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kifkif1980
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 Posté - 28 mars 2014 : 18:55:19
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Bonjour,
Suite au rachat d'une grosse partie de ma copropriété par un promoteur j'ai plusieurs questions aux quelles je n'arrive pas à trouver de réponses et j'aimerai quelques conseils:
Je présente un peu la situation qui est pour moi assez complexe:
Nous sommes une copropriété composé de 2 personnes et composé de 6 lots. Je n'ai pour ma part qu'un des 6 lots.
Le règlement de notre copropriété date de 1953.
Nous n'avons ni AG ni syndic.
Si nous prenons ce qui est marqué dans notre règlement de copro j'ai 193 millièmes et le nouveau copropriétaire a tout le reste hors depuis des modifications de surface ont été effectué sur mon bien (La surface de mon bien a doublé avec l'accord de l'ancien copropriétaire et effectué il y a 4 ans.). De son côté la surface n'a pas évolué.
Les biens sont divisé physiquement avec des murs mitoyen à quelques endroits (en forme de U) formant 3 "bâtiment" avec au milieu une cour commune de 9m².
Le 1er m'appartient, j'y ai fait une Messaline lors de mon achat en 2008, tout en gardant la même hauteur de toit (transformé en toit plat.
Le 2ème est sur un seul étage (RDC) et adjacent aux 2 autres biens.
Le 3eme est sur 2 étages, plus élevé que les 2 premiers biens.
Le lot 1 à l'origine mesurait 25m² et en fait donc aujourd'hui 50m² (mais nullement indiqué dans la copropriété)
Le total des autres lots font 104 m²
Voici ma problématique et inquiétude première:
Mon nouveau copropriétaire veux agrandir le 2ème en y faisant un étage ce qui augmentera la hauteur de celui-ci m'obstruant complètement la lumière dans une grande parti de mon logement, dévaluant par ce faite mon bien que je pense revendre dans les mois ou les années qui arrivent.
Je lui ai donc demandé des plans qui ne me satisfont pas et il a commencé à m'indiquer que je n'étais la que de manière consultative car il a les 3/4 des millièmes ce qui pour lui, lui donne le droit de faire tous les travaux qu'il souhaite sur la copropriété sans que je ne puisse rien faire, ni droit de veto ni autre (surtout sans avoir ni syndic ni AG)
Je suis donc passé à la mairie e ma ville pour savoir si je pouvais faire une recours ou si j'avais une solution de leur côté mais apparemment aucune.
Et enfin mes quelques questions:
-Ai-je un recours pour qu'il ne m'impose pas ses travaux (en passant par la loi de 1965 avec l'Article 35 par exemple).
-Sur son règlement de copropriété il y a le nom d'une personne faisant office de syndic bénévole mais marqué à la main (je ne sais pas depuis quand cela est écrit) hors sur le mien je n'ai rien, est-ce valable?
Il veut créer un syndic bénévole en passant par un avocat sans passé par un notaire en me demandant de faire de mon côté une simple lettre en acceptant ce choix. Est-ce légale, même si je ne compte pas le faire car je ne trouve pas ça très logique ni très claire.
Il souhaite également refaire le règlement de copropriété mais seulement après la fin des travaux, ce qui lui fera garder les 3/4 des millièmes, chose qu'il n'aurait plus si nous le refaisions actuellement du a l'agrandissement de mon bien. Puis-je le "forcer" à le faire avant ou ai-je une autre solution pour que ma voix soit entendu dans la copropriété?
Par avance merci d'avoir lu mon problème jusqu'au bout, en espérant avoir été assez claire, et si quelqu’un peux m'aider je lui serai très reconnaissant car j'ai l'impression d'être piégé par mon copropriétaire.
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kifkif1980
Nouveau Membre
France
5 message(s)
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1
Posté - 28 mars 2014 : 18:57:01
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j'ai essayé d'être le plus clair possible, mais si il manque des informations je suis près a donner toutes informations complémentaires |
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 2
Posté - 28 mars 2014 : 19:30:49
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citation: Je lui ai donc demandé des plans qui ne me satisfont pas et il a commencé à m'indiquer que je n'étais la que de manière consultative car il a les 3/4 des millièmes ce qui pour lui, lui donne le droit de faire tous les travaux qu'il souhaite sur la copropriété sans que je ne puisse rien faire, ni droit de veto ni autre (surtout sans avoir ni syndic ni AG)
il vous a embobiné par méconnaissance malheureusement par vous mêmes des textes...
citation: Article 22
Le règlement de copropriété détermine les règles de fonctionnement et les pouvoirs des assemblées générales, sous réserve des dispositions du présent article, ainsi que de celles des articles 24 à 26 ci-dessous.
Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Toutefois, lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires.
...
donc il n'a pas plus de voix que vous, vous etes à égalité, à 193/1000 chacun de voix, même si vos charges à payer sont différentes...
Qui paie l'assurance des communs aujourd'hui, par exemple...
par contre, ne nous leurrons pas, les promoteurs sont malins, il lui suffit de donner un ou deux lots à ses enfants et le texte n'a plus d'utilité, mais encore faut-il qu'il le fasse ...
De toute façon, votre syndicat étant sans syndic, sans AG, malheureusement, vous êtes mal parti... |
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kifkif1980
Nouveau Membre
France
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3
 Posté - 28 mars 2014 : 20:13:40
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Merci pour ses informations.
Pour l'instant personnes ne paie l'assurance commune, nous sommes en train de créer un compte de copro pour en prendre une (il n'y en avait pas avant).
Donc pour l'instant il faut mon accord pour que les travaux commencent c'est bien cela? sauf si il fait un dont de lot a une autre personne comme sa femme? |
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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4
Posté - 28 mars 2014 : 22:22:44
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Il faut commencer par le commencement :
"Nous sommes une copropriété composé de 2 personnes et composé de 6 lots.
Le règlement de notre copropriété date de 1953.
Nous n'avons ni AG ni syndic."
Pour faire très simple, le RDC comprend 3 parties :
- le descriptif de l'immeuble (comprenez le bâti +le non bâti), donc sa division en loits (6) avec un descriptif de chacun, et la définition de ce qui est commun et privatif.
- les règles de fonctionnement de ma collectivité des copropriétaires (ici 2) : elles sont la transcription des dispositions légales (L.65 et D.67), ou leut résumé.
- les règles internes, conventions entre les copropruétaires (sorte de réglement intérieur.
Le problème chez vous : tout ce qui concerne le fonctionnement du syndicat est à jeter. Votre RDC de 1953 est basé sur le satatit de la copropriété de 1938 (ce doit être précisé), qui a été abrogé par le statut (loi) de 1965.
Ce sont les dispositions de la loi de 65 (L), et son décret de 67 (D) qui s'appliquent, quoi qu'en dit votre RDC, qui doit être mis en conformité.
De ce fait, ainsi que le précise Rambouillet, c'est L.art.22 qui précise ce qu'il en est dans votre cas : réduction des voix du copropriétaire majoritaire.
Vous êtes donc toujours et en tout à 193 tantièmes (à égalité), .... sauf pour payer les charges (193 pour vous, tout le reste pour lui).
Conclusion : le syndicat de 2 membres est ingérable s'il n'y a pas entente.
Obligation de recourir au juge pour trancher.
D'autant que votre syndicat de 2 membres est dépourvu de syndic, et qu'il est donc paralysé PERSONNE ne pouvant faire quoi que ce soit légalement, à commencer par la convocation d'une AG pour décider ... de tout : assurance, budget, désignation syndic, vote de travaux, d'autorisation pour surélever, etc ....
Il faut le lui rappeler, ce qu'il saut sans aucun doute parfaitement.
IL joue sur votre méconnaissance.
Avec une difficulté dont il faut vous méfier.
La législation ayant changé ( ) le copropriétaire qui souhaite construite peut déposer une demande de permis de construire, ici pour surélever, sans détenir préalablement une autorisation du syndicat qui lui aurait été donnée par une AG.
Dans ce cas, vous seriez contraint de l'assigner devant le TGI, sans doute en référé s'il commence les travaux afin de les faire suspendre (à l'affichage du PC), mais aussi au fond, pour interdire ces travaux non autorisés par une AG....
Considération générale : ces petites copropriétés à 2 ou 3 avec un "gros" qui possède plus de la moitié des lots/tantièmes sont à fuir comme la peste !  |
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kifkif1980
Nouveau Membre
France
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5
Posté - 29 mars 2014 : 11:05:37
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Merci beaucoup pour les réponses, je commence a mieux comprendre ce qui se passe et surtout ce qu'il risque de se passez...
Il viens de me faire un mail (je vous fait un copier/coller) de ça demande mais si j'ai bien compris c'est exactement ce que je ne doit pas faire?
"Nous pouvons par un écrit commun:
Donner mandat à un des deux copropriétaires pour convoquer une première Assemblée Générale sous les formes en vigueur (respect du délai d'envoi de l'ordre du jour 21 jours avant l'assemblée, prise en compte de tous les sujets envoyés par tous les copropriétaires, tout envoyer en larr…)
De plus, dans cet écrit nous devons renoncer a faire valoir la nullité de l'assemblée par absence de pouvoir de celui qui l'a convoqué (un des deux copropriétaires) et l'impossibilité de faire une requête auprès du président du Tribunal de Grande Instance."
si je fait cette lettre je perd tout mes droits de recours c'est cela?
Est-ce l’égal et quels en sont les risques?
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Édité par - kifkif1980 le 29 mars 2014 11:07:05 |
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6
Posté - 29 mars 2014 : 11:42:36
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ce n'est pas légal mais cela se pratique quand tous les copros s'entendent bien et quand il n'y a plus de syndic.
cela évite des frais d'administrateur provisoire nommé par un tribunal et qui aura pour mission de convoquer une AG, faire nommer un syndic, etc...
vous pouvez ne pas répondre à cette demande, mais de toute façon il faudra arriver à cette AG. En renonçant à cette procédure de convocation, vous allez dépenser des sous supplémentaires de l'administrateur et reculer cette AG. Est ce ce que vous cherchez ?.....
vous pouvez accepter, mais pour ma part, je n'écrirai pas la totalité de la demande, mais seulement :
" Donner mandat à un des deux copropriétaires pour convoquer une première Assemblée Générale sous les formes en vigueur (respect du délai d'envoi de l'ordre du jour 21 jours avant l'assemblée, prise en compte de tous les sujets envoyés par tous les copropriétaires, tout envoyer en larr…)
De plus, dans cet écrit nous devons renoncer a faire valoir la nullité de l'assemblée par absence de pouvoir de celui qui l'a convoqué (un des deux copropriétaires)"
car la dernière partie est trop ambigu et trop générale :
"et l'impossibilité de faire une requête auprès du président du Tribunal de Grande Instance."" et pouvant être comprise comme toute impossibilité, sous entendu sur n'importe quel motif....
La chose à laquelle il faudra faire attention, c'est les majorités sur lesquelles vous voterez et SURTOUT la répartition des voix : apparemment, vous avez chacun 193 voix, soit chacun 50% des voix, ce qui signifie que vous devez être d'accord tous les 2 sur tout !!!!!
l'article 35 est en votre faveur, si vous ne voulez pas...
mais s'il donne un lot à un enfant, vous ne pourrez plus être dans le cas du 50/50... donc si vous voulez vendre, il faut peut-être accélérer le mouvement. |
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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7
Posté - 29 mars 2014 : 22:31:35
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De 2 choses, l'une :
- soit vous êtes d'accord pour qu'une AG soit convoquée.
- soit vous n'êtes pas d'accord.
Si vous ne l'êtes pas la solution est 'facile' : l'autre copro va faire déposer requête pour faire désigner un Admin provisoire, que vous devrez payer un jour ou l'autre selon vos tantièmes.
Si vous l'êtes il faut se dirigier vers une "Autoconvocation" par les 2 membres du syndicats. C'est irrégulier, mais pas contestable puisque les 2 en sont d'accord.
Ce qui nécessite que vous vous mettiez préalablement d'accord sur les questions à inscrire à l'ODJ.
Les soussignés, copropriétaires de l'immeuble xxx (nim, adresse..), nous convoquons à une AG qui aura lieu le ...... à (commune/adresse) à (heure).
L'ODJ sera le suivant (en gros, selon ce que vous aurez convenu):
- Désignation pdt de séance, secrétaire de séance. (si l'un de vous est candidat syndic, il sera secrétaire, pas pdt)
- approbation du budget prévisionnel.
- (évent : approbation des comptes d'un exercice écoulé.)
- désignation du syndic (il faut un "contrat", que le syndic soit l'un de vous ou un "pro".
- le syndiact devra décider de ne pas former de CS (à 2 c'est imposible si l'autre est syndic).
- autres questions .
- ......
Nom, prénom, tantièmes et signature des 2.
Cette "autoconvication" n'est pas contestable, les 2 en étant les auteurs.
En revanche, cela ne présage en rien de la position de l'un ou de l'autre pour contester une décisions qui ne serait pas prise en conformité, ou d'un "coup de force" de l'un en séance.
Il n'est pas du tout raisonnable de renoncer à un droit avant même le déroulé de l'AG.
Avec une constante : chacun s'exprimant avec 193 tantièmes,
vous êtes dans l'obligation d'être TOUJOURS d'accord, les décisions devant être prises à l'unanimité des 2.
Si l'un vote dans un sens et l'autre dans l'autre, AUCUNE décision ne peut être prise.
Il faut lui envoyer un mail pour lui rappeler cette particularité, et que l'intéret de vous 2 est d'en passer par une autoconvacation après vous être mis d'accord sur l'ODJ et surtout les positions à prendre lors de l'AG.
s'il donne un lot à un enfant,
On peut tenter la fraude, dans la mesure où la manœuvre n'a pour but que de contourner la réduction des voix prévue L.art.22 ... manœuvre fréquente sous couvert de "donnation" ou autres .... |
Édité par - Gédehem le 29 mars 2014 22:41:41 |
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kifkif1980
Nouveau Membre
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Posté - 30 mars 2014 : 09:38:08
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D'accord, je commence a mieux comprendre tout cela.
Je crois qu'il n'a pas d'enfant, mais il est marié. La donation entre époux est-elle possible?
Je suis plus partant pour faire une AG mais la lettre qu'il me demandait d’écrire était assez ambiguë pour moi.
Avec ce que vous m'avez indiqué je pense pouvoir l’écrire sans être bloqué par la suite dans mes démarches si je ne suis pas d'accord avec ses propositions.
Je vous remercie pour tout les renseignements. Je vous indiquerai si la situation change ou si j'ai d'autres informations car elles arrivent au compte goutte. |
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