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benja1978
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 Posté - 22 mars 2014 : 16:02:23
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Bonjour,
une propriétaire disposant d'un droit de jouissance exclusive sur une cour a obtenu l'autorisation de construire sur cette cour un bâtiment. La décision d'AG a été votée à l'unanimité (moins 4 absents) en 2002 avec charge pour elle de "faire son affaire des autorisations administratives", de soumettre à l'approbation de la prochaine AG un projet de modification de l'état descriptif de division (EDD) établi à ses frais par un expert géomètre.
Le bâtiment de 70m2 environ à usage d'habitation et de bureaux a bien été construit mais aucune des obligations n'a été respectée :
- pas de permis de construire demandé ni obtenu d'après les services d'urbanisme de la mairie de Paris
- pas de modification de l'EDD présenté, ce qui fait qu'elle continue de payer les charges associées au lot sans prise en compte des habitations
Quelles solutions semblent juridiquement et factuellement envisageables?
Notre syndic nous conseille de régulariser la situation en faisant venir un expert-géomètre qui modifierait l'EDD aux frais de cette personne mais dans ce cas-là , quid des dommages et intérêts perdus depuis 10 ans? et surtout, nous lui permettons de régulariser un bien illégal (absence de permis de construire), ce qui compte-tenu du prix du m2 à Paris est une excellente affaire.
Pourrions-nous envisager :
- le retour à l'état antérieur en vertu du non respect des obligations de la décision d'AG?
- de mettre fin au droit de jouissance exclusive sur cette cour, retour à l'usage de la copro. en indivision?
- la transformation du droit de jouissance exclusive en droit de propriété? cette personne rachète à la copro. ces parties communes et le lot n°40 devient un lot classique. Cela pourrait être intéressant car s'il faut racheter, c'est au prix du marché. Finalement, ce serait cela la vraie compensation, le vrai deal d'une régularisation (ok pour légaliser les bâtiments mais dans le cadre d'une privatisation de ce lot n°40 au prix du marché). Je pense que tous les copros seraient ok mais cette personne a peu d'intérêt à cette démarche, elle a intérêt à conserver le droit de jouissance exclusive.
Merci d'avance pour vos conseils ou retour d'expérience,
Cdt,
Benjamin
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Posté - 22 mars 2014 : 17:13:56
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benja1978 :
1. un droit de jouissance exclusive est attaché au lot de copropriété et une AG ne peut pas supprimer cette jouissance. Cette cour EST une partie commune du SDC
2. l'AG ne peut PAS obliger cette copropriétaire à acheter cette partie commune.
3. L'AG a autorisé cette cosntruction avec certaines olbigations à respecter. Cette copropriétaire n'a rien respecté, par conséquent le SDC serait en droit d'exiger qu'elle remette en état les parties communes
4. Le syndic, sous le controle du CS, devait exiger les copies des docs administratifs; pourquoi attendre 12 ans ??? Grosse faute du syndic; et un CS très mauvais.
5. Cette copropriétaire ne paie aucun impots et taxes sur cette construction ! Il faut donc lui faire comprendre qu'elle risque gros en cas de controle " inopiné" des services des impots. Paiements des taxes et amendes ! 
6. pas de modif de l'EDD, danc cette personne paie des charges de copropriété plus basses que celles qu'elles devrait payer.
7. banja : mais dans ce cas-là , quid des dommages et intérêts perdus depuis 10 ans?
Mais de quoi parlez vous ??
8. avez vous le même syndic et le même CS depuis 2002 ?? |
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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 2
Posté - 22 mars 2014 : 18:39:36
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7 - pourquoi l'incompétence du syndic, du CS, des copropriétaires, qui n'ont même pas pensé à la répartition des charges (point 6) en autorisant cette construction, qui sont restés silencieux depuis des années, ouvrirait-elle un droit à des DI ??
Quel 'dommage" , où est-il ?????
"La décision d'AG a été votée à l'unanimité (moins 4 absents) "
Ce n'est donc pas à l'unanimité mais à la majorité des présents et représentés.
"... avec charge pour elle de "faire son affaire des autorisations administratives", de soumettre à l'approbation de la prochaine AG un projet de modification de l'état descriptif de division (EDD) établi à ses frais par un expert géomètre. "
On comprend que l'autorisation de construire n'état pas conditionelle (Autorisation sous réserve de .....)
Si les conditions ne sont pas remplies, il n'y a pas autorisation de construire.
L'AG a fait autre chose : elle a autorisé définitivement (droit acquis), s'en remettant à la bonne volonté du bénéficiaire pour la suite !
Sans voir qu'on ne concède pas un tel droit sans décider en même temps des conditions administratives, juridiques, éventuellement financières, en particulier la modification de l'EDD/RDC pour ce qui concerne l'attribution de tantièmes à la construction privative.
Tout est lié, tout relève de la même opération !
Il est irresponsable de s'en remettre ensuite au bon voulir du bénéficiaire ! (même si on peut "négocier" la modif RDC et l'attribution de tantièmes contre le silence vis à vis du fisc ..  )
Mauvais conseil du syndic, incompétent, CS aux abonnés absents/irresponsable ??
Ce n'est pas ici "la faute" du bénéficiaire, mais l'irresponsabilité/incompétence du syndicat !!! |
Édité par - Gédehem le 22 mars 2014 18:52:40 |
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benja1978
Nouveau Membre
3 message(s)
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3
Posté - 23 mars 2014 : 13:52:00
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Effectivement, il y a eu de graves dysfonctionnements du CS et du syndic dû au faut que cette personne était président du CS qu'elle contrôlait et travaillait de mèche avec le syndic (d'où l'absence de contrôle du conseil syndical et le laissez-faire du syndic qui a aider à faire passer le vote comme une lettre à la poste).
Nous venons à peine de changer de syndic et découvrir l'irrégularité. Nous nous demandons donc quelle peut-être la meilleure démarche.
Le moyen de pression par le fisc pour obtenir une régularisation de l'EDD à ses frais y compris charges non payées depuis plus de 10 ans désormais est une piste.
Un retour à l'état initial par voie judiciaire vous semble totalement irréaliste?
Voici les termes exacts de la résolution votée qui fixait quand même certaines obligations :
"Autorisation donnée à ...... propriétaire du lot n° (en réalité elle ne dispose que d'un droit de jouissance exclusive sur le lot) pour procéder à la construction d'un bâtiment élevé en rez-de-chaussée, réservé à usage mixte habitation et locaux (initialement il s'agit d'une simple parcelle de terrain) de bureaux conformément au projet joint à la convocation et établi par Mr ...... architecte"
Le Président met aux voix la résolution suivante :
Après en avoir délibéré, l'Assemblée donne son accord au propriétaire du lot n° pour procéder à la construction sur son terrain d'un bâtiment élevé en rez-de-chaussée, réservé à usage mixte habitation et locaux de bureaux conformément au projet joint à la convocation et établi par Mr ...... architecte
Le lot concerné faisant l'objet d'une modification de sa destination, puisque n'étant plus seulement affecté à usage de garage, dépôt, atelier (c'est inexact puisque le lot consiste en une simple parcelle de terrain), mais aussi à usage d'habitation ou de bureaux, l'état descriptif de division devra être modifié en conséquence.
Le propriétaire du lot n° devra soumettre à la prochaine AG ordinaire, le projet de modification de l'état descriptif de division qui aura préalablement été établi à ses frais par un expert géomètre (c'est bien une obligation me semble t-il? s'il elle n'est pas respectée peut-on demander le retour à l'état initial?)
La nouvelle grille de répartition ne prendra effet qu'après l'écoulement du délai de recours des tiers après diffusion du procès verbal de l'AG ayant validé le nouvel EDD (qui n'a donc jamais vu le jour).
L'accord donné par l'AG est assujetti à la validation des conditions suivantes :
La propriétaire du lot n° souhaitant engager ces travaux :
- devra procéder à un état des lieux contradictoires avec les constructions voisines à savoir le bâtiment A et la cour commune afin de prévenir les parties des dégradations qui pourraient survenir en cas de chantier.
- fera son affaire personnelle (formulation bizarre je trouve, est-ce une obligation?) de l'obtention des autorisations administratives permettant de concrétiser la construction (or la direction de l'urbanisme de la ville de Paris m'a confirmé l'absence de permis de construire, la construction n'apparaît ni chez eux ni sur le cadastre. Est-ce un manquement susceptible d'obtenir un retour à l'état initial? )
- il assurera de fait la maîtrise d'ouvrage de sa construction et fera son affaire personnelle de la souscription des assurances réglementaires en matière de construction (responsabilité civile, dommage ouvrage)
- l'accord définitif pour exécuter les travaux ne prendra effet qu'après transmission au syndic qui en accusera réception des documents suivants :
les attestations d'assurance à jour de leur cotisation en responsabilité civile et responsabilité civile dommages des entreprises intervenantes, ces attestations devront être directement délivrées par l'assureur et non l'éventuel courtier. Les attestations d'assurance du maitre d'oeuvre s'il en existe un. Le constat d'état des lieux contradictoires entre les parties.
Il restera responsable eu égard au syndicat de copropriété de tous les dommages qui pourraient être occasionnés au tiers durant le déroulement du chantier.
Vote pour : 19
n'ont pas pris part au vote : 4 copros absents
Merci!
Cdt, |
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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4
Posté - 23 mars 2014 : 21:48:17
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"l'accord définitif pour exécuter les travaux ne prendra effet qu'après transmission au syndic qui en accusera réception des documents suivants :
les attestations d'assurance à jour de leur cotisation en responsabilité civile et responsabilité civile dommages des entreprises intervenantes, ces attestations devront être directement délivrées par l'assureur et non l'éventuel courtier. Les attestations d'assurance du maitre d'oeuvre s'il en existe un. Le constat d'état des lieux contradictoires entre les parties."
Il y avait là condition suspensive, dont on ne sait si elle a été levée.
Mais l'affaire est prescrite (10 ans), puisque datée de 2002.
"il y a eu de graves dysfonctionnements du CS et du syndic dû au faut que cette personne était président du CS qu'elle contrôlait et travaillait de mèche avec le syndic ....."
Et les autres copropriétaires : vous êtes 23, personne ne dit rien ?
Si personne ou pas grand monde (une majorité) ne proteste, c'est que tout va bien ....
Reste l'affaire des tantièmes / ou création d'un nouveau lot.
"Le propriétaire du lot n° devra soumettre à la prochaine AG ordinaire, le projet de modification de l'état descriptif de division qui aura préalablement été établi à ses frais par un expert géomètre "
Avec chantage au fisc, il y a matière à ... |
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Sunbird
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4946 message(s)
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Posté - 25 mars 2014 : 18:49:52
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Première étape est de régulariser la situation pour le permis de construire un lien qui explique les risques http://www.cr-grenoble.notaires.fr/...obre2011.pdf
Surtout passer par la mairie, et régulariser la situation avec le cadastre. Car pour l'administration c'est le syndicat qui est responsable.
Ensuite lorsque ce point sera régulariser, régulariser la situation du RDC. |
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