à présent à l’habitation, va engendrer une utilisation accrue de l’ascenseur ou plus de passage dans le hall d’entrée car ce professionnel reçoit de la clientèle.
Il est donc normal qu’il contribue de manière plus importante à certaines dépenses.
Il ne peut néanmoins s’agir que de celles afférentes aux éléments d’équipement commun (essentiellement l’ascenseur) et aux services collectifs (ménage, électricité, etc).
L’assemblée générale peut fixer ces nouvelles quotes-parts non pas à l’unanimité, mais à la majorité de l’article 25.
http://www.ancc.fr/contenu-du-reglement-copro
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Sunbird
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 Posté - 28 févr. 2014 : 12:35:49
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Deux remarques.
Il y a une cassation assez récente (si je la retrouve je vous communique le lien), qui refuse la modification d'un lot accessoire en studio, si la copropriété si oppose. L'idée est d'éviter que les garages puissent devenir des studios.
Une cassation du 2 octobre 2013, dit que la surface (carrez) à prendre en compte n'est pas sa désignation mais son usage le jour de la vente.
Concrètement vous rendez habitable une cave sans modifier le RDC, les m2 de cette cave rentre dans le Carrez.
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G.G
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Posté - 28 févr. 2014 : 14:00:36
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La cave transformée en studio est un lot de copropriété privé avec des tantièmes de copropriété et quote-part de partie commune sans partie commune à jouissance privative.
Cette transformation a été déclarée aux impôts pour le foncier et la taxe d'habitation. Ce lot pour la publicité foncière, fut déclaré en cave mais possédait les caractéristiques pour sa transformation de part les alimentations électrique, eau, et EU |
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ETASPAK
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Posté - 28 févr. 2014 : 17:13:22
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Décidément, votre règlement de copropriété est suffisamment avisé, nul besoin d’une quelconque autorisation à l’article 25f de la loi, d’autant plus que vous précisez :
« La cave transformée en studio est un lot de copropriété privé avec des tantièmes de copropriété et quote-part de partie commune…… »
« Ce lot pour la publicité foncière, fut déclaré en cave mais possédait les caractéristiques pour sa transformation de part les alimentations électrique, eau, et EU »
Il serait également intéressant de connaître la quote-part de ce lot par rapport aux autres lots 
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Édité par - ETASPAK le 28 févr. 2014 17:14:19 |
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G.G
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Posté - 28 févr. 2014 : 22:31:31
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La quote-part de ce lot et de 27/1000ème |
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ETASPAK
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Posté - 28 févr. 2014 : 22:55:39
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27/1000èmes me semble excessif pour une simple cave et pas assez pour un studio.
Qu’en est-il des autres caves ou d'un éventuel studio
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G.G
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Posté - 28 févr. 2014 : 23:08:32
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il y a une autre cave appartenant au copro qui a utilisé les combles parties commune dont il a la jouissance privative lui l'ayant transformé en garage par une grande ouverture en façade. Cette cave a également 27/1000ème |
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Louis92
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Posté - 01 mars 2014 : 08:43:26
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ETASPAK citation: 27/1000èmes me semble excessif pour une simple cave et pas assez pour un studio. 27/1000èmes pour 35 m2 de studio, cela voudrait dire que le reste de l'immeuble (à 3 copropriétaires) ferait dans les 35x(1000-27)/27= 1.262 m2.
Pas possible ! Ce copropriétaire bénéficie d'une répartition de charges tout-à -fait inéquitable.
Cdlt. Louis92.
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ETASPAK
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Posté - 01 mars 2014 : 10:44:31
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Bonjour Louis92,
Je suis tout à fait d’accord avec vous « 27/1000èmes me semble (excessif pour une simple cave et) pas assez pour un studio. »
Ceci étant dit, je suppose que les 3 copropriétaires possèdent chacun 1 cave à 27/1000èmes (à confirmer).
1 copropriétaire l’a transformé en studio.
1 copropriétaire l’a transformé en garage.
1 copropriétaire l’a conservé en cave (à confirmer).
A partir de là , qui se trouve lésé, uniquement le copropriétaire de la cave (à confirmer).
Mais de quoi s’agit-il exactement ?
Il s’agit uniquement de charges « afférentes aux éléments d’équipement commun (essentiellement l’ascenseur) et aux services collectifs (ménage, électricité, etc). »
Dans un petit immeuble à 3 copropriétaires, je suppose que l’ascenseur n’existe pas (à confirmer) éventuellement le ménage (à confirmer) l’électricité de la cage d’escalier OK (ce qui ne va pas chercher bien loin) d’autant plus que ces caves doivent se trouver au RDC (cave transformé en garage) éventuellement une augmentation de l’eau, encore que si des compteurs divisionnaires existent (à confirmer) la question ne se pose même plus.
Avouez que cela ne doit pas aller bien loin comme augmentation de charge générale commune pour le copropriétaire qui possède encore une cave (à confirmer) et à défaut d’une cave la question ne se pose même plus également.
Il serait vraiment intéressant de connaître les intentions de GG sur la finalité de ses demandes  ?
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Édité par - ETASPAK le 01 mars 2014 10:46:11 |
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Louis92
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Posté - 01 mars 2014 : 11:42:50
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ESTAPAK citation: Il s’agit uniquement de charges « afférentes aux éléments d’équipement commun (essentiellement l’ascenseur) et aux services collectifs (ménage, électricité, etc). » ... et les charges générales (administration, assurance, entretien du bâti-toiture, réseau EP) ? elles doivent être réparties suivant ces 27/1000èmes aussi, non ?
Cdlt. Louis92. |
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G.G
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Posté - 01 mars 2014 : 13:18:07
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En fait, cette grosse villa disons le est divisée en 3 appts dont 1 copropriétaire en détient 2 pour ( 1 à 347; 1 à 298 ) la cave de ce copro de 27/1000 à été vendue (pour sortir d'une copro à deux avec les inconvénients de blocage en A.G) à un membre de la famille de qui l'a transformé en studio.
L'autre copro détenteur de 328/1000ème n'est pas content car la copropriété passe de deux copro à 3 ce qui change la donne pour la prise de décision.
Ce même copro ne se trouve plus en position de blocage puisque la copro à deux ne dégageait aucune majorité pour prendre des décisions.
A trois quand bien même le copro voit ses voix porté à la hauteur des deux autres l'A.G peut prendre des mesures pour avancer
Le problème est que ce même copro s'oppose à la transformation de la cave en studio alors que lui même sans aucune autorisation à transformé sa cave en garage et a aménagé les combles parties communes à jouissances privatives en habitable.
Il est vrai que pour parvenir à régularisation de cette petite copro face à ce copro vindicatif il a fallu en passer par la nomination d'un administrateur judiciaire et maintenant d'un syndic.
La question Ă©tait pouvait-on transformer ce lot cave en studio qui ne porte pas atteinte Ă la destination de l'immeuble sans retrouver en infraction avec la loi? |
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ETASPAK
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Posté - 01 mars 2014 : 15:31:45
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GG, merci pour ces informations complémentaires concernant votre problème.
Donc si comprends bien, cette copropriété se compose :
D’un copropriétaire qui possèdent 1 appartement (328/1000èmes) et 1 garage (27/1000èmes).
D’un copropriétaire qui possèdent 2 appartements (320/1000èmes) et (298/1000èmes).
D’un copropriétaire qui possède 1 studio (27/1000èmes).
Ceci dit, voyez ce que précise cette jurisprudence concernant votre problème :
Cour de cassation du mardi 29 novembre 1977 N° de pourvoi : 76-13630
COPROPRIETE (loi du 10 juillet 1965) - Parties privatives - Changement de destination - Transformation en studios d'un lot Ă destination de caves.
L'assemblée générale des copropriétaires d'un immeuble peut valablement autoriser à la majorité des voix, conformément à l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, la transformation en studios d'un lot qui, selon le règlement de copropriété, était à destination de caves, dès lors que les modifications autorisées ne portent atteinte ni aux parties privatives des autres lots ni à la destination de l'immeuble.
COPROPRIETE (loi du 10 juillet 1965) - Syndicat des copropriétaires - Décision - Majorité requise.
Textes appliqués : LOI 65-557 1965-07-10 ART. 25 / LOI 65-557 1965-07-10 ART. 8
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...76&fastPos=1
Et l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 de préciser :
« Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. »
A partir de là , il me semble bien que dans votre cas, la transformation en studio d'un lot qui, selon le règlement de copropriété, était à destination de cave, ne portent atteinte ni aux parties privatives des autres lots ni à la destination de l'immeuble.
Pour répondre directement à votre question :
« Qu'elle devrait-être la majorité requise en A.G pour valider cette transformation malheureusement à postériori car cette petite copropriété à fonctionné longtemps sans syndic ni A.G. »
Dans votre cas, il s’agit de l’article 25f de la loi du 10 juillet 1965 qui précise :
« Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : »
« f) La modification de la répartition des charges visées à l'alinéa 1er de l'article 10 ci-dessus rendue nécessaire par un changement de l'usage d'une ou plusieurs parties privatives ; »
Et l’article 10, alinéa 1, de la loi du 10 juillet 1965 de préciser :
« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. »
En conséquence, il vous suffit donc d’un vote de l’assemblée générale à l’article 25f de la loi avec les voix des deux copropriétaires réunis, soit 320+298+27 = 645 millièmes dans votre cas, pour valider à postériori la transformation de cette cave en studio.
Et par la même occasion, faite bien comprendre à votre copropriétaire vindicatif qu’il serait beaucoup plus avisé pour lui de régulariser, par la même occasion, sa situation concernant la transformation de sa cave en garage lors du vote de l’assemblée générale à l’article 25f de la loi.
Il serait également intéressant de connaître l’opinion de votre syndic à ce sujet
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Édité par - ETASPAK le 01 mars 2014 15:37:42 |
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G.G
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Posté - 01 mars 2014 : 15:37:40
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merci ETASPAK pour toutes vos info. Le syndic nous a demandé nos autorisations sans plus |
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ETASPAK
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17
Posté - 01 mars 2014 : 15:43:19
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Je suppose que vous voulez parler des autorisations administratives, auquel cas il ne vous reste plus qu’à obtenir celle de la copropriété au détour d’une assemblée générale (annuelle par exemple).
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G.G
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Posté - 01 mars 2014 : 15:44:18
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par contre le syndic nous à préciser que le copro vindicatif avait le droit de transformer les combles à jouissances privatives puisque le RDC le permettait d'où mon interrogation sur faire des travaux en parties communes à jouissances privatives sans accord des autres copro .
Il me semble que le RDC n'a pas force de loi et dans ces conditions on déroge à l'art 25b qui stipule que tous travaux doivent être autoriser quand bien même le RDC est muet sur ceux-ci |
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ETASPAK
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Posté - 01 mars 2014 : 17:21:30
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Laisser tomber ces combles, je vous ai déjà répondu à ce sujet, sachez qu’à défaut de précision du règlement de copropriété la jurisprudence admet la jouissance privative de ces combles par le lot privatif qui en a seul accès, comme le précise cette jurisprudence.
Cour de cassation du jeudi 18 mai 1989 N° de pourvoi : 87-19337
COPROPRIETE - Parties communes - Détermination - Partie réservée à l'usage exclusif d'un copropriétaire - Recherche nécessaire.
Ne donne pas de base légale à sa décision l'arrêt qui déboute un copropriétaire d'une demande en suppression de travaux effectués par un autre copropriétaire dans les combles situés au-dessus de son lot, sans rechercher si, avant les travaux, cette partie de l'immeuble était réservée à l'usage exclusif de ce dernier.
Textes appliqués : Loi 65-557 1965-07-10 art. 2, art. 3
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...00&fastPos=1
Ce qui n’est certainement pas votre cas puisque votre règlement de copropriété précise bien « que les combles parties commune peuvent être utilisées et aménagées par le lot qui en a seul accès, en jouissance privative perpétuelle. »
Dès lors, je vous laisse imaginer la suite concernant une hypothétique « demande en suppression de travaux effectués par un autre copropriétaire dans les combles situés au-dessus de son lot. »
Certes, faire d’une villa une copropriété n’est certainement pas la meilleure des choses, j’en conviens, mais il est quand même désolant dans une copropriété à 3 de « passer par la nomination d'un administrateur judiciaire et maintenant d'un syndic. » 
Je vous réitère mes propos :
« En conséquence, il vous suffit donc d’un vote de l’assemblée générale à l’article 25f de la loi avec les voix des deux copropriétaires réunis, soit 320+298+27 = 645 millièmes, pour valider à postériori la transformation de cette cave en studio. »
« Et par la même occasion, faite bien comprendre à votre copropriétaire vindicatif qu’il serait beaucoup plus avisé pour lui de régulariser, par la même occasion, sa situation concernant la transformation de sa cave en garage lors du vote de l’assemblée générale à l’article 25f de la loi. »
Demander donc à votre syndic de faire le nécessaire à ce sujet lors de la prochaine assemblée générale, soit vous obtiendrez chacun gain de cause par un vote à l’unanimité, soit vous obtiendrez seul gain de cause à la majorité de l’article 25f de la loi.
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Édité par - ETASPAK le 01 mars 2014 17:23:13 |
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ETASPAK
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Posté - 01 mars 2014 : 18:50:01
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citation: Initialement posté par Louis92ESTAPAK citation: Il s’agit uniquement de charges « afférentes aux éléments d’équipement commun (essentiellement l’ascenseur) et aux services collectifs (ménage, électricité, etc). » ... et les charges générales (administration, assurance, entretien du bâti-toiture, réseau EP) ? elles doivent être réparties suivant ces 27/1000èmes aussi, non ? Cdlt. Louis92.
Louis92,
Ne pas confondre « Les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun. »
Avec « Les charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes. »
Entre la possibilité, en vertu de l’article 25f de la loi, de modifier la répartition des charges visées à l'alinéa 1er de l'article 10 ci-dessus rendue nécessaire par un changement de l'usage d'une ou plusieurs parties privatives.
Et l’impossibilité, à défaut d’un vote à l’unanimité, de modifier les charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes.
Ce n’est certainement pas la même chose, vous en conviendrez .
Voyez ce que précise ce lien :
Comment modifier la répartition des charges en copropriété ?
http://www.universimmo.com/fiches/u...Fiche_Code=8
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Édité par - ETASPAK le 01 mars 2014 18:51:58 |
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Sujet |
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odification d'un lot cave en studio 
