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JPM
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 Posté - 25 févr. 2014 : 14:44:08
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La loi ALUR dispose que les avances pour travaux seront transférées au profit de l'acquéreur. C'est une mesure absurde et inutile puisque la loi prévoyait la reconstitution immédiate par l'acquéreur.
Apportant ma pierre à la recherche de ressources nouvelles, je livre aux spécialistes une voie qui devrait rapporter gros : taxer les sommes ainsi transmises.
ce qui serait drole, c'est que cela passe !!!!!!!!!!
On a déja vu mieux
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JPM
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Posté - 25 févr. 2014 : 14:50:37
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Un oubli !!!!!
Le syndic devra notifier le transfert des fonds à l'autorité chargée de la tenue du fichier des copropriétés, avec copie au centre fiscal du lieu de situation de l'immeuble et au président du conseil syndical, dans la huitaine de l'exécution du virement.
Les syndics bénévoles seront dispensés de cette formalité, sauf s'ils sont rémunérés.
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Posté - 25 févr. 2014 : 16:45:48
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JPM : ils ont oublié les avances de trésorerie ! A taxer lourdement également  
Ministre nulle, et conseillers nuls !
ET nous ne sommes pas le 1er avril.
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Viviane
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Posté - 25 févr. 2014 : 17:06:42
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Ca veut dire quoi "transférées au profit de l'acquéreur." ?
1) Transférées sur le compte Bancaire de l'acquéreur (vous parlez de virement) pour qu'il le reverse ensuite au syndicat ?
ou
2) le laisser sur le compte du syndicat mais le transférer sur le compte comptable ( tenu par le syndic) de l'acquéreur?
Dans le cas 1 c'est assez inutile et plutôt folklorique, si ce n'est que du coup on sait que l'acquéreur a de quoi payer puisqu'on vient de le lui rendre
Dans le cas 2 , moi je trouve ça bien. L'argent est déjà sur le compte du syndicat. Le rendre au vendeur puis le récupérer de l'acquéreur = impayés potentiels, surtout si l'avance est importante. Un risque financier de moins pour le syndicat, donc. Vu que quand les gens achètent, ils ont tendance, surtout pour un premier achat, à s'endetter lourdement + à "oublier" de prendre en compte sérieusement les charges à payer, c'est pas négligeable. |
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Posté - 25 févr. 2014 : 17:52:21
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viviane : "Ca veut dire quoi "transférées au profit de l'acquéreur." ?"
Cela veut dire créditer le compte de charges de l'acquéreur en avance pour travaux.
Aujourd'hui cette avance pour travaux futurs est obligatoirement remboursée au vendeur, comme l'avance de trésorerie.
C'est à l'acquéreur de payer cette avance travaux comme l'avance de trésorerie.
viviane : PAS d'impayés possible car cela passe par le notaire ! Cette restitution est immédiate, donc aucun film à se faire sur les impayées de charges.
viviane : ces avances ne sont pas attachés au lot de copropriété.
Mesure donc inutile et absurde.
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Édité par - philippe388 le 25 févr. 2014 17:54:11 |
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Viviane
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Posté - 25 févr. 2014 : 18:08:35
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D'après ce sujet:
http://www.universimmo.com/forum/po...PIC_ID=69863
L'avance n'est exigée de l'acquéreur par le notaire que si c'est prévu dans le compromis de vente.
Ca n'est pas une obligation légale. A moins que la loi ait changé depuis ce sujet?
Vu que le vendeur sait qu'il peut récupérer son avance, mais se moque un peu de savoir si l'acquéreur payera ses charges, est-ce que le notaire procède toujours ainsi ?
S'il est désormais prévu par la loi que le syndic ne rend rien à personne mais se contente de changer le nom du propriétaire des fonds, ma foi, la chose me semble à la fois simple et logique..
Ca voudrait dire cependant que le vendeur ne récupère pas ses fonds et doit en tenir compte dans son prix de vente.
Pour cette raison, je me demande si ça n'est pas en fait de la solution 1 dont parle JPM? |
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Édité par - Viviane le 25 févr. 2014 18:11:53 |
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JPM
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6
Posté - 25 févr. 2014 : 18:36:35
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Viviane citation: L'avance n'est exigée de l'acquéreur par le notaire que si c'est prévu dans le compromis de vente.
Ca n'est pas une obligation légale. A moins que la loi ait changé depuis ce sujet?
Désolé, mais tout cela est complètement inexact.
L'art. 5 du décret du 17 mars 1967 précise en 3° a) que le syndic indique dans l'état daté les sommes qui devraient incomber au nouveau copropriétaire au titre de la reconstitution des avances mentionnées à l'article 45-1.
Qu'il s'agisse d'une somme supplémentaire à l'occasion de l'acquisition, c'est une évidence.
Qu'elle demeure néanmoins dans le patrimoine de l'acquéreur est non moins évident.
Or avec le nouveau système le vendeur qui voit partir ses 2300 € avec l'appartement va augmenter son prix de 5000 €. Après discussion il réduira son augmentation à 3000 € et restera bénéficiaire pour 700 €.
Il faut vraiment être cloche pour ne pas prendre en compte un mécanisme marchand qui existe depuis 5000 ans 
Au demeurant pour quoi conserver l'ancien mécanisme pour le fonds de roulement ???
Aberrant !!!!
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Posté - 25 févr. 2014 : 18:56:57
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viviane : "CA n'est pas une obligation légale."
Mais connaissez vous l'obligation au syndic de remplir un état daté ?
Cette avance travaux est remboursable comme l'avance de trésorerie ( fonds de roulement)
Et c'est bien le notaire qui demande cet état daté au syndic.
Le vendeur récupère ces avances ( car non attachées au lot) ET l'acquéreur reconstitue ces avances.
viviane :" Vu que le vendeur sait qu'il peut récupérer son avance, mais se moque un peu de savoir si l'acquéreur payera ses charges"
Le paiement des charges de copropriété n'a rien à voir avec ce problème d'avance pour travaux. Que vient faire le vendeur dans le paiement des charges de copros ?
viviane : la chose me semble à la fois simple et logique..
Rien de logique dans cette nouvelle proposition ! Le vendeur se verra dans l'obligation d'augmenter son prix de vente, pour récupérer son avance pour travaux , par conséquent une hausse des prix faussée par ce dispositif idiot.
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andre78fr
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 Posté - 25 févr. 2014 : 19:08:16
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Les modèles de questionnaires prévoient bel et bien les deux solutions :
IMPORTANT A COMPLETER PAR LE SYNDIC
Les avances sont, conformément à l’article 45-1 du Décret du 17mars 1967 modifié, remboursables.
En conséquence, le syndic devra préciser les modalités à retenir par les parties aux termes de l’acte.
La solution retenue par le syndic est la suivante .
Solution 1
L’acquéreur rembourse directement le vendeur des avances portées à la première partie (sous 4-1, 4-2 et4-3) et à la seconde partie (sous A-1, A-2,A-3) soit globalement la somme de …………………… €
Dans ce cas, l’acquéreur deviendra cessionnaire de ces avances à l’égard du syndicat des copropriétaires.
Solution 2
L’acquéreur verse entre les mains du syndic le montant desdites avances représentant globalement la somme de …………………… €
Le syndic devra alors procéder au remboursement au cédant des sommes portées à son crédit.
(1) cocher la solution retenue.
Ces modèles ont été réalisés par :
CSN : CONSEIL SUPÉRIEUR DU NOTARIAT
CNAB : CONFÉDÉRATION NATIONALE DES ADMINISTRATEURS DE BIENS
CSAB : CONSEIL SUPÉRIEUR DE L’ADMINISTRATION DE BIENS
FNAIM : FÉDÉRATION NATIONALE DE L’IMMOBILIER
SNPIÂ : SYNDICAT NATIONAL DES PROFESSIONNELS IMMOBILIERS
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Viviane
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Posté - 25 févr. 2014 : 19:29:48
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Si je comprends bien ce que dit André
solution 1 : l'acquéreur donne l'argent au vendeur via le notaire
solution 2: l'acquéreur donne l'argent au syndic qui lui rembourse l'acquéreur. Mais dans ce cas, quid si l'acquéreur ne donne pas l'argent au syndic? Le syndic doit-il quand même rembourser le vendeur?
Et c'est le syndic qui choisit entre les deux solutions. C'est ça?
Ce que disais et que vous trouviez inexact JPM, est donc juste:
citation: L'avance n'est exigée de l'acquéreur par le notaire que si c'est prévu dans le compromis de vente.
Ca n'est pas une obligation légale. A moins que la loi ait changé depuis ce sujet?
citation: Or avec le nouveau système le vendeur qui voit partir ses 2300 € avec l'appartement va augmenter son prix de 5000 €. Après discussion il réduira son augmentation à 3000 € et restera bénéficiaire pour 700 €.
Donc, dans le nouveau mécanisme, y'a plus vraiment de remboursement des avances, si ce n'est purement fictif? Elles changent automatiquement de proprio en même temps que le lot, c'est ça? Hônnêtement, je sais pas qui y gagnera du vendeur ou de l'acheteur. Ca dépend de la qualité de négociateur de chacun d'entre eux.
A priori ça me semble plus simple. Ca évite les cas où le syndic a choisi la mauvaise solution et galère à se faire rembourser de l'acquéreur, et les cas où l'acheteur novice découvre chez le notaire l'état daté et les frais supplémentaires.
Mais c'est bizarre de pas faire pareil pour l'avance de trésorerie....
la seule chose que j'y vois, c'est qu'effectivement, si le vendeur augmente son prix pour tenir compte de l'avance, l'avance est de facto taxée.
Mais bon je comprends pas comment la chose est réellement rédigée ? |
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Édité par - Viviane le 25 févr. 2014 19:34:48 |
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andre78fr
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Posté - 25 févr. 2014 : 19:45:15
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En fait ça concerne toutes les avances, dans le même modèle on trouve le détail du 4.1 / 4.2 et 4.3 :
(ce détail reprend l'énumération de l'article 5 du décret)
4 - des avances exigibles (D. art. 5. 10 e) …………………… €
4.1. avance constituant la réserve (fonds de roulement) (D. art. 35. ) …………………… €
4.2. avances nommées provisions (provisions spéciales) …………………… €
(L. art. 18 alinéa 6 et D. art. 35. 40 et 50)
4.3. avances représentant un emprunt (D. art. 45-] alinéa 4)
(emprunt du syndicat auprès des copropriétaires ou de certains d’entre eux) …………………… €
(.....)
A. DES AVANCES PERCUES (D. art 5.2° a):
A.1 - avances constituant la réserve (fonds de roulement (D. art. 35.10) …………………… €
A.2 - avances nommées provisions (provisions spéciales) …………………… €
A.3 - avances (D. art. 45-1 alinéa 4)
(emprunt du Syndicat auprès des copropriétaires ou de certains d’entre eux) …………………… €
On trouve facilement ce modèle sur internet : http://www.editions-delmas.com/delm...PRO-3106.rtf
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Posté - 25 févr. 2014 : 19:45:49
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viviane : "Mais bon je comprends pas comment la chose est réellement rédigée ? "
c'est ben vrai.
relisez la loi ACTUELLE et non les projets futur de la loi ALUR
L'art. 5 du décret du 17 mars 1967 précise en 3° a) que le syndic indique dans l'état daté les sommes qui devraient incomber au nouveau copropriétaire au titre de la reconstitution des avances mentionnées à l'article 45-1.
viviane : attention JPM a raison |
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Viviane
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Posté - 25 févr. 2014 : 23:57:50
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précision: je ne comprends pas comment la future loi est rédigée... pour la loi actuelle, merci à André 78 pour ses explications. |
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Viviane
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Posté - 26 févr. 2014 : 02:21:16
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Et voili voilou... fonds travaux Nouvelle mouture
http://www.senat.fr/petite-loi-amel...014/356.html
"« Les sommes versées au titre du fonds de travaux sont attachées aux lots et définitivement acquises au syndicat des copropriétaires. Elles ne donnent pas lieu à un remboursement par le syndicat à l’occasion de la cession d’un lot."
Il est effectivement vrai que,si le vendeur augmente son prix en conséquence, le fonds travaux devient de facto taxé.
Aucune précision sur le sort de l'avance de trésorerie (ou j'ai pas trouvé). Je suppose donc que ça bouge pas. |
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Taxation des avances transférées à l'acquéreur ? 
