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G.G
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 Posté - 25 févr. 2014 : 21:07:14
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Bonjour,
Mon RDC stipule que les combles parties commune peuvent être utilisées et aménagées par le lot qui en a seul accès, en jouissance privative perpétuelle.
Il est précisé cependant que pour aménager ces combles il est obligatoire d'obtenir toutes les autorisations administratives.
Le RDC est muet quant à l'obtention des autorisations d'A.G qui au regard de la loi de 65 précise que tous travaux en parties communes à jouissances privatives obligent à résolution d'A.G votée à l'art 25b de la loi de 65.
Le Cos est épuisé. Le copropriétaire concerné à cependant passé outre les autorisations administratives tout autant que celles de l'A.G
Le syndic saisi, prétend que le copropriétaire est dans son droit puisque le RDC précise qu'il pouvait aménager.
Pour réaliser les travaux le copropriétaire a créé un plancher et augmenté sa surface habitable de plus de 50%.
Aucune autorisation d'A.G n'est stipulée au RDC alors que la loi contraint à autorisation
Qui prime ? La loi ou le RDC ???
Merci pour vos réponses avisées
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mespres
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Posté - 25 févr. 2014 : 21:42:53
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La loi sans l'ombre d'une hésitation. |
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Posté - 26 févr. 2014 : 09:20:57
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personnellement je suis d'accord avec le syndic, le RdC est clair dans ce cas.
les autorisations administratives sont toutefois obligatoires pour c copro et notamment la déclaration fiscale d’aménagement |
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G.G
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3
Posté - 26 févr. 2014 : 10:05:55
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je vous remercie pour vos réponses. Pour ce qui concerne la déclaration fiscale il est certain que ce copro la totalement occultée. puisque les autorisations administratives lui ont été refusées
Cependant ne pensez-vous pas qu'aménager, modifier la surface habitable doit néanmoins passer par une autorisation d'A.G ? quand bien même le RDC aurait occulté cette éventualité ?
L'art 25b de la loi oblige à autorisation |
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mespres
Contributeur vétéran
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Posté - 26 févr. 2014 : 22:41:56
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posez la question aux autorités administratives vous verrez comment elles réagissent aux non respect du cos
En tout état de cause les millièmes sont à revoir --> modification du RdC |
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G.G
Contributeur actif
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 Posté - 26 févr. 2014 : 23:13:47
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suite à nos investigations, les autorités administratives ont refusé l'augmentation du COS donc, des travaux (une demande avait été demandée) mais ne peuvent plus agir du fait de la prescription des 3 ans |
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mespres
Contributeur vétéran
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Posté - 27 févr. 2014 : 07:10:33
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reste à faire voter la modification du rdc, à la charge du copropriètaire, pour modifier les millièmes (article 26). Les RdC n'ont pas force de loi. Ce n'est parce que de vieux rdc indique qu'il faut envoyer la convocation d'AG 15 jours avant que les 21 jours ne sont pas applicables, par exemple. |
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Posté - 27 févr. 2014 : 08:32:40
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ETASPAK
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Posté - 28 févr. 2014 : 11:52:32
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citation: Initialement posté par G.G
Bonjour,
Mon RDC stipule que les combles parties commune peuvent être utilisées et aménagées par le lot qui en a seul accès, en jouissance privative perpétuelle.
Il est précisé cependant que pour aménager ces combles il est obligatoire d'obtenir toutes les autorisations administratives.
Le RDC est muet quant à l'obtention des autorisations d'A.G qui au regard de la loi de 65 précise que tous travaux en parties communes à jouissances privatives obligent à résolution d'A.G votée à l'art 25b de la loi de 65.
Le Cos est épuisé. Le copropriétaire concerné à cependant passé outre les autorisations administratives tout autant que celles de l'A.G
Le syndic saisi, prétend que le copropriétaire est dans son droit puisque le RDC précise qu'il pouvait aménager.
Pour réaliser les travaux le copropriétaire a créé un plancher et augmenté sa surface habitable de plus de 50%.
Aucune autorisation d'A.G n'est stipulée au RDC alors que la loi contraint à autorisation
Qui prime ? La loi ou le RDC ???
Merci pour vos réponses avisées
Pouvez-vous être plus précis sur la création de ce plancher 
Sachez que l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965 précise :
« Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation. »
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...000006068256
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G.G
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Posté - 28 févr. 2014 : 14:14:10
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s'agissant de combles le plafond séparant l'appt des combles était de structure légère à soutenir le plâtre. Pour aménager les combles il a été nécessaire de créer des portants (poutres bois) et un plancher bois pour toute l'assise. La surface devenant habitable occupée dès lors dans cette partie commune à jouissance privative a été augmentée de plus de 50%
Qépassant le seuil de la loi qui prévoit qu'au delà de 170 M2 les travaux même en modification nécessite une étude et l'engagement d'un archi... En fait tous ces travaux alors que la copro était dépourvue de syndic furent réalisés sans aucune autorisation.
De même que des velux furent créer pour la ventilation et la lumière au mépris là encore d'une quelconque autorisation |
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ETASPAK
Contributeur senior
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Posté - 28 févr. 2014 : 16:56:01
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Il est évident que pour rendre aménageable les combles « par le lot qui en a seul accès, en jouissance privative perpétuelle » comme le prévoit votre règlement de copropriété.
Le sol en structure légère (cannisse et plâtre) se devait d’être changé sans toutefois avoir besoin de toucher à l’ossature de ces combles (poutres maitresses et traverses) sur lesquelles reposent la charpente de votre toiture (partie commune).
En fait, votre règlement de copropriété autorise déjà le changement de cette structure légère par « des portants (poutres bois) et un plancher bois pour toute l'assise » cela fait partie, entre autres, de l’aménagement de ces combles.
Le fait que « des velux furent créer pour la ventilation et la lumière au mépris là encore d'une quelconque autorisation » vous avez déjà votre réponse « suite à nos investigations, les autorités administratives ont refusé l'augmentation du COS donc, des travaux (une demande avait été demandée) mais ne peuvent plus agir du fait de la prescription des 3 ans ».
Concernant « la loi qui prévoit qu'au delà de 170 M2 les travaux même en modification nécessite une étude et l'engagement d'un archi... » voyez ce que précise ces deux liens :
Circulaire du 3 février 2012 relative au respect des modalités de calcul de la surface de plancher des constructions définie par le livre I du code de l’urbanisme :
2.3. « Les surfaces de plancher d’une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre ».
Les surfaces de plancher des locaux ou parties de locaux qui correspondent à des hauteurs sous toiture ou sous plafond inférieures ou égales à 1,80 mètre sont exclues du calcul de la surface de plancher.
Dans les combles, la hauteur se mesure soit sous plafond, soit sous toiture, c’est-à -dire, à partir de la face interne de la toiture (sans prendre en compte ni l’épaisseur des tuiles, ni celle des matériaux isolants, etc…).
Pour ce qui est des surfaces de plancher au droit des fenêtres de toit, la hauteur doit être mesurée sans prendre en compte l’épaisseur de la toiture au niveau de leur embrasure (CROQUIS 13).
http://circulaire.legifrance.gouv.f...ir_34719.pdf
Notice explicative pour les demandes de permis de construire, permis d’aménager, permis de démolir et déclaration préalable :
Comment déterminer la surface de plancher ?
[Article R. 112-2 du code de l’urbanisme]
La surface de plancher d’une construction est égale à la somme des surfaces de plancher closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m, calculée à partir du nu intérieur des façades, après déduction, sous certaines conditions, des embrasures des portes et fenêtres, des vides et trémies, des aires de stationnement, des combles, des locaux techniques et des caves ou celliers ainsi que, dans les immeubles collectifs, une part forfaitaire des surfaces de plancher affectées à l’habitation.
Pour déterminer la surface de plancher de votre projet, vous pouvez utilement vous reporter à la circulaire du 3 février 2012 relative au respect des modalités de calcul de la surface de plancher.
Vous pouvez également vous aider de la fiche d’aide pour le calcul de la surface de plancher et de la surface taxable.
https://www.formulaires.modernisati...ulaire=13406
Il serait quand même intéressant de connaître la quote-part de ce lot par rapport aux autres lots
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G.G
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Posté - 28 févr. 2014 : 20:31:21
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Merci ESTAPAK pour vos réponses et conseils pour ce qui est de la surface habitable du lot de ce copropriétaire, celle -ci est d'environ 150 M2 et 328/1000ème les 2 autres copro se partageant 672/1000ème |
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ETASPAK
Contributeur senior
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Posté - 28 févr. 2014 : 22:48:42
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Il est quand même intéressant de constater que ce lot représente les 328/1000èmes, les 2 autres lots se partagent les 672/1000èmes restant.
Soit une différence de 16/1000èmes, ce qui correspond pratiquement à la même dépense pour chacun des copropriétaires.
Ce qui démontre bien que le règlement de copropriété avait déjà pris en compte un éventuel aménagement de ces combles pour ce lot d’où cette clause « Mon RDC stipule que les combles parties commune peuvent être utilisées et aménagées par le lot qui en a seul accès, en jouissance privative perpétuelle » ce qui n’entraîne en aucun cas une modification de la répartition des charges de copropriété, donc des tantièmes pour ce lot.
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qui prévaut ? La loi ou le RDC 
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