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Kfée
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 Posté - 31 mars 2014 : 18:49:46
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Bonsoir,
le reglement de copropriété autorise la fermeture des loggias sans préciser le type de fermeture.
une decison d'AG de 1996 stipule qu'il faut 1 seul battant et autorise 2 copros ayant mis des fenetres a 2 vantaux a les conserver...
depuis 4 copros ont mis 2 vantaux ....
A noter: cette pratique est autorisée sur la 2 eme tranche de l'immeuble et ne nuit en rien a l'esthétique d'autant plus que lorsque le coulissant est ouvert a la moitié on a l'impression qu'il y a 2 battants...
on m'oppose aujourd'hui le vote de 1996 propre a la tranche dans laquelle je réside pour stopper la pose...
cette décision ( pour être valable) n'aurait-elle pas dû faire l'objet d'une modification de RDC?
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Posté - 31 mars 2014 : 19:18:56
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Etiez vous copro en 1996 ?
Est ce que cette décision :
"une decison d'AG de 1996 stipule qu'il faut 1 seul battant et autorise 2 copros ayant mis des fenetres a 2 vantaux a les conserver..."
a été transcrite officiellement dans le RdC et publier au fichier immobilier ?...
Si NON, elle ne vous est pas applicable...
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GĂ©dehem
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Posté - 31 mars 2014 : 19:33:48
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Pas besoin de publication ici !
S'agissant de l'aspect extérieur de l'immeuble et des décisions qui le concernent, par exemple l'adoption d'un modèle, elles s'imposent aux acquéreurs, l'assemblée étant tenue de s'y référer au moment de délivrer l'autorisation.
La ratification pour 2 membres il y a des années ne vaut pas modification de la décision initiale. |
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Kfée
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Posté - 31 mars 2014 : 19:35:48
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oui j'étais propriétaire a cette date .
Non cette décision n'a pas été transcrite sur le RDC .
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Kfée
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Posté - 31 mars 2014 : 19:40:24
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Gedehem:
il n'y a pas d'autorisation a demander en AG puisque cette éventualité de fermeture existe au RDC,
la décision de 1996 vise "à préciser" le point de RDC .... |
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Posté - 31 mars 2014 : 21:07:54
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Bizarre que ne soit pas évoquée aussi la faisabilté au regard des autorisations d'urbanisme....
Et entre autre la gestion de la densité....même avec ALUR depuis 3 jours, si vous êtes en POS....,c'est entre autre, à vérifier. |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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vazy
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 Posté - 31 mars 2014 : 21:09:06
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collez sur le vitrage une barre centrale (un faux montant, à la manière des fenêtres à petits-carreaux sur lesquelles on colle des "petits-bois" pour simuler la division) ainsi l'harmonie de l'immeuble sera respectée.
J'ai l'impression que le syndicat qui voudrait imposer un nombre de vantaux outrepasserai ses compétences s'agissant de parties privatives (les huisseries) |
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Posté - 31 mars 2014 : 21:23:28
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Ohhhh! |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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GĂ©dehem
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Posté - 31 mars 2014 : 21:39:29
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"il n'y a pas d'autorisation a demander en AG puisque cette éventualité de fermeture existe au RDC,"
Sauf à ce qu'elle soit nominative et très précise dans son objet, le RDC ne peut délivrer une autorisation qui relève de la seule compétence de l'AG. |
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Kfée
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Posté - 31 mars 2014 : 23:19:22
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Mr Gedehem je ne comprends pas votre propos il n'y a aucun besoin de demander autorisation en AG pour fermer les loggias dans mon cas cette autorisation est acquise depuis l'établissement du RDC puisque mentionné dans celui ci .
l'ag de 1996 a juste apporté une précision quant au type de fermeture préconisé. |
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Posté - 01 avr. 2014 : 07:43:21
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le RdC autorisant la fermeture des loggias et cela, semble-t-il sans restriction puisqu'une AG en aurait décidé autrement mais non rajouté au RdC, il n'y a pas besoin de demander autorisation de fermeture.
si le RdC précise qu'il faut demander l'accord de l'AG sur ceci ou cela, ce serait différent...
maintenant, kfee étant propriétaire à la date de la fameuse AG, il ne peut dire qu'il ignorait cette décision... par contre un nouveau copro pourrait le dire... |
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GĂ©dehem
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Posté - 01 avr. 2014 : 09:23:38
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Surprenant de la part de certains intervenants : il y a lĂ une grave confusion !!!!
Le RDC peut prévoir la fermeture des loggias, que les copropriétaires sont "autorisés" à les fermer, sans que cela ne puisse être dans le sens des textes une "autorisation de faire".
C'est une possibilité : les copropriétaires peuvent fermer.
Seule l'AG a pouvoir de délivrer l'autorisation prévue L.art.25b, ni le RDC ni à plus forte raison le syndic ne peuvent s'y substituer ! Principe rappelé encore, après de nombreux autres arrets tous dans le même sens, par Cass. 8.11.2006 pourvoi 05-19141.
Principe :
"Le RDC ne peut pas donner, par avance, des autorisations de travaux, même s'ils sont définies de façon précise : clause réputée non écrite. C'est à l'assemblée seule qu'il appartient de les autoriser". Cass 12.03.1997, pourvoi 95-15953 .
La solution est identique si l'autorisation a été donnée par le RDC à un copropriétaire précisément identifié : Cass 25.06.1997 et autres ....(voir plus haut mon erreur sur ce point ... )
Dans ce sens, la décision d'AG prise il y a des années sur un modèle, des conditions de réalisation, s'impose aux acquéreurs successifs, dans l'obligation de solliciter l'AG pour effectuer les travaux souhaités.
Il appartiendra alors à l'AG de statuer au regard des règles, du modèle qu'elle a fixé. (*)
Accessoirement, la fermeture de loggias autorisées par une AG n'entraine pas d'augmentation du COS. En revanche, s'agissant de modifier la façade de l'immeuble, une autorisation administrative est parfois nécessaire.
(*) lorsqu'un copropriétaire envisage de tels travaux, il se renseigne préalablement auprès du syndic, du CS : modèle de store, de fenetres, etc ... afin de pouvoir monter le dossier qu'il présentera à l'AG. |
Édité par - Gédehem le 01 avr. 2014 10:03:16 |
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Kfée
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Posté - 01 avr. 2014 : 10:59:30
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Donc Mr Gedehem si je suis votre raisonnement chaque copro qui souhaite fermer sa loggia doit attendre la tenue de l'AG pour demander une autorisation de travaux...
donc chaque année on se retrouverait avec la question: "autorisation de l'ag donnée a tartanpion de réaliser la fermeture de sa loggia sur le modèle du devis ci-joint"
une autorisation ayant été donné qu'est ce qui pourrait faire qu'une autre serait refusée?? hormis une non conformité des composants , pour un store banne sur la balcon (respectant la couleur) vous ne sollicitez pas l'ag il me semble?...
et pour suivre une logique... une tolérance de 2 vantaux accordée à 3 appartements ... et refusée a ceux qui viennent derrière...parce que l'AG est souveraine ...
je veux bien accepter les réglements a condition qu'ils soient les mêmes pour tous... |
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Posté - 01 avr. 2014 : 11:07:19
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a signaler que la cassation de 1995, ne concerne pas le cas cité par kfee, car c'est un jugement sur les parties communes ; or là , si j'ai bien compris, on est dans les parties privatives : les loggias.
jugement :
"Qu'en statuant ainsi, alors que doit être réputée non écrite la clause d'un règlement de copropriété autorisant un copropriétaire à effectuer sans autorisation de l'assemblée générale des travaux, même précisément définis, sur les parties communes de l'immeuble, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;"
or lĂ , les loggias Ă©tant des parties privatives, sauf avis contraire de kfee, le RdC donne l'autorisation de les fermer et cela mĂŞme si certains peuvent penser qu'il y a interaction avec l'harmonie : il y a autorisation de fermer des parties privatives.
pour les autres cas, ce sont des travaux qii ont été faits avec des accords de syndic alors qu'il fallait l'accord de l'AG |
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GĂ©dehem
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Posté - 01 avr. 2014 : 11:18:05
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Il n'y a pas que les travaux affectant les parties communes !
L'autorisation de modifier l'aspect extérieur de l'immeuble telle que prévue L.art.25b, c'est qui qui la donne ??? 
"une autorisation ayant été donné qu'est ce qui pourrait faire qu'une autre serait refusée??"
Qu'elle ne soit pas conforme à la destination de l'immeuble ou au modèle et/ou conditions fixés par l'AG.
Ces autorisations (travaux, aspect) sont nominatives. Si 15 copropriétaires font la demande, l'AG doit délivrer 15 autorisations (ou 14 si une ne correspond pas aux critères imposés). (*)
Le refus de l'AG soit être dument motivé, au risque d'être sanctionné par le juge : abus de droit !
Cas classique pour des travaux conformes Ă la destination que l'AG refuse sans aucun motif. (*)
Concernant la ratification par l'AG pour 2 ou 3 qui ne sont pas conformes ne permet pas de s'y référer ensuite. Cela relève effectivement du pouvoir souverain de l'assemblée.
Notez que ce que vous contestez pour le syndicat serait du même ordre pour une autorisation administrative qui serait nécessaire.
Si votre demande ne répond pas aux critères imposés, vous n'aurez pas votre permis de construire, vous n'aurez pas votre autorisation de travaux.
Rien de neuf en la matière, en copropriété ou ailleurs !
(*) l'AG agit en tant que "controleur de conformité" : elle n'a pas un pouvoir 'discrétionnaire" pour refuser (tel est mon bon plaisir !).
Si la demande est conforme en tout point, l'AG ne peut en aucun cas refuser.
Seule contrainte : il faut la solliciter pour obtenir l'autorisation prévue L.art.25 b (travaux / aspect).
PS : nous ne savons pas si ces loggias sont privatives dans leur totalité. Ce qui ne change rien pour ce qui concerne la modification de l'aspect extérieur de l'immeuble. |
Édité par - Gédehem le 01 avr. 2014 11:34:31 |
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Posté - 01 avr. 2014 : 11:48:47
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citation: PS : nous ne savons pas si ces loggias sont privatives dans leur totalité. Ce qui ne change rien pour ce qui concerne la modification de l'aspect extérieur de l'immeuble.
on va attendre la réponse de Kfee, mais si ce sont des parties privatives, le RdC autorise dès à présent que l'harmonie de l'immeuble soit impactée, donc pas d'obligation de passer par l'AG . Je maintiens ce point de vue, les jurisprudences fournies n'étant pas applicables à ce point, car elles s'adressent toutes à des modifications de parties communes, ce qui n'est pas le cas ici. |
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GĂ©dehem
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Posté - 01 avr. 2014 : 14:30:58
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"le RdC autorise dès à présent que l'harmonie de l'immeuble soit impactée, ..."
Oui, les copropriétaires peuvent fermer les loggias.
"donc pas d'obligation de passer par l'AG "
On va faire une partie de ping pong 
S'agissant de travaux :
- qui affectent les parties communes
- qui affectent l'aspect extérieur de l'immeuble
ils ne peuvent être autorisés QUE par une AG.
Les éléments que j'avance n'ayant pas l'air de vous en persuader, je vous invite à jeter un oeil sur un Litec ou un Dalloz sur ce qui à trait aux clauses RDC au regard de L.art.8, en particulier sur les clauses qui donneraient autorisation aux copropriétaires de travaux entrant dans le cadre prévu L.art.25b : clauses réputées non écrites. (*)
Et ce y compris pour entreprendre des travaux privatifs sur des parties privatives mais 'qui affectent l'aspect extérieur de l'immeuble' !
Dans le syndicat de Kfee, l'AG a de plus imposé des règles, qu'il lui appartient de controler .... dans le dossier que soumettra chaque demandeur.
Double controle : respect de l'aspect extérieur général de l'immeuble, respect des critères particuliers décidés par l'AG.
(*) Bientot il va falloir venir avec sa documentation juridique sous le bras, plus personne n'acceptant de conseils sur UI sans citation de jurisprudence précise sur le cas exposé, ce qui ne convient pas étant contesté !! .... 
Maintenant, si vous trouvez un arret précisant que le RDC peut délivrer une autorisation pour des travaux entrant dans le cadre de L.art.25b sans passer par l'AG, nous serons très nombreux à être preneurs .. |
Édité par - Gédehem le 01 avr. 2014 14:35:37 |
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Posté - 01 avr. 2014 : 16:51:58
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citation: Dans le syndicat de Kfee, l'AG a de plus imposé des règles, qu'il lui appartient de controler .... dans le dossier que soumettra chaque demandeur.
sur ce point on est d'accord (pas de ping-pong), c'est ce que j'ai dit puisque notre ami Kfee était copro lors de la décision de l'AG, donc il connait cette règle, ce qui n'est pas le cas d'un nouvel arrivant... donc peut-être des problèmes à terme...
gedehem, on a le droit d'être encore d'un avis différent  , tant que Manuel W, qui vient d'entrer à Matignon ne nous l'interdit pas...  pourvu que cela dure |
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GĂ©dehem
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18
Posté - 01 avr. 2014 : 22:35:10
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donc peut-être des problèmes à terme...
Aucun s'il se renseigne avant de monter son dossier devant passer devant l'AG.
S'il ne le fait pas, le syndic lui en fera le rappel : "Il faut revoir votre copie".
Et s'il fait les travaux sans avoir l'autorisation de l'AG et sans respecter le modèle retenu 10 ans plus tot, il aura la LRAR du syndic, tout comme notre ami !
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ETASPAK
Contributeur senior
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Posté - 03 avr. 2014 : 12:30:22
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Nul doute que « doit être réputée non écrite la clause du règlement de copropriété autorisant un copropriétaire à effectuer sans autorisation de l'assemblée générale des travaux affectant les parties communes de l'immeuble. »
Cour de cassation du mercredi 11 mai 2005 N° de pourvoi : 03-19183
« COPROPRIETE - Règlement - Clause contraire aux dispositions d'ordre public - Clause réputée non écrite - Clause autorisant les copropriétaires à effectuer des travaux - Parties communes. »
« Doit être réputée non écrite la clause du règlement de copropriété autorisant un copropriétaire à effectuer sans autorisation de l'assemblée générale des travaux affectant les parties communes de l'immeuble. »
« COPROPRIETE - Parties communes - Travaux - Autorisation syndicale - Nécessité - Travaux effectués par des copropriétaires. »
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...25&fastPos=1
Par contre « Une cour d'appel, qui relève qu'une clause d'un règlement de copropriété n'a pas été déclarée non écrite par une décision de justice exécutoire, en déduit exactement qu'elle doit recevoir application et que la demande d'annulation de la décision d'assemblée générale prise en application de cette clause doit être rejetée. »
Cour de cassation du jeudi 28 avril 2011 N° de pourvoi : 10-14298
« COPROPRIETE - Règlement - Clause contraire aux dispositions d'ordre public - Clause réputée non écrite - Prononcé - Défaut – Portée. »
« Une cour d'appel, qui relève qu'une clause d'un règlement de copropriété n'a pas été déclarée non écrite par une décision de justice exécutoire, en déduit exactement qu'elle doit recevoir application et que la demande d'annulation de la décision d'assemblée générale prise en application de cette clause doit être rejetée. »
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...69&fastPos=1
En conséquence, que convient-il de faire dans le cas de Kfée :
Ne pas appliquer cette clause du règlement de copropriété réputée non écrite sans l’autorisation expresse d’une assemblée générale ?
Ou appliquer cette clause du règlement de copropriété tant qu’elle n'a pas été déclarée non écrite par une décision de justice exécutoire ?
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Kfée
Nouveau Membre
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Posté - 04 avr. 2014 : 09:41:17
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merci à tous pour vos différentes interventions,
sachez tout d'abord que je ne conteste pas tout azimuts les réglements de copropriétés et que j'accepte volontiers les règles qui régissent notre société ces règles étant rédigées dans un vocabulaire spécifique il est regrettable de voir a quel point les différentes interprétations sont possibles...
c'est sur ce point que les copros lambda devraient se battre!!!!!! les syndic nous abreuvent de grandes phrases et quand on creuse un peu on s'aperçoit que les choses sont loin d'être claires et qu'il est parfois nécessaire de faire appel a un juriste pour trancher!
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fermeture loggias 
