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sonia75
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 Posté - 02 avr. 2014 : 14:20:53
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Bonjour à tous,
Je me permets de vous adresser une petite question "tarifaire" :-)
L'arrêté Novelli et la loi ALUR (je ne sais pas si elle est réellement effective actuellement) ou toute autre loi prévoit elle un encadrement des honoraires de syndic ?
Notre syndic nous propose une facturation à la vacation pour une procédure judiciaire (recouvrement de charges avec saisie immobilière) c'est à dire complètement à son gré, sans contrôle possible sur le coût final... ?
Merci de vos lumières et comment négocier au mieux cette facturation lors de l'AG ?
Bien cordialement,
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Édité par - sonia75 le 02 avr. 2014 16:38:11 |
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Gédehem
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Posté - 02 avr. 2014 : 14:36:57
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Les honoraires sont libres.
D'où l'utilité d'une comparaoson entre propositions.
Dans le cadre de la réforme actuelle (Alur en vigueur depuis qques jours), il faut partir sur un contrat/honoraires "Tout.. sauf", le sauf portant sur quelques postes "hors gestion courante" (qui est le "tout").
S'agissant des travaux hors gestion courante, c'est à l'AG d'en décider au moment de décider des travaux.
Pour aller plus loins, je vous invite à faire un tour sur le site de JPM, qui aborde cette question :
http://www.jpm-copro.com/Etude%202-...Toc290628793 |
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sonia75
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 2
 Posté - 02 avr. 2014 : 16:36:50
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Oups pardon, j'ai oublié un mot dans mon message, en fait je voulais parler des procédures judiciaires : font-elles partie de la gestion courante ou non ?
et leur tarification est-elle encadré ? Car notre syndic nous propose un tarif à la vacation, ce qui rend impossible d'évaluer à priori le coût et reste entièrement à leur libre appréciation (ils peuvent nous sortir n'importe quel prix....). Conseils bienvenus pour se mettre d'accord sur une façon d'véaluer leur temps de travail là dessus, je ne sais pas quelle est la meilleure option ?
merci de vos précieux conseils :-)
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Posté - 02 avr. 2014 : 17:17:34
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citation: Notre syndic nous propose une facturation à la vacation pour une procédure judiciaire (recouvrement de charges avec saisie immobilière) c'est à dire complètement à son gré, sans contrôle possible sur le coût final... ?
les décrets cités dans la loi Alur concernant le contenu du contrat ne sont pas encore parus.
Sous son ancienne forme, le syndic peut proposer des vacations pour certains dossiers, ensuite l'AG accepte ou non.... |
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Gédehem
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4
Posté - 02 avr. 2014 : 17:22:29
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Si c'est indiqué "à la vacation", il faut qu'il précise ce qu'elle est (chiffrage). |
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sonia75
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Posté - 03 avr. 2014 : 19:06:23
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merci de vos réponses utiles. Quelle est la coûtume en général pour la tarification des honoiraires du syndic pour des procédures judiciaires : définir un forfait en amont ? ou autre ?
que faire si le syndic refuse de chiffrer à l'avance son coût (et est ce légal ?) ? nous avons besoin de faire la procédure et ne pouvons changer de syndic actuellement.... ce serait trop compliqué
Merci à vous, |
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Viviane
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Posté - 03 avr. 2014 : 19:16:44
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Demander lui de faire un devis détaillant les actes qu'il pourrait avoir à faire, selon jusqu'où va la procédure, avec en face un nombre d'heures de travail. C'est toujours les mêmes actes, les procédures pour impayés ne changent pas tous les 4 matins, et beaucoup sont faits par l'avocat..
S'il vous compte, par exemple 500 euros pour "transmission" (autrement dit envoi...) du dossier à l'avocat, demandez lui combien de temps il y passe.. |
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sonia75
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Posté - 03 avr. 2014 : 19:41:32
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OK, merci bien du conseil.
A-t-il une quelconque obligation légale de nous tenir informé au préalable du coût et de nous faire un devis ?
c'est vrai que c'est une pratique courante dans toutes les professions mais pour un syndic je ne sais pas... |
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Viviane
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Posté - 03 avr. 2014 : 20:15:27
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Il ne peut pas connaître le coût exact, ca dépend de jusqu'où ira la procédure.
Le prix dépend souvent du contrat que vous avez signé... S'il n'y a pas, comme chez nous par exemple, de tarif spécifié pour les suivis de procédure, il doit facturer à l'heure, et justifier sur la facture du travail fait, avec une description, sans quoi on peut la refuser.
Sinon, c'est plus compliqué, il vous faut éplucher votre contrat.
ET dans tous les cas, s'il ne vous fait pas de devis, prévenez-le que même si c'est des forfaits, vous refuserez toute facture imprécise genre "suivi de procédure" 1500 euros..., 4300 euros... (exemples non fictifs), sans aucun détail du travail fait. |
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sonia75
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Posté - 03 avr. 2014 : 21:06:06
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ok, merci beaucoup ! C'est éclairant :-) Je vais suivre votre conseil. |
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Gédehem
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Posté - 03 avr. 2014 : 21:24:25
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...."pour une procédure judiciaire (recouvrement de charges avec saisie immobilière) ...."
Une action en recouvrement de charges (provisions ou solde de compte indivisuel), ne requert pas, parfois, un long travail ...
Mais parfois, oui ...
Plus encore pour une "saisie immobilière".
Trop de syndicats n'obtiennent pas satisfaction en raison de dossiers (très) mal montés. Travail que ne va pas faire l'avocat, qui n' a pas tous les éléments en main. Il s'occupera de la procédure, pas de la justification de la créance, que le syndic est seul à même de chiffrer et surtout de justifier.
Un mauvais calcul, un état incomplet, une somme injustifiée, et l'affaire tombe à l'eau.
Le "temps passé" dans ce type d'affaire (nous parlons de la saisie immobilière, pas de "recouvrement de créance") est impossible à calculer à l'avance.
Cette action imposant une décision d'AG (voir D.art.55) c'est à ce moment là que la question des honoraires du syndic devra être posée, leur montant adopté. |
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sonia75
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Posté - 03 avr. 2014 : 21:37:16
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oK, merci bien, notre AG est dans quelques jours donc la décision va devoir s'effectuer rapidement...
Je pense que l'idée de Viviane de demander au minimum le détail du temps passé tâche par tâche reste un minimum...
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Gédehem
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Posté - 03 avr. 2014 : 21:49:08
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Il faut que le CS se penche sur cette question afin d'avoir une idée (qu'il devrait déja avoir) de la difficulté de l'affaire.
En particulier sur la précision des actes en recouvrement de créances qui ont précédés la demande saisie.
Si tout a été bien fait, le dossier est quasi complet pour engager demain la demande de saisie.
Si les demandes ont été mal faites, les sommes peu ou mal justifiées, le montage du dossier pour la demande de saisie va nécessité un gros travail .. Qui sera mis à bas s'il ne correspond pas aux demandes qui ont précédées.
D'où la nécessite de vérifier les taches qui resteraient à accomplir.
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sonia75
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Posté - 04 avr. 2014 : 08:28:22
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citation: Initialement posté par Gédehem
En particulier sur la précision des actes en recouvrement de créances qui ont précédés la demande saisie.
Merci de votre conseil, oui je pense que ce serait bien d'inscrire à l'AG que le CS participe avec le syndic à définir après l'AG les tâches à accomplir et discute ainsi du montant. Je ne pense pas que cela ait été fait, car tout le monde traîne des pieds pour lancer cette procédure... qui devient inévitable.
Ce que je ne comprends pas c'est pourquoi vous parlez d'un dossier difficile à justifier, il s'agit juste des charges de copropriété donc il n'y a rien de compliqué à justifier non ?
Il y a de nombreux courriers de relance. |
Édité par - sonia75 le 04 avr. 2014 08:29:35 |
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Gédehem
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Posté - 04 avr. 2014 : 10:02:56
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Il n'y a rien de "compliqué" ...à priori !
Sauf que bien des syndics (les gestionaires) ne sont pas familiarisés avec les procédures : chaque centime doit être justifié.
Pour avancer ses prétentions (celles du syndicat), il faut justifier que la créance est "liquide" ET "exigible".
Qu'elle a été rendue "liquide" par le vote d'un budget précis, "exigible" selon les modalités prévues L.art.14-1 ou 14-2. A défaut par un "appel de fonds" spécial.
De plus, il faut démontrer que sur le budget voté la quote-part de ce copropriétaire est bien de XXX tantièmes, le tout justifiant les YYY,78 € qui sont réclamés.
Avec bien sur les relance, la mise en demeure qui est LE préalable à toute action contraignate devant un juge, une injonction de faire.
Autrement dit, il faut un dossier très précis, complet, avec tous les éléments nécessaires justifiant la créance et les actes de recouvrement. Il manque une pièce, et c'est tout le dossier qui est mis en l'air, la créance n'étant pas justifiée.
"ce serait bien d'inscrire à l'AG que le CS participe avec le syndic à définir après l'AG les tâches à accomplir et discute ainsi du montant. Je ne pense pas que cela ait été fait, car tout le monde traîne des pieds pour lancer cette procédure... "
Voila le problème, encore une fois : méconnaissance !!!!!
Le CS n'a pas besoin d'une décision d'AG pour se saisir de ce problème, qui commence par le suivi des impayés, trimestriels. Le CS doit demander chaque trimestre la production d'un état des dettes et créances des copropriétaires, que tout syndic est à même de sortir par un "clic" sur le clavier de l'ordinateur.
Etat des impayés qui permet au CS de demander aussitot "des comptes" au syndic pour ce qui concerne la lettre de relance, de mise en demeure si toujours rien au bout de 15 jours, d'injonction de faire auprès du TI si rien au bout d'un mois !
Mettons les provisions pour charges trimestrielles à 600 € pour ce lot !
Il est incompréhensible, irresponsable, de découvrir un beau matin une créance de 4.000, 8.000 voire 10.000 ou 15.000 €.
Elle n'est pas née d'hier !
Comme se fait-il que ni le CS ni le syndic n'ai rien fait avant que ces sommes deviennent irrecouvrables (ou presque) ????
Les provisions pour charges étant en général exigibles le 1er jour du 1er mois de cahque trimestre (L.art.14-1), elles doivent être réglées au plus tard ce 1er jour du 1er mois de chaque trimestre.
Le 2 c'est déja un retard de paiement.
Le 10 c'est la lettre de relance.
Le 27 sans paiement, c'est la MED (mise en demeure).
Le 10 du mois suivant c'est l'injonction de faire au TI, pour 600 €
Pour suivre et exiger le respect de cette procédure, le CS n'a pas besoin d'un vote de l'AG.
Met avis que votre CS ne sait pas (bien) ce qu'est la mission d'un CS.
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Édité par - Gédehem le 04 avr. 2014 10:08:51 |
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sonia75
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Posté - 04 avr. 2014 : 20:43:24
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merci de votre message.
Oui tout a été suivi, tous les documents st en possession du syndic.
La seule chose est que le syndic n'a jamais lancé de procédure malheureusement... et fait traîner. La gestionnaire m'a répondu l'année dernière qu'il n'y avait pas "d'urgence".
Un comble... |
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Endadrement honoraires syndic (procédure judiciair 
