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Kfée
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 Posté - 07 mars 2014 : 10:09:48
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Bonjour,
nouveau copro depuis 24/12/14, je rencontre un problème de rappel de charges.
lors de la vente, le compte vendeur a été prélévé de 991€, au titre des sommes dûes au syndic.
suite à l'ag du 22/01/14 qui a approuvé les comptes , le syndic a remboursé 555€ à l'ancien propriétaire et me demande cette régularisation de charges.
ce qui a première vue semble conforme à la loi qui veut que c'est celui qui est propriétaire à la date d'exigibilité qui paie....
MAIS ce rappel porte en partie sur des charges d'eau chaude et froide avec index compteur....
est ce que je peux refuser de payer la charge d'eau?
Merci par avance à ceux qui me répondront.
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andre78fr
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 Posté - 07 mars 2014 : 11:17:14
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Ce n'est pas très clair...
Au moment de la vente, il faut déjà distinguer :
- le solde du compte vendeur par rapport aux précédents appels et règlements ;
- la ou les quote(s)-part(s) dans les avances (remboursables) ;
- les frais du syndic (notamment l'état daté, souvent facturé entre 300 et 400 €)...
Vous dites "le compte a été prélevé" mais la vraie question c'est de savoir si le vendeur à réglé le montant débiteur de son compte...
Au moment de l'AG, le vendeur "n'existe" plus et le syndic n'a plus rien à lui rembourser ni à lui réclamer ; c'est vous et vous seul qui assumez le résultat de la régularisation entre provisions et dépenses réelles, y compris pour l'eau... et pour l'ensemble de l'année.
D'où l'importance d'être bien informé chez le notaire d'une possible régularisation !!!
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Kfée
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Posté - 07 mars 2014 : 12:10:04
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merci pour votre réponse, je précise donc:
- compte vendeur affichait un dû de 991€ qui a été réglé au syndic par le notaire.
- avance remboursable (compte travaux) payé par moi au vendeur chez notaire
- l'état daté est dans tous les cas facturé au seul vendeur .
- les 991€ étant réglés lors de l'acte par le notaire au syndic, il n'est stipulé sur aucun document que dans cette somme 555€ (il s'agit essentiellemnt d'une somme portant sur eau chaude/froide et chauffage) au titre de la régularisation de charges pourront être exigible après l'AG .
- je n'ai pas copie de l'état daté
Le notaire ne fait que me répondre que les dettes ou les excédents sont dû ou créditer au compte de l'acquéreur....
si je ne me trompe pas l'approbation des comptes en AG "ne constitue pas une approbation du compte individuel de chaque copro".
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andre78fr
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Posté - 07 mars 2014 : 12:25:44
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Non, l'approbation des comptes par l'AG n'empĂŞche pas une contestation du compte individuel mais en cas d'erreur seulement...
Là vous contestez le principe même de la régularisation tel que prévu dans l'article 6.2 du décret du 17 mars 1967 :
citation:
Article 6-2
A l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot :
1° Le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel, en application du troisième alinéa de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, incombe au vendeur ;
2° Le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l’exigibilité ;
3° Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l’approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l’approbation des comptes.
C'est tout le problème des provisions "eau" calculées sur des tantièmes généraux et parfois très éloignées des consommations réelles.
Vous aurez beaucoup de mal Ă contester mais vous pouvez toujours essayer de vous arranger avec le vendeur.
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Viviane
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Posté - 07 mars 2014 : 13:47:42
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Effectivement, si c'est Ă vous de payer, il ne sert Ă rien de contester. Mais Il y a un truc qui m'Ă©chappe dans votre histoire Kffe.
Comment sont appelées les charges d'eau dans votre immeuble?
- Le budget prévoit une ligne comprenant la consommation totale de l'immeuble, puis on fait le compte en fin d'année de chaque consommation individuelle sur compteur individuel?
- Répartition aux tantièmes? Dans ce cas, à quel moment?
Comment le syndic justifie-t-il cet appel? Lui avez vous écrit pour en demander la justification?? A-til répondu par écrit? Si oui, pouvez vous recopier cette réponse mot à mot??
Vous dites:
citation: Le notaire ne fait que me répondre que les dettes ou les excédents sont dû ou créditer au compte de l'acquéreur....
Ce qui est vrai, mais dans ce cas, comment le syndic peut-il :
citation: "le syndic a remboursé 555€ à l'ancien propriétaire et me demande cette régularisation de charges."
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Édité par - Viviane le 07 mars 2014 13:50:05 |
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Kfée
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Posté - 07 mars 2014 : 14:33:24
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merci Ă vous tous pour votre contribution ,
j'ai bien compris qu'il y avait une loi qui régissait le sujet mais comme le remarque Viviane il y a quelque chose qui m'échappe dans cette facturation d'eau .
l'état de répartition stipule:
eau froide relève au 30/09/13 suivi du nombre de M3 idem pour eau chaude.
j'ai mis 1 mois avant d'avoir un interlocuteur du syndic en direct car chaque fois que je téléphonai... il n'était pas disponible "laissez votre N° on vous rappelle"....
non je n'ai pas encore fait de courrier car je ne savais pas quelles questions poser mais a force de chercher je vais finir par trouver ...
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JPM
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Posté - 07 mars 2014 : 15:03:22
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Quand il y a vente d'un lot il y a lieu de faire contradictoirement le relevé des compteurs : il est toujours possible de faire un compte à peu prés exact en fonction de ce relevé. Les agents immobiliers et les notaires ne le rappellent jamais.
Il est tout à fait anormal que vous n'ayez pas de copie de l'état daté. Le notaire doit le communiquer avant la vente et, à tout le moins en remettre une copie quand il en donne connaissance aux parties le jour de la signature.
Dès lors que l'apurement des comptes a été fait par le syndic après notification de la vente
il ne connait plus que vous.
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nefer
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Posté - 07 mars 2014 : 15:33:30
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le syndic ne connait que le propriétaire en titre au moment de l'exigibilité de la somme due suite à l'approbation des comptes:
si le solde (différence entre charges appelés et charges dépensées) est créditeur, la somme est porté au crédit du compte de celui qui est copropriétaire au moment de l'AG
si ce solde est débiteur , c'est le nouveau copropriétaire qui règle cette somme.
le syndic n'a rien à demander ou rembourser au copropriétaire dont la vente a été notifiée au syndic antérieurement à l'AG
les accords conventionnels entre vendeur et acquéreur ne regardent pas le syndicat, (donc le syndic)
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Posté - 07 mars 2014 : 16:13:20
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citation: suite à l'ag du 22/01/14 qui a approuvé les comptes , le syndic a remboursé 555€ à l'ancien propriétaire et me demande cette régularisation de charges.
normalement le syndic n'a rien à rembourser à l'ancien proprio... sauf si vendeur et acquéreur s'était mis d'accord avec le syndic pour la comptabilisation de l'eau au prorata des relevés.
mais si vous avez reçu une régularisation des charges, celle ci doit être détaillée...
quand vous avez acheté, avez vous fait un relevé contradictoire de tous les compteurs avec le vendeur. Ces relevés ont-ils été inscrits dans les documents notariés d'achat ? |
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Kfée
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Posté - 07 mars 2014 : 20:11:16
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merci à tous pour vos réponses
effectivement les zones d'ombre sont nombreuses ...
pas de copie d'état daté juste un feuille qui reprend ce que j'ai versé (prorata rappel de charge de la taxe foncière) + compte travaux.
déjà cela n'est pas obligatoire puisque c'est le proprio a la date d'exigibilité qui est redevable des charges du trimestre....
on paie la taxe fonciere en fonction du lieu d'habitation au 1er Janvier...
il s'agit donc bien d'un accord entre vendeur et acquéreur contractualisé chez notaire ...
pour moi l'apurement des comptes était aussi fait lors de la vente et le syndic n'avait pas a revenir dessus même si l'AG est postérieure à la vente puisque les sommes étaient connues, mentionnées et payées lors de la vente...
donc soit le notaire a mal rédigé son acte soit le syndic a fait du zèle...(d'ailleurs connaissez vous beaucoup de syndic aussi prompt à rembourser??????)
le notaire ne sait que répondre que c'est la loi en + ou en moins c'est pour moi et ne veut rien savoir et le syndic me dit que j'ai pas de chance que la somme soit si élevée....
donc en résumé paye 555€ et taies toi....
je continue mes recherches et vous remercie pour votre aide.
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nefer
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Posté - 07 mars 2014 : 21:53:46
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"on paie la taxe fonciere en fonction du lieu d'habitation au 1er Janvier..."...mais il est d'usage de faire un calcul prorata temporis lors d'une vente
en revanche , c'est la taxe d'habitation qui est payée par l'occupant au 1er janvier....même s'il déménage le 2 janvier!
Rambouillet: "normalement le syndic n'a rien à rembourser à l'ancien proprio... sauf si vendeur et acquéreur s'était mis d'accord avec le syndic pour la comptabilisation de l'eau au prorata des relevés." NON
les conventions entre vendeur et acheteur ne sont pas opposables au syndicat !
le syndic ne peut rien imputer au vendeur ou lui rembourser après la vente: il ne connait plus le vendeur qui n'est plus copropriétaire! |
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JB22
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Posté - 07 mars 2014 : 23:23:37
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Vous dites: "MAIS ce rappel porte en partie sur des charges d'eau chaude et froide avec index compteur...."
D' où l'intérêt de la réponse de André78:
"C'est tout le problème des provisions "eau" calculées sur des tantièmes généraux et parfois très éloignées des consommations réelles."
Il faudrait savoir si dans le budget il y a une ligne de charges pour l' eau froide et une pour l' eau chaude, et si et comment sont appelées les provisions.
Normalement vous auriez due faire un relevé des compteurs et conclure un accord avec le vendeur pour la répartition des charges.
Et comme le dit Rambouillet:
"les conventions entre vendeur et acheteur ne sont pas opposables au syndicat !"
Vous devez donc en faire votre affaire personnelle. |
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nefer
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Posté - 08 mars 2014 : 08:52:00
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citation: Initialement posté par JB22
Et comme le dit Rambouillet:
"les conventions entre vendeur et acheteur ne sont pas opposables au syndicat !"
c'est pas Rambouillet...
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Kfée
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 Posté - 08 mars 2014 : 09:02:17
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nefer dit:
citation: le syndic n'a rien à demander ou rembourser au copropriétaire dont la vente a été notifiée au syndic antérieurement à l'AG
les accords conventionnels entre vendeur et acquéreur ne regardent pas le syndicat, (donc le syndic)[quote]
c'est justement cela qui m'interpelle le compte vendeur ayant été soldé lors de la vente, ( la régularisation de charges était connue puisque les comptes sont arrêtes au 30/09) .
Le notaire a bien fait parvenir la somme au syndic , le syndic a encaissé 991€, puis remboursé le vendeur de 555€ au prétexte que les comptes n'étaient pas approuvés puisque l'ag a eu lieu le 22/01
je ne vois pas pourquoi le syndic rembourse le vendeur au prétexte que les comptes n'étaient pas approuvés à l'époque de la vente.
si cette somme n'avaient pas été payée par le vendeur, alors là oui je n'aurai eu aucune discussion, j'aurai payé !
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nefer
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Posté - 08 mars 2014 : 09:58:12
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citation: Initialement posté par Kféenefer dit: citation: le syndic n'a rien à demander ou rembourser au copropriétaire dont la vente a été notifiée au syndic antérieurement à l'AG
les accords conventionnels entre vendeur et acquéreur ne regardent pas le syndicat, (donc le syndic)[quote] c'est justement cela qui m'interpelle le compte vendeur ayant été soldé lors de la vente, ( la régularisation de charges était connue puisque les comptes sont arrêtes au 30/09) . Le notaire a bien fait parvenir la somme au syndic , le syndic a encaissé 991€, puis remboursé le vendeur de 555€ au prétexte que les comptes n'étaient pas approuvés puisque l'ag a eu lieu le 22/01 je ne vois pas pourquoi le syndic rembourse le vendeur au prétexte que les comptes n'étaient pas approuvés à l'époque de la vente. si cette somme n'avaient pas été payée par le vendeur, alors là oui je n'aurai eu aucune discussion, j'aurai payé !
1) le syndic ne peut appeler la régularisation de charges au copropriétaire en titre au moment de l'AG qu'après le vote de l'approbation des comptes de l'exercice en AG
ce n'est pas parce que les comptes étaient connus, que la régularisation était exigible
c'est le vote en AG qui rend cette créance liquide et exigible.
2) demandez à votre notaire la copie de l'état daté que lui a transmis le syndic pour la signature de l'acte
3) il est possible que le syndic ait "commis" une erreur en imputant au vendeur la régularisation des charges non encore approuvées en AG!
4) si dans la régularisation des charges qui vous a été adressée figure la consommation privative d'eau, elle vous est imputable.
pour ne pas payer la consommation d'eau de votre vendeur, il aurait fallu faire un relevé des compteurs entre vendeur et acheteur et en demander le réglement au vendeur lors de la vente
cet accord entre vendeur et acheteur n'est pas opposable au syndicat
c'est à juste titre que le syndic impute au copropriétaire en titre au moment de l'AG la consommation privative d'eau!
Est ce clair ?
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Kfée
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Posté - 08 mars 2014 : 10:16:42
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je vous remercie pour vos réponses
mais je re précise que le vendeur a accepté de payer la somme et qu'elle a été versé au syndic par le notaire
il s'agit donc pour moi d'un accord entre le vendeur et moi donc le syndic n'a pas a remboursé le vendeur c'est sur ce point que je discute
ou alors la date d'exigibilité de cette somme aurait du apparaître dans les sommes restant a régler au syndic ....
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nefer
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Posté - 08 mars 2014 : 10:40:53
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citation: Initialement posté par Kfée
il s'agit donc pour moi d'un accord entre le vendeur et moi
est ce inscrit dans l'acte de vente dans les clauses conventionnelles? |
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Viviane
Pilier de forums
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Posté - 08 mars 2014 : 15:58:27
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Si je comprends bien dans votre syndicat ça se passe ainsi pour l'eau :
- un budget prévisionnel est voté comprenant une estimation de la consommation d'eau froide et chaude de tout l'immeuble pour l'exercice, ce qui permet au syndic de payer les factures. Ce budget est exigible au premier jour de chaque trimestre.
- Après apurement des comptes, c'est-à -dire une fois l'exercice terminé, on fait le calcul de ce que doit chacun en fonction des relevés de compteur, on le déduit des charges communes, et on l'impute à chaque copropriétaire.
Le processus est donc le suivant :
- Tant qu'il était copropriétaire, le vendeur a payé les appels prévisionnels qui étaient exigibles au premier jour de chaque trimestre.Il les devait, il n'y a strictement rien à lui rembourser là -dessus quand bien même il aurait trop payé, que ce soit en consommations d'eau ou sur autre chose.
- l'exercice s'est terminé au 30 septembre.
- À cette date, le syndic a imputé à votre lot les consommations individuelles.
-L'assemblée générale a eu lieu en janvier et a approuvé les comptes jusqu'au 30 septembre, rendant ces consommations individuelles exigibles.
À ce moment-là , le syndic doit calculer la différence entre ce qui a déjà été payé (donc par votre vendeur) pour ce lot au titre de cet exercice et ce qui est finalement à payer.
Si le solde est positif, il ne "rend" pas l'argent en faisant un chèque mais crédite votre compte (puisque vous êtes le propriétaire au moment de l'approbation des comptes ) de cette somme, si le solde est négatif il débite votre compte de cette somme et vous demande de verser l'argent.
C'est ce qu'on appelle la régularisation des charges.
Et comme tout le monde vous l'a dit, s'il s'agit bien d'une régularisation des charges c'est à vous de la régler.
Sauf s'il y a eu un accord écrit entre vous et le vendeur que vous pouvez opposer au syndic pour contester le fait qu'il ait remboursé le vendeur.
Pour être certain de tout ça, ce serait bien d'avoir le détail de cette somme, avec le libellé exact et le mode de calcul, tel que le syndic vous l'a donné.
Il n'y a pas, à ma connaissance, de modèle type, mais ça devrait ressembler à peu près à ça:
- charges communes de l'exercice, base XXX euros (montant pour l'immeuble entier tel qu'approuvé par l'AG), X par tant de tantièmes =
- s'il y en a: charges spéciales de l'exercice, base XXX euros (montant pour tous les copros concernés tel qu'approuvé en AG) , X par tant de tantièmes =
- consommations individuelle d'eau froide individuelle base X m3 Ă X euros =
- consommation individuelle eau chaude base X m3 Ă X euros =
- règlements déjà effectués pour ce lot et pour cet exercice ( donc, par votre vendeur puisque vous acheté en décembre 2013) : XXX euros
solde: Plus ou moins X euros. Et c'est CE SOLDE rien d'autre, que vous avez à régler ou qui vous est crédité.
Et s'il ne vous a pas donné ce détail, il vous faut l'exiger, tout comme il vous faut obtenir l'état daté, et éplucher votre acte de vente.
Car, comme le dit Nefer, il est possible que le syndic ait "commis" une erreur en imputant au vendeur la régularisation des charges non encore approuvées en AG! Et dans ce cas il est normal qu'il rende au vendeur cet argent, sauf si vous pouvez prouver que le vendeur savait ce qu'il payait, savait qu'il n'y était pas obligé, et était d'accord pour le faire quand il a donné cet argent au notaire. |
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Édité par - Viviane le 08 mars 2014 19:07:54 |
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Sujet |
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rappel charges et mutation lot 
