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masek33820
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 Posté - 30 mars 2014 : 11:38:06
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Bonjour,
J’ai besoin de votre aide car nous sommes dans une situation inédite devant des incompétents.
En effet il s’agit d’une copropriété de 10 maisons (résidence secondaire), nous avons un syndic bénévole qui ne connait rien.
1. Il ne veut pas nous donner les décomptes individuels de l’année 2013 (car il n’a pas de temps à perdre, il suffit de faire la régle de 3 des dépenses annuels).
2. Nous avons un compte bancaire dans une banque en France mais le relevé bancaire est au nom d’un copropriétaire en Espagne.
3. Il refuse de donner le relevé bancaire ni les factures.
4. Lors de notre assemblée générale, le syndic refuse l’élection d’un conseil syndical (il a convaincu des copains pour ne pas voter cette résolution).
5. Le décompte global de l’année 2013 est fait dans un tableau sommaire et nous ne savons pas de quoi il s’agit.
6. Le syndic bénévole, n’a pas ramené de facture et n’a pas fixé un jour pour le contrôle des factures, il a ses copains, les pouvoirs, donc on fait ce qu’on veut (ses paroles toute la réunion) et les insultes.
Devant cette situation, j’ai quitté la réunion.
Auriez-vous la gentillesse de me dire ce qu’il faut faire car j’envisage d’aller devant la justice pour faire comprendre à ses individus qu’il y a des lois et qu’il faut les respecter.
Que pensez-vous ??
Michelle
Merci d’avance
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Posté - 30 mars 2014 : 12:19:25
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masek338820 : avec autant de fautes GRAVES et de non respedte de la loi de la copropriété, comme l'ouverture OBLIGATOIRE dun compte séparé au nom du Syndicat par exemple qui est une cause d'annulation de 'lAG, et du mandat de syndic, le refus de faire élir un CS qui est une obligation, ....... sa responsabilité est lourdement engagée.
Afin de ne pas commetre des erreurs dans la préparation de votre dossier contre le SDC et contre le syndic, la meilleure solution est d'aller voir un avocat spécialisé, sachant que la condamnation du syndicat et du syndic a de fortes chances d'être prononcée, tous vos frais seront remboursés, ou une très grande partie.
Partir dans cette action serait aussi préférable à plusieurs; connaissez vous d'autres copros qui sont aussi mécontents devant de tels agissements illégaux ?
Vous pouvez aussi vous rapprocher d'une association de copropriétairezs comme l'ARC, ou vous recevrez tous les conseils pour mener à bien ce dossier. Le cout de ces consultations est minime, et devant un tel dossier ils vous conseilleront la bonne marche à suivre. |
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Posté - 30 mars 2014 : 12:29:11
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"4. Lors de notre assemblée générale, le syndic refuse l’élection d’un conseil syndical (il a convaincu des copains pour ne pas voter cette résolution)."
La dernière AG a donc eu lieu.
C'est donc très simple:
1° arrendre d'être signifié de cette AG.
2° dès cette signification assigner devant TGI en vertu de Art.42 en demande d'annulation de cette AG
3° demander nomination d'un AD.Jud. au frais du syndic bien sur.
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| Signature de kikiladoucette |
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JB22
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Posté - 30 mars 2014 : 12:35:15
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Devant une telle accumulation de fautes graves, et compte tenu que vous avez affaire à une situation calamiteuse: " il a ses copains, les pouvoirs, donc on fait ce qu’on veut (ses paroles toute la réunion) et les insultes.", pas de dialogue possible. il n' y a qu'une solution: le recours à une action judiciaire.
Suivre les conseils de philippe388:
-Recours à un avocat.
-Vous faire assister par une organisation de copropriétaire comme l' ARC. |
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Posté - 30 mars 2014 : 18:26:47
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quelle est la date de fin de contrat de ce syndic non pro, dit bénévole... ? |
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masek33820
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Posté - 01 avr. 2014 : 18:07:56
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Bonjour,
Merci de vos réponses rapides.
En effet, la réunion a eue lieu samedi dernier, car dans cette copropriété, il 4 espagnoles sur 10 et ne comprennent pas ce qui ce passe.
La copropriété posséde un compte séparé en france mais domicilié en espagne chez un autre copropriétaire.
Le syndic bénévole refuse de nous donner les décomptes individuels et se contente d'un tableau des dépenses de l'année 2013.
D'après lui, il suffit de faire la régle de 3 pour avoir le montant à verser directement sur le compte.
J'ai réussi d'avoir une copie du compte bancaire de l'année 2013, effectivement, il y a des grosses sommes qui n'apparaissent pas dans son tableau mais elles sont débitées du compte.
Il a demandé à ses copains de ne pas voter pour la résolution du conseil syndic (on est entre nous, on fait ce qu'on veut).
J'attends le compte rendu pour aller voir un avocat spécialisé dans le droit immobilier afin de lui exposer le problème.
L'objectif est de lui accorder une semaine pour annuler cette réunion, mettre le compte général conforme à la réalité, envoyer le décompte individuel à chacun avec sa convocation en rcommandée à ces frais; si non; nous introduisons une procédure devant la justice rapidement.
J'envisage de porter une plainte devant la justice, car il y a des débits d'argent (grosses sommes) non justifiés sur les relevés bancaires.
Que pensez-vous??
merci de votre aide
Michelle |
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JB22
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Posté - 01 avr. 2014 : 18:33:05
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"Que pensez-vous??
merci de votre aide"
Même interrogation que dans votre premier post malgré les réponses données par les uns et les autres.
Il n' y a rien à attendre de ce syndic "bénévole", rien n' est fait dans les règles.
Hélas une seule solution:
"aller voir un avocat spécialisé dans le droit immobilier afin de lui exposer le problème."
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masek33820
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Posté - 11 avr. 2014 : 22:23:10
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Bon soir,
Merci de vos réponses rapides.
J'ai consulté un avocat spécialisé qui m'a conseillé d'attendre le PV, car actuellement, le PV n'a pas été envoyé.
Effectivement, un syndic bénévole incompétent et dangereux, car il fait faire des travaux d'entretien de la copropriété à un copropriétaire sans facture, il lui verse un forfait sur son compte, sans facture; est-ce normal?
Nous n'avons ni conseil syndical, ni carnet d'entretien, rien.
L'avocat me conseil d'attendre le PV, à la reception du PV, il lui adresse un courrier de mise en demeure en lui accordant une semaine, pour annuler la réunion d'assemblée générale à ces frais; fournir les décomptes individuelle, le bilan de 2013, s'occuper de la gestion du compte de la copropriété, (car c'est un autre copropriétaire habitant en Espagne qui a domicilié le compte de la copropriété chez lui), mise en place d'un carnet d'entretien, etc...
Dans le cas contraire; une procédure devant la justice sera nécessaire.
Merci de votre aide
Michèle
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Posté - 12 avr. 2014 : 08:11:47
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votre avocat vous a adressé la bonne procédure, car il faut du concret pour assigner en justice... |
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masek33820
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Posté - 24 mai 2014 : 06:57:11
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Bonjour,
Je reviens vers vous pour avoir votre aide afin d’éclaircir un détail important :
Effectivement, je viens de recevoir le procès verbal du syndic bénévole suite à la réunion du 29 mars dernier ( 7 mois de retard).
J’ai consulté mon avocat (spécialiste du droit immobilier), qui me confirme que la copropriété n’a pas de syndic actuellement, car le P.V. n’est pas conforme à la loi ni au règlement de copropriété.
Avoir un compte bancaire en France et le domicilié en Espagne chez un autre copropriétaire est illégal.
A chaque résolution, aucune indication sur les votants, ni contre, ni rien.
Dans un tableau sommaire de gestion, des sommes d’argent de 2012 imputées sur le compte 2013.
Des travaux d’entretien d’un copropriétaire sans facture.
Le syndic refuse le contrôle des factures avant l’assemblée générale.
Le syndic a convaincu les autres copropriétaires de ne pas mettre un conseil syndical ; etc..
L’avocat propose de faire une requête auprès du juge pour mettre en place un administrateur provisoire, cette requête n’est pas contradictoire, donc il y a une chance de 99 % que le juge nous donne raison pour mettre un administrateur provisoire le temps de refaire une autre assemblée générale et rétablir la situation avec un autre syndic soit bénévole soit un professionnel ; car cette situation de magouille ne peut plus durer.
Question :
• Je crains que ce syndic magouilleur avec ses copains cherchent les pouvoirs et recommencent leurs magouille pour avoir la place du syndic bénévole et refaire la même chose ; car la moitié des copropriétaires (5 sur 10) sont espagnols qui ne connaissent rien dans la loi Française et les autres sont rachetés par le syndic ou des trouillards.
• Avez-vous une idée pour virer cette bande de magouilleur définitivement?
Nota :
Effectivement, la mise en place d’un administrateur provisoire fera réflechir les copropriétaires de la gravité des choses, mais j’ai des doutes ; que pensez-vous ???
Quelle la responsabilité de ce syndic benevole devant la justice??
Merci de votre aide.
Michelle
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Posté - 24 mai 2014 : 08:06:07
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si vous ne pouvez convaincre vos collègues, il ne vous reste que la voie de la justice : demander à votre avocat de proposer comme AP un syndic pro en qui vous auriez confiance.... |
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masek33820
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Posté - 24 mai 2014 : 08:59:56
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Bonjour,
Merci de votre réponse rapide,
Effectivement, c'est une excellente idée, car je crains que les magouilles des pouvoirs redémarrent pour réinstaller le syndic bénévole comme avant ce qu'ils leurs permets de faire ce qu'ils veulent.
L'idée d'un administrateur provisoire (syndic professionnel), est une excellente idée.
Question:
A t on le droit de diviser le parking de la copropriété à 11 places sachant que nous sommes que 10, sans l'approbation de l'assemblée générale.
A noter qu'il n' y a rien dans le règlement de copropriété, donc c'est du commun, c'est l'unanimité ou l'article 26?.
Moi, j'ai eu un bon emplacement, mais ce n'est pas le cas des autres propriétaires, ce n'est pas juste.
Par contre, le syndic et ces copains ont partagés les meilleurs emplacements.
Un autre copropriétaires a pris deux emplacements!!!
Merci de votre aide.
Michelle
Cordialement |
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Posté - 24 mai 2014 : 11:10:32
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masek33820
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Posté - 21 juin 2014 : 18:01:03
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Bonjour,
Je viens de recevoir un courrier de mon avocat pour tracer les possibilités d'attaquer le syndic bénévole incompétant et la bande mafieuse.
En effet, il propose deux possibilité:
1- La contestation de l'assemblée générale du 29 mars 2014, (voire des assemblées précédentes du moins depuis que vous êtes copropriétaire) devant le juge du fond.
Comme indiqué ci-avant, à défaut de notification du procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires par courrier recommandé avec A/R, le délai de 2 mois permettant à tout copropriétaire de demander la nullité de toute ou partie des décisions de l'AG ne commence pas à courir.
Il en est de même si la décision notifiée ne reproduit pas le texte de l'article 42 al. 2 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit le délai de contestation de 2 mois susvisé.
S'il s'avère que le syndic bénévole n'a effectivement jamais procédé à ces notifications en respectant la forme réglementaire, le délai de forclusion de 2 mois n'a jamais commencé à courir pour aucune des assemblées générales, il nous reste donc la possibilité d'initier un recours en nullité des décisions prises à l'occasion de l’AG du 29 mars 2014 et de celles auxquelles vous auriez participé en qualité de copropriétaire.
La procédure devrait être initiée devant le Tribunal de Grande Instance de BAYONNE. L'inconvénient de cette procédure est qu'elle sera forcément longue (il faut compter au minimum un an avant d'obtenir un jugement) et plus coûteuse, notamment si les débats imposent que plusieurs jeux d'écriture soient échangés entre les parties.
2- La demande de désignation d'un administrateur provisoire pour défaut de syndic.
Ce recours est prévu à l'article 47 du décret du 17 mars 1967 précité dans l'hypothèse "où le syndicat est dépourvu de syndic" car celui en place est irrégulièrement désigné.
Cette procédure a l'avantage d'être particulièrement rapide et simple puisqu'il suffit de présenter une requête devant le Président du Tribunal de Grande Instance de BAYONNE en sollicitant la désignation d'un administrateur provisoire de la copropriété qui se fera remettre les fonds et l'ensemble des documents et archives du syndicat et, surtout, aura pour mission de convoquer une assemblée en vue de la désignation d'un syndic qu’il soit bénévole ou professionnel.
Il vous reviendra d'assurer le préfinancement des frais et honoraires de l'administrateur provisoire ainsi que de ceux de l'avocat. Cependant, vous pourrez par la suite en obtenir le remboursement puisque la jurisprudence considère que "les frais de procédure exposées par le demandeur constituent des charges communes générales qui à ce titre devront être définitivement supportées par les copropriétaires en proportion de leurs tantièmes de copropriété."
Reste que dans notre hypothèse, le syndicat des copropriétaires de la résidence XXXXX n'est a priori pas "dépourvu de syndic" puisque M. YYYYY a été réélu à cette fonction, toutefois son mandat étant manifestement nul au vu des nombreuses irrégularités de forme et de fond relevées précédemment, on peut à mon sens considérer que l'on est bien en présence d'un défaut de syndic justifiant la désignation d'un administrateur provisoire.
Cette seconde alternative est selon moi la meilleure compte tenu de sa rapidité et du coût limité qu'elle engendrera, tout en vous permettant d'obtenir la désignation d'un administrateur provisoire qui "remettra à plat" la gestion de la copropriété et organisera l'élection d'un syndic régulièrement élu.
Vous devez également savoir qu’une fois l’ordonnance rendue et notifiée, toute partie intéressée aura la possibilité de saisir par assignation, le Président du Tribunal de Grande Instance en référé cette fois de façon contradictoire (c’est-à -dire qu’il y aura un débat en présence de toutes les parties) afin de demander la rétractation de l’ordonnance rendue sur pied de requête.
Dans l'hypothèse où le Président du Tribunal de Grande Instance de BAYONNE ne ferait pas droit à notre demande en considérant que l'irrégularité de l'élection du syndic ne peut être assimilée au cas "où le syndicat est dépourvu de syndic", il nous resterait toujours la possibilité d'initier la procédure envisagée précédemment, c'est-à -dire de contester les décisions de l'assemblée générale du 29 mars 2014 (voire des assemblées antérieures).
Question:
Que pensez vous de l'avis de mon avocat?
Est ce normal que je supporte les frais de l'administrateur Provisoire dès le départ, car les syndics professionnels m'ont assuré que les frais sont payés après la décision de la justice par la copropriété comndanée?
Quelle sont les chances que je gagne cette affaire pour nettoyer cette copropriété?
Merci de votre aide.
Michelle
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Sunbird
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 Posté - 21 juin 2014 : 18:08:13
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Vous avez un syndic, vous ne pouvez pas aller sur le D47.
Si vous allez sur le D47 lors de la notification par l'administrateur nommé par le président du TGI vous risquez d'avoir une contestation par un copropriétaire.
Il faut aller sur le fond même si cela est un peu plus long. |
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masek33820
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Posté - 21 juin 2014 : 23:27:43
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Bonjour,
Merci de votre réponse rapide.
La réunion d'assemblée s'est déroulée dans des conditions déplorables, aucune résolution ne comprend le nombre de votant, ni les abstentions, ni aucune autre indications.
Nous avons un compte courant en France mais il est domicilié en Espagne au nom d'un autre copropriétaire.
En réalité le syndic ne sert à rien.
Le calcul des charges se fait par la régle de 3 et non en Fonction des tantièmes.
Contester cette assemblée est très facile mais c'est long, l'avocat préconise la mise en place d'un administrateur provisoire.
Pour moi, à l'heure actuelle et conformément à la loi, nous n'avons pas de syndic élu dans les règles et conformément à la loi.
Je crains que le juge décide que malgré que la loi n'est pas respectée, il n' y a rien de grave.
Que pensez-vous?
Merci de votre aide.
Michelle |
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JB22
Pilier de forums
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Posté - 22 juin 2014 : 00:04:20
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"Nous avons un compte courant en France mais il est domicilié en Espagne au nom d'un autre copropriétaire."
Voulez-vous dire que vous n' avez pas de compte au nom du syndicat ?
Si c' est le cas, suivant l' article 18 de la loi "La méconnaissance par le syndic de cette obligation emporte la nullité de son mandat à l' expiration du délai de trois mois de sa désignation. |
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Posté - 22 juin 2014 : 09:13:25
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citation: Je crains que le juge décide que malgré que la loi n'est pas respectée, il n' y a rien de grave.
le juge ne fonctionne pas ainsi : son estimation de grave ou non, ne se fera pas. La loi est respectée ou ne l'est pas. Si la loi n'est pas respectée, ce qui semblerait être le cas : PV, compte chèque, etc... il le dira.
suivez les conseils de l'avocat. |
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Gédehem
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Posté - 22 juin 2014 : 13:01:32
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Il ne faut pas confondre l'irrégularité de la décision désignant le syndic, avec le défaut de syndic dans un syndicat.
Sur le point 2, votre conseil se trompre.
Dans la mesure où une AG, sans doute irrégulière, entachée de nullité, aurait bien désigné un syndic, il n'est pas possible de demander la désignation d'un syndic au motif qu'il n'y en aurait pas. Il y en a un, même si sa désignation (ou l'AG en son entier) est irrégulière.
L'ordonnance sera rétractée sans contestation.
Si contestation de la désignation du syndic il y a, elle doit être engagée selon la procédure prévue L.art.42.
L'autre aspect : l'absence de compte séparé au nom du syndicat.
Dans la mesure où vous avez la/des preuve certaine qu'il n'y a pas de compté séparé ouvert au nom du syndicat, il est possible d'engager une action selon D.art.47, l'absence d'ouverture du compte entrainant "de par la loi" (de plein droit) déchéance du mandat du syndic.
La requête devra donc démontrer cette déchéance, sa date, justifiant ainsi la demande d'un AJ pour un syndicat dépourvu de syndic. |
Édité par - Gédehem le 22 juin 2014 14:10:33 |
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masek33820
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Posté - 24 juin 2014 : 18:00:37
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Bonjour,
Vous avez raison GEDEHEM, votre analyse est juste, la piste d'un administrateur provisoire est compromise.
Par contre, je dois préciser un point important concernant le compte séparé, la copropriété à un compte séparé dans une banque en France par contre l'adresse est au nom d'un autre copropiétaire basé en Espagne, sur les relevés bancaires je constate l'adresse suivante:
SYNDICAT COPROPRIETE YYYY
Chez Juan LANDA
Espagne
Nota:
Le syndic a laissé champ libre aux espagnole (4 copropriétaires sur 10)pour gerer cette copropriété car il ne connait rien dans les chiffres.
En conclusion, il serait judicieux d'aller devant la justice en vertu de l'article 42, que pensez-vous??.
Sur le Proces verbal de l'assemblée générale, j'ai relevé plusieurs points notamment les points suivant:
4. Election du conseil syndical avec un président du conseil conformément à la loi et le reglement de copropriété :
Les copropriétaires de la résidence ont toujours refusé de constituer un conseil syndical comme le lui en autorise le règlement de copropriété. Pour justifier cette décision, ils invoquent :
• Le peu de nombre de copropriétaires.
• Le fait que le syndic est bénévole.
• Le fait, également, que la plus part des copropriétaires participent à la vie de la copropriété.
Vote : tous les copropriétaires présents refusent à nouveau de mettre en place un conseil syndical.
M. Dupont s’abstient
5.Election du syndic :
M. XXX se présente pour continuer dans la fonction de syndic. Tous les présents donnent leur accord. M.XXX sera aidé dans sa tache par M.JJJ pour la comptabilité et M.LLL pour l’entretien des parties communes (approbation à l’unanimité des présents).
Que pensez-vous?
merci de votre aide.
Michelle
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masek33820
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Posté - 28 juin 2014 : 08:25:07
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Bonjour,
Dans notre copropriété, nous avons un compte au nom de la copropriété dans une banque en France mais domicilié chez un autre copropriétaire en Espagne et non pas au nom du syndic bénévole qui ne connaît rien dans la comptabilité.
Ce dernier s’est entouré par une personne pour les problèmes d’entretien de la copropriété et une autre personne en Espagne pour la gestion.
1. As-t il le droit d’échapper à sa responsabilité dans le cas d’un détournement d’argent ?
Nous avons demandé de contrôler les factures avant la réunion d’assemblée; mais il refuse de les montrer ; même le jour de la réunion, il ne les avait pas avec lui.
Il suggère que l’année prochaine, il les scanne et il les envois à tout le monde !!!
Que pensez-vous de ce syndic bricoleur qui ignore la loi et le règlement de copropriété?
S’ il ne s’occupe pas de la gestion de la copropriété et le suivi de l’entretien de la copropriété, il sert à quoi ??
Merci de votre aide
Michelle
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besoin d'aide sur un syndic benevole incompétent 
