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mespres
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 Posté - 06 mars 2014 : 13:33:08
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Comment traiter le problème suivant : un fonds de travaux est constitué sans en connaître la finalité (esprit ALUR) : il est appelé sur les millièmes généraux.
Il est décidé quelques AG après de l'utiliser pour financer des travaux ascenseur. Si ce fonds est directement soldé par débit d'un compte de charges, cela sera injuste. Pour fixer les idées je considère un immeuble de 2 lots (un lot au Rez de chaussée, un lot au premier étage) :millièmes généraux 50/50, millièmes ascenseur (0/100).
fonds travaux 5000 € (chaque lot a abondé 2500 €). Travaux ascenseur 5000 € : via le fond de travaux le propriétaire du lot au Rez de chaussée paie 2500 €, alors qu'il ne devrait rien payer.
Pour pallier à cette injustice, il faut solder le fonds par crédit des 450 (répartition millièmes généraux), puis créditer un 702 par débit des 450 (répartition millièmes ascenseur ou autres).
A moins d'entretenir des fonds de travaux par type de répartition (fonds ascenseur, fonds parking,...), ce qui serait assez absurde, je ne vois comment faire autrement.
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andre78fr
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 Posté - 06 mars 2014 : 14:12:14
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Un fonds constitué sur une clé ne peut être que utilisé sur la même clé en effet...
Pour moi vous avez la solution : solder le fonds par crédit des 450 (répartition millièmes généraux), puis créditer un 702 par débit des 450 (répartition millièmes ascenseur ou autres)
Quelle est la question du coup ? :-) |
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JPM
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 2
Posté - 06 mars 2014 : 14:35:53
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Il est vrai qu'il y a un problème /
Ce n'est pas tout à fait " Un fonds constitué sur une clé ne peut être que utilisé sur la même clé en effet... " ; il est certain qu'il doit être recrédité avec la même clé, mais il peut néanmoins être utilisé pour des travaux dont le coût serait réparti avec une autre clé.
Le vrai problème est qu'en principe il est appelé auprès de tous les copropriétaires, ou au moins un groupe significatif, et qu'à mon avis il ne peut être utilisé que pour des travaux concernant les mêmes copropriétaires.
Il y a d'ailleurs en ce cas une sorte d'indivision financière.
En conséquence dans un immeuble classique, le fonds constitué par tous les copropriétaires ( 20 ) en fonction des tantièmes généraux ne peut pas être utilisé pour des travaux de remplacement de l'ascenseur qui ne concernent de 14 d'entre eux.
Pour les 6 autres, le fonds n'aurait plus aucun mais il ne suffirait pas de leur rendre les fonds inutilisés pour régulariser une situation injuste..
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mespres
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Posté - 06 mars 2014 : 17:13:59
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citation: Pour les 6 autres, le fonds n'aurait plus aucun mais il ne suffirait pas de leur rendre les fonds inutilisés pour régulariser une situation injuste..
Et pourquoi pas ? le fonds appelé en batiment, est utilisé pour l'ascenseur. Chaque copropriétaire est crédité sur la base des millèmes bâtiment par solde du fonds travaux (total égal à la dépense ascenseur) puis débité selon les millièmes ascenseur. certains au final sont créditeur (étages bas), les autres sont débiteur (étages haut).
C'est la moins mauvaise solution pour gérer un fonds de travaux pour le long terme. Où alors, il faut définir un plan travaux pluriannuel et créer les fonds de travaux spécialisés par type de charges. |
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4
Posté - 06 mars 2014 : 18:20:03
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on peut raisonner différemment en disant :
* les travaux ne sont pas abondés par les avances travaux déjà accumulés et constitués par des paiements de chacun aux tantièmes généraux
* les travaux sont répartis entre les copros concernés et payés par ces mêmes copros
* les appels de provisions pour ces travaux sont compensés/abondés totalement ou partiellement par les avances individuels accumulés de chacun des copros concernés.
certes par la suite, les avances qui restent ne correspondent plus à des équivalents des tantièmes communs. Mais n'oublions pas que les avances sont toujours la propriété de chacun et que la comptabilité du syndic doit tenir à jour le compteur "avances" pour chacun, ne serait ce que pour les états datés.
"Article 7 du décret comptable :
Le syndic doit être en mesure de ventiler les sommes exigibles à recevoir de chaque copropriétaire selon les rubriques suivantes :
- créances sur opérations courantes ;
- créances sur travaux de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée et opérations exceptionnelles ;
- créances sur avances ;
- créances sur emprunts obtenus par le syndicat des copropriétaires.
L'assemblée générale des copropriétaires peut décider, pour assurer un meilleur suivi des fonds versés par les copropriétaires, que le syndic procède à la ventilation comptable en quatre sous-comptes selon les rubriques ci-dessus dès l'enregistrement des opérations." |
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mespres
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5
Posté - 06 mars 2014 : 19:46:18
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Rambouillet, je ne saisis pas votre raisonnement :
citation: les travaux ne sont pas abondés par les avances travaux déjà accumulés et constitués par des paiements de chacun aux tantièmes généraux
Mais alors, quand est utilisée l'avance travaux ? |
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Posté - 07 mars 2014 : 07:31:52
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je me suis donc mal exprimé 
oui, les avances travaux servent bien aux travaux, mais dans l'exemple que j'essayé d'expliquer.
* on n'abonde pas la totalité des travaux par le cumul des avances de chacun, mais on abonde les provisions pour travaux de chacun par leurs propres avances.
je prend un exemple en faisant très simple dans les chiffres :
soit
un syndicat de 10 copros
une réserve d'avances totales de 5000 € provenant de 10* 500€ par chaque copro
le syndicat lance 3000 € de travaux à payer par 5 copros
le syndic lance un appel de provisions pour ces 5 copros de 600 € chacun, les 5 autres n'étant ps concernés
le syndic lorsqu'il envoie les appels de provisions, fait :
* provisions 600€
* moins les avances : 500 €
* du 100 €
les avances totales ne sont plus que de 2500 € dont certains ont 0 € d'avances.
il est souvent très difficile d'une part de faire des avances en tantièmes généraux et d'autre part, ensuite de faire ces travaux avec les mêmes tantièmes ... la façon ci-dessus permet d'y pallier, mais il a l'inconvénient de bien gérer les cumuls de chacun. |
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JPM
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Posté - 07 mars 2014 : 10:37:15
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Rambouillet explique très bien son mécanisme qui est concevable. Mais je critique ce type d'opération car il faut considérer que l'existence d'un fonds travaux laisse espérer une adoption plus facile de travaux importants.
La solution est de déterminer dans la décision initiale les travaux envisagés mais, comme dans cet exemple, cette précaution peut avoir été omise. Il n'en reste pas moins que les copropriétaires du dernier étage ont voté OUI en songeant à une rénovation partielle de toiture.
Si l'on procède comme indiqué par Rambouillet pour des travaux ne concernant pas la toiture, il y a un préjudice réel pour ces copropriétaires. Il n'est pas compensé par la restitution du solde non utilisé. A la prochaine assemblée les travaux de couverture risquent d'être renvoyés aux calendes grecques par ce qu'il n'y a rien au fonds travaux.
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Posté - 07 mars 2014 : 13:44:55
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la difficulté réside dans le fait que bien souvent on constitue un fonds d'avance pour des travaux à venir, sans savoir lesquels, lors que le législateur a (sans doute) voulu constituer des fonds pour des travaux à venir DANS LES 3 ANS e que l'on sait lesquels, sans avoir travaillé dessus.
Il n'a pas voulu (sans doute) dire que le syndicat Ă©tait une banque d'Ă©pargne... 
ainsi dans le cas de mespres, il aurait du être décidé : on va faire prochainement des travaux dans les ascenseurs, on ne sait pas exactement lesquels, mais on va les préparer, en attendant stockons l'argent... Alors dans ce cas, les avances auraient du être demandés seulement aux copros de l'ascenseur en fonction des leurs tantièmes ascenseurs.
malheureusement, cela ne se passe jamais ainsi... |
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andre78fr
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Posté - 07 mars 2014 : 14:37:26
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Franchement je ne vois aucun problème dans cette situation ; les copropriétaires votent la constitution d'un fonds pour des travaux futurs, indéterminés.
Ce vote puis les appels sont faits sur les tantièmes généraux : tout le monde...
Quelques années plus tard, le besoin de travaux sur une partie spéciale (l'ascenseur par exemple) apparaît.
A. Ceux qui ont constitué le fonds (tout le monde sur les tantièmes généraux) doivent accepter sa réaffectation.
B. Ceux qui souhaitent l'utiliser pour l'ascenseur votent également selon leurs tantièmes ascenseur.
Et ça peut être pour la totalité ou une partie du montant ; c'est l'AG qui décide !!!
La justice en copropriété est l'émanation du vote à la majorité prévue !
C'est la décision A qui permet de créditer les comptes de la quote-part selon les tantièmes généraux.
C'est la décision B qui permet de débiter les comptes de la quote-part selon les tantièmes ascenseurs.
Non ?
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Édité par - andre78fr le 07 mars 2014 14:38:15 |
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Louis92
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Posté - 07 mars 2014 : 15:08:45
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Je doute qu'il y ait beaucoup d'AG qui acceptent sans broncher la solution d'andré78fr ! Personnellement, je ne me vois pas défendre une telle position en AG.
Ainsi que l'indique JPM, il n'y a pas que le préjudice pécunier : les travaux attendus risquent d'être repoussés par la consommation partielle sur une partie spéciale.
Une solution serait de prévoir autant de fonds qu'il y a de clé significatives du point de vue des gros travaux. Seul le fonds de la clé Ascenseurs serait consommé pour des travaux ascenseurs. Ceux qui attendent les travaux d'une autre clé ne seraient pas pénalisés :
- ni par une dépense qui ne les concernent pas (pour les quotes-parts de cette clé Ascenseurs),
- ni par l'amaigrissement des fonds de la clé qui les intéressent.
Cdlt. Louis92. |
Édité par - Louis92 le 07 mars 2014 15:14:43 |
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andre78fr
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Posté - 07 mars 2014 : 15:24:27
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Ben s'ils bronchent et qu'ils votent contre le fonds reste dédié aux travaux communs...
Prévoir autant de fonds que de clés n'est pas très réaliste. |
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JPM
Modérateur
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12
Posté - 07 mars 2014 : 16:27:58
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Il faut d'abord noter que la loi ALUR a créé un fonds de type québécois tout à fait tordu.
Heureusement les fonds de prévoyance travaux sont maintenus. Il y a un député sans doute qui a fait remarquer que pour deux immeubles anciens ayant chacun une emprise au sol de 800 m², mais en R + 3 pour l'un avec 11 lots et R + 8 pour l'autre avec 40 lots , les coûts de réfection de la couverture sont quasiment identiques. 
Ah ! ben ! ça, alors
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Posté - 07 mars 2014 : 16:47:16
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jpm, j'ai besoin d'une explication sur votre dernier post :
dans votre esprit (et votre écrit), y a t il une différence entre "fonds de prévoyance" et "avances pour travaux article 18".
si oui, laquelle et par quels textes seraient régis ce "fonds de prévoyance".
Je signale, que ce n'est pas un croche-pied, mais dans l'un de mes vieux syndicats, nous avons les deux et nous nous interrogeons sur l'opportunité de maintenir les 2, car nous n'avons pas trouvé d'existence légale à ce " fonds de prévoyance" si ce n'est des vieux textes antérieurs aux avances de l'article 18.  |
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ABCT
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Posté - 07 mars 2014 : 16:53:47
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Le fonds travaux (non affectés) est constitué sur appels selon les tantièmes généraux.
Lors d'une demande de "prélèvement" sur ce fonds pour des travaux spécifiques (ici cas de l'ascenseur), il convient de diminuer, ce fonds à hauteur de la somme arrêtée (cela peut ne pas représenter la totalité des travaux engagés)
Dans ce cas, cette somme "prélevée" sur le fonds d'avance sera créditée "comme apport" sur le compte de chacun des copropriétaires selon ses TANTIEMES GENERAUX (comme lors de la constitution du fonds).
Cet apport ainsi dégagé constitue sur chacun des comptes un complément de provisions.
Ensuite il convient de comptabiliser les charges spécifiques selon les tantièmes ad hoc.
Bien entendu, dans le cas d'un ascenseur, évoqué présentement avec des copropriétaires non affectés par ces tx. d'ascenseur, cela revient à leur rembourser à due concurrence leur apport initial ( ou successifs)à ce fonds.
L'équité est ainsi garantie.
(le fonds peut d'ailleurs n'être prélevé que partiellement)
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mespres
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Posté - 07 mars 2014 : 17:22:42
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ABCT, vous me rejoignez : je ne vois pas d'autre solution Ă la fois simple Ă mettre en oeuvre et juste.
Remarquez, j'aime aussi une solution encore plus simple : l'AG refuse le fonds de travaux réputé obligatoire : je serais très intéressé pour connaître les conséquences d'un tel acte. Il faut imaginer qu'un copro saisisse le TGI au motif de l'absence de travaux ??? J'ai évoqué un mauvais payeur sur un autre fil, mais dans la mesure où l'AG vote un échéancier d'appels de fonds, cela me paraît à vrai dire totalement inconsistant. |
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JPM
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Posté - 07 mars 2014 : 18:31:27
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Dans mon esprit, il n'y a aucune différence entre fonds de prévoyance travaux et les provisions spéciales pour travaux futurs de l'article 18.
On rebondit sur l'histoire du droit. Les "provisions" ont été créées par la loi du 21 juillet 1994.
A cette époque les fonds de prévoyance travaux existaient depuis belle lurette dans un certain nombre de syndicats administrés par de bons syndics, désignés par de bons copropriétaires et assistés par de bons conseils syndicaux.
Alors on a gardé l'appellation comme on a gardé celle de fonds de roulement pour ce qui est maintenant l'avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété considérée par l'ARC comme illicite et devant être remboursée aux copropriétaires quand elle porte un autre nom
Vous avouerez que " l'avance constituant la réserve " c'est une jolie performance terminologique 
Il va falloir distinguer désormais la réserve québécoise.
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andre78fr
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Posté - 07 mars 2014 : 18:50:53
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Code Civil du Québec
1071. Le syndicat constitue, en fonction du coût estimatif des réparations majeures et du coût de remplacement des parties communes, un fonds de prévoyance, liquide et disponible à court terme, affecté uniquement à ces réparations et remplacements. Ce fonds est la propriété du syndicat.
1072. Annuellement, le conseil d'administration fixe, après consultation de l'assemblée des copropriétaires, la contribution de ceux-ci aux charges communes, après avoir déterminé les sommes nécessaires pour faire face aux charges découlant de la copropriété et de l'exploitation de l'immeuble et les sommes à verser au fonds de prévoyance.
La contribution des copropriétaires au fonds de prévoyance est d'au moins 5% de leur contribution aux charges communes. Il peut être tenu compte, pour l'établir, des droits respectifs des copropriétaires sur les parties communes à usage restreint.
Le syndicat avise, sans délai, chaque copropriétaire du montant de ses contributions et de la date où elles sont exigibles.
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andre78fr
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Posté - 07 mars 2014 : 19:07:41
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Un peu plus loin, sans rapport avec ces histoires de fonds ou de travaux, un article "amusant" :
1094. Le copropriétaire qui, depuis plus de trois mois, n'a pas acquitté sa quote-part des charges communes ou sa contribution au fonds de prévoyance, est privé de son droit de vote. |
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mespres
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Posté - 07 mars 2014 : 19:48:05
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Mais chez nous pas de punitions , donc "fais ce que voudras". Ce fonds de travaux me semble promis Ă un enterrement rapide. |
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ABCT
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Posté - 08 mars 2014 : 14:57:22
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Pourquoi s'inspirer de ce qui se passe ailleurs???? alors que les pratiques évoquées ici sont déjà ) appliquées et répondent à nos attentes??? |
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utilisation fonds travaux 
